Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung des bestehenden Wohngebäudes und Schaffung einer zusätzlichen Wohneinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 162/3 der Gemarkung Elkofen (Bachhäusl 14)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.06.2016   BWUA/022/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Von der Ersten Bürgermeisterin wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird vor Bauantragstellung die Entscheidung folgender Einzelfragen beantragt (Art. 71 BayBO):

Ist es möglich, im Gebäude Bachhäusl 14 (Fl.Nr. 162/3 der Gemarkung Elkofen) eine zusätzliche Wohneinheit einzurichten?

Hierfür ist es vorgesehen, das Gebäude aufzustocken, um den Wohnraum zu schaffen (Kniestock oder vollständige Aufstockung über das gesamte Gebäude, ca. 87 m² Grundfläche). Die Wohnung soll für die Enkelin geschaffen werden.“

 

Das Vorhaben liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich und beurteilt sich nach § 35 BauGB. Als sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) ist es nur dann zulässig, wenn es der gesetzlichen Begünstigung (§ 35 Abs. 4 BauGB) unterfällt und auch die sonstigen (von der Begünstigung nicht ausgeschlossenen) öffentlichen Belange nicht beeinträchtigt werden.

 

Nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB ist die geplante Wohnhauserweiterung (Aufstockung) nur dann zulässig, wenn

· höchstens 2 Wohnungen entstehen,

· sie im Verhältnis zum bestehenden Wohngebäude angemessen ist,

· sie unter Berücksichtigung der Wohnverhältnisse angemessen ist und die weitere Wohnung voraussichtlich vom Eigentümer oder seiner Familie genutzt wird.

 

Hier stellt sich die für das Vorhaben zentrale Frage, ob die bestehenden 2 Wohnungen (Bachhäusl 14 und 16) nicht bereits die Anwendung des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB ausschließen und das Vorhaben aufgrund der Verfestigung des vorhandenen Siedlungssplitters unzulässig ist. Hier ist die rechtliche Entstehungsgeschichte maßgeblich.

 

Historisch ist das Gebäude als Bahnwärterhaus/Streckenposten, also unter dem eisenbahnrechtlichen Fachplanungsvorbehalt entstanden. In den Akten der Stadt tritt das Grundstück erstmals im Jahr 1966 in Erscheinung für eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Nebengebäudes. Am 30.07.1968 (Az.: 553/68) wurde nachweislich die Baugenehmigung für die Errichtung eines Anbaus an das Wohngebäude (jetzt Bachhäusl 16, Fl.Nr. 70/2) genehmigt, und zwar namentlich nach der Vorhabensbezeichnung als „Erweiterung eines Wohngebäudes“. Mit der Erteilung einer Baugenehmigung wurde offensichtlich bereits unterstellt, dass das Vorhaben nicht (mehr) dem Bahnrecht unterfällt (§ 38 BauGB). Ob eine förmliche bahnrechtliche Entwidmung vorlag und die Baugenehmigung in rechtmäßiger Weise erfolgt, kann seither dahingestellt bleiben. Denn ausreichend für die Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB ist die formelle Baugenehmigung unabhängig davon, ob sie materiell rechtmäßig erfolgte.

 

Mit Baugenehmigung vom 18.05.1987 (Az.: A119/87) erfolgte dann die Genehmigung einer Erweiterung des ursprünglichen Wohnhauses (Altbau) auf dem in der Zwischenzeit geteilten Grundstück (Fl.Nr. 70/2 der Gemarkung Elkofen). Diese Erweiterung auf ca. 160 m² Geschossfläche wurde ausweislich der Genehmigungsunterlagen auf der Grundlage des § 35 Abs. 5 Nr. 4a BBauG 1979 (Erweiterung zulässig errichtetes Wohngebäude bei Selbstnutzung) erteilt. Hierauf wurde das Altgebäude um ca. 1/3 über alle Geschoße verbreitert.

 

Entscheidende Bedeutung kommt der 1966 genehmigten „Wohnraumerweiterung“ zu. Dort ist das Wohnhaus Bachhäusl 14 entstanden, das jetzt erneut um eine weitere (dritte) Wohnung erweitert werden soll. Diese Erweiterung (1968) wurde in Form eines funktional selbstständigen Anbaus ausgeführt, der lediglich baulich (Keller, Eingangsbereich und Dach) an das bestehende Gebäude angebaut wurde. Entgegen der Vorhabensbezeichnung entstand damit (in zulässiger Weise – also in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung) ein Anbau, der nach den heutigen Beurteilungsmaßstäben ein selbständiges Wohngebäude darstellt (Bachhäusl 14).

 

Das BVerwG befasst sich mit seiner Entscheidung vom 27.08.1998 (Az.: 4C13-97) mit dieser Rechtsfrage. Dort wird klargestellt, dass es entscheidend darauf ankommt, ob es sich bei dem zu erweiternden Gebäude um ein selbstständiges Wohngebäude im Sinne der Vorschrift des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB handelt. Der Sinn dieser Vorschrift liegt darin, die Erweiterung im Außenbereich gelegener Wohnhäuser für die Wohnraumversorgung zu erleichtern. Deshalb kann unter den erleichterten Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB weder eine dritte Wohnung, noch ein weiteres Wohngebäude zulässig entstehen. Diese Regelung darf auch nicht umgangen werden. Aus diesem Grunde sind unter der Anwendung des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB und seiner Vorläufer entstandene Wohngebäude stets (auch wenn es sich um jeweils selbständige Gebäude handelt) als bauliche Einheit im Sinne dieser Vorschrift zu betrachten. Damit wird eine vom Gesetzgeber unerwünschte nochmalige Erweiterung anhaltend ausgeschlossen.

 

Der entscheidende Unterschied dieser Rechtsprechung zum vorliegenden Antrag liegt also nicht darin, dass der „Anbau einer weiteren Wohnung“ ein selbstständiges Wohngebäude darstellt, sondern dass dieser Anbau nicht auf Grundlage des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB und seiner Vorläuferregelungen entstanden ist. Diese Erleichterung ist erst mit der Vorschrift des § 35 Abs. 5 Nr. 4a BBauG 1979 entstanden. Dort wurde die erstmals 1976 entstandene Vorschrift des § 35 Abs. 5 BBauG zur Begünstigung um die Erweiterung von bestehenden Wohngebäuden ergänzt. Die Erweiterung des Altbestandes (Bachhäusl 16) um ein selbständiges Wohngebäude (Bachhäusl 14) ist aber bereits im Jahr 1968 genehmigt worden. Das (selbstständige) Wohngebäude „Bachhäusl 14“ wurde also aufgrund § 35 Abs. 2 BBauG 1960 als sonstiges Außenbereichsvorhaben genehmigt und stellt deshalb keine bauliche Einheit im Sinne des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB a.F. mit dem Altbau „Bachhäusl 16“ dar. Damit ist es im Ergebnis möglich, isoliert für dieses Wohngebäude die Begünstigung des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB für eine nochmalige Erweiterung zur Anwendung zu bringen.

 

Dieses erdgeschossige Gebäude „Bachhäusl 14“ mit ca. 70 m² Wohnfläche soll jetzt durch Aufstockung um eine weitere Wohneinheit erweitert werden. § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB verlangt aber, dass diese Erweiterung in doppelter Weise angemessen sein muss, und zwar in Bezug auf das vorhandene Wohngebäude und in Bezug auf die Wohnverhältnisse. Im Ergebnis darf das Wohnhaus nur „vergrößert“ werden, wenn es seinen Charakter/seine Funktion nicht verliert.

 

Beantragt ist alternativ die Möglichkeit eines „Kniestockaufbaus“ oder eine „vollständige Aufstockung“. Durch die beantragte „vollständige Aufstockung“ würde sich die Wohnfläche im Gebäude in etwa verdoppeln. Dies wäre aufgrund der geringen Wohnraumgröße nur dann noch angemessen, wenn die Aufstockung den Charakter des Hauses noch wahrt – also die Erweiterung lediglich eine „Vergrößerung“ bleibt. Dafür ist es erforderlich, dass die Erweiterung auf einen Kniestockaufbau (Anhebung und Ausbau des Daches) beschränkt bleibt. Der Kniestock darf gerne eine vollständige Ausnutzung der Grundfläche erlauben (Höhe ca. 1,50 m). Was jedoch ausgeschlossen bleibt, ist eine Aufstockung mit einer weiteren Geschossdecke!

 

Weitere Voraussetzung ist die Selbstnutzung durch den Eigentümer bzw. seine Familie. Die Verwendung durch die Enkelin ist ausreichend.

 

Durch die Begünstigung nach § 35 Abs. 4 BauGB bleiben nur die dort genannten öffentlichen Belange unbeachtlich. Weiterhin zu beachten ist, dass sich das Vorhaben keinen unzumutbaren Umwelteinwirkungen aussetzen darf (§ 35 Abs. 3 Nr. 3 BauGB). Durch die Lage unmittelbar an der Bahnstrecke 5510 München-Rosenheim ist das Vorhaben erheblichen Lärmeinwirkungen ausgesetzt. Nach den Erkenntnissen aus der Lärmaktionsplanung ist dort mit einer Lärmbelastung von 70–75 dB(A) in der Nachtzeit auszugehen. Auch Erschütterungen sind nicht ausgeschlossen. Die Lärmbelastung erreicht einen Umfang, der deutlich über die Zumutbarkeitsgrenzen hinausgeht. Selbst wenn man die geringeren Anforderungen der 16. BImSchV für den Außenbereich als Maßstab heranzieht, werden die maßgeblichen Grenzwerte massiv überschritten. Dem Vorhaben steht dieser öffentliche Belang nur dann nicht entgegen, wenn durch die bauliche Ausführung zumindest im Gebäudeinneren eine Lärmbelastung unterhalb der erwähnten Grenzwerte erreicht wird. Hierfür sind Schlaf- und Kinderzimmer auch zwingend auf der von der Bahnstrecke abgewandten Gebäudeseite anzuordnen.

 

Stets zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung ist die Erschließung des Grundstücks. Hier ist leider die vorhandene wegemäßige Erschließung nicht in ausreichender Weise rechtlich gesichert. Zwar wurden mittlerweile der Anschluss an die zentrale Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung erstellt und die Wasserleitungen und die Abwasserleitungen sind rechtlich dauerhaft gesichert. Auch die Zufahrtsstraße Fl.Nr. 162/4 ist durch Eigentumserwerb gesichert. Allein fehlt es noch der öffentlichen Gemeindestraße, über die die einzige Zufahrtsmöglichkeit verläuft, an der notwendigen rechtlichen Absicherung. Diese Gemeindestraße Lfd.Nr. 168 „Straße in Bachhäusl“ ist zwar in ausreichender Breite technisch angelegt, aber nicht in ausreichender Breite straßenrechtlich gesichert (gewidmet). So wurde dieser Straßenzug als öffentliche Gemeindestraße von der damals zuständigen Gemeinde Elkofen zwar ordnungsgemäß bei der Erstanlegung des Straßenbestandsverzeichnisses (Art. 67 BayStrWG) eingetragen. Jedoch ist gemäß Verfügung vom 03.05.1963 hinsichtlich der Wegebeschreibung nur die Fl.Nr. 20/2 der Gemarkung Elkofen eingetragen. Diese Wegefläche hat aber an der östlichen Schmalstelle nur eine Breite von gerade 1,20 m. Die übrige Wegfläche verläuft im östlichen Bereich des Straßenzugs auf ihrem Grundstück Fl.Nr. 162/2.

 

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist mittlerweile geklärt, dass die mit der Ersteintragung bewirkte Widmungsfiktion (Art. 67 Abs. 4 BayStrWG) nur diejenigen Grundstücke erfasst, die namentlich in der Eintragungsverfügung genannt sind (vgl. BayVGH 15.09.1990). Somit besteht für den auf ihrem Grundstück liegenden Teil der Wegefläche keine Duldungspflicht. Auch die zwischenzeitliche Verjährung eines möglichen Folgebeseitigungsanspruchs gegen die unrechtmäßige Grundstücksbenutzung stellt keine ausreichende Grundlage für eine gesicherte Erschließung dar. So sind die Eigentümer ungeachtet der Verjährung stets berechtigt, diese Wegflächen im Rahmen der Selbsthilfe zu sperren/zu beseitigen.

 

Dieser allein von der Stadt zu vertretene Umstand steht jedoch der Genehmigung entgegen. Es wurde aber die Erwartung geäußert, dass sich die Stadt mit dem Eigentümer auf eine rechtliche Sicherung verständigen kann. Gleichwohl kann vorerst die gesicherte Erschließung nicht bestätigt werden.

 

Auf die Lage im Baumwurfbereich der angrenzenden Waldflächen wird hingewiesen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung des bestehenden Wohngebäudes und zur Schaffung einer zusätzlichen Wohneinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 162/3 der Gemarkung Elkofen, Bachhäusl 14, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Einschränkungen zu erteilen:

·      Das Gebäude darf nur ohne obere Geschossdecke (Kniestockaufbau ca. 1,50 m) aufgestockt werden.

·      Die wegemäßige Erschließung ist nicht gesichert.