Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau einer Werkstatt in Holzständerbauweise auf dem Grundstück Fl.Nr. 488/0 der Gemarkung Elkofen (Eisendorfer Straße 15)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.06.2016   BWUA/022/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vorgestellt und erklärt. Geplant ist der Neubau eines gewerblichen Gebäudes im nordöstlichen Hofbereich der Zimmerei Fritz in Eisendorf. Im Kellergeschoss, das mit einer Zufahrtsrampe über die tieferliegende Westseite anfahrbar ist, ist eine „Bauspenglerei“ geplant. Das Erdgeschoss wird als Werkstatt der Zimmerei genutzt. Im Dachgeschoss entstehen jeweils ein Büroraum für die Zimmerei bzw. die Spenglerei.

 

Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Eigenart der Umgebungsbebauung wurde bisher (in Übereinstimmung mit den insoweit aber rechtlich unmaßgeblichen Flächennutzungsplandarstellungen) als Dorfgebiet beurteilt. Damit würde sich die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 BauNVO beurteilen. Ein Zimmereibetrieb stellt aber nach der neueren Rechtsprechung (BayVGH 11.10.2007) einen wesentlich störenden Gewerbebetrieb dar, der sowohl in Dorf- als auch in Mischgebieten aufgrund seiner Störwirkung gegenüber dem Wohnen unzulässig ist.

 

Die bisherige Beurteilung der Eigenart der näheren Umgebungsbebauung als faktisches Dorfgebiet wird aufgegeben. So wird die Umgebung wesentlich vom bestehenden Zimmereibetrieb – hinsichtlich der Nutzungsart einem „wesentlich störenden Gewerbebetrieb“ – geprägt, der gemäß Baugenehmigungen vom 03.04.1995 (erstmalige Genehmigung) bzw. 19.10.2000 (Erweiterung) in zulässiger Weise entstanden ist. Dieser Gewerbebetrieb ist in einem Dorfgebiet wesensfremd und führt zu einer Gemengelage, also einem Nebeneinander von Wohnen und wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Anders als in einem faktischen Baugebiet beurteilt sich die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzungsart gemäß § 34 Abs. 1 BauGB danach, ob entsprechende Nutzungsarten bereits vorhanden sind. Die beantragten Nutzungsarten (Zimmerei und Spenglerei) stellen ebenfalls wesentlich störende Gewerbebetriebe dar und fügen sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der durch den Bestandsbetrieb der Zimmerei Fritz geprägten näheren Umgebung ein.

 

Besondere Bedeutung kommt bei Gemengelagen dem Gebot der Rücksichtnahme zu. Neben der Gebietsverträglichkeit ist hier die Umgebungsverträglichkeit sicherzustellen, also die Zumutbarkeit gegenüber der unmittelbaren Nachbarschaft. Bei dieser Beurteilung ist zu berücksichtigen, dass die Baugenehmigung für die bestehende Zimmerei vom 03.04.1995 die Einhaltung eines (reduzierten) Beurteilungspegels von 57 dB(A) verlangt. Damit ist sichergestellt, dass die in einem Dorfgebiet maßgeblichen Immissionsrichtwerte eingehalten werden. Für das Gebot der Rücksichtnahme hat das zur Folge, dass von der Bildung eines höheren Mittelungspegels (Zwischenwert) gemäß Nr. 6.7 TA-Lärm abzusehen ist. Es ist also auch künftig durch Nebenbestimmung ein Beurteilungspegel festzulegen, der unter Berücksichtigung der Vorbelastung einen Richtwert von max. 60 dB(A) für den nächstgelegenen Immissionsort sicherstellt.

 

Das beantragte Vorhaben beachtet uneingeschränkt den Rahmen der Umgebungsbebauung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (Bauhöhe, Geschosszahl, absolute Grundfläche, Grundmaße) und entspricht auch insoweit dem Einfügungsgebot.

 

Ein weiteres Einfügungsmerkmal stellt die „zu überbauende Grundstücksfläche“ dar, also der Standort des Gebäudes auf dem Grundstück. Hier ist die geplante Grenzgarage (überdachter Stellplatz) an der Nordseite näher zu betrachten. Diese Garage erstreckt sich über die gesamte Gebäudebreite. Damit werden die gesetzlichen Maßgrenzen (Art. 6 Abs. 9 BayBO; max. Grenzwandlänge 9 m) für privilegierte Grenzgebäude, wie sie in der Umgebung vielfach anzutreffen sind, überschritten.

 

Jedoch finden sich in der näheren Umgebung aber auch schon verschiedentlich „sonstige“ Neben- und auch Hauptgebäude, die keinen Grenzabstand bzw. nur einen verkürzten Grenzabstand aufweisen (vgl. Wohnhaus Seestraße 2, Garage zu Seestraße 2, Wohnhaus Eisendorfer Straße 7, Am Weiher 1, 2, 2a, usw.). Bauplanungsrechtlich entspricht damit auch die 11 m lange Grenzgarage im Norden dem Einfügungsgebot.

 

Der als „Heizung“ bezeichnete Kellerraum an der Gebäudesüdseite ist offenbar bodengleich vorgesehen. Allein für diesen Fall ist er hinsichtlich seiner Lage außerhalb der faktischen Baugrenze noch zulässig.

 

(Nicht Bestandteil des gemeindlichen Einvernehmens ist die abstandflächenrechtliche Zulässigkeit. Die notwendige Abweichung für die Abstandsflächenüberschreitung dürfte aufgrund der Bebauungssituation gerechtfertigt sein.)

 

Die Dachneigung von 20 Grad entspricht ebenso wie das Satteldach der Dachgestaltungssatzung. Das Pultdach des Nebengebäudes entspricht dem Ausnahmetatbestand des § 3 der Dachgestaltungssatzung; die notwendige Abweichung kann erteilt werden.

 

Hinweise

 

a) Grundstückszufahrt

Die Planvorlagen sind hinsichtlich der Darstellung des Geländes für die Zufahrtsrampe zum Untergeschoss und der Bodenplatte der Garagen an der Nordseite (Zufahrt von Westen her) nachzubessern. Jedenfalls ist für eine straßenrechtliche Beurteilung (Art. 24 und Art. 17 Abs. 5 BayStrWG) die Zufahrtssituation noch abzuklären. Eine Zufahrt zur Staatsstraße (Eisendorfer Straße) ist wegen der dortigen Bushaltestellte mit Wartehaus nicht denkbar.

 

b) Stellplätze:

Das Vorhaben wird an Stelle eines früheren Gebäudes der Straßenmeisterei errichtet. Eine bisherige Verwendung des Grundstücks für notwendige Stellplätze anderer Grundstücke bzw. Vorhaben besteht nicht.

Aufgrund der geplanten Nutzungen ist der Stellplatzbedarf entsprechend dem Stellplatzschlüssel für Handwerksbetriebe (1 Stpl. je 70 m² Nutzfläche) zu berechnen. Die Büronutzungen dienen den Betrieben und sind diesen als nicht selbständige Büroeinheiten zugeordnet.

 

Es entsteht folgender Bedarf:

Werkstatt Zimmerer                      157,08 m² NF

Werkstatt Spengler                        157,08 m² NF

Büros                                                   102,16 m² NF (ohne Abstell-/Lagerräume, WC und Flur)

Summe Nutzflächen                      416,32 m² NF           1 Stpl. je 70 m²           5,94 Stpl.

 

Es sind insgesamt 6 Stellplätze auf dem Grundstück notwendig, die mit 5 offenen Stellplätzen und 2 Garagenstellplätzen (davon nur 1 Stellplatz anrechenbar; der 2. Stellplatz ist „gefangen“) nachgewiesen werden. Die Zufahrt zu den Stellplätzen und der Garage erfolgt über das Nachbargrundstück Fl.Nr. 508 und bedarf deshalb der dinglichen Sicherung (Geh- und Fahrtrecht).

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau einer Werkstatt in Holzständerbauweise auf dem Grundstück Fl.Nr. 488/0 der Gemarkung Elkofen, Eisendorfer Straße 15, das gemeindliche Einvernehmen unter der Einschränkung zu erteilen, dass durch Nebenbestimmung die Einhaltung der in einem Dorfgebiet maßgebliche Immissionsrichtwert (Nr. 6.1 Buchst. c TA-Lärm, 60 dB(A)) für den nächstgelegenen Immissionsort gesichert wird.

 

Hinweis:

Es wird davon ausgegangen, dass die Zufahrt zum Bauvorhaben vollständig über das Baugrundstück selbst bzw. das Nachbargrundstück Fl.Nr. 508 erfolgt. Das Zufahren von der Eisendorfer Straße ist aufgrund der dortigen Verkehrseinrichtungen (Bushaltestelle) nicht vorgesehen und damit nicht Gegenstand des Bauantrages.