Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 320/0 der Gemarkung Öxing (Rotter Straße 32)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.06.2016   BWUA/022/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Von der Sitzungsleiterin wurden die Planunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird eine abschließende Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt (Art. 71 BayBO):

 

1. Ist die Bebauung des Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, neun Stellplätzen und Erschließung über die Inntalstraße aus planungsrechtlicher Sicht möglich?

 

2. Ist die Wandhöhe von 6,55 m und Dachneigung von 40 Grad, wie im Schnitt dargestellt, aus planungsrechtlicher Sicht zulässig?

 

3. Ist die Ausführung von Dachgauben, wie im Schnitt und Lageplan dargestellt, aus planungsrechtlicher Sicht zulässig?

 

4. Ist die Realisierung von Freiflächen für die Dachgeschosswohnungen über Dachterrassen (Dacheinschnitte), wie im Lageplan dargestellt, aus planungsrechtlicher Sicht zulässig?

 

Das Baugrundstück liegt in einem Gebiet ohne Bebauungsplan, die Zulässigkeit beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet. Daran ändert auch die Tankstelle auf dem benachbarten Grundstück Fl.Nr. 320/2 nichts, da diese Nutzungsart ausnahmsweise auch in Allgemeinen Wohngebieten zugelassen werden kann (§ 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVO). Das beantragte Wohnhaus ist hier nach der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).

 

Neben der Gebietsverträglichkeit ist aber auch die Umgebungsverträglichkeit eine Zulässigkeitsvoraussetzung (Gebot der Rücksichtnahme; § 15 BauNVO). Nachdem die benachbarte Tankstelle aber keine Zulassung für den Nachtbetrieb hat (vgl. Entscheidung des BayVGH vom 05.12.1990) und auch bereits Wohnhäuser in vergleichbarer bzw. geringerer Entfernung zur Tankstelle liegen, ist nicht zu erkennen, dass sich das Wohnbauvorhaben unzumutbaren Störungen aussetzt.

 

Damit ist die geplante Wohnbebauung zulässig, und zwar unabhängig von der Wohnungszahl. Zulässigkeitsmerkmal nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO ist nur die allgemeine Nutzungsart (Wohngebäude), nicht aber die Anzahl der dort geplanten Wohneinheiten. Damit ist auch die Errichtung von 6 Wohnungen zulässig.

 

Maßgebliche Zulassungskriterien für das Maß der baulichen Nutzung sind die Anzahl der Vollgeschosse und die Bauhöhe. Hinsichtlich der Vollgeschosszahl tritt das Dachgeschoss in der geplanten Ausführungsart noch nicht als Vollgeschoss in Erscheinung. Es bleibt aber auch nach den mathematischen Berechnungsregeln, denen beim Einfügungsgebot jedoch keine entscheidende Bedeutung zukommt (maßgeblich ist vielmehr die äußere Wirkung), unterhalb der Vollgeschosseigenschaft.

 

Die Grenzen des Einfügungsgebotes werden aber hinsichtlich der Bauhöhe überschritten. Hier sind – bei Gebäuden mit geneigten Dächern – die Firsthöhe und die Wandhöhe jeweils gesondert zu betrachten und stellen ein jeweils eigenständiges Einfügungskriterien dar.

 

Hinsichtlich der Wandhöhe finden sich Gebäude entsprechender Höhe auf der gegenüberliegenden Seite der Inntalstraße. Die Gebäude Inntalstraße 2 und 4 weisen jeweils Wandhöhen von ca. 6,50 m auf. Damit fügt sich auch das beantragte Vorhaben mit einer Wandhöhe von 6,55 m noch in die Umgebungsbebauung ein.

 

Anders verhält es sich bei der Firsthöhe. Hier weisen die prägenden Gebäude in der näheren Umgebung nur Firsthöhen bis zu 9,50 m auf. Allein das Mehrfamilienhaus Rotter Straße 34 fällt aus diesem ansonsten weitgehend einheitlichen Bebauungsrahmen und erreicht mit seinen 3 Vollgeschossen sogar eine Wandhöhe von 11,75 m. Dieses Gebäude steht aber hinsichtlich seiner Geschossigkeit und Bauhöhe in einem auffälligen Kontrast zur ansonsten kleinteiligeren Umgebungsbebauung. Es ist deshalb aufgrund seiner Einzigartigkeit (Unikat/Fremdkörper) nicht maßstabsbildend in einer Umgebung mit ansonsten deutlich niedrigeren Gebäuden. Somit ist es bei der Bestimmung des Einfügungsrahmens außer Acht zu lassen und führt dazu, dass das beantragte Bauvorhaben mit seiner Firsthöhe von 11,50 m den Einfügungsrahmen deutlich überschreitet.

 

Der Ausnahmefall, dass eine Rahmenüberschreitung nicht zu planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen führt, liegt nicht vor. Damit ist das Vorhaben in Bezug auf die Firsthöhe unzulässig. Die Höhe des Firstes ist auf max. 9,50 m zu reduzieren.

 

Die Errichtung von 9 offenen Stellplätzen ist ebenfalls zulässig und führt nicht zu einem umgebungsunverträglichen Verhältnis der Freiflächen. Hier ist auf das Verhältnis der unbebauten zu den bebauten Flächen abzustellen. Dass die Freiflächen größtenteils für Fahr- und Stellflächen genutzt werden können, führt nur dann zum Zulassungsausschluss, wenn der „Gartenanteil“ deutlich hinter der Umgebung zurückbleibt (BayVGH 12.12.2013). Das ist aber hier nicht der Fall. Trotz des hohen Versiegelungsgrads durch die Stellplätze mit Fahrflächen fügt sich das Vorhaben in der insoweit sehr unterschiedlich geprägten Umgebung noch ein.

 

Die Dachform bzw. -neigung stellen für sich gesehen kein bauplanungsrechtlich maßgebliches Zulässigkeitsmerkmal dar. Bei der gewählten Ausführungsart mit einer durchgehenden Traufe und dem Rückversatz zur Außenwand sind die Gauben auch nicht beurteilungsrelevant bezüglich der Wandhöhe. Diese Gebäudeelemente sind bauplanungsrechtlich also zulässig.

 

Erschließung:

Das Grundstück ist zwar an die gemeindliche Entwässerungsanalage (Abwasserkanal) angeschlossen, jedoch rechtlich nicht ordnungsgemäß erschlossen. Die Anschlussleitung führt über das zwischenliegende Grundstück Fl.Nr. 320/2; ist dort aber offensichtlich nicht dauerhaft (dinglich) gesichert. Für die Sicherstellung der Erschließung ist

a) die rechtliche Sicherung dieses Entwässerungsanschlusses über Fl.Nr. 320/2 durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Baugrundstückes sowie einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Grafing b.M. nachzuweisen. Die Sicherung lediglich durch eine Grunddienstbarkeit ist dann ausreichend, wenn die Herstellung/Unterhaltung der Grundstücksanschlussleitung vom Bauherrn übernommen wird (Sondervereinbarung)

oder

b)  der Abschluss eines Erschließungsvertrags (städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB) zur Errichtung eines Stichkanals in der Inntalstraße oder in der Bgm.-Saißreiner-Straße (die Abstände sind weitgehend identisch mit ca. 30 m) notwendig

      oder

c) die Errichtung einer Kleinkläranlage mit biologischer Nachreinigung erforderlich.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 320/0 der Gemarkung Öxing, Rotter Straße 32, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Firsthöhe ist auf max. 9,50 m zu reduzieren.

·      Für die Abwasserbeseitigung ist die Erschließung zu sichern.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich ist erschienen.