Tagesordnungspunkt

TOP Ö 13: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Dorfentwicklung Neudichau;
Erlass einer Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nrn. 2 BauGB) für den bebauten Bereich von Neudichau sowie einer Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) für die Grundstücke Fl.Nrn. 1395 und 1395/12 der Gemarkung Straußdorf;
Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung;
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.04.2016   BWUA/021/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 22.04.2016 in das Gremieninfo eingestellt und lag den Stadtratsmitgliedern vor. Von der Ersten Bürgermeisterin wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

1.         Verfahrensablauf

 

Der Stadtrat der Stadt Grafing b.M. hat am 09.12.2014 beschlossen, zur Ortsteilentwicklung von „Neudichau“ eine Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) aufzustellen. Der bebaute Bereich dieser Splittersiedlung (Außenbereich; § 35 BauGB) wird damit als im Zusammenhang bebauter Ortsteil (Innenbereich, § 34 BauGB) festgelegt.

 

Gleichzeitig sollen mit einer Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) die an den bebauten Bereich angrenzenden Grundstücke Fl.Nrn. 1395 und 1395/12 der Gemarkung Straußdorf in den künftigen Bebauungszusammenhang (Innenbereich) einbezogen werden. Städtebauliches Ziel ist, die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Bebauung dieser Grundstücke zu schaffen, insbesondere für ein geplantes „Gesundheitszentrum“ (Sport- und Fitnesscenter) am Bebauungsrücksprung des Grundstücks Fl.Nr. 1395 am östlichen Siedlungsrand. Für das Grundstück Fl.Nr. 1395/12 am westlichen Siedlungsrand ist die Errichtung einer Wohnbebauung vorgesehen.

 

Diese Satzungen werden miteinander verbunden (§ 34 Abs. 4 Satz 2 BauGB).

 

§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB setzt für die Ortsteilfestlegung voraus, dass der bereits bebaute Bereich im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt ist. Die hierfür notwendige Änderung des Flächennutzungsplans (15. Änderung) wird durchgeführt. Der Feststellungsbeschluss (§ 5 BauGB) wurde vom Stadtrat am 12.04.2016 gefasst. Das Genehmigungsverfahren (§ 6 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 2 ZustVBau) wurde eingeleitet.

 

Zwar finden die Vorschriften über ein Parallelverfahren (vgl. § 8 Abs. 4 BauGB) keine Anwendung. Dem steht die verfahrensrechtliche Vorbereitung (Satzungsverfahren) zeitlich vor dem Inkrafttreten der Flächennutzungsplanänderung nicht entgegen. Maßgeblich für das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB ist der Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses.

 

Zur Verfahrenszeitverkürzung wurden bereits vorab die Beteiligungsverfahren durchgeführt. Gemäß § 34 Abs. 6 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erfolgte die Öffentlichkeitsbeteiligung durch die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB. Hierfür lagen der Satzungsentwurf nebst Begründung und die nach Einschätzung der Stadt wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen in der Zeit vom 21.12.2015 bis 29.01.2016 öffentlich aus. Hiervon wurden die nach § 4 Abs. 2 Beteiligten am 21.12.2015 informiert.

 

In der Zeit vom 21.12.2015 bis zum 05.02.2016 erfolgte gemäß § 34 Abs. 6 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.

 

 

2.         Prüfung und Abwägung

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt Grafing b.München als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von städtebaulichen Satzungen.

 

In den Beteiligungsverfahren wurden Äußerungen vorgetragen von:

1.   Landratsamt Ebersberg

2.   Dr. Ernst Böhm, Grafing b.M.

3.   Regierung von Oberbayern

4.   Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

5.   Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

6.   Kreisbrandinspektion Ebersberg

7.   Bepp und Erika Aschauer, Grafing b.M.

8.   Anton Kainz, Grafing b.M.

9.   Amtliche Änderungen

 

 

3.         Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

3.1       Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 29.01.2016, Az.: P-2015-3053)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

3.1.1    Baufachliche Stellungnahme

 

Aus baufachlicher Sicht werden zum vorliegenden Satzungsentwurf keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

 

3.1.2    Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Verkehrslärm

Eine überschlägige Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen durch die Kreisstraße EBE 9 (DTV 2010 mit 3.038 Kfz (MT = 176, MN = 27), LKW-Anteil tags 3,2% und nachts 4% bei 80 km/h und 20 m Abstand zur Straßenmitte) zeigt, dass am Standort des landwirtschaftlichen Betriebs mit Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für Dorfgebiete von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts von 1 bis 3 dB(A) zu rechnen ist.

 

Zusätzlich wird auf den derzeitigen Kenntnisstand der Lärmwirkungsforschung verwiesen, wonach erhebliche Belästigungen und damit gesundheitliche Risiken gegeben sind, wenn die mittleren Schallbelastungen (Beurteilungspegel) außerhalb der Wohnung am Tag 55 dB(A) und in der Nacht 45 dB(A) überschreiten. Außerdem ist bei Lärmpegeln von mehr als 45 dB(A) nachts auch bei nur teilweise geöffneten Fenstern ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich. Lärmpegel, die diese Größenordnung überschreiten, treten auch noch am bestehenden Gebäude Fl.Nr. 1396/13 auf (abgeschätzt werden 57/49 dB(A)).

 

Wegen der Aufgabe der Schweinehaltung im Anwesen Fl.Nr. 1395 ist eine Nutzung der frei werdenden Räume auch durch Wohnnutzung nicht ausgeschlossen. Aufgrund der dargestellten Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 sind auf der Nordseite des Gebäudes – straßenzugewandte Fassade – Maßnahmen zum Lärmschutz erforderlich. Für die West- und Ostfassaden und das Anwesen auf Fl.Nr. 1395/13 werden Maßnahmen empfohlen.

 

Darstellung Dorfgebiet

Immissionsschutzfachliche Anmerkungen erübrigen sich, da in der Begründung nachvollziehbar die Ausräumung von möglichem Konfliktpotenzial, insbesondere durch die Aufgabe der Schweinehaltung und die Angaben zu den geplanten Optimierungen für das geplante Gesundheitszentrum, z.B. hinsichtlich Erschließung, Parkplatzsituierung, Betriebszeit, dargestellt sind.

 

Ausführungen in Ziffer 6.2 der Begründung

Es wird dargestellt, dass sich die künftige Nutzung nach § 34 BauGB bestimmt. Dazu wird ausgeführt: „Künftig sind deshalb auch wesentlich störende Gewerbebetriebe allgemein zulässig und könnten nicht einfach (etwa in den späteren Baugenehmigungsverfahren) unterbunden … werden“. Dazu ist eine Berichtigung erforderlich, da nach § 5 BauNVO im Dorfgebiet nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig sind.

 

Vorschlag an die Stadt Grafing

 

Verkehrslärm

An der Nordseite des bestehenden Anwesens Fl.Nr. 1395 sind Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm für schutzbedürftige Räume (Wohnzimmer, Schlaf- und Kinderzimmer) umzusetzen. Es wird eine Kennzeichnung mittels Planzeichen angeregt (für die West- und Ostseite des bestehenden Anwesens auf Fl.Nr. 1395 und für die Nordseite des bestehenden Anwesens Fl.Nr. 1395/13 werden die angegebenen Maßnahmen empfohlen).

 

·      Zunächst ist durch entsprechende Gestaltung des Grundrisses darauf zu achten, dass schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer, ein Fenster bzw. eine Lüftungsmöglichkeit ohne Sichtverbindung zur Straße aufweisen. Schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlaf- und Kinderzimmer, mit ausschließlicher Lüftung nach Norden sollten vermieden werden.

 

Falls sich eine entsprechende Grundrissorientierung nicht für alle schutzbedürftigen Räume umsetzen lässt, ist mindestens ein Fenster von schutzbedürftigen Räumen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer), die Fenster nur im Norden haben, mit einer der folgenden Schallschutzmaßnahmen auszurüsten:

 

·      Verglaster Vorbau bzw. Wintergarten, unbeheizter Standard-Wintergarten oder Glaskasten mit Einfachverglasung und einer Mindesttiefe von 1 m, absorbierend verkleideter Decke und versetzter Anordnung von innen und außen liegenden Fenstern; auch verglaste Loggien sind empfehlenswert.

·      Schiebeläden (nur für Schlafzimmer)

Schiebeländen aus Alupaneelen mit Mineralwolldämmung dienen als Schallschutzelemente vor den Fenstern. Die Läden bewegen sich leichtläufig in Führungsschienen und lassen sich von innen schließen. Oben und unten befinden sich Lüftungsschlitze.

·      Vorgehängte Festverglasungen

Bei vorgehängten Festverglasungen handelt es sich um Glasscheiben aus selbstreinigendem Verbundsicherheitsglas, die – mit entsprechendem Abstand – vor je ein Fenster der schutzbedürftigen Räume angebracht werden. Die vorgehängten Glaselemente überlappen die Fensteröffnung um ca. 25 cm. Diese Bereiche umlaufend um das Fenster sind mit einer Mineralfasermatte an der Fassade hinterlegt.

 

Berichtigung in Ziffer 6.2 der Begründung

Es ist richtig zu stellen, dass nach § 5 Abs. 1 BauNVO im Dorfgebiet nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig sind.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Festsetzungsvorschläge der Unteren Immissionsschutzbehörde sind berechtigt und uneingeschränkt nachvollziehbar. Die Stadt ist jedoch bei städtebaulichen Satzungen darauf beschränkt, nur einzelne (einige wenige) Festsetzungen zu treffen (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB). Umfassende satzungsrechtliche Regelungen scheiden damit aus. Besteht jedoch ein zwingender Bedarf an einer umfassenden Regelung, dann wäre das Satzungsverfahren rechtsfehlerhaft, da in diesem Fall ein Bebauungsplan erforderlich wäre (§ 1 Abs. 3 BauGB).

 

Der Erlass städtebaulicher Satzungen gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 2,3 BauGB schafft (rechtsbegründend) einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil und hat zur Rechtsfolge, dass künftig das Zulässigkeitsrecht des § 34 BauGB zur Anwendung kommt. Begleitet durch einige wenige Festsetzungen muss das Gebiet dann in der Lage sein, im Rahmen des gesetzlichen Zulässigkeitsrechts (§ 34 BauGB) sich ordnungsgemäß Fortzuentwickeln. Diese Anforderungen müssen also im vorhandenen Baubestand schon angelegt sein und sind Voraussetzung und Schranke für den Satzungserlass (§ 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB: geordnete Siedlungsentwicklung).

 

Diese Voraussetzung ist für Neudichau gegeben. Es weist nach Aufgabe des Schweinemastbetriebes homogene Strukturen auf, wie sie für ein Dorfgebiet typisch sind. Das künftig geltende Zulässigkeitsrecht des § 34 BauGB und die vorgesehenen Satzungsfestsetzungen sind in der Lage, eine geordnete Fortentwicklung der Siedlung zu gewährleisten.

 

Es besteht deshalb keine Regelungsnotwendigkeit für die gewünschten Festsetzungen zum Immissionsschutz. Die ermittelten Lärmbelastungen gehen zwar über den im Städtebau anzuwendenden Maßstab (DIN 18005) hinaus. Sie verlassen aber nicht die Grenzen der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse, wie sie der Gesetzgeber gemäß § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB im Innenbereich als verträglich ansieht. Hinzu kommt, dass diese Belastung nur bei der Bestandsbebauung unmittelbar entlang der Kreisstraße auftritt. Da die Entwicklung zum Ortsteil bei der angekündigten Aufgabe der Schweinehaltung auch ohne das Zutun der Stadt (also ohne Erlass der Entwicklungssatzung) eintreten würde, ist dieser Lärmkonflikt auch nicht allein dem Satzungserlass zuzurechnen. Eine Verpflichtung, diesen Konflikt im Satzungsverfahren zu lösen, besteht damit ebenfalls nicht.

 

Aus diesen Erwägungen heraus werden die vorgeschlagenen Festsetzungen nicht berücksichtigt.

 

Der Stellungnahme zu Ziffer 6.2 der Begründung wird entsprochen. Dort ist versehentlich von der Zulässigkeit von „wesentlich störenden Gewerbebetrieben“ die Rede; richtig muss es heißen: „nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“. Die Begründung wird berichtigt.

 

 

3.1.3    Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Die Stadt Grafing möchte im Rahmen einer Entwicklungssatzung neues Baurecht auf den Grundstücken mit den Fl.Nrn. 1395 und 1395/12, Gemarkung Straußdorf, schaffen.

 

Hierzu bestehen im Grundsatz keine naturschutzfachlichen Einwände und Bedenken. Dennoch möchten wir darauf hinweisen, dass gem. den regionalplanerischen Zielaussagen des Regionalplanes München gewerbliche Bauvorhaben möglichst an vorhandene Gewerbeeinheiten anzubinden sind. Die Aussagen sind behördenverbindlich und unterliegen nicht der Abwägung. Ziel ist es hierbei, den Außenbereich und auch die ländlich geprägten Siedlungen in ihrem Erscheinungsbild zu schonen und zu bewahren. Mit der geplanten Neuausweisung der Gewerbegebietserweiterung in Grafing-Schammach wäre hier eine gute Betriebsansiedelung gegeben.

 

Durch die geplanten Eingriffe wurden gem. dem amtlichen Leitfaden „Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“, Ausgleichsflächen in einer Größe von 2.200 m² ermittelt. Die Ausgleichsflächen sollen unmittelbar vor Ort bei den beiden Bauvorhaben in Form von Obstwiesen umgesetzt werden.

 

Wir begrüßen diese Planungsabsicht, bitten aber zu bedenken, dass bei einer Ausgleichsflächenbreite von 10 m max. nur 1 Obstbaumreihe realisiert werden könnte.

Wir bitten und empfehlen deshalb, auf Fl.Nr. 1420 den südlichen, sehr schmalen Ausgleichsflächenteil der Hauptfläche im Norden zuzuschlagen und dadurch eine schöne, flächige Obstwiese zu erhalten. Das Bauvorhaben auf Fl.Nr. 1395 bitten wir durch Festsetzung eines 5 m breiten Ortsrandgrüns (Hecke) einzugrünen.

Auch bei dem zweiten Bauvorhaben auf Fl.Nr. 1395/2 empfehlen wir, die Ausgleichsfläche in die Grünfläche zu integrieren, um auch hier eine flächige Obstwiese zu erhalten.

Die beiden Ausgleichsflächen sind genauer zu überplanen und darzustellen.

 

Aufgrund der exponierten Ortsrandlagen und dem z.T. hohen geplanten Versiegelungsgrad bitten wir um die Festsetzung zur Vorlage eines qualifizierten Freiflächengestaltungsplanes im Baugenehmigungsverfahren.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Das gemäß § 1 Abs. 4 BauGB (und § 4 Abs. 1 ROG, Art. 3 Abs. 1 BayLplG) für die Bauleitplanung der Gemeinden verbindliche Ziel der Landesplanung, neue Siedlungsflächen an vorhandene Siedlungseinheiten anzubinden (3.3 LEP 2013), ist nicht verletzt.

 

Mit der Entwicklungssatzung wird ein ohnehin eintretender Rechtszustand für die bestehende Ansiedlung Neudichau durch die Satzung vorweggenommen und planerisch begleitet; neues Baurecht geschaffen wird nur mit der Einbeziehungssatzung. Die Einbeziehungsflächen liegen im unmittelbaren Anschluss und sind somit auch angebunden im Sinne des Anbindungsgebotes.

 

Wichtig ist die Feststellung, dass kein gewerbliches Baugebiet entsteht, sondern ein Dorfgebiet. Das Gesundheitszentrum (Fitness-Center) ist als Anlage für sportliche Zwecke dort allgemein zulässig (§ 5 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) und damit hinsichtlich seiner Nutzungsart dorfgebietstypisch. Auch wenn solche Anlagen üblicherweise in Gewerbegebieten (§ 8 Abs. 1 Nr. 4 BauNVO) anzutreffen sind, sind sie nach den gesetzlichen Gebietssystem in Dorfgebieten ausdrücklich erlaubt. Ein Beispiel ist das diskutierte Fitness-Center, das bisher in Straußdorf betrieben wird. Die Einwendung wird deshalb zurückgewiesen.

 

Der Einwendung zur fehlenden bzw. geringen Kompensationswirkung der am Ostrand von Fl.Nr. 1395 festgesetzten Ausgleichsfläche wird wie folgt Rechnung getragen: Die geringe verbleibende Breite zum Nachbargrundstück Fl.Nr. 1420 lässt die Entwicklung ökologisch wirksamer Strukturen bei der festgesetzten Ausgleichsfläche an der Ostgrenze des Grundstücks Fl.Nr. 1395 nicht erwarten. Das ist nachvollziehbar. Hier kommt hinzu, dass die Fl.Nr. 1420 im Eigentum eines Dritten steht und für die Bepflanzung auch die bürgerlich-rechtlichen Grenzabstände nach Art. 48 AGBGB weiterhin beachtlich sind. Außerdem beschränkt die bisherige Festsetzung die notwendige Erschließung (Zufahrt und Stellplätze) und die Bebauung selbst.

 

Hier wird die Satzung (Planzeichnung) geändert. Der 10 m schmale Streifen wird nicht mehr als Ausgleichsfläche, sondern in verschmälerter Form (5 m) als Grünfläche (Ortsrandeingrünung; Wildstrauchhecke mit Einzelbaumpflanzungen) festgesetzt. Die Dreiecksfläche im Nordosten ist bis zur Kreisstraße hin zu vergrößern und kann damit als zusammenhängende Streuobstwiese entwickelt werden.

 

Bei der Ausgleichsfläche auf Fl.Nr. 1395/12 und Fl.Nr. 1395/18 ist ohnehin eine Neukonzeption erforderlich, da gemäß dem Abwägungsergebnis zur Stellungnahme Nr. 3.2 eine Erweiterung der dortigen Bebauung zu Lasten der Grünfläche erfolgt. Dadurch ist die Ausgleichsfläche nach Westen hin zu verlegen und ohnehin zu vergrößern. Es entsteht dort eine zusammenhängende Fläche in einer Breite, auf der eine gut strukturierte Streuobstwiese entstehen kann.

 

Die Sicherung der Ausgleichsflächen erfolgt durch städtebaulichen Vertrag und mittels Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Grafing b.M. und dem Freistaat Bayern als Rechtsträger der Unteren Naturschutzbehörde. Diese vertragliche Sicherung ist für die Einbeziehungsfläche Fl.Nr. 1395/12 auch deshalb schon erforderlich, da das Grundstück der Ausgleichsfläche (Fl.Nr. 1395/18) im Eigentum eines Dritten liegt. Diese vertragliche Sicherung hat deshalb vor dem Satzungsbeschluss zu erfolgen. Dort wird dann die konkrete Planung und Bestimmung der Ausgleichsmaßnahmen in enger Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde geregelt. Genauere Planungen im Satzungsverfahren sind damit verzichtbar.

 

Da für die satzungsrechtliche Festsetzung über die Vorlagepflicht qualifizierter Freiflächengestaltungspläne keine Ermächtigungsgrundlage besteht (BayVGH 08.07.2004), kann der Stellungnahme nicht entsprochen werden.

Anderseits besteht eine besondere Notwendigkeit für eine qualifizierte Freiflächengestaltung. Gerade beim Gesundheitszentrum mit seinen umfangreichen Parkplatz- und Fahrflächen sind inhaltliche Anforderungen festzulegen, um eine für die Umgebung und die Landschaft verträgliche Gestaltung sicherzustellen (Wasserdurchlässigkeit, Durchgrünung, etc.). Gleiches gilt für die Umsetzung der Ortsrandeingrünung.

Das spätere Baugenehmigungsverfahren ist rechtlich nicht in der Lage, hierauf Einfluss zu nehmen. Selbst die Grundvorschrift des Art. 7 BayBO ist nicht mehr Teil des Prüfprogramms des dann maßgeblichen vereinfachten Genehmigungsverfahrens (Art. 59 BayBO). Als Regelungsmöglichkeit bleibt allein der städtebauliche Vertrag (Zielbindung nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Im Sinne der Stellungnahme wird deshalb bestimmt, dass durch städtebaulichen Vertrag die Vorlagepflicht eines qualifizierten Freiflächengestaltungsplanes vereinbart wird; der Stadt Grafing und der Unteren Naturschutzbehörde ist dort ein Bestimmungsrecht (entsprechend § 315 BGB) einzuräumen hinsichtlich der konkreten Ausführung der Freiflächen.

 

 

3.2       Dr. Ernst Böhm, Grafing b.M. (Niederschrift vom 20.01.2016)

 

Am 20.01.2016 hat Herr Dr. Ernst Böhm, Neudichau 10, Grafing b.M., im Rahmen der Planoffenlegung zu den städtebaulichen Satzungsverfahren in Neudichau vorgesprochen. Herr Dr. Böhm, Miteigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1393 der Gemarkung Straußdorf, hat folgende Stellungnahme im Beteiligungsverfahren vorgebracht:

 

Im Flächennutzungsplanverfahren (15. Änderung) hat die Stadt Grafing b.M. (Beschluss des Stadtrates vom 06.10.2015, TOP 6) allgemeinen städtebaulichen Erwägungen folgend, den Grenzverlauf der Bauflächendarstellung im westlichen Siedlungsbereich erweitert. Ortsplanerischer Bezugspunkt war dabei die vorhandene Bebauung auf dem südwestlichsten Grundstück Fl.Nr. 1393/1 (Neudichau 17), also dem letzten Gebäude des bebauten Bereiches. Vorgelagert verläuft dann eine ca. 10 m breite Grünfläche (naturnahe Ortsrandeingrünung). Die Grundstücke Fl.Nrn. 1393 und 1395/10 (Teilflächen) sind dort bereits als Bauflächendarstellung enthalten.

 

Dem Flächennutzungsplan kommt in diesem Verfahren zum einen die Bedeutung zu, dass die dortige Bauflächendarstellung tatbestandliche Voraussetzung für den Erlass der Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) ist. Hier hat sie sich aber auf den bereits bebauten Bereich zu beschränken.

 

Zum anderen führt die Stadt Grafing b.M. aber auch gleichzeitig ein kombiniertes Ergänzungssatzungsverfahren durch. Dadurch werden außerhalb des bislang bebauten Bereichs gelegene Flächen in den Bebauungszusammenhang einbezogen. Hier kommt dem Flächennutzungsplan die steuernde Wirkung zu, die Grenzen der ortsplanerischen Gesamtentwicklung zu bestimmen. Die Grundstücke Fl.Nrn. 1393 und 1395/10 (Teilflächen) sind dort bereits als Bauflächendarstellung enthalten, womit die ortsplanerische Eignung einer Bebauung bereits ausgedrückt wird.

 

Es wird deshalb auch für das Satzungsverfahren angeregt, die Grundstücke Fl.Nrn. 1393 und 1395/10 der Gemarkung Straußdorf in Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan in den künftigen Innenbereich einzubeziehen und dort eine überbaubare Grundstücksfläche (Bauraum) für ein zusätzliches Wohnhaus festzusetzen. Der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung, gemäß Stadtratsbeschluss vom 09.12.2014 bisher beschränkt auf die Grundstücke Fl.Nrn. 1395/12 und 1395, ist entsprechend zu erweitern.

 

Ein Ausschussmitglied führte im Auftrag des Einwendungsführers aus, dass der neue Baukörper auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395/10 nicht sinnvoll angeordnet ist und hier zwingend nachgebessert werden muss.

Vom Verwaltungsvertreter wurde daraufhin erklärt, dass es sich nur um eine beispielhafte Skizzierung dieser erweiterten Bebauung handelt und sicherte zu, die Anordnung des Baukörpers gemeinsam mit dem Eigentümer des Grundstücks festzulegen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Einwendung wird entsprochen. Wie zutreffend vorgetragen wird, kommt der vorausgegangenen Änderung des Flächennutzungsplanes doppelte Bedeutung zu. Zum einen zur Darstellung der bereits bebauten Bereiche gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB als Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen für den Erlass der Entwicklungssatzung (Bestimmung als Innenbereich gemäß § 34 BauGB) und zum anderen zur Bestimmung derjenigen Flächen, die aus ortsplanerischer Sicht für eine Erweiterung des Ortes in Frage kommen. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) nur für Bebauungspläne gilt, nicht aber für Einbeziehungssatzungen (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB). Gleichwohl besteht bei der für Neudichau in Gang gesetzten Dorfentwicklung ebenfalls ein ganzheitliches Steuerungsbedürfnis, um spätere Bauwünsche nach städtebaulichen Kriterien ein- und abgrenzen zu können. Diese Funktion kommt hier dem Flächennutzungsplan zu.

 

Innerhalb des Flächennutzungsplan-Änderungsverfahrens wurde bereits eine Erweiterung der Bauflächendarstellung für die Grundstücke Fl.Nrn. 1395/10 und 1393 vorgenommen. Die begehrte Ausweisung einer zusätzlichen Bebauung entspricht damit den ortsplanerischen Zielen der Stadt Grafing. Es bestehen somit keine städtebaulichen Gründe (§ 1 Abs. 3 BauGB) gegen die begehrte Erweiterung der Einbeziehungssatzung nach Westen hin für die Errichtung eines weiteren Wohnhauses.

 

Der künftige westliche Bebauungsabschluss für die Grundstücke Fl.Nrn. 1393 und 1395/10 ist am Gebäude Neudichau 17 auszurichten, das im Westen der übrigen Bebauung vorgelagert ist. Diese Erweiterung des westlichen Siedlungsrandes führt aber wiederum dazu, dass die bisherige Beschränkung der Bebauung für das im Norden angrenzende Grundstück Fl.Nr. 1395/12 auf dessen östlichen Grundstücksteil (vgl. Aufstellungsbeschluss vom 09.12.2014) ihre Rechtfertigung verliert. Mit der Bebauungserweiterung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1395/10 und 1393 ist für den westlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 1395/12 ebenfalls eine zusätzliche Bebauung (weiteres Wohngebäude) vorzusehen.

 

Für diese zusätzliche Bebauung von jeweils einem weiteren Gebäude auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1393 und 1395/10 bzw. dem Grundstück Fl.Nr. 1395/12 (dort erweitert auf den Westteil) wird der Aufstellungsbeschluss und der Entwurf der Satzung geändert.

 

(Beispielhafte Skizzierung dieser erweiterten Bebauung)

 

 

 

3.3       Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 07.01.2016, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Planung ab.

 

Vorhaben: Die Stadt Grafing b.M. beabsichtigt gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB den bebauten Bereich „Neudichau“ als einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil festzulegen. Gleichzeitig sollen gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB die Flurstücke Nrn. 1395 und 1395/12 (Gemarkung Straußdorf) in den Bebauungszusammenhang einbezogen werden.

Das Planungsgebiet (Größe ca. 3,3 ha) liegt östlich des Hauptortes Grafing b.München südlich der Kreisstraße EBE 9. Ziel des Vorhabens ist – nach Aufgabe des Schweinemast-Betriebes – die Errichtung eines Gesundheitszentrums (Fitness-Studio mit Physiotherapie) durch den Eigentümer.

Im gültigen Flächennutzungsplan ist das Gebiet als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Im Rahmen der 15. Änderung des Flächennutzungsplanes soll die Darstellung als gemischte Baufläche (Dorfgebiet) erfolgen.

 

Ergebnis: Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass sich die Stellungnahme nicht auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und den Umgriff der Satzung bezieht. In Zweifelfällen empfehlen wir eine Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

 

Zur Kenntnisnahme; keine Beschlussfassung erforderlich.

 

 

4.         Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

            (Schreiben vom 29.01.2016, Az.: P-2016-200-1­_S2)

 

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

 

Bodendenkmalpflegerische Belange

 

Nach unserem bisherigen Kenntnisstand besteht gegen die oben genannte Planung von Seiten der Bodendenkmalpflege kein Einwand. Wir weisen jedoch darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1–2 DSchG unterliegen.

 

Art. 8 Abs. 1 DSchG:

Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

 

Art. 8 Abs. 2 DSchG:

Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

 

Zur Kenntnisnahme; keine Beschlussfassung erforderlich.

 

 

5.         Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

            (Schreiben vom 27.01.2016, Az.: 1-4622-EBE 11-1222/2016)

 

Die Siedlung „Neudichau“ ist bisher dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zugeordnet und soll als Dorfgebiet festgesetzt werden. Auch der Flächennutzungsplan wird hierzu im Parallelverfahren geändert. Insbesondere soll auf zwei Flurstücken eine städtebaulich geordnete Bebauung ermöglicht werden. Auf Flurstück 1395 soll ein Gesundheitszentrum (Fitnessstudio) entstehen. Hier sind auch 40 Stellplätze geplant. Auf dem Flurstück 1395/12 ist Wohnbebauung vorgesehen.

 

Das Gelände ist weitgehend eben mit leichtem Gefälle nach Südwesten und liegt auf einem Moränenhügel der Würmeiszeit.

 

Neudichau ist an die gemeindliche Trinkwasserversorgung angeschlossen. Der Anschluss an die zentrale Abwasseranlage erfolgt im Laufe des Jahres 2016. Über Altlasten ist nichts bekannt. Auch liegen keine Erkenntnisse über die Grundwasserverhältnisse vor. Eine Baugrunduntersuchung wurde nicht durchgeführt. Oberflächengewässer sind im Planbereich nicht vorhanden. Das anfallende Niederschlagswasser soll wie bisher im Dorfgebiet versickert werden.

 

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht besteht Einverständnis mit der Aufstellung der Satzung. Wir bitten um Beachtung folgender Hinweise für die Neubauten zur Übernahme in die Satzung:

·      Unverschmutztes Niederschlagswasser ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben, zu versickern. Dabei soll als primäre Lösung eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Dies ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei. Je Versickerungsanlage dürfen dabei höchstens 1.000 m² befestigte Fläche angeschlossen werden.

·      Bei der Versickerung in das Grundwasser sind die „Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser“ (TRENGW) einzuhalten.

·      Nähere Hinweise zum erlaubnisfreien Versickern von Niederschlagswasser und ein kostenloses Programm des Bayerischen Landesamtes für Umwelt gibt es unter: http://www.lfu.bayern.de/wasser/fachinformationen/niederschlagswasser_versickerung/index.htm

·      Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen.

http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die zentrale Abwasserkanalisation von Neudichau erfolgt durch einen Schmutzwasserkanal. Damit ist die Benutzung für die Einleitung von Niederschlagswasser ausgeschlossen (§ 4 Abs. 3, 4 Entwässerungssatzung). Das Niederschlagswasser (§ 54 Abs. 1 Nr. 2 WHG: das von Niederschlägen aus dem Bereich von bebauten oder befestigten Flächen gesammelt abfließende Wasser) ist – wie auch schon bisher – durch örtliche Versickerung zu beseitigen.

 

Die Begründung zur Satzung wird entsprechend der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Rosenheim um die dortigen Hinweise zum Umgang mit Niederschlagswasser ergänzt.

 

 

6.         Kreisbrandinspektion Ebersberg (Schreiben vom 05.02.2016)

 

Gegen das Vorhaben bestehen aus Sicht der Brandschutzdienststelle keine Bedenken, wenn nachstehende Prüfbemerkungen/Auflagen beachtet und umgesetzt werden.

 

Flächen für die Feuerwehr

 

1.   Wir gehen davon aus, dass

-      die Grundstücksgrenzen im „Bestand“ vorhanden sind und im Zuge dieses Verfahrens nicht geändert werden.

-      für die Flurstücke 1395/16, 1361/1 und 1395/19 im Hinblick auf die Tragfähigkeit die Anforderung in Anlehnung an die Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr beachtet wird.

 

2.   Vorgenannte Flurstücke sind quasi als Stichzufahrt mit überwiegend einer Mindestbreite von 5 m vorgesehen bzw. hergestellt.

 

3.   Die Stichzufahrten 1395/16 und 1395/19 sind länger als 50 m und weisen keine Wendemöglichkeiten in Anlehnung an die Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr auf. Planerisch wird der Stich bis 50 m mit einem Löschfahrzeug befahren (Türkise Doppelpfeile in nachfolgender Abbildung). Mit oben genannter Fahrbahnbreite ist auf „öffentlichen Verkehrsflächen“ die Geräteentnahme i.a.R. möglich. Werden von vorgenannter Stelle die möglichen Gebäudezugänge (i.S. des Bauordnungsrechts) innerhalb von nicht wesentlich mehr als 50 m fußläufig erreicht, so kann von der Durchführung „erfolgreicher Löscharbeiten“ ausgegangen werden. Mit zunehmender Lauflänge ergeben sich ungünstigere „Eingreifzeiten“ die sich nachteilig auswirken können.

 

4.   Das Einfahren von 1361/1 auf 1395/19 ist planerisch im Sinne der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr nicht nachweisbar. Durch das planerische Einfahren in mehreren Zügen bzw. durch Rangieren kann sich eine ungünstigere Anfahrtszeit ergeben.

 

5.   Das südwestlich an das Flurstück 1361/1 anschließende Flurstück als „Straße“ wird schmäler; insofern ist die Geräteentnahme aus einem Löschfahrzeug nur eingeschränkt bzw. im Einzelfall nicht möglich. Planerisch würde das Löschfahrzeug am südlichen Ende der Fl.Nr. 1361/1 abgestellt und eine längere Fußwegstrecke zu den betreffenden Gebäuden zurückgelegt werden müssen. Aus diesen könnten sich ungünstigere „Eingreifzeiten“ ergeben.

 

6.   Hinweis – Anforderungen nach BayBO Art. 5 Abs. 1 Satz 4 auf den privaten Grundstücken bleiben grundsätzlich unberührt.

 

 

Löschwasserversorgung/Grundschutz

 

1.   Zur Wahrung des Grundschutzes ist der im DVGW Arbeitsblatt W405 genannte Löschwasserbedarf bereitzustellen (= Grundschutz). Dieser wird hier mit dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung auf mindestens 48 m³/h (800 l/min) über zwei Stunden geschätzt.

2.   Die normativen Verweise des DVGW Arbeitsblatt W405 Ziffer 2 sind zu beachten.

3.   Der Abstand der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung soll 150 m nicht überschreiten. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydranten nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen der Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Da die Satzung keine Regelungen hinsichtlich der Verkehrsflächen trifft, war für die Stellungnahme nicht erkennbar, dass die Erschließung der Neubauflächen auf Fl.Nr. 1395 von Norden her über die bestehende (auszubauende) Hofzufahrt erfolgt (vgl. Begründung Nr. 8). Die Privatstraße Fl.Nr. 1395/19 wird also weder für den Erschließungsverkehr, noch für die Feuerwehrzufahrten benutzt.

 

Die Sicherung der Erschließung wird noch vor Abschluss des Satzungsverfahrens durch städtebaulichen Vertrag wie folgt geregelt:

Für die bestehende Hofzufahrt (beginnend südlich der Einmündung in die EBE 9 und entlang der Nordseite der Hofstelle nach Osten verlaufend) und deren Verlängerung bis zur Neubaufläche (Fitness-Center) wird der technische Ausbau entsprechend den Mindestanforderungen für die Benutzung durch Feuerwehrfahrzeuge (DIN 14090) und die öffentliche Benutzbarkeit (Widmung; öffentlich-rechtlicher Eigentümerweg Art. 53 Nr. 3 BayStrWG) vertraglich geregelt. Dadurch ist die gesicherte Benutzbarkeit für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr und des Rettungsdienstes gewährleistet. Im Bereich des künftigen Parkplatzes wird eine auch für die Feuerwehrfahrzeuge benutzbare Wendemöglichkeit geschaffen.

 

Damit werden für die neu geschaffene Bebauung auf Fl.Nr. 1395 (Einbeziehungsfläche) die Anforderungen an die Erreichbarkeit für Feuerwehrfahrzeuge erfüllt.

 

Für den Bereich der Entwicklungssatzung – also des vorhandenen Baubestandes – können die Anforderungen an die Erreichbarkeit für die Feuerwehr nicht uneingeschränkt geschaffen werden. Das ist hinnehmbar, da dieser Konflikt nicht durch das Satzungsverfahren erstmals entsteht, sondern bereits vorgefunden wird. Das gilt insbesondere für die Einmündung von der Gemeindestraße (Fl.Nr. 1361/1) in die (Privat-)Straße Fl.Nr. 1395/19. Hier ist eine Aufweitung (Grunderwerb) auf den notwendigen Außendurchmesser von 21 m nicht zu erreichen.

 

Anders verhält es sich aber nunmehr beim Grundstück Fl.Nr. 1393 / 1395/10. Hier wird auf Anregung (vgl. oben 3.2) die Errichtung eines weiteren Wohnhauses zugelassen. Für diese Baulandneuausweisung ist es Aufgabe des Satzungsverfahrens, eine verträgliche Erschließungslösung zu schaffen. Im südlichen Bereich von Neudichau weist die öffentliche Straße lediglich eine Breite von 2,67 m auf. Um zumindest die Grundansprüche an eine ordnungsgemäße Verkehrserschließung sicherzustellen, ist eine Straßenaufweitung auf 4,50 m notwendig. Damit ist die gesicherte Befahrbarkeit für die Feuerwehr und die Rettungsdienste möglich und auch ein Begegnungsverkehr für PKW mit reduzierter Geschwindigkeit. Hierfür ist aus den Grundstücken Fl.Nr. 1393 / 1395/10 die notwendige Straßengrundabtretung vertraglich (vor Abschluss des Satzungsverfahrens) zu sichern. Ein Wenden ist damit weiter nicht möglich.

Ziel sollte es zwar sein, durchgängig eine Straßengrundstücksbreite von 6 m (wie im nördlichen Bereich von Neudichau) vorzuhalten. Die langfristige Aufweitung auf insgesamt 6 m ist aus Gründen der Lastengleichheit dann von den südlichen Grundstücken abzuverlangen.

 

Für das Grundstück Fl.Nr. 1395/12 ist eine Wendefläche anzulegen, die zumindest für PKWs das Wenden ermöglicht. Diese erhöhten Anforderungen an die Erschließung sind aufgrund der geänderten Bebauung für künftig 2 Wohngebäude geboten. Die Erreichbarkeit für Feuerwehrfahrzeuge erfolgt gemäß der Stellungnahme der Kreisbrandinspektion (rückwärtiges Einfahren auf Länge von 50 m und dann fußläufige Erreichbarkeit der Gebäude innerhalb von 50 m).

 

Die Anforderungen an die Löschwasserversorgung können über die gemeindliche Trinkwasserversorgung nicht erfüllt werden. Zwar ist eine exakte Ermittlung der Mengen- und Druckverhältnisse wegen der derzeitigen Leitungsbauarbeiten nicht möglich. Aber schon im Leitungsnetz von Dichau, von wo aus Neudichau durch eine Stichleitung (DN 80) angebunden ist, kann lediglich eine Löschwassermenge von knapp 400 l/min über das Wassernetz zur Verfügung gestellt werden. Diese Wassermenge lässt sich höchstens auch für Neudichau ableiten. Die für ein Dorfgebiet und der zulässigen baulichen Nutzung mit max. 3 VG notwendige Löschwassermenge von 800 l/min kann damit nicht über die gemeindliche Trinkwasserversorgung zur Verfügung gestellt werden. Gerade für den Bau eines Gesundheitszentrums und den bestehenden Landwirtschaftsbetrieb ist die Bereitstellung erhöhter Löschwassermengen unverzichtbar. Für die ausreichende Löschwasserversorgung ist deshalb eine Löschwasserzisterne erforderlich, deren Bau (nebst Grundstückssicherung) durch städtebaulichen Vertrag noch vor Abschluss des Satzungsverfahrens sicherzustellen ist.

 

Bei den aktuellen Kanal- und Wasserleitungsbaumaßnahmen wurden zusätzliche Löschwasserhydranten am Westende des Straßengrundstücks Fl.Nr. 1395/16 (für die Einbeziehungsfläche Fl.Nr. 1395/12 – Stadt) und am Ostende des (privaten) Straßengrundstücks Fl.Nr. 1395/19 (für die Einbeziehungsfläche Fl.Nr. 1395 – Kainz) bereits errichtet. Der Kostenersatz (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) ist im Rahmen des städtebaulichen Vertrages vor Abschluss des Satzungsverfahrens zu regeln.

 

Mit diesen bereits umgesetzten bzw. vertraglich noch zu sichernden Maßnahmen ist den Anforderungen an den abwehrenden Brandschutz in angemessener Weise Rechnung getragen. Die verbleibenden Einschränkungen, die sich aufgrund der vorgefundenen Bebauungssituation ergeben, sind im Hinblick auf die Belange des Brandschutzes vertretbar und auch nicht dem Satzungsverfahren zuzurechnen.

 

 

7.         Bepp und Erika Aschauer, Grafing b.M. (Schreiben vom 21.01.2016)

 

Gegen die o.g. Satzung für Neudichau vom 09.12.2015 wird in folgenden Punkten Einspruch eingelegt:

 

1.   Der Baukörper entspricht nicht den vereinbarten Ausmaßen und wurde ohne Wissen des Stadtrats sowie Bauausschusses massiv verkleinert, obwohl dieser Erstentwurf schon mehrmals vom Stadtrat sowie vom Bauausschuss der Stadt Grafing genehmigt worden ist. Der ursprünglich beantragte Baukörper entspricht den Mindestvoraussetzungen, um ein Gesundheitszentrum mit Physiotherapie dauerhaft erfolgreich zu betreiben. In der verkleinerten Form ist das gesamte Objekt für uns gestorben.

 

 

2.   Die Zufahrt parallel der Kreisstraße 9 ist laut Darstellung nur noch 3,50 m breit und lässt nur noch einen Einbahnstraßenverkehr zu, außerdem muss man anscheinend über die geparkten Autos der bestehenden Metzgerei fahren wenn man das Gesundheitszentrum besuchen will. Die Grünfläche parallel der Kreisstraße ist so zu reduzieren, dass zumindest zwei Fahrzeuge ohne Probleme aneinander vorbeifahren können. Dieser Umstand ist auch im Bereich der östlichen Zufahrt, wo die Ausgleichsfläche sehr üppig ist, dargestellt.

3.   Des Weiteren ist der Punkt mit den Parkplätzen mit der inneren Durchgrünung nicht zu akzeptieren, da durch diese viele Stolperfallen entstehen werden. Die meisten Kunden, die das Gesundheitszentrum besuchen, haben ein fortgeschrittenes Alter und teilweise massive neurologische Störungen, um solchen Hindernissen ausweichen zu können. Die Betroffenen können oft die Beine nicht einmal 2 cm anheben oder bei unebenen Böden das Gleichgewicht halten.

4.   Die Öffnungszeiten müssen auf 22 Uhr angehoben werden, da viele Kunden, die sich noch im Arbeitsleben befinden, erst teilweise um 20:30 Uhr zum Gesundheitstraining erscheinen können. Die Trainingszeit beträgt je nach Therapietraining zwischen 45 Minuten und 90 Minuten. In diesem Zeitraum werden der Mobilisierung des Körpers etwa die Hälfte Zeit gewidmet.

5.   Zum Punkt 9 Grünordnung: Der zu erhaltende Baumbestand besteht ausschließlich aus Fichten und ist nicht geschützt! (Baumbestand westlich vom Gesundheitszentrum). Jede Fichte, die ein bestimmtes Alter (40–50 Jahre) erreicht hat wird vom Kern aus instabil. Dieser Baumbestand wird die kommenden Jahre sicher ersetzt werden (in Laubbäume und heimische Sträucher).

Es wäre noch wünschenswert zu erfahren, wer den massiven Einspruch mündlich gegen das Gesundheitszentrum eingelegt hat, obwohl dieser nur schriftlich angenommen werden darf.

Wir werden ständig von den Stadträten angesprochen, wann wir endlich mit dem Bau des Gesundheitszentrums beginnen, weil die Sache ja längst durch sei.

 

Da die Beschlussempfehlung der Verwaltung zu den Einwendungen zum nachfolgenden Punkt 8 (Anton Kainz) eine Lösungsmöglichkeit vorsieht und die Einwendungen Nr. 7 und Nr. 8 in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen, wurden die Abwägungsvorschläge vorweg gemeinsam erklärt. In der Beratung wurde der vorgestellte Kompromissvorschlag als „Grenzfall“ bezeichnet, fand aber letztendliche die mehrheitliche Zustimmung. Es wurde aber im Hinblick auf die Größe und Dominanz des Baukörpers auch von der Verwaltung nochmals klargestellt, dass hierüber der Bau-, Werk- und Umweltausschuss im Rahmen des Planungsermessens zu bestimmen hat, also ob die Grenzen der Verträglichkeit noch als gegeben angesehen werden oder nicht. Das subjektive Bedürfnis von Bauherrn/Eigentümer ist gegenüber den städtebaulichen Folgen abzuwägen. Es bestehen keinerlei Pflichten, den erhobenen Forderungen zu entsprechen. Vielleicht ist eben Neudichau nicht der richtige Standort für ein Vorhaben der geplanten Art und Größe.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stellungnahme wird als „Einspruch“ bezeichnet. Im Wege der Auslegungsgrundsätze wird die Mitteilung entgegen seiner Bezeichnung nicht als Rechtsbehelf, sondern als Stellungnahme behandelt. Eine rechtsbehelfsfähige Regelung liegt erst mit dem Abschluss des Satzungsverfahrens vor (Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses). Maßgeblicher Rechtsbehelf ist dann die Normenkontrollklage (§ 47 VwGO), dessen Zulässigkeit aber die fristgerechte Geltendmachung der Einwendungen im Beteiligungsverfahren des Satzungsverfahrens voraussetzt (§ 47 Abs. 2a VwGO). Dementsprechend wird der „Einspruch“ als Einwendung im Beteiligungsverfahren behandelt.

 

Hinsichtlich des Vorbringens der Einwendungsführer und der nachfolgenden Abwägung ist auf den tragenden Rechtsgrundsatz des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB hinzuweisen, wonach auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen kein Anspruch besteht und auch nicht (durch Vertrag oder entsprechende Vorfestlegungen) begründet werden kann.

 

Zu 1) Die Einwendungsführer beziehen sich auf den Bebauungsentwurf vom 30.10.2014, der dem Antrag des Grundstückseigentümers auf Einleitung des Satzungsverfahrens beigefügt war. Weder wurde dieser Entwurf von der Stadt als verbindlicher Inhalt für das Satzungsverfahren beschlossen, noch wäre eine solche Vorgehensweise zulässig. Vielmehr würde eine solche Vorfestlegung des Planungsinhalts dem Gebot der gerechten Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) widersprechen und als unzulässige Verkürzung des Abwägungsvorgangs (Vorabbindung) die Rechtswidrigkeit der Satzung zur Folge haben.

 

Es handelte sich bei dem Bebauungsentwurf vom 30.10.2014 lediglich um eine antragsbegleitende Beschreibung des erwarteten Planungsziels, der für das Satzungsverfahren zu keiner Zeit eine Bindung ausgelöst hat.

 

Ein Verstoß gegen die Anforderungen einer ordnungsgemäßen Abwägung wäre es auch, wenn den spezifischen Bauinteressen des Bauherrn ein Gewicht zuerkannt wird, das ihnen objektiv nicht zukommt. Es ist ja gerade Aufgabe des Satzungsverfahrens (identisch mit dem Bauleitplanverfahren), in einem abgewogenen Planungsprozess auch die nachbarlichen Interessen und die öffentlichen Belange zu beachten. Solche Belange und Interessen werden bei der vom Bauwerber geforderten Bebauung (Lage, Größe und Stellung des Baukörpers) aber erkennbar berührt und sind deshalb abwägungsbeachtlich – auf ein gesondertes Vorbringen im Beteiligungsverfahren kommt es nicht an. Die von den Einwendungsführern eingeforderte Bebauungsgröße würde zum einen in einer unvertretbaren Weise nach Osten in die freie Landschaft hinausgreifen und dort keine Möglichkeit mehr für eine ausreichende Eingrünung belassen. Auch die Einhaltung angemessener Abstände zu Waldflächen, ein verbindliches Ziel (Anpassungspflicht, § 1 Abs. 4 BauGB) des Regionalplans (Z 4.1.5 RP 14), wäre missachtet. Auch ein unmittelbares Heranrücken an das Nachbargrundstück bzw. die im Grenzbereich vorhandene Bepflanzung ist nicht gerechtfertigt. Diesen Belangen folgend sieht der erste Satzungsentwurf eine überbaubare Grundstücksfläche von ca. 540 m² vor, die deutlich hinter den Vorstellungen des Bauwerbers zurückbleibt.

 

In einem Grundrissplan wird der Flächenbedarf (Grundfläche) des Vorhabens jetzt mit 825 m² angegeben (in einer ersten „Planung“ lag die Grundfläche bei 1.000 m²). Hinsichtlich der Prüfung einer geänderten (vergrößerten) Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche wird auf die gleichlautende Stellungnahme von Herrn Anton Kainz verwiesen (vgl. unten Nr. 8).

 

Zu 2) Zutreffend wird angemerkt, dass die Festsetzung der Grünflächen noch nicht abschließend mit den Planungsvorstellungen abgestimmt ist. Zum einen ist entsprechend der Ermächtigungsnorm (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) die konkrete Zweckbestimmung der Grünfläche noch zu konkretisieren. Die Festsetzung hat die Aufgabe, die Freiflächen zwischen der Kreisstraße und der vorhandenen Gebäude zu sichern. Neben der Bedeutung für das dörfliche Ortsbild ist auch ein Heranrücken der Bebauung an die Kreisstraße zu verhindern. Das gilt auch für Nebengebäude, für die in der Satzung keine überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt sind. Die Festsetzung stimmt vollständig mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes überein. Dort wurde bereits die Notwendigkeit einer entsprechenden Regelung erkannt, da mit der Ortsteilqualität von Neudichau ansonsten die Gefahr entsteht, dass die nördliche Straße (und die nördlichen Waldflächen) eine natürliche Begrenzung des Bebauungszusammenhangs bewirkt und dann die unbebauten Freiflächen bis zur Straße dem Bebauungszusammenhang zufallen würden. Das ist aus den vorgenannten Gründen zu verhindern. An der Festsetzung ist festzuhalten.

 

Die teilweise in der Grünfläche liegende Straße (Hofumfahrt) wird aus zweierlei Gründen dadurch nicht unmöglich gemacht. Zum einen existiert diese Verkehrsfläche bereits und steht damit nicht in Rechtskonkurrenz mit den künftigen Festsetzungen. So kann die Satzung keine Rückwirkung entfalten und somit nicht zur Unrechtmäßigkeit von bereits bestehenden Anlagen führen (Rückwirkungsverbot). Zum anderen ist aber die Errichtung von Verkehrswegen innerhalb der Grünfläche nicht von vornherein zweckwidrig. Maßgeblich ist deren konkrete Zweckbestimmung, die hier in der Freihaltung der Flächen liegt (Freiflächensicherung). Die notwendige Straße (vgl. zur Erschließungsbeschreibung in Ziffer 8 der Begründung) bleibt damit auch künftig möglich. Die Einwendung wird zurückgewiesen.

 

Zu 3) Eine Festsetzung über die Gestaltung der Stellplätze trifft die Satzung nicht. Derart detaillierte Regelungen können auf der Planungsebene der Bauleitplanung / städtebaulichen Satzungen nicht getroffen werden (keine Ermächtigungsgrundlage). Allein in der Begründung, die an der baurechtsbegründenden Rechtswirkung der Satzung nicht teilnimmt, wird die Bedeutung der inneren Durchgrünung hervorgehoben. Die Sicherstellung einer qualifizierten Gestaltung der Freiflächen (und der Eingrünung) erfolgt in dem noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrag. Auf die Prüfung und Abwägung zur Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde wird verwiesen.

 

Zu 4) Auch zur Regelung der Öffnungszeiten in der Satzung fehlt die gesetzliche Ermächtigung. In der Begründung wurde (nach damaliger Erklärung des Einwendungsführers) von einer Öffnungszeit von max. 21:30 Uhr ausgegangen. Die Begründung schafft aber keine Rechtsbindung. Die Öffnungszeiten eines möglichen Fitness-Centers sind aber von wesentlicher Bedeutung für die Umgebungsverträglichkeit. Eine Lösung dieses Konfliktes kann und soll aber dem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zugewiesen werden (die Voraussetzungen des Art. 58 Abs. 2 Nr. 1 BayBO für eine Genehmigungsfreistellung liegen nicht vor).

 

Da die Satzung nicht vorhabenbezogen (für das beabsichtigte Fitness-Center) das Baurecht schafft, sondern abstrakt-generell für alle in einem Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) zulässigen Nutzungen, wird auf eine schalltechnische Untersuchung für die Immissionsbelastung dieser konkreten Nutzungsart verzichtet. Die abschließende Prüfung der immissionsschutzfachlichen Zulässigkeit erfolgt – insbesondere auch im Fall eines Betriebes in die Nachtzeit hinein (bei Öffnungszeiten bis 22:00 Uhr wird die Nachtzeit unweigerlich durch den Fahrverkehr berührt) – dann im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren. Das Gebot der Rücksichtnahme (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 5, 15 BauNVO) erfordert die Einhaltung der Richtwerte der TA-Lärm, was dann durch entsprechende Nebenbestimmungen (Betriebs- oder Betriebszeitenbeschränkung) in der nachfolgenden Baugenehmigung sichergestellt wird.

 

Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der beigefügte Grundrissplan und insbesondere die Zulässigkeit der dort dargestellten Freigastflächen auf der Grundstückswestseite nicht Gegenstand des Satzungsverfahrens sind.

 

Zu 5) Die Schaffung und Erhaltung von Freiflächen- und Grünstrukturen ist für die Ortsplanung durchaus bedeutsam. Gerade für die geplante Bebauung auf der Einbeziehungsfläche Fl.Nr. 1395, die wegen ihres beträchtlichen Umfangs und der beabsichtigten Nutzung (Fitness-Center) für das kleinstrukturierte Dorfgebiet von Neudichau keine Selbstverständlichkeit ist, wird eine angemessene Eingrünung als unverzichtbar angesehen. Die Aspekte des gebotenen Sozialabstands, des Wohnfriedens und der ortsplanerischen Integration von Bauwerken sind in der vorliegenden Planungssituation ganz offenkundig berührt und damit in der Bauleitplanung (von Amts wegen) zu berücksichtigen, und nicht etwa nur bei „Nachbareinwendungen“. Bauleitplanung erfolgt schließlich aus Allgemeinwohlgründen und nicht zur Erfüllung von Individualinteressen. Der Ersatz von Nadelgehölzen durch Laubgehölze ist bei einer Erhaltungsfestsetzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 lit. b BauGB) weiterhin zulässig.

 

 

8.         Anton Kainz, Grafing b.M. (Schreiben vom 28.01.2016)

 

Gegen die oben genannte Satzung für Neudichau vom 09.12.2015 wird in folgenden Punkten Einspruch eingelegt:

 

1.   Der Baukörper entspricht nicht den vereinbarten Ausmaßen und wurde ohne wissen des Stadtrats sowie Bauausschusses massiv verkleinert, obwohl dieser Erstentwurf schon mehrmals vom Stadtrat sowie vom Bauausschusses der Stadt Grafing genehmigt worden ist.

2.   Die Zufahrt parallel der Kreisstraße 9 ist laut Darstellung nur noch 3,50 m breit und lässt nur noch einen Einbahnstraßenverkehr zu. Außerdem muss man anscheinend über die geparkten Autos der bestehenden Metzgerei fahren, wenn man das Gesundheitszentrum besuchen will. Die Grünfläche parallel der Kreisstraße ist so zu reduzieren, dass zumindest zwei Fahrzeuge ohne Probleme aneinander vorbeifahren können. Dieser Umstand ist auch im Bereich der östlichen Zufahrt, wo die Ausgleichsfläche sehr üppig dargestellt ist.

3.   Die Ausgleichsflächen nach der Einbeziehungssatzung werden anscheinend nach der Grundstücksgröße und nicht nach der bebauten Fläche berechnet. Ob dies zulässig ist, werde ich noch anwaltlich abklären lassen. Außerdem wird in Bezug auf die Ausgleichsflächen mit zweierlei Maß gemessen. Warum durch das entstehen weiterer Baulücken hier keine Ausgleichsflächen gefordert werden ist auch in Frage zu stellen.

4.   Um die bestehende Metzgerei in einigen Jahren weiter vermieten zu können, muss ich meine Wohnung als Betriebswohnung mitvermieten. Deshalb ist mein Vorschlag, die Bebauungslinie sowie die Ausgleichsflächen im Westbereich in einer Linie zu erstellen (mein Vorschlag liegt als pdf-Dokument bei), um für mich eine oder zwei weitere Baulücken zu erschließen.

 

 

5.   Zum Punkt 9 Grünordnung: Der zu erhaltende Baumbestand besteht ausschließlich aus Fichten und ist nicht geschützt! Jede Fichte, die ein bestimmtes Alter (40–50 Jahre) erreicht hat, wird vom Kern aus instabil. Dieser Baumbestand wird die kommenden Jahre sicher ersetzt werden. Es wäre noch wünschenswert zu erfahren, wer den massiven Einspruch mündlich gegen das Gesundheitszentrum eingelegt hat, obwohl dieser nur schriftlich angenommen werden darf. Es sind anscheinend die Änderungen aufgrund des Einspruchs ohne Wissen des Stadtrats ausgeführt worden.

6.   Im Anhang befindet sich ein pdf-Dokument, indem der Gesamtvorschlag der Grünordnung sowie der Bebauungsgrenzen dargestellt ist. Ich bitte um ein nochmaliges eingehendes Gespräch, wo alle Beteiligten mit anwesend sind (Planer Wolfgang Betz, Aschauer Josef und ich (Anton Kainz)).

7.   Bei dem Vorschlag (pdf-Dokument) wird eine Ausgleichsfläche von 2.500 m² allein von mir erstellt, dabei wurden die weiteren Baulücken mit einbezogen.

Wir werden ständig von den Stadträten angesprochen, wann wir endlich mit dem Bau des Gesundheitszentrums beginnen, weil die Sache ja längst durch sei. Deshalb werden wir dieses Schreiben an die Stadträte weitergeben, um den Informationsfluss in der Stadt Grafing anzuregen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stellungnahme wird als „Einspruch“ bezeichnet. Im Wege der Auslegungsgrundsätze wird die Mitteilung entgegen seiner Bezeichnung nicht als Rechtsbehelf, sondern als Stellungnahme behandelt. Eine rechtsbehelfsfähige Regelung liegt erst mit dem Abschluss des Satzungsverfahrens vor (Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses). Maßgeblicher Rechtsbehelf ist dann die Normenkontrollklage (§ 47 VwGO), dessen Zulässigkeit aber die fristgerechte Geltendmachung der Einwendungen im Beteiligungsverfahren des Satzungsverfahrens voraussetzt (§ 47 Abs. 2a VwGO). Dementsprechend wird der „Einspruch“ als Einwendung im Beteiligungsverfahren behandelt.

 

Zu 1) Aufgrund des Hinweises auf eine angebliche „Vereinbarung“ bzw. „verbindliche Vorfestlegung“ über die Größe der überbaubaren Grundstücksfläche wird auf die Prüfung der inhaltsgleichen Stellungnahme der Eheleute Aschauer (vgl. oben Nr. 7) verwiesen. Die Auffassung, der dem Satzungsantrag beigefügte Bebauungsentwurf bzw. der verfahrenseinleitenden Beschlusses (Aufstellungsbeschluss) hätten Bindungswirkung, ist unzutreffend. Weder wurde eine entsprechende Entscheidung getroffen, noch wäre diese rechtmäßig möglich. Planerische Vorabbindungen würden schon für sich zur Rechtswidrigkeit (Nichtigkeit) der Satzung führen.

Hier ist auch auf den tragenden Rechtsgrundsatz des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB hinzuweisen, wonach auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen kein Anspruch besteht und auch nicht (durch Vertrag oder entsprechende Vorfestlegungen) begründet werden kann.

 

Der beauftragte Architekt der Einwendungsführer zu Nr. 7 und 8 hat im nach hinein jetzt den folgenden Bebauungsvorschlag vorgelegt, dessen Grundfläche (grau dargestellt) die Umsetzung des geplanten „Gesundheitszentrums“ ermöglicht.

 

 

 

Der Bebauungsvorschlag berücksichtigt zum einen die Notwendigkeit eines größeren Bebauungsabstands zur westlichen Wohnbebauung. Nach der in Nr. 3.1.3 (Naturschutzfachliche Stellungnahme) beschlossenen Ersetzung der 10 m breiten Ausgleichsfläche durch einen 5 m breiten Grünstreifen am Ostrand ermöglicht sich eine entsprechende Verlängerung der Baufläche in diese Richtung. Nach Norden wird die Baufläche deutlich (um 18 m) verlängert. Unter vollständiger Ausnutzung der Baufläche könnte dort ein ca. 42 m langer Neubau entstehen. Die Beachtung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen (wird gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO angeordnet) macht es in der Folge notwendig, den Baubestand (Wirtschaftsgebäude) entsprechend zurückzubauen. Diese Bebauung hat den Vorteil, dass der gesamte Parkverkehr im Innenhof des Winkelgebäudes liegt und eine Lärmabschirmung gegenüber der Wohnbebauung im Westen ermöglicht.

 

Der Satzungsentwurf wird dahingehend korrigiert, dass die überbaubare Grundstücksfläche (Lage und Größe) innerhalb der Einbeziehungsfläche (Fl.Nr. 1395) entsprechend dem vorliegenden Bebauungsvorschlag geändert wird.

Es entsteht damit eine Baufläche mit einer Grundfläche von über 800 m², die zwar die Grenzen der Ortsverträglichkeit erreicht. Der Umstand, dass auch das bisherige Wirtschaftsgebäude eine entsprechende Größe aufweist, lässt aber ein Bauwerk dieser Größe ortsplanerisch noch vertreten. Der Teilrückbau des bestehenden Wirtschaftsgebäudes ist aber unabdingbare Voraussetzung; diese Verpflichtung ist als Bedingungsfestsetzung zu regeln.

 

Zu 2) Hinsichtlich der Stellungnahme für die Zufahrt in der Konkurrenz zur festgesetzten Grünfläche wird ebenfalls auf die Prüfung der inhaltsgleichen Stellungnahme der Eheleute Aschauer (vgl. oben Nr. 7) verwiesen.

 

Zu 3) Die Ermittlung des Ausgleichsbedarfs erfolgt nach dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ des Bayer. Staatsministeriums für Umwelt. Hierauf wird in der Satzungsbegründung ausdrücklich hingewiesen. Diese Anwendungserklärung führt zur Verpflichtung, diese Arbeitshilfe widerspruchsfrei anzuwenden (BayVGH 13.04.2006). Die konkrete Ermittlung der Eingriffsintensität und des Ausgleichsumfangs ist deshalb nachvollziehbar in der Begründung dokumentiert. Das Ermittlungsergebnis ist dann in der planerischen Abwägung der Satzung zu berücksichtigen (§ 1a Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 7 BauGB). Die Beachtlichkeit der Vorschriften über die Berücksichtigung des naturschutzrechtlichen Eingriffs in die Bauleitplanung ist für städtebauliche Satzungen ausdrücklich bestimmt (§ 34 Abs. 5 Satz 3 BauGB und § 18 Abs. 1 BNatSchG).

 

Bei der Bestimmung des Ausgleichsumfangs sind auch die Eingriffe in die Natur und Landschaft beachtlich, die nicht unmittelbar festgesetzt, aber durch die Satzung ausgelöst werden. Das gilt für die umfangreichen Fahr- und Parkflächen für das beabsichtigte Fitness-Center (Gesundheitszentrum). Daraus resultiert (vgl. Begründung Nr. 10) der gegenüber den übrigen Einbeziehungsflächen (Wohnbebauung) erhöhte Ausgleichsfaktor von 0,6 [Typ A, Kategorie 1 (Gebiet mit geringer Bedeutung), oberer Wert].

 

Die Einwendung ist unbegründet und wird zurückgewiesen. Das Ergebnis der angekündigten anwaltlichen Überprüfung wurde der Stadt nicht vorgelegt. Für die gerichtliche Überprüfung steht das Normenkontrollverfahren (§ 47 VwGO) zur Verfügung.

 

Ebenfalls unzutreffend ist die Auffassung, auch die durch die Entwicklungssatzung geschaffenen Bebauungsmöglichkeiten (Baulücken) wären zum naturschutzrechtlichen Ausgleich verpflichtet. § 34 Abs. 5 Satz 3 BauGB und § 18 Abs. 1 BNatSchG ordnen ausdrücklich nur für die Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB (Einbeziehungssatzung) die Anwendung des § 1a Abs. 3 BauGB an, nicht aber für die Entwicklungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB.

 

Zu 4) Herr Anton Kainz schlägt vor, neben der Einbeziehungsfläche im Osten von Neudichau (Gesundheitszentrum) jetzt auch noch zusätzlich im Westen von Neudichau 2 Baugrundstücke auszuweisen. Dem steht die Entscheidung der Stadt entgegen, mit dem Flächennutzungsplan (15. Änderung) abschließend auch diejenigen Flächen zu bestimmen, die aus ortsplanerischer Sicht für eine spätere Erweiterung des Ortes in Frage kommen. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) nur für Bebauungspläne gilt, nicht aber für Einbeziehungssatzungen (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB). Gleichwohl besteht bei der für Neudichau in Gang gesetzten Dorfentwicklung ebenfalls ein ganzheitliches Steuerungsbedürfnis, um spätere Bauwünsche (Bezugsfälle) nach städtebaulichen Kriterien ein- und abgrenzen zu können. Die jetzt im Satzungsverfahren bezeichneten Flächen sind im Flächennutzungsplan (Feststellungsbeschluss vom 12.04.2016) nicht als Bauflächen, sondern als Grünflächen dargestellt.

 

 

 

Die begehrten 2 weiteren Bauplätze widersprechen damit dem Flächennutzungsplan und der ihm ausdrücklich zugewiesenen Funktion als ganzheitliches Entwicklungskonzept für Neudichau. Hinzu kommt, dass durch die Aufgabe der Schweinehaltung auch fast die gesamte Grundfläche der Hofstelle künftig als Baufläche zur Verfügung steht und nach den Festsetzungen dort 5 zusätzliche Wohnungen entstehen können. Die künftige Nutzung der „Neubaufläche“, die im Rahmen des § 5 Abs. 2 BauNVO nicht nur mit einem „Gesundheitszentrum“ sondern auch mit Wohngebäuden bebaut werden kann, ermöglicht ebenfalls 5 Wohnungen. Eine zusätzliche Aufweitung der Bebauung in Neudichau wäre auch ortsplanerisch nicht vertretbar. Das Begehren wird deshalb abgelehnt.

 

Zu 5) Hinsichtlich der Grünordnung wird ebenfalls auf die Prüfung der inhaltsgleichen Stellungnahme der Eheleute Aschauer (vgl. oben Nr. 7) verwiesen.

 

Zu 6 und 7) Diese Einwendungen sind nicht abwägungsbeachtlich und nicht Gegenstand des Satzungsverfahrens.

 

 

9.         Amtliche Änderungen

 

Durch die Entwicklungssatzung wird die bisher insgesamt dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zugehörige Ansiedlung Neudichau rechtsbegründend zum Ortsteil (§ 34 BauGB). Dem grundsätzlich unbebaubaren Außenbereich wird damit ein genereller Bebauungsanspruch verschafft. Um hierfür die geordnete städtebauliche Entwicklung (gesetzliche Voraussetzungen, § 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB) sicherzustellen, bedarf es einzelner Mindestregelungen. Das ist allein schon deshalb notwendig, da große Bauwerke bestehen/entstehen, von denen (Einfügungsrahmen) ein mit einer geordneten Ortsentwicklung unverträgliches Bebauungsmaß abgeleitet werden kann. Folgerichtig sind im Satzungsentwurf auch überbaubare Grundstücksflächen festzusetzen, um eine ungeordnete (und unkontrollierbare) Bebauung auszuschließen. Diese ortsrechtlichen Festsetzungen sind damit künftig bei der Vorhabenszulassung nach § 34 BauGB beachtlich.

 

Der Satzungsentwurf beschränkt die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen aber streng auf die Bestandsgebäude. Das würde sogar Erweiterungen ausschließen, die selbst im Außenbereich bisher noch zulässig sind (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB).

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Auch wenn es wegen der heterogenen Bestandssiedlung schwierig ist, sind die überbaubaren Grundstücksflächen um die Bestandsgebäude großzügiger festzusetzen. Das gilt insbesondere bei den südlichen Grundstücken (Fl.Nr. 1393/3 und 1393/5), die hinter den ansonsten im Umfeld üblichen Baubestand zurückbleiben. Auch die am 19.08.2015 genehmigte Erweiterung für das Grundstück Fl.Nr. 1393/4 ist zu berücksichtigen.

 

 

4.         Verfahrensbeschluss:

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde einstimmig folgender Verfahrensbeschluss gefasst:

 

4.1   Änderung und Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses:

Mit der Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) für Neudichau sollen folgende Flächen in den Bebauungszusammenhang einbezogen werden:

a) (unverändert) das Grundstück Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf im südlichen Grundstücksteil (für den Bau eines Gesundheitszentrums),

b) (erweitert) das Grundstück Fl.Nr. 1395/12 der Gemarkung Straußdorf, und zwar für eine Wohnbebauung jetzt neben dem östlichen auch im westlichen Grundstücksteil,

c) (zusätzlich) die Grundstücke Fl.Nrn. 1393 und 1395/10 der Gemarkung Straußdorf für eine weitere Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1393.

 

4.2  Die Kosten des vorausgegangenen Flächennutzungsplanverfahrens und des Satzungsverfahrens haben flächenanteilig die Eigentümer der durch die Einbeziehungssatzung begünstigten Grundstücke (Nr. 4.1) zu tragen. Die Planungskostenübernahme ist durch städtebaulichen Vertrag (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) geregelt; durch die Erweiterung der Satzung ist die Kostenverteilung unter Einbeziehung der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1393 neu zu regeln.

 

4.3  Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der Fassung vom 10.11.2015 kommt zur Anwendung.

 

4.4  Für den nach der vorausgegangenen Beschlussfassung hinsichtlich des Geltungsbereiches und des Inhaltes wesentlich geänderten Entwurf der Entwicklungs- und Einbeziehungssatzung ist eine nochmalige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (§ 4 Abs. 2 BauGB) durchzuführen (§ 34 Abs. 6, § 13 Abs. 2 Nr. 2, 3 BauGB); die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB).

 

4.5  Vor Durchführung der nochmaligen Beteiligung (Nr. 4.4) ist der Abschluss der städtebaulichen Verträge zur Sicherung der sozialverträglichen Wohnraumversorgung (Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungspolitik), der Ausgleichsflächen, der Verkehrsflächen und der sonstigen Bedarfsflächen (Löschwasserzisterne) sowie der sonstigen im Prüfungsverfahren (Nr. 3) beschlossenen Maßnahmen und Regelungen vorzubereiten.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Christian Einhellig hat entschuldigt die Sitzung verlassen. Als Vertreter nahm das Stadtratsmitglied Herr Josef Klinger an der Sitzung teil.