Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zum Abbruch eines Stadels und Errichtung eines Ersatzbaus für ein Mehrfamilienhaus mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/6 der Gemarkung Nettelkofen (Wiesham 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.04.2016   BWUA/021/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt. Beantragt wird die vollständige Beseitigung und Neubebauung des ehemaligen landwirtschaftlichen Stall- und Tennengebäudes und die anschließende Neuerrichtung mit leicht vergrößerten Außenmaßen als Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten.

 

Überblick zur Genehmigungslage:

  • Für den antragsgegenständlichen Wirtschaftsteil der Hofstelle besteht bereits eine Baugenehmigung vom 29.12.2015 für den Neubau

a) zu Wohnzwecken (zwei Wohnungen) im Südteil und

b) als Lagerraum (Scheune) im Nordteil. Für diesen Nordteil wird mit dem gegenständlichen Bauantrag ebenfalls eine Wohnbebauung beantragt.

  • Der östliche Gebäudeteil soll nur im Mittelteil (mit 3 Wohnungen) erhalten bleiben. Der ursprüngliche Wohnteil der Hofstelle im Osten soll ebenfalls beseitigt und durch ein Wohnhaus mit 1 Wohnung (Vorbescheid vom 30.12.215; Baugenehmigung vom 02.03.2016) neu errichtet werden.

 

Die Ortschaft Wiesham stellt einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil gemäß § 34 BauGB dar, wobei die Grenzen des Bebauungszusammenhangs durch eine Klarstellungssatzung vom 08.02.2010 festgelegt sind. Das Vorhaben liegt innerhalb des satzungsmäßig festgelegten Bebauungszusammenhangs und beurteilt sich damit als Innenbereichsvorhaben.

 

Art der baulichen Nutzung, Wohnungszahl

 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem faktischen Dorfgebiet (§ 5 BauNVO), da noch landwirtschaftliche Betriebe existieren, die für die Gebietsart bestimmend sind. Im faktischen Dorfgebiet ist die beantragte Wohnnutzung allgemein zulässig (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Durch den Neubau bzw. den Einbau von drei zusätzlichen Wohnungen ist ein „Umkippen“ der Gebietsstruktur noch nicht zu erwarten und damit ein Verstoß gegen § 15 Abs. 1 BauNVO noch nicht erkennbar, wenngleich durch die insgesamt entstehende Wohnungsanzahl in der ehemaligen Hofstelle (dann insgesamt 9 Wohnungen) die Grenzen des Vertretbaren erreicht sind.

 

In diesem Zusammenhang wurde darauf hingewiesen, dass der Strukturwandel in den Dörfern stets auch eine Beurteilung notwendig macht, ob die künftige Ortsentwicklung durch Bebauungsplanungen gesteuert und begleitet werden soll. In Straußdorf wurde dieses Planungserfordernis erkannt und zur Erhaltung der charakteristischen dörflichen Strukturen ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt. Dort wurde die Höchstzahl von Wohnungen je Gebäude auf 5 Wohnungen begrenzt. Mehrfamilienhäuser mit größerer Wohnungszahl wurden als dorfuntypisch ausgeschlossen. Eine fast gleichlautende Regelung wird in der aktuellen Dorfentwicklung von Neudichau getroffen. Für Wiesham besteht die Auffassung, dass hier aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Hauptort Grafing und der dortigen Infrastruktur auch größere Wohnanlagen noch ihre Rechtfertigung finden. Bei der erreichten Anzahl von 9 Wohnungen wird aber die vertretbare Obergrenze erreicht.

 

Ungeachtet der Gebietsverträglichkeit kommt dem Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO) im Nahbereich von aktiven Landwirtschaftsbetrieben besondere Bedeutung zu. Hier wird die beantragte Wohnbebauung trotz der Nähe zur südlich benachbarten Landwirtschaft noch keinen unzumutbaren Umwelteinwirkungen ausgesetzt. So befinden sich die im Südteil bereits genehmigten Wohnungen deutlich näher am Emissionsort. Dort wurde gutachterlich ermittelt, dass die Geruchseinwirkungen nicht in unangemessener Weise einwirken. Sonstige üblicherweise mit einer landwirtschaftlichen Nutzung einhergehenden Einwirkungen sind dorfgebietstypisch und hinzunehmen. Das Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO) steht dem Vorhaben deshalb nicht entgegen.

 

Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche

 

Die Außenmaße des Neubaus entsprechen größtenteils dem zu beseitigenden Bestand. Es ist eine Verbreiterung des Gebäudes gegenüber dem Bestand um 1,60 m geplant, wie es auch bereits die Baugenehmigung vom 29.12.2015 (dort noch als Ersatzbau für die Scheune) vorsah. Nach Norden wird das Wohnhaus gegenüber dem bisher (29.12.2015) genehmigten Gebäude um ca. 3 m länger. Im Übrigen ist es deckungsgleich mit dem dort genehmigten Ersatzbau.

 

Das beantragte Vorhaben entspricht auch in dieser Größe noch dem Einfügungsrahmen, da in der näheren Umgebung bereits Gebäude mit dieser Grundfläche und den Gebäudegrundmaßen vorhanden sind. Auch hinsichtlich der Bauhöhen (Wandhöhe Ostseite 7,85 m, Westseite nach Auffüllung zwischen 4,95 m und 7,85 m und einer Firsthöhe von 11,30 m) fügt sich das Vorhaben noch ein, was sich bereits aus der notwendigen Profilgleichheit mit dem südlichen Ersatzbau (Baugenehmigung vom 29.12.2015) ergibt.

 

Der Quergiebel an der Westseite, bei dem aufgrund des Geländeabfalls eine Wandhöhe von bis zu 8,50 m entsteht, stellt einen untergeordneten Wandteil dar und ist damit nicht beurteilungsrelevant.

 

Erschließung

 

Das Baugrundstück wurde neu gebildet und liegt jetzt nicht unmittelbar an einer öffentlichen Verkehrsfläche an. Hier ist aus bauplanungsrechtlicher Sicht eine Erschließungssicherung mittels Geh- und Fahrtrecht ausreichend und noch nachzuweisen. Hinsichtlich der gesetzlichen Zufahrtsanforderungen (Art. 4 BayBO) kann auf die Widmung des erschließenden Wohnweges nur unter den dort genannten Voraussetzungen verzichtet werden. Es fehlen aber in den Antragsunterlagen die Darstellungen über den Verlauf der wegemäßigen Erschließung und der Nachweis der dinglichen Sicherungen.

 

Auch ist durch die erfolgte Grundstücksteilung das Baugrundstück nicht mehr durch Ver- und Entsorgungsleitungen der Stadt erschlossen. Hier sind die notwendigen Leitungsrechte zu Gunsten der Stadt und des Eigentümers nachzuweisen. Soweit – wie leider häufig der Fall – nur ein Leitungsrecht (Grunddienstbarkeit) zugunsten des Hinterliegergrundstücks besteht, ist die Stadt Grafing b.M. gehindert, für das zwischenliegende Grundstück die gemeindlichen Leitungen zu nutzen. Das hinterliegende Grundstück ist zwar im Sinne des Bauplanungsrechtes erschlossen, es fehlt ihm aber das Anschlussrecht nach der örtlichen Wasserabgabesatzung (§ 4 WAS). Für diesen Fall ist die Grundstücksanschlussleitung durch Sondervereinbarung dem Bauherrn zu übertragen.

 

Hinweise

 

Durch den Einbau von drei Wohnungen entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf. Dabei ist das Baugrundstück bzw. die bauliche Anlage insgesamt zu beurteilen.

6 Wohnungen über 100 m²                        je 2,0 Stpl. (Bestand)              12,0 Stpl.

1 Wohnung über 100 m²                              je 2,0 Stpl. (Neu)                             2,0 Stpl.

1 Wohnung unter 100 m²                            je 1,5 Stpl. (Neu)                             1,5 Stpl.

Summe                                                                                                              15,5 Stpl. gerundet 16 Stpl.

 

Es sind 6 zusätzliche Stellplätze nachzuweisen. In den Bauvorlagen sind nur 3 Garagenstellplätze dargestellt. Der Stellplatznachweis, insbesondere auch für den notwendigen Besucherstellplatz und deren Erreichbarkeit ist noch nachzuweisen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Abbruch eines Stadels und Errichtung eines Ersatzbaus für ein Mehrfamilienhaus mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/6 der Gemarkung Nettelkofen, Wiesham 3, das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Einschränkung zu erteilen:

Die gesicherte Erschließung des Baugrundstückes ist nicht nachgewiesen. Hierzu ist ein dingliches Geh- und Fahrtrecht sowie dingliche Leitungsrechte für das Vorderliegergrundstück vorzulegen.