Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zur Errichtung einer Autowaschstraße auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/84 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld 7)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.04.2016   BWUA/021/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Antragsunterlagen vorgestellt und erläutert. Beantragt ist die Errichtung eines ca. 31 m langen und 12,50 m breiten Gewerbebaus zur Nutzung als Waschstraße für Autos.

 

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ vom 16.12.1999 in der Fassung der 1. Änderung vom 14.04.2015.

 

Bebauungsplanänderung/Veränderungssperre

 

Am 08.12.2015 wurde jetzt die Einleitung des Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) für eine weitere Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ beschlossen mit dem Ziel, Anlagen für soziale Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) mit wohnähnlicher Nutzung (insbesondere Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende) sowie Beherbergungsbetriebe (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) dort auszuschließen.

 

Zur Sicherung der Planung wurde gemäß §§ 14, 16 BauGB eine Veränderungssperre beschlossen, die mit der Bekanntmachung am 12.12.2015 in Kraft getreten ist. Danach dürfen jetzt Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht mehr durchgeführt werden.

 

Das beantragte Vorhaben einer Autowaschstraße steht den Planungszielen des Änderungsbebauungsplans und damit dem Sicherungszweck der Veränderungssperre aber nicht entgegen. Die zukünftigen Regelungszwecke werden nicht berührt.

 

Die erforderliche Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB ist folglich zu erteilen.

 

Vorhabenszulassung

 

Die Errichtung einer Autowaschstraße ist als nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb gem. § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO im festgesetzten Gewerbegebiet allgemein zulässig.

 

Die Einhaltung der festgesetzten immissionswirksamen Schallleistungspegel ist durch ein Lärmgutachten vom 17.03.2016 nachgewiesen. Voraussetzung ist aber der Betrieb mit einem geschlossenen Tor an der Westseite (Trockneranlage). Bei Betrieb mit offenem Tor kann der festgesetzte immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel gegenüber dem nächstgelegenen Immissionsort nicht mehr eingehalten werden (vgl. Nr. 5.2 der schalltechnischen Untersuchung). Der ordnungsgemäße Betrieb ist deshalb durch entsprechende Nebenbestimmung zur Baugenehmigung zu regeln.

 

Der Bebauungsplan setzt für das Baugrundstück in der nördlichen Baureihe eine einheitliche (zwingende) Wandhöhe von 8 m fest. Die geplante Waschanlage mit

  • einem Flachdachgebäude mit einer Wandhöhe von 5,25 m sowie
  • einem südlich vorgesetzten Gebäudeteil mit einer Höhe von 3,75 m

setzt sich in der Bauhöhe deutlich von der Festsetzungshöhe ab.

 

Hierfür kann entsprechend der Genehmigungspraxis die notwendige Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) erteilt werden. So wurden auch schon bisher Abweichungen erteilt, wenn diese sich deutlich und auffällig von der zwingenden Bauhöhe von 8 m absetzten. Wie auch schon bei der Selbstwaschanlage im Westen des Gewerbegebietes und einem Lagergebäude wird dieser Befreiungsgrundsatz auch hier beachtet. Hinzu kommt noch, dass hier das Gelände deutlich (um ca. 1,50 m) gegenüber der westlichen Bebauung abfällt.

 

Das Hauptgebäude (also die Waschanlage mit dem angebauten Technikraum und der offenen Überdachung) liegt vollständig innerhalb der festgesetzten Baufläche.

 

Anders verhält es sich bei den Sauger- und Stellplätzen am südlichen Grundstücksrand. Diese liegen vollständig außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Gemäß C.3 des Bebauungsplans sind nur offene Stellplätze (nicht überdachte) außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Gleiches gilt für sog. „Saugerplätze“ (mit technischen Einrichtungen). Auch diese können, soweit sie nicht überdacht werden, außerhalb der festgesetzten Bauflächen als untergeordnete Nebenanlagen gem. § 23 Abs. 5 BauNVO zugelassen werden. Wie auch schon bei der Selbstwaschanlage im Westen des Baugebietes ist also eine Überdachung dieser Anlagenteile nicht möglich. Diese Entscheidung unterfällt jedoch nicht dem gemeindlichen Einvernehmen.

 

Eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) für die Überdachung der Saugerplätze scheidet ebenfalls aus. So weist der Bebauungsplan bewusst sehr großzügige überbaubare Grundstücksflächen (Bauflächen) aus und lässt nur wenig Raum für Freiflächen. Auf diesen Grundzug der Planung wurde in der bisherigen 18-jährigen Vollzugspraxis des Bebauungsplanes stets geachtet und entsprechende Bauwünsche zurückgewiesen. Ungeachtet der schon fehlenden Befreiungsvoraussetzungen (Grundzug der Planung, fehlende städtebauliche Vertretbarkeit) ist es vor allem auch die Selbstbindung der Verwaltung und die Glaubwürdigkeit, die auch hier keine andere Entscheidung zulässt.

 

Für das Hauptgebäude und das Technikgebäude ist ein Flachdach vorgesehen. Eine Befreiung von den entgegenstehenden Festsetzungen zur Dachgestaltung (Pultdach, max. 10 Grad) ist städtebaulich vertretbar. Zwar wurde die 1. Änderung des Bebauungsplanes mitunter durchgeführt, um auch andere Dachformen als das ursprüngliche Satteldach zuzulassen. Aufgrund der unübersehbaren Gestaltungsvielfalt hat man sich dafür entschieden, das Pultdach als weitere Dachform allgemein zuzulassen. Andere Dachformen sollten damit nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Über deren Zulassung ist aber im jeweiligen Einzelfall durch Befreiung zu entscheiden, um einer störenden Häufung unterschiedlichster, nicht aufeinander abgestimmter Dachformen, noch entgegenwirken zu können. Hier ist ein Flachdach geplant, das im Gestaltungsbild der Dachlandschaft zu keinen nachteiligen Auswirkungen führt und damit durch Befreiung zugelassen werden kann.

 

Es fehlen Angaben über die Befestigung der Abstellplätze; diese sind gemäß C.§ 3 des Bebauungsplanes in wasserdurchlässiger Form auszuführen.

 

Erschließung

Das Baugrundstück wird über das städtische Straßengrundstück Fl.Nr. 629 der Gemarkung Nettelkofen erschlossen, das nach technischer Herstellung zum (öffentlich-rechtlichen) Eigentümerweg (Art. 53 Nr. 3 BayStrWG) zu widmen ist. Die Straßenbaulast wurde gemäß Art. 44 Abs. 2 BayStrWG mit Vertrag (URNr. F1993/2013 vom 02.12.2013) dem Eigentümer des Baugrundstückes übertragen. Zur gesicherten Erschließung ist die technische Herstellung bis zur Nutzungsaufnahme herzustellen.

 

Hinweis

 

Werbeanlage:

Nähere Angaben für die Werbebeschriftung am Gebäude fehlen in den Antragsunterlagen. Aufgrund der Darstellungen in den Bauvorlagen unterfallen sie aber – als Teil der Gesamtanlage (Gesamtvorhaben) – der Baugenehmigungspflicht. Als Werbebeschriftung am Gebäude widerspricht sie keinen Festsetzungen des Bebauungsplanes. Besondere Regelungen über die Gestaltung von Werbeanlagen trifft der Bebauungsplan nicht. Auch die örtliche Werbeanlagensatzung ist nicht anwendbar, da Gewerbegebiete vom Geltungsbereich der Satzung nicht erfasst werden. Die Werbeanlage ist damit zulässig. Zu beachten wären jedoch (entlang der Kreisstraße EBE 13) mögliche Störungen des Verkehrs gemäß § 33 Abs. 1 StVO.

 

Für das Vorhaben errechnet sich folgender Stellplatzbedarf:

Automatische Waschanlage                                             5,0 Stellpl.

Gesamt                                                                                     5,0 Stellpl.

 

Es sind somit 5 Stellplätze notwendig, die auf dem Grundstück in der gegenständlichen Planung auch nachgewiesen werden. Die im Zufahrts-/Wartebereich der Waschanlage angeordneten 2 Stellplätze können anerkannt werden, die Saugerplätze generieren keinen Stellplatzbedarf.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Errichtung einer Autowaschstraße auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/84 der Gemarkung Nettelkofen, Am Schammacher Feld 7, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Überdachung der Stellplätze und Saugerplätze entlang der südlichen Grundstücksgrenze ist nicht zulässig. Diese Flächen sind in wasserdurchlässiger Form zu befestigen.

·      Zur gesicherten Erschließung ist bis zur Nutzungsaufnahme vom Bauherrn die Straßenfläche Fl.Nr. 629 der Gemarkung Nettelkofen in einem befahrbaren Zustand herzustellen. Da die Straßenbaulast beim Bauherrn liegt, ist die Erfüllung dieser straßenrechtlichen Verpflichtung als aufschiebende Bedingung in der Baugenehmigung zu regeln.

·      Durch entsprechende Nebenbestimmung in der Baugenehmigung ist festzulegen, dass der Anlagenbetrieb nur mit geschlossenen Toren und Fenstern zulässig ist.