Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses und eines Einfamilienhauses sowie von 3 Einzelgaragen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 500/1 und 500/13 der Gemarkung Grafing (Pienzenauer Straße 2, 2 1/2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.04.2016   BWUA/021/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vorgestellt und erläutert. Beantragt wird die Errichtung eines Doppelhauses sowie eines Einfamilienhauses mit jeweils zugehörigen Garagen nach Beseitigung des Baubestandes.

 

Beide Vorhaben liegen im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Pienzenauer Straße“ vom 20.07.2011 und beurteilen sich ausschließlich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).

Es wurde in diesem Zusammenhang angemerkt, dass mit der damaligen Bebauungsplanänderung auch den ursprünglichen Bebauungsvorstellungen (Vorbescheidsverfahren 2009) mit einem überdimensionierten Mehrfamilienhaus die Grundlage entzogen wurde.

 

Mit dem geplanten Vorhaben werden die Festsetzungen des Bebauungsplans fast vollständig eingehalten, insbesondere hinsichtlich GRZ, GFZ, Bauhöhe, Dachneigung, Dachgestaltung, Dachaufbauten und der Vollgeschosszahl. Abweichungen gegenüber dem Bebauungsplan bestehen hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen. Zwar liegen die Hauptgebäude vollständig innerhalb der festgesetzten Bauflächen. Abweichungen ergeben sich aber bei Vorbauten und für die Garage des Einfamilienhauses.

 

a) Vorbauten

 

DHH2:                   zweigeschossiger Vorbau 1,40 x 5,30 m

Einfamilienhaus:              zweigeschossiger Vorbau 0,90 x 4 m

 

Der Bebauungsplan beinhaltet in D.3.3 einen Ausnahmevorbehalt für Baugrenzenüberschreitungen für die Hauptgebäude mit einer maximalen Tiefe von 1,50 m und einer maximalen Breite von 1/3 der Gebäudelänge. Da die Überschreitungen an den Baugrenzen (und nicht der Baulinien) auftreten und auch die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind sowie keine städtebaulichen Belange besonders nachteilig berührt werden, kann die notwendige Ausnahme erteilt werden.

 

b) Untergeordnete Gebäudeteile

 

Abweichungen wurden beantragt für die Eingangsvordächer (Breite je 2 m, Tiefe 1 m) und Kellerlichtschächte außerhalb der Baugrenzen bzw. der Baulinie. Da es sich jeweils um untergeordnete Gebäudeteile handelt, liegen die Überschreitungen im Rahmen der gesetzlich in § 23 Abs. 2 Satz 2 BauNVO definierten Festsetzungsbandbreiten. Die Erteilung der Zulassung unterliegt nicht dem gemeindlichen Einvernehmen.

 

c) Nebengebäude

 

Die Garage des Einfamilienhauses wird abweichend vom Bebauungsplan (Festsetzung an der Gebäudesüdseite) an der Westgrenze beantragt.

 

Da die Festsetzung der Bauflächen für die Garagen keinen Planungsgrundzug darstellt, der abweichende Standort städtebaulich in gleicher Weise vertretbar ist und die Abweichung unter Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen mit sonstigen öffentlichen Belangen vereinbar ist, kann der notwendigen Befreiung zugestimmt werden. Hier ist zu berücksichtigen, dass auch schon die bestehende Garage an der dortigen Grenze liegt, die gesetzlichen Mindestgrößen für Grenzgaragen vorliegen und auch in der vorhandenen Bebauung durchgehend die Garagen an der von-Hazzi-Straße angeordnet sind. Die Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen verlangt es aber, den Firstverlauf zu drehen und damit parallel zur Längsseite der Garage auszuführen. Damit ist die Höhenwirkung der Garage (Traufwand statt Giebelwand an der Grenze) deutlich geringer.

 

Angaben über die Farbe (zulässig sind naturrote oder dunkelbraune Dachziegel) der Dachdeckung fehlen; ein Abweichungsantrag liegt aber nicht vor, so dass von der planmäßigen Ausführung ausgegangen werden kann.

 

Gesicherte Erschließung

 

Der Bebauungsplan „Pienzenauer Straße“ setzt an der Grundstücksostseite auf einer Breite von 1 m eine öffentliche Verkehrsfläche als Gehweg fest. Hierzu hat der Grundstückseigentümer bereits die Zustimmung zur Widmung (Art. 6 Abs. 3 BayStrWG) erteilt und es wurde eine Entschädigungsvereinbarung getroffen. Damit ist die plangemäße Erschließung (Errichtung eines Gehweges an der Pienzenauer Straße) rechtlich in ausreichender Form gesichert. Die Eigentumsübertragung der Gehwegfläche, über die ebenfalls Einigkeit besteht, ist nicht mehr Voraussetzung für die gesetzliche Erschließungssicherung.

 

Überschwemmungsgebiet

 

Die Gebäude liegen teilweise im festgesetzten Überschwemmungsgebiet (§ 76 Abs. 2 WHG). Danach werden die Grundstücke Fl.Nr. 500/13 und Fl.Nr. 500/1 im Falle eines statistischen 100-jährigen Hochwasserereignisses bis zu einer Höhe von max. 0,25 m überschwemmt.

 

Da das Plangebiet nach dem ursprünglich geltenden Bebauungsplan „Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße“ vom 01.07.1965 bereits im hochwasserrelevanten Teilbereich bebaubar war, kam das Planungsverbot des § 78 Abs. 1 Nr. 1 WHG für die Bebauungsplanänderung nicht zur Anwendung.

 

Ungeachtet des durch den Bebauungsplan vermittelten Bebauungsanspruches unterliegt aber gem. Art. 78 Abs. 1 WHG die Errichtung von baulichen Anlagen in Plangebieten (§ 30 BauGB) einem wasserrechtlichen Bauverbot mit Genehmigungsvorbehalt.

 

Die beantragte Höhenlage des Gebäudes (OK FFB-EG 521,38 müNN und damit 15 cm über der Hochwassergrenze von 521,24 müNN) entspricht den Anforderungen des § 3 der Festsetzungsverordnung i.V.m. § 78 Abs. 3 Nr. 4 WHG. Jedenfalls die Kellerlichtschächte entsprechen den Anforderungen aber noch nicht und sind anzuheben.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses und eines Einfamilienhauses sowie von drei Einzelgaragen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 500/1 und 500/13 der Gemarkung Grafing, Pienzenauer Straße 2 und 2 ½, das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

Der Firstverlauf der Garage des Einfamilienhauses ist zu „drehen“ (parallel zur Garagenlängsseite bzw. zur Grundstücksgrenze).

 

Hinweis:

Lage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet und Bauverbot im Genehmigungsvorbehalt (§ 78 Abs. 2 WHG). Die Kellerlichtschächte sind nicht hochwasserangepasst geplant.