Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke
Fl.Nrn. 216/5, 223, 223/18, 223/19 , 231/4, 232/3 und 232/9 der Gemarkung Grafing (BayWa-Betriebsgelände an der Lagerhausstraße);
Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses (§ 2 Abs. 1 BauGB) und Billigung des Bebauungsplanentwurfes

BezeichnungInhalt
Sitzung:12.04.2016   StR/021/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Stadtratsmitglied Thomas Huber erscheint zur Sitzung (nunmehr 22 Stadtratsmitglieder anwesend)

 

Die den Stadtratsmitgliedern zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage hat folgenden Inhalt:

 

Ausgangslage

 

Die BayWa AG betreibt in der Lagerhausstraße eine Baustoffhandlung. Das Gelände umfasst eine Fläche von zusammen 12.043 m².

(Zum Vergleich: Das Brauereigelände an der Kellerstraße mit künftig ca. 95 neuen Wohnungen und „Ladenflächen“ hat eine Größe von 6.842 m².)

 

Im Frühjahr 2013 hat die BayWa AG erklärt, die Grundstücke für eine Nachfolgenutzung als Wohnbebauung zu veräußern. Das (bebaute) Grundstück liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs und ist aufgrund seiner Innenbereichsqualität (§ 34 BauGB) sehr intensiv bebaubar. Ungeachtet dieses gesetzlichen Bebauungsanspruchs hat die Stadt von Anfang an erklärt, dass eine planerische Selbstentwicklung ausgeschlossen wird. Aufgrund der vielfältigen städtebaulichen Anforderungen besteht ein unbedingtes Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB).

 

Aufgrund der planungsrechtlichen Gegebenheiten kann also ein Bebauungsrecht beansprucht werden, ohne dass es hierfür einer Bauleitplanung bedürfte. Der Bebauungsplan hat hier allein die Aufgabe, die Bebauung inhaltlich zu steuern. Vor allem können Flächen in dieser bauplanungsrechtlichen Situation nur für begrenzte Zeit zwangsweise von einer Bebauung gesperrt werden (Veränderungssperre), um das Bebauungsplanverfahren durchzuführen.

 

Der Stadtrat hat dann auch am 14.05.2013 unter Anerkennung des Planungserfordernisses die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Die wichtigsten städtebaulichen Notwendigkeiten sind:

 

a)     Die unzureichend vorhandene Verkehrserschließung:

Die vorhandenen Straßen – die Grandauer Straße, die Lagerhausstraße oder der Bahnhofsplatz – sind nicht in der Lage, das bei einer Neubebauung zusätzlich entstehende Verkehrsaufkommen zu bewältigen. Hierfür bedarf es zumindest eines zusätzlichen (direkten) Straßenanschlusses an die Münchener Straße.

Diese existiert zwar mit der „Fabrikstraße“. Dabei handelt es sich aber um eine Privatstraße. Dafür besteht lediglich ein dingliches Wegerecht (Grunddienstbarkeit) für das BayWa-Gelände in einer Breite von 3 Meter. Eine gesicherte Abwicklung des Fahrverkehrs und der Rettungsfahrzeuge ist hier nicht möglich. Hinzu kommt noch der Fußgänger- und Radfahrverkehr, für den eine Querverbindung ebenfalls unerlässlich ist. Aufgrund der Verkehrsbedeutung ist eine öffentliche Wegeverbindung des Quartiers zur Münchener Straße unverzichtbar, die möglichst als verkehrsberuhigter Bereich ausgestaltet werden sollte.

 

b)    Immissionsschutzrechliche Gemengelage:

Eine abgewogene Planungslösung verlangt auch der offenkundige Nutzungskonflikt aufgrund der entstehenden Gemengelage. Hier sind die Lärmkonflikte mit dem Busunternehmen Urscher, den Jugendeinrichtungen (Kiermeier-Lagerhaus), der S-Bahn, dem P+R-Parkplatz und der Münchener Straße sowie dem Kino zu nennen. Anders als das Gebot der Rücksichtnahme im Einzelgenehmigungsverfahren kann im Bebauungsplan eine planerische Optimierung erreicht werden.

 

a) Erschließung:

 

Im Mittelpunkt stehen seither die Versuche einer einvernehmlichen Lösung mit den Familien Urscher/Pollnow. Leider konnte zwischen dem Bauträger, der BayWa, den Familien Urscher/Pollnow und der Stadt nach wie vor keine endgültige Einigung erzielt werden.

Bezüglich der Erschließung hat man sich zumindest dahingehend angenähert, dass ggf. eine Festsetzung der Straßenverbindung (öffentliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ und einer Mindestbreite von 5,5 m) über das Privatgrundstück Fl.Nr. 232/9 akzeptiert wird, wenn die Stadt Grafing b.M. auf die hoheitliche Inanspruchnahme (Enteignung §§ 85 ff. BauGB) im Planvollzug verzichtet. Die Stadt sichert sich gleichzeitig vom Bauträger eine entsprechende Fläche, die im Fall einer späteren freiwilligen Einigung bzw. einem Übernahmeverlangen der Eigentümer (§ 40 BauGB) eine Zurverfügungstellung von Ersatzland ermöglicht.

 

Zwar wird damit dauerhaft diese Straßentrasse gesichert (sprich von einer Bebauung freigehalten), das bedeutet aber auch, dass möglicherweise über einen langen Zeitraum das Baugebiet nur über die bestehende (privatrechtlich gesicherte) Zufahrt auf 3 Metern Breite eine Direktverbindung zur Münchener Straße erhält.

 

Dass die (plangemäße) Erschließungspflicht von der Stadt eingefordert werden muss – etwa im Baugenehmigungsverfahren – ist nach übereinstimmender Meinung nicht zu befürchten. Zwar gilt für die künftige Bebauung der Grundsatz der plankonformen Erschließung. Da es sich aber bei dem BayWa-Gelände um ein bereits bebautes und erschlossenes Grundstück handelt (BayVGH 18.07.1995), wird von diesem Grundsatz abgewichen, wenn „bereits vorhandene Straßen, die hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurückbleiben, tatsächlich zur Erschließung ausreichen und der Verwirklichung der von der Gemeinde geplanten Erschließung nicht im Wege stehen“. Diese Voraussetzungen werden als gegeben erachtet, wenn die vorhandene Privatzufahrt benutzbar ist, was durch die Dienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) dauerhaft gesichert ist. Eine zeitliche Sperrung dieser Zufahrt, wie es jetzt außerhalb der Betriebszeiten der Fall ist, muss jedoch ausgeschlossen werden.

 

Eine Verständigung auf dieser Grundlage wurde von den Eigentümern in Aussicht gestellt. Dabei wurde sogar erklärt, dass gegebenenfalls auf einer Breite von ca. 4 Meter auch die öffentliche Widmung akzeptiert werden könne. Damit kann die Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit zugunsten eines großen Baugebiets vermieden werden. Auch die Baulast und der Winterdienst liegen dann bei der Stadt.

 

Hierüber wurde der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 19.05.2015 informiert. Dort hat man sich für die unbedingte Fortführung des Bebauungsplanverfahrens entschieden, da ein Allgemeinwohlinteresse für eine nachhaltige Nutzung als Wohngebiet besteht, dem die privaten Nachbarinteressen unterzuordnen sind. Mit den aufgezeigten Vorschlägen finden die nachbarlichen Belange in ausreichendem Maße Berücksichtigung.

 

 

b) Immissionsschutz

 

Im nächsten Schritt galt es jetzt, den Bebauungsplan an die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen anzupassen. Hier zeigte sich klar, dass die städtebaulichen Inhalte vom Schallschutz weitestgehend vorgegeben werden und nur wenig Platz für ortsplanerische Gestaltungsspielräume bleibt. 

 

1. Verkehrslärm (Bahnstrecke, Münchener Straße und Grandauer Straße):

 

Hier wurden folgende Überschreitungen ermittelt:

a) der Orientierungswert DIN 18005 (45/55 dB(A)) von                tags       bis zu   7 dB(A) und

nachts bis zu 12 dB(A).

 

b) der Grenzwert der 16. BImSchV (49/59 dB(A))  von  tags       bis zu   3 dB(A) und

nachts bis zu   8 dB(A).

 

Selbst die letztgenannten Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung, die oftmals als Obergrenze für die Rechtmäßigkeit der Planabwägung von Verkehrslärmbelastung angewendet werden, sind hier massiv überschritten. Lösungsvorschlag sind neben einer durchgängig lärmabschirmenden Randbebauung dann allein passive Lärmschutzmaßnahmen, was aber von der Rechtsprechung mitunter noch als rechtmäßiges Abwägungsergebnis anerkannt wird (BVerwG Urteil vom 22.03.2007). Trotzdem treten auch an den lärmabgewandten Gebäudeseiten noch Belastungen auf, die sowohl in der Nacht und auch am Tag zu Überschreitungen der Orientierungswerte (nicht aber der 16.BImSchV-Grenzwerte) führen.

 

Soweit diese aus der Münchener Straße resultieren, besteht noch Klärungsbedarf hinsichtlich der Belastungsgrundlagen. So wurde dort die mit dem Bau der Ostumfahrung prognostizierte reduzierte Verkehrsbelastung noch nicht berücksichtigt.

 

2. Gewerbelärm (Omnibusbetrieb mit Tankstelle, Getränkemarkt, Kino, P+R-Analge):

 

Hier sind die Orientierungswerte (DIN 18005) und die Richtwerte der TA Lärm identisch mit nachts 40 dB(A) und tagsüber 55 dB(A).

 

Es ergeben sich aber hinsichtlich des Omnibus-/Tankstellenbetriebes massive Überschreitungen in der Nacht von bis zu 20 dB(A). Tagsüber sind die Überschreitungen mit 3 dB(A) noch verträglich.

 

Überschreitungen ergeben sich auch in der Nachtzeit an der lärmzugewandten Seite im Westen (Bahn) durch den dortigen P+R-Parkplatz von bis zu 9 dB(A).

 

Durch das Kino (Parkplatz) ergeben sich selbst im Süden noch Überschreitungen in der Nachtzeit von bis zu 4 dB(A).

 

Der eklatante Geräuschkonflikt im Norden (Urscher) lässt sich nur dadurch lösen, dass dort kein Immissionsort zugelassen wird – d.h. keine Fenster (feste Verglasungen sind aber zur Belichtung zulässig) an den betroffenen Fassaden. Das betrifft dann die kompletten Nord- und Ostseiten der Randbebauung.

 

Nach Westen (Bahnparkplatz) ist die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen an der lärmzugewandten Fassadenseite vorgesehen, die auch schon für den Verkehrslärm dort geboten sind. Die Möglichkeit passiven Lärmschutzes gegenüber Gewerbelärm ist nach der neueren Rechtsprechung (BVerwG 07.06.2012) mitunter noch zulässig, ohne Abwehransprüche gegenüber dem Gewerbetrieb auszulösen. Hinzu kommt, dass in der Rechtsprechung noch nicht endgültig geklärt ist, ob Bahnparkanlagen der Verkehrslärmschutzverordnung unterfallen oder (wie hier) nach den strengeren Regen der TA-Lärm zu beurteilen sind.

 

Zwingend sind auch dieser Gebäude zeitlich zuerst zu errichten, um den notwendigen Schallschutz für die südliche Bebauung zu schaffen.

 

Mit entsprechenden weitgehenden Konsequenzen für den Bebauungsplan und unter Inanspruchnahme der Abwägungsgrenzen lässt sich damit noch ein rechtmäßiges Abwägungsergebnis prognostizieren.

 

c) Sonstige Planinhalte/Festsetzungen

 

Ruhender Verkehr:

Die Stellplätze der Neubebauung sind in Tiefgaragen unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind lediglich im öffentlichen Straßenraum vorgesehen, der mit 8 m Breite ausreichend bemessen ist. Dort verbleibt neben möglichen seitlichen Parkflächen dann eine notwendige Mindestbreite von 5,5 m.

 

Anzahl der Vollgeschosse/Bauhöhe/Bauweise:

Der Bebauungsplanentwurf sieht im Bereich der lärmabschirmenden Randgebäude an der Westseite und an der Nordseite eine 4-geschossige Bebauung in geschlossener Bauweise vor. Beim obersten Geschoss handelt es sich um ein um 2 m zurückversetztes Dachterrassengeschoss. Es entstehen dort Wandhöhen von 11,70 m und Firsthöhen von 12,70 m.

 

Diese Höhenentwicklung rechtfertigt sich durch das gewichtige Interesse, an dem zentral und verkehrsgünstig (am S-Bahn-Haltepunkt) gelegenen Baugebiet ein Höchstmaß an Wohnflächen zu entwickeln. Bauliche Bezugnahmen erlaubt aber auch die Bebauung nordöstlich der Bahnlinie an der Poststraße. Dort erreicht die Bebauung bis zu 5 Geschosse mit Wandhöhen von 15,10 m bzw. bei 4 Geschossen mit 12,50 m Wandhöhe.

 

Für die mittlere Gebäudereihe (2 Punkthäuser und das baulich angebundene Gebäude an der Ostseite) und die südliche Gebäudereihe ist eine 3-geschossige Bebauung vorgesehen. Die Geschossentwicklung dieser Gebäude entspricht den bereits vorab an der Südwestseite (Ecke Lagerhaus-/Grandauerstraße) errichteten Gebäuden und schafft hier eine harmonische Höhenentwicklung.

 

Die Einbeziehung der größtenteils schon bebauten Grundstücke im Süden ist durch die bauliche Prägung bedingt, die durch die künftige Neubebauung auch für diese Grundstücke entsteht. Es besteht deshalb auch für diese Grundstücke das Bedürfnis nach einer baulichen Ordnung im Fall einer späteren Änderung/Neubebauung.

 

 

Plangebiet:

Gegenüber den früheren Planungsentwürfen ist es geboten, das Planungsgebiet zu vergrößern. Hierfür ist dann der Aufstellungsbeschluss zu erweitern.

 

Fl.Nr. 232/2:

Zum einen ist es Teil der Abstimmungsgespräche mit der Fa. Urscher, dass zum besseren Lärmschutz und auch zur besseren Ausnutzung des Grundstücks die Errichtung von Omnibusgaragen an der Südgrenze ermöglicht werden soll. Da der gewerbliche Lärmschutz bereits eine durchgehende Riegelbebauung mit größtmöglicher Grundrissausrichtung nach Süden verlangt, kann eine grenzständige Bebauung auf dem Nachbargrundstück sogar lärmmindernde Wirkung haben. Jedenfalls kann aber der Gewerbebetrieb visuell abgeschirmt werden, was erfahrungsgemäß das Gefühl von Störungen deutlich reduziert. Nicht sichtbare Lärmquellen werden oftmals auch nicht so störend wahrgenommen. Auf der Nordseite gelegen und in einer Entfernung von 7 m zur nördlichen Gebäudefassade sind auch die Einschränkungen der Belichtung (eine Belüftung schließt sich ja ohnehin aus) noch als verträglich anzusehen. Dort wird ein eingeschränktes Gewerbegebiet (Lärmkontingent) festgesetzt mit nachwirkender Bestandschutzregelung (§ 1 Abs. 10 BauNVO) für die bestehende (genehmigte) Nutzung.

 

Fl.Nr. 216/6:

Eine Erweiterung des Plangebiets ist außerdem vorzusehen für das städtische Grundstück Fl.Nr. 216/6 (Kirmeier-Lagerhaus), um dort die Möglichkeit einer baulichen Erweiterung mit verkürztem Gebäudeabstand (Abstandsflächen) zu schaffen.

 

Fl.Nr. 231/5, 231/11, 231/3 und 231/15:

Auf diesem Grundstück befindet sich eine Transformatorenstation des örtlichen Stromversorgungsunternehmens. Nach neueren Überlegungen ist aber ein Teilrückbau dortiger Versorgungsanlagen nicht mehr ausgeschlossen und das Grundstück kann im östlichen Teil auch baulich genutzt werden. Da auch dieses Grundstück wie die im Osten folgenden (bereits bebauten) Grundstücke einen gesetzlichen Bebauungsanspruch haben, andererseits aber die Bebauung mit der anschließenden Bebauung auf dem BayWa-Teilgrundstück Fl.Nr. 231/4 zu koordinieren ist, gebietet eine geordnete städtebauliche Entwicklung hier die Einbeziehung. Diese Notwendigkeit ergibt sich vor allem auch daraus, weil sich mit der Realisierung der Bebauung im Norden der Einfügungsrahmen für diese Innenbereichsgrundstücke verändern würde und dann auch eine 4-geschossige Bebauung genehmigungsfähig wäre. Im Übergang zur kleinteiligeren Bebauung nördlich der Grandauer Straße soll aber eine derartige Geschossentwicklung vermieden und eine gewogene Höhenabstufung gesichert werden.

 

 


Die Erste Bürgermeisterin erläutert anlässlich dieses Tagesordnungspunktes zunächst anhand folgenden Schemas den grundsätzlichen Ablauf eines Bauleitplanverfahrens:

 

Bauleitplanverfahren-Schema-AO

 

Sodann spricht die Sitzungsleiterin folgende einleitenden Worte:

 

Bereits 2012 trat die Baywa mit dem Wunsch an die Stadt heran, das 12.000 qm große Gebäude bebauen zu wollen.

Nachdem sich das Gelände im Innenbereich befindet, bestünde ein Bebauungsanspruch nach dem Einfügungsgebot des § 34 BauBG.

Das hieße Folgendes: Gegenüber der Bahnlinie stünden Häuser mit mindestens 4 Vollgeschossen. Die erste Reihe gegenüber der Bahn könnte ebenfalls mit 4 Geschossen bebaut werden – und so weiter. Die Gebäudehöhen könnten sich hochschaukeln – bis das Gelände voll ist und die 4-geschossigen Häuser bis an die Einfamilienhäuser an der Grandauerstraße  stoßen.

Das seien jetzt die theoretischen Möglichkeiten der Bebauung.

 

Mit einem Bebauungsplan schaffe die Stadt Grafing hier die Möglichkeit der Lenkung. Eine Lenkung dahingehend, dass das Gelände abfallend von Norden nach Süden bebaut wird – passend zur unmittelbaren Umgebungsbebauung. Eine Lenkung aber auch dahingehend, dass bei der Planung der Schallschutz  beachtet werde.

Schallschutz, damit die Bewohner durch die Architektur vor dem Bahnlärm geschützt werden. Zweitens müsse auch ein bestehender Gewerbebetrieb geschützt werden, nämlich der Busbetrieb und die Tankstelle der Familie Urscher, die bei einer „schalldurchlässigen“ Bebauung mit Klagen und einer Gefährdung ihrs Betriebs zu rechnen hätte. Grundlage dieser weiteren Planung waren Vorplanungen vom Städteplaner Immich.

 

Am 30.04.2013 wurde das Thema im Bauausschuss behandelt. Hier wurde eine faktische Veränderungsssperre beschlossen.

Das hätte aber zur Folge, dass 3 Jahre später, also 2017, Baurecht entstehe und zwar im Sinne des Bauwerbers. Das hätte aber auch zur Folge, dass die Zeit für einen klassischen Städtebaulichen Wettbewerb nicht ausreichend ist.

Die Vorgehensweise, die der Stadtrat beschloss, war ein sog. beschleunigtes Verfahren. Das heisse nicht, dass das Bauleitverfahren ohne Rücksicht auf Verluste durchgehechelt werde, sondern die Umweltverträglichkeitsprüfung werde weg gelassen. Denn es sei nicht zu erwarten, dass im Bereich des ehemaligen Baustofflagers seltene Tier- und Pflanzen lebten.

 

Was der Ausschuss 2013 aber noch beschlossen hat, ist – abweichend vom üblichen beschleunigten Verfahren werden trotzdem die Bürger beteiligt.

 

Das Thema Baywa wurde dann wieder  2015 im Ausschuss behandelt.

 

Hier hat die Verwaltung zum ersten Mal mitgeteilt, dass die Zufahrt nicht in geplanter Breite gebaut werden kann. Der Ausschuss sprach sich aber ausdrücklich dafür aus, die Planungen fortzusetzen.

Das Thema Zufahrt: Ausdrücklicher Auftrag des Stadtrats vom Jahr 2013 war, zusammen mit den Grundstückseignern eine Zufahrt in ausreichender Breite zu schaffen. Dies erwies sich als unmöglich, wie letzte Verhandlungen mit dem Rechtsanwalt und der Eigentümerfamilie kurz vor Weihnachten 2015 und auch weitere Gespräche danach ergaben.
Die Planungen halten aber eine Möglichkeit, sowohl eine Zufahrt von Norden als auch die Zufahrt von der Münchner Straße offen zu halten und im Nachhinein anzulegen.

 

Eine weiterer Grund für Diskusionen war auch die Gebietstypisierung: Der Bebauungsplan-Entwurf sieht hier ein „Allgemeines Wohngebiet“ vor. Dies solle nicht mit dem „Reinen Wohngebiet“ verwechselt werden, die in den ruhigen Randbezirken ausgewiesen werden und auch nicht  mit einem „Besonderen Wohngebiet“, das nur für bestehende, bereits bewohnte innerstädtische, meist großstädtische Gebiete gilt.

 

Im Februar 2016 wurde dann beschlossen, die Sitzung zu vertagen, weil der Stadtrat noch vermeintliche Möglichkeiten sah, die Zufahrtsmöglichkeiten zu verbessern.

Und auch, weil die vermeintliche Möglichkeit der Gewinnabschöpfung geprüft werden sollte.

Am letzten Donnerstag hatte die Verwaltung zu einem informellen Treffen Herrn Rechtsanwalt Dr. Busse zu Gast, den ehemaligen Vorsitzenden des bayerischen Gemeindetags, einen Fachmann für Baurecht.

 

Er hat Folgendes klargestellt und die Sicht der Verwaltung und auch meine Sicht bestätigt:

Es besteht bereits Baurecht nach dem Einfügungsgebot. Folglich ist keine Abschöpfung von Folgelasten vom Bauträger möglich. Was sind Folgelasten? Mit einem Folgelastenvertrag werden Planungsgewinne abgeschöpft. Das Instrument in Grafing dazu ist der Grundsatzbeschluss, wie er zum Beispiel bei der Aiblinger Straße zum Tragen kommt. Das heißt, der Investor gibt einen angemessenen Teil seines Planungsgewinns ab, indem er Grundstücke oder Wohnungen verbilligt an sog. Einheimische abgibt.

Zu den Folgekosten, die bereits sowieso geleistet werden, gehören hier beim Baywa-Gelände die Planungskosten, Grünflächen, Erschließungsflächen.

Auch eine geringfügige Aufweitung der Baugrenzen schafft kein Recht auf Folgelasten.

 

Die Erstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist der beste Weg.

 

Auf dem Baywa-Gelände entsteht ein sog. Allgemeines Wohngebiet. Das ist keine Schlafstadt im Gegensatz zum Reinen Wohngebiet. Es ist ein innerstädtisches Areal mit Raum für Büros und Praxen. Diskutiert werden kann darüber, inwieweit Läden zugelassen werden können.

Diskutiert werden kann offen über diese Chance, mitten in Grafing urbanes Leben zu schaffen. Diese Möglichkeit bietet der Bebauungsplan. Diese Möglichkeit bietet aber auch ein Bauträger, mit dem man aufgeschlossen über die beste Lösung für Grafing diskutieren kann.

Die Stadt steht am Anfang des Verfahrens – und viele Wege für Gestaltung stehen offen.

 

In der anschließenden Diskussion stellte Stadtratsmitglied Dr. Böhm nach der GeschO den Antrag auf wörtliche Protokollierung seiner Ausführungen:

 

Der Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses  kann ich zustimmen, der Billigung aus folgenden Gründen  nicht:

1. Entgegen der Darstellung der Verwaltung hat die Stadt für die Verabschiedung des Bebauungsplans Zeit bis wenigstens Mai 2017. Eine besondere Eile besteht deshalb nicht.

2. Der vorliegende Entwurf ist insbesondere hinsichtlich der Gestaltung und der Nutzung zu verbessern. Vor allem sind im Erdgeschoss andere Nutzungen als Wohnen zuzulassen. Zudem ist eine Stadtsilhouette (Abwechslung in der Höhe der Bebauung) einer Stadtmauer (durchgängig gleiche Höhe) vorzuziehen.

Die vorgeschlagene  durchgängige  lärmabschirmende   Randbebauung  ist  aus  Immissionsschutzgründen nicht zwingend erforderlich, denn der erforderliche Immissionsschutz kann beispielsweise auch durch Glaskonstruktionen erreicht werden (vgl. die zahlreichen Beispiele an der Bahnstrecke zum Münchner Hauptbahnhof und bei der Bebauung des Frankfurter Ringes in München, z.B. bei der ehemaligen Funkkaserne) .

3. Zudem besteht durchaus ein Spielraum für den Abschluss von Folgekostenverträgen. So wies auch Dr. Busse darauf hin, dass ein Folgekostenvertrag unter Umständen möglich wäre, wenn man statt einer fünfstöckigen eine siebenstöckige Bebauung zuließe. Auch die Folgekosten für die Verkehrserschließung und die Grünflächen könnten für den Zeitraum von 30 Jahren im Voraus kapitalisiert und vereinbart werden.

4. Mir gefällt eine 140 m lange eintönige Bebauung nicht. Die Stadt und ihre Bewohner haben Besseres verdient.“

 

In weiteren Wortbeiträgen wurde darauf hingewiesen, dass mit der Billigung des Be-

bauungsplanentwurfes keinesfalls eine endgültige Entscheidung über die Art und Weise der Bebauung gefallen sei und noch alle Möglichkeiten offen stünden. Man brauche den Billigungsbeschluss aber dringend, um die Angelegenheit weiter voranzutreiben.

 

Es wurde zudem vorgeschlagen, den Bebauungsplanentwurf im Sinne der Bürgerfreundlichkeit mittels z.B. eines 3D-Modells zu visualisieren, um dann darüber mit den Bürger/innen in einen Dialog zu treten.

Kritisiert wurde der Entwurf dahingehend, dass dort zu wenig „urbanes Leben“ geschaffen werde.

 

Im Anschluss an die Diskussion bat die Sitzungsleiterin um Abstimmung über die Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses:

 

Beschluss:

Ja: 22  Nein: 0 

 

Der Stadtrat beschloss einstimmig, den Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) um die Grundstücke Fl.Nr. 216/6, 231/5, 231/11, 231/3, 231/15 und Teilflächen der Fl.Nr. 232/2 (jeweils der Gemarkung Grafing) zu erweitern.

 

Sodann erfolgte die Abstimmung über die Billigung des Bebauungsplanentwurfes:

 

Beschluss:

Ja: 17  Nein: 5 

 

Der Stadtrat beschloss gegen 5 Stimmen, den Entwurf des Bebauungsplans für das BayWa-Gelände zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße in der Fassung vom 27.11.2015, gefertigt vom Architekturbüro Immich, zu billigen.

 

Ferner beschloss der Stadtrat noch einstimmig:

 


Vor Durchführung der – vom Stadtrat ausdrücklich auch für das Verfahren nach § 13a BauGB bestimmten – vorgezogenen Beteiligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) ist der Bebauungsplanentwurf nebst der noch zu fertigenden Begründung mit der Unteren Immissionsschutzbehörde abzustimmen.