Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage und Abbruch des Bestandsgebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 153/4 der Gemarkung Öxing (Kirchenstraße 6)

BezeichnungInhalt
Sitzung:15.03.2016   BWUA/020/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Planunterlagen vorgestellt. Es wurde erklärt, dass nach Abbruch des Bestandsgebäudes an gleicher Stelle (nach Norden hin bis zum Straßengrundstück um ca. 1 Meter verbreitert) ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet werden soll. Dabei entstehen 6 Wohnungen, ca. 290 m² Praxisfläche und 98 m² Bürofläche.

 

Das Bauvorhaben befindet sich im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach §34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einem Mischgebiet gemäß § 5 BauNVO. So finden sich im näheren Umfeld vor allem Wohnungen und in den Erdgeschossen dann Läden. Diese Läden im Marktplatzumfeld sind Teil des zentralen Versorgungsbereiches und dienen nicht nur – wie es für allgemeine Wohngebiete verlangt wird – der Gebietsversorgung. Im (faktischen) Mischgebiet ist das beantragte Büro- und Geschäftsgebäude gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §6 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässig.

 

Das Vorhaben fügt sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein. Das gilt insbesondere für die Bauhöhe. Die Wandhöhe erreicht 7,10 m und die Firsthöhe max. 14,30 m mit 3 Vollgeschossen.

 

In der näheren Umgebung sind Wandhöhen mit bis zu 7,70 m vorhanden (nachwirkender Baubestand Kirchenplatz 6 mit 7,70 m, St.-Ägidius-Weg 3 mit 7,50 m). Der Einfügungsrahmen für die Firsthöhe beträgt in der maßgeblichen Umgebungsbebauung 14,30 m (vgl. Gebäude Kirchenplatz 3). Diese Bauhöhen sind in der Planzeichnung zum Höhennachweis zeichnerisch dargestellt. Soweit fügt sich der im First gegenüber dem Bestandsgebäude um 4 m höhere Neubau noch ein.

 

Die beantragte grenzständige Bebauung an den öffentlichen Wegen (Norden und Osten) entspricht der dort vorzufindenden (faktischen) Baulinie.

 

Auch die geschlossene Bauweise (ohne seitlichen Grenzabstand) ist in der heterogenen Umgebungsbebauung mit einer Vielzahl Grenzgebäuden oder grenznah stehenden Gebäuden schon vorhanden und damit gebietsprägend. Auch insoweit fügt sich das Vorhaben ein. Hier kommt aber dem Gebot der Rücksichtnahme hinsichtlich der Bebauungshöhe besondere Bedeutung zu. Das bedeutet, dass bei einer grenzständigen Bebauung ggf. die Obergrenzen zur Bebauungshöhe nicht ausgeschöpft werden können, wenn das für das Nachbargrundstück rücksichtlos ist.

 

Die Grenzen des Rücksichtnahmegebots werden jedoch hier noch gewahrt, da die Höhe der Grenzgebäude nicht über die Bauhöhe der betroffenen Nachbargebäude hinausgeht. Auch gegenüber der nördlich der Kirchenstraße liegenden Bebauung ist die Bebauung nicht rücksichtslos. Zwar rückt hier das Gebäude um ca. 1 m weiter nach Norden mit der Folge, dass die Abstandsfläche die Mitte der Straße überschreiten würde. Da aber die entlang der Kirchenstraße bestehende faktische Baulinie diese Gebäudelage ermöglicht (oder sogar verlangt), wird eine Abweichung (durch die nicht exakte Stellung an der Grenze entfällt die Abstandsflächenpflicht nicht gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO) angesichts der bauplanungsrechtlichen Situation zu erteilen sein. Das Ergebnis ist jedoch nicht rücksichtlos und wirkt mit einem Gebäudeabstand von 6 m und einem Dachneigungswinkel von unter 45° auch nicht bedrängend.

 

Allein gegenüber dem westlich angrenzenden Gebäude Kirchenstraße 4 ist fraglich, ob die Bauhöhe noch zumutbar ist und nicht eine unzumutbare bedrängende Wirkung auslöst. Da dieses Grundstück aber ebenfalls im Eigentum des Bauherrn liegt, sind schutzwürdige Rechte Dritter hier nicht betroffen.

 

Hinweis:

Die Feuerwehrzufahrt (wie die übrige Erschließung: Wasser, Kanal, Zugang) des Hinterliegergrundstücks Fl.Nr. 154/6 (St-Ägidius-Weg 3) erfolgt über das Baugrundstück. Es wird dringend empfohlen, diese Grundstücksbenutzung dinglich zu sichern (Dienstbarkeiten). Ob die Feuerwehrzufahrt den Anforderungen der DIN 14090 entspricht, wäre aufgrund der im St.-Ägidius-Weg vorhandenen Stellplatzflächen und Einengungen noch zu prüfen.

 

Stellplatznachweis:

Durch das Bauvorhaben entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf.

 

Bereits in der Vergangenheit wurde der Stellplatzbedarf der Gebäude auf den Grundstücken Fl.Nrn. 153/4 und 154/6 grundstücksübergreifend nachgewiesen (vgl. Baugenehmigung vom 07.10.1980, Az.: 41/380/80, für das Anwesen St.-Ägidius-Weg 3 und Änderungsgenehmigung für Stellplätze vom 22.05.2003, Az.: 42/N-2003-22). Für das Anwesen St.-Ägidius-Weg 3 mit den genehmigten 6 Wohneinheiten sind insgesamt 8 Stellplätze (4 Stellplätze in Kellergaragen sowie 4 oberirdische Stellplätze) verteilt auf die beiden Buchgrundstücke nachzuweisen. 6 Stellplätze sind in der Baugenehmigung der Fl.Nr. 153/4 zugeordnet; zwei Stellplätze sind abgelöst.

 

Stellplatzbedarf:

Neubau (aufgrund vollständiger Beseitigung keine Anrechnung Altbestand):

EG:                        Büro                      81,44 m² - HNF 1 Stpl. 40 m²                       2,04 Stpl./0,41 Bes

                               Praxis                   99,62 m² - HNF 1 Stpl. 30 m²                       3,32 Stpl./2,49 Bes.

1. OG:                   1 Wohnung unter 100 m²                                                           1,50 Stpl./0,15 Bes.

                               Praxis                   97,72 m² - HNF 1 Stpl. 30 m²                       3,26 Stpl./2,45 Bes.

2. OG + DG:        2 Wohnungen über 100 m² je 2 Stpl.                                     4,00 Stpl./0,40 Bes.

                               1 Wohnung unter 100 m² je 1,5 Stpl.                                     1,50 Stpl./0,15 Bes.

Summe                                                                                                                       15,62 Stpl. => 16,00 Stpl.

 

Hier erfolgt die Nachweisprüfung beim Bauantrag Kirchenstraße 6 mit der gemeinsamen Tiefgarage für die Gebäude Kirchenstraße 4, Kirchenstraße 6 und St.-Ägidius-Weg 3 mit folgendem Ergebnis.

 

Gesamtnachweis :                                                         24 Tiefgaragenstellplätze

  1 oberirdischer Stellplatz (Kirchenstraße 4)

  2 abgelöste Stellplätze

27 Stellplätze sind nachgewiesen

 

Gefangene Stellplätze: Die hintereinander (vor den bestehenden Kellergaragen) angeordneten Stellplätzen sind als gefangene Stellplätze nicht anrechnungsfähig. Eine Abweichung kann nicht erteilt werden (nur bis max. 3 Wohnungen).

 

Gesamtbedarf:                                                                 9 Stellplätze: Kirchenstraße 4

                                                                                              16 Stellplätze: Kirchenstraße 6

                                                                                                8 Stellplätze: St.-Ägidius-Weg 3

 33 Stellplätze

 

Es fehlen damit 6 Stellplätze. Da die Bebaubarkeit von Grundstücken durch die Möglichkeit begrenzt wird, die anfallenden Stellplätze darauf nachzuweisen, sind vorrangig die Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Stellplätze auf dem Grundstück zu prüfen. Der Nachweis ist auch auf anderen Grundstücken in der Nähe des Baugrundstückes möglich. Soweit das nicht vollständig gelingt, ist subsidiär über ein mögliches Angebot auf Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages dann gesondert zu entscheiden.

 

Die einzelnen Stellplätze sind den jeweiligen Nutzungen zuzuordnen.

 

Es ist sicherzustellen, dass die notwendigen Besucherstellplätze der Wohnungen jederzeit, für die Büro und Praxisnutzungen während der Betriebszeiten befahrbar sind (Tiefgaragentor unzulässig).

 

Soweit auch künftig getrennte Buchgrundstücke bleiben, sind die Stellplätze in der Tiefgarage und deren Zufahrten dinglich zu Gunsten der Grundstücke und zu Gunsten des Freistaates Bayern zu sichern. Gleiches gilt für die Feuerwehrzufahrt über Fl.Nr. 153/4 zum Anwesen St.-Ägidius-Weg 3.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage und Abbruch des Bestandsgebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 153/4 der Gemarkung Öxing, Kirchenstraße 6, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Über den Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages wird gesondert entschieden, wenn die vorrangige Möglichkeit zur Schaffung weiterer Stellplätze auf dem Baugrundstück oder in dessen Nähe weiter untersucht wurde.