Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zum Neubau eines Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 154/8 der Gemarkung Öxing (Kirchenstraße 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:15.03.2016   BWUA/020/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Vertreter der Verwaltung stellte den Bauantrag vor. Geplant sind die Beseitigung eines Nebengebäudes – vormals genutzt als gewerbliches Lagergebäude für Futtermittelhandlung – und die Neubebauung mit einem Geschäftshaus und einer (gemeinsamen) Tiefgarage. Die Tiefgarage erstreckt sich auf 3 Baugrundstücke und dient der Unterbringung der Stellplätze für die Anwesen Kirchenstraße 4 und 6 sowie St.-Ägidius-Weg 3.

 

Das Bauvorhaben befindet sich im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einem Mischgebiet gemäß § 5 BauNVO. So dient die tatsächliche Nutzung im näheren Umfeld vorrangig dem Wohnen; das Erdgeschoss der Gebäude wird vorrangig durch Läden genutzt. Diese Läden im Marktplatzumfeld sind Teil des zentralen Versorgungsbereiches und dienen nicht nur – wie es für allgemeine Wohngebiete verlangt wird – der Gebietsversorgung. In dem vorgefundenen (faktischen) Mischgebiet ist das beantragte Geschäftshaus gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässig.

 

Das Vorhaben fügt sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein. Das gilt insbesondere für die Bauhöhe. Hier wird mit einer Wandhöhe von 6,90 m der Rahmen der Umgebungsbebauung ausgenutzt aber eingehalten. Diese Wandhöhe weist das östlich angrenzende Gebäude Kirchenstraße 6 auf, das maßgeblich den Einfügungsrahmen mitbestimmt. Die Firsthöhe von 8,62 m bleibt deutlich hinter dem Rahmen der Umgebungsbebauung zurück, ebenfalls die Anzahl von 2 Vollgeschossen.

 

Gemeinsam mit dem bestehenden Hauptgebäude erreicht die Bebauung eine sehr hohe bauliche Verdichtung. Als Orientierungsgröße: Die Grundflächenzahl beträgt 0,72. Die Umgebungsbebauung ist jedoch durch eine sehr hohe bauliche Dichte und einen geringen Freiflächenanteil gekennzeichnet, weshalb auch insoweit der Einfügungsrahmen noch eingehalten wird.

 

Auch eine geschlossene Bauweise (ohne seitlichen Grenzabstand) und die Grenzbebauung an der hinteren Grundstücksgrenze entsprechen dem Einfügungsgebot. So finden sich in der heterogenen Umgebungsbebauung (gewachsener Altstadtbereich) eine Vielzahl von grenznahen oder auf der Grenze errichteten Gebäude, und zwar sowohl an den seitlichen als auch an den vorderen/hinteren Grundstücksgrenzen. In diesen Bebauungssituationen kommt dem Rücksichtnahmegebot besondere Bedeutung hinsichtlich der jeweiligen Bauhöhen einer nach der Bauweise zugelassenen Grenzbebauung zu. Die hiernach zu beachtende Grenzen der gegenseitigen Rücksichtnahme werden nicht überschritten, da die Höhe des neu zu errichtenden Grenzgebäudes nicht über die Bauhöhe der Nachbargebäude hinausgeht.

 

Hinweis:

Stellplatznachweis:

Altbestand:

Für den bisherigen Baubestand besteht folgender Stellplatzbedarf:

1 Wohnung über 100 m²                                                                                            2,0 Stpl.

Ladengeschäft 19,25 m² – 1 Spl./40 m² mind. aber 2 Stpl.                            2,0 Stpl.

Die vorhandenen Freiflächen sind uneingeschränkt geeignet, diese 4 bisher notwendigen Stellplätze unterzubringen. Ein Stellplatzdefizit besteht damit nicht.

 

Künftiger Bedarf:

Das im westlichen Grundstücksteil befindliche Hauptgebäude (Bestand) bleibt erhalten.

Wohnung + Laden (s.o.)                                                                                            4,0 Stpl.

Neubau Geschäftsgebäude:

Büro EG               101,73 m² HNF – 1 Stpl./40 m²                                  2,54 Stpl./0,51 Bes.

Büro OG                88,79 m² HNF – 1 Stpl. 40 m²                                    2,22 Stpl./0,44 Bes.

Gesamt                                                                                                                             8,76 Stpl.

 

Für die Gesamtnutzung sind somit 9 Stellplätze (davon 1 Besucherstellplatz) notwendig.

 

Stellplatznachweis:

Auf dem Baugrundstück selbst wird künftig nur noch 1 oberirdischer Stellplatz nachgewiesen (Besucherstellplatz). Es sind also noch weitere 8 Stellplätze nachzuweisen, und zwar in der geplanten gemeinsamen Tiefgarage der Gebäude Kirchenstraße 4, Kirchenstraße 6 und St.-Ägidius-Weg 3.

 

Gesamtnachweis:                                                          24 Tiefgaragenstellplätze

   1 oberirdischer Stellplatz (Kirchenstraße 4)

   2 abgelöste Stellplätze

27 Stellplätze sind nachgewiesen

 

Gesamtbedarf:                                                                 9 Stellplätze: Kirchenstraße 4

                                                                                              16 Stellplätze: Kirchenstraße 6

                                                                                                8 Stellplätze: St.-Ägidius-Weg 3

 33 Stellplätze

 

Es fehlen damit 6 Stellplätze. Da die Bebaubarkeit von Grundstücken durch die Möglichkeit begrenzt wird, die anfallenden Stellplätze darauf nachzuweisen, sind vorrangig die Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Stellplätze auf dem Grundstück zu prüfen. Der Nachweis ist auch auf anderen Grundstücken in der Nähe des Baugrundstückes möglich. Soweit das nicht vollständig gelingt, ist subsidiär über ein mögliches Angebot auf Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages dann gesondert zu entscheiden.

 

Die einzelnen Stellplätze sind den jeweiligen Nutzungen zuzuordnen.

 

Soweit auch künftig getrennte Buchgrundstücke bleiben, sind die Stellplätze in der Tiefgarage und deren Zufahrten dinglich zu Gunsten der Grundstücke und zu Gunsten des Freistaates Bayern zu sichern.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 154/8 der Gemarkung Öxing, Kirchenstraße 4, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Über den Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrags wird gesondert entschieden, wenn die vorrangige Möglichkeit zur Schaffung weiterer Stellplätze auf dem Baugrundstück oder in dessen Nähe weiter untersucht wurde.