Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von drei Doppelhäusern und einem Einzelhaus mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 486/0 der Gemarkung Nettelkofen (Elisabethstraße)

BezeichnungInhalt
Sitzung:15.03.2016   BWUA/020/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter stellte die Planunterlagen vor. Mit dem Vorbescheid (Art. 71 BayBO) wird eine Entscheidung über die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks Fl.Nr. 486 der Gemarkung Nettelkofen beantragt. Der Antrag wird als Bebauungsgenehmigung (städtebaulicher Vorbescheid) ausgelegt hinsichtlich der Zulässigkeit von drei Doppelhäusern und einem Einfamilienhaus gemäß der Planzeichnung im Lageplan.

 

Zentrale Bedeutung kommt hier der Bereichszuordnung zu. Hier ist festzustellen, dass das zur Bebauung vorgesehene Grundstück Fl.Nr. 486 der Gemarkung Nettelkofen nicht innerhalb des Bebauungszusammenhangs liegt und damit dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) unterfällt. Der Bebauungszusammenhang endet mit dem Abschluss der letzten Bebauung an der Marienstraße bzw. an der Elisabethstraße. Auch das Kindergartengebäude westlich der Elisabethstraße ändert an der Bereichszuordnung nichts. Dieses Einzelgebäude ragt in die freie Landschaft hinaus, ohne aber für die umliegenden Freiflächen den Eindruck der Zusammengehörigkeit im Sinne einer geschlossenen Bebauung zu vermitteln. Die westlich, südlich und nördlich an das Kindergartengebäude angrenzenden Flächen werden vielmehr von der freien und offenen Landschaft geprägt, die sich unmittelbar hinter dem Bebauungsrand anschließt, und als deren Bestandteil sie in Erscheinung treten und damit dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zugehören.

 

Mangels Privilegierung ist die beantragte Bebauung als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Begünstigungstatbestände nach § 35 Abs. 4 BauGB liegen nicht vor.

 

Für die beantragte Wohnbebauung gilt, dass diese der natürlichen Eigenart der Landschaft widerspricht und auch zur unerwünschten Zersiedelung der Landschaft beiträgt. Diese Belange stehen im Regelfall einer Einzelbaugenehmigung im Außenbereich immer entgegen und führen auch hier zu deren Unzulässigkeit.

 

Daran ändert sich auch mit der 13. Flächennutzungsplanänderung nichts. Das Vorhaben widerspricht zwar nur in der nördlichen Hälfte (dort ist keine Baufläche, sondern eine Grünfläche dargestellt) dem Flächennutzungsplan. Der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan kann aber keine Zulässigkeit von Vorhaben herbeiführen; das bleibt allein dem Bebauungsplan (als verbindlicher Bauleitplan) überlassen. Der Umstand, dass die Gebäude im südlichen Grundstücksteil mit dem Flächennutzungsplan übereinstimmen, kompensiert aber auch nicht die Beeinträchtigung der übrigen öffentlichen Belange, die dem Vorhaben trotzdem entgegengehalten werden müssen.

 

Auch das Planungserfordernis stellt einen nach § 35 Abs. 3 BauGB maßgeblichen öffentlichen Belang dar, der durch das Vorhaben beeinträchtigt wird. Die unbedingte städtebauliche Planungsnotwendigkeit für die mit dem Flächennutzungsplan vorbereitete Bebauung hat die Stadt allein schon durch die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens zum Ausdruck gebracht (Aufstellungsbeschluss 11.03.2014).

 

Auch die Belange der Wasserwirtschaft werden beeinträchtigt. So besteht für den Bereich der Senken westlich der Elisabethstraße die Gefahr der Überstauung bei Starkregenfällen. Das ist auch ein wesentlicher Grund, warum das Bebauungsplanverfahren derzeit nicht fortgeführt werden kann, solange kein Konzept für die schadlose Niederschlagswasserbeseitigung gefunden worden ist.

 

Die Stadt Grafing b.M. hat am 11.03.2014 die Aufstellung eines Bebauungsplans für eine Wohnbebauung für den Bereich der „Elisabethstraße und südlich der Nettelkofener Straße“ beschlossen. Das Bebauungsplanverfahren hat auch noch keinen Verfahrensstand erreicht, der eine Zulassung nach § 33 BauGB (Vorgriffsgenehmigung) ermöglicht. Bisher sind lediglich die frühzeitigen Beteiligungen nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt worden. Auch ist derzeit nicht abzusehen, ob das Bebauungsplanverfahren überhaupt fortgeführt werden kann bzw. erfolgreich zum Abschluss gebracht werden kann.

Die mit dem Vorbescheid beantragte Bebauung weicht aber auch inhaltlich in grundlegender Weise vom Entwurf des Bebauungsplans ab, der Bauland lediglich für den südlichen Grundstücksteil vorsieht und dort auch nur für eine Doppelhaushälfte (gemeinsam mit dem Grundstück Fl.Nr. 487) und einem Einfamilienhaus. Die materielle Planreife (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) fehlt somit.

 

Festzustellen ist hierzu, dass der Vorbescheid den Versuch unternimmt, eine in grundsätzlicher Weise vom beabsichtigten Bebauungsplan abweichende Bebauung umzusetzen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von drei Doppelhäusern und einem Einzelhaus mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 486/0 der Gemarkung Nettelkofen, Elisabethstraße, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.