Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke
Fl.Nrn. 216/5, 223, 223/18, 223/19 , 231/4, 232/3 und 232/9 der Gemarkung Grafing (BayWa-Betriebsgelände an der Lagerhausstraße);
Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses (§ 2 Abs. 1 BauGB) und Billigung des Bebauungsplanentwurfes

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.02.2016   StR/019/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin verweist auf die ausführliche Beratung in der entsprechenden Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 26.01.2016

 

Die dort zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage hat folgenden Inhalt:

 

Ausgangslage

 

Die BayWa AG betreibt in der Lagerhausstraße eine Baustoffhandlung. Das Gelände umfasst eine Fläche von zusammen 12.043 m².

(Zum Vergleich: Das Brauereigelände an der Kellerstraße mit künftig ca. 95 neuen Wohnungen und „Ladenflächen“ hat eine Größe von 6.842 m².)

 

Im Frühjahr 2013 hat die BayWa AG erklärt, die Grundstücke für eine Nachfolgenutzung als Wohnbebauung zu veräußern. Das (bebaute) Grundstück liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs und ist aufgrund seiner Innenbereichsqualität (§ 34 BauGB) intensiv bebaubar. Ungeachtet dieses gesetzlichen Bebauungsanspruchs hat die Stadt von Anfang an erklärt, dass eine planerische Selbstentwicklung ausgeschlossen sein wird. Aufgrund der vielfältigen städtebaulichen Anforderungen besteht ein unbedingtes Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB).

 

Aufgrund der planungsrechtlichen Gegebenheiten kann also ein Bebauungsrecht beansprucht werden, ohne dass es hierfür einer Bauleitplanung bedürfte. Der Bebauungsplan hat hier allein die Aufgabe, die Bebauung inhaltlich zu steuern. Vor allem können Flächen in dieser bauplanungsrechtlichen Situation nur für begrenzte Zeit zwangsweise von einer Bebauung gesperrt werden (Veränderungssperre), um das Bebauungsplanverfahren durchzuführen.

 

Der Stadtrat hat dann auch am 14.05.2013 unter Anerkennung des Planungserfordernisses die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Die wichtigsten städtebaulichen Notwendigkeiten sind:

 

a)     Die unzureichend vorhandene Verkehrserschließung:

Die vorhandenen Straßen – die Grandauer Straße, die Lagerhausstraße oder der Bahnhofsplatz – sind nicht in der Lage, das bei einer Neubebauung zusätzlich entstehende Verkehrsaufkommen zu bewältigen. Hierfür bedarf es zumindest eines zusätzlichen (direkten) Straßenanschlusses an die Münchener Straße.

Diese existiert zwar mit der „Fabrikstraße“. Dabei handelt es sich aber um eine Privatstraße. Dafür besteht lediglich ein dingliches Wegerecht (Grunddienstbarkeit) für das BayWa-Gelände in einer Breite von 3 Metern. Eine gesicherte Abwicklung des Fahrverkehrs und der Rettungsfahrzeuge ist hier nicht möglich. Hinzu kommt noch der Fußgänger- und Radfahrverkehr, für den eine Querverbindung ebenfalls unerlässlich ist. Aufgrund der Verkehrsbedeutung ist eine öffentliche Wegeverbindung des Quartiers zur Münchener Straße unverzichtbar, die möglichst als verkehrsberuhigter Bereich ausgestaltet werden sollte.

 

b)    Immissionsschutzrechliche Gemengelage:

Eine abgewogene Planungslösung verlangt auch der offenkundige Nutzungskonflikt aufgrund der entstehenden Gemengelage. Hier sind die Lärmkonflikte mit dem Busunternehmen Urscher, den Jugendeinrichtungen (Kiermeier-Lagerhaus), der S-Bahn, dem P+R-Parkplatz und der Münchener Straße sowie dem Kino zu nennen. Anders als das Gebot der Rücksichtnahme im Einzelgenehmigungsverfahren kann im Bebauungsplan eine planerische Optimierung erreicht werden.

 

a) Erschließung

 

Im Mittelpunkt stehen seither die Versuche einer einvernehmlichen Lösung mit den Familien Urscher/Pollnow. Leider konnte zwischen dem Bauträger, der BayWa, den Familien Urscher/Pollnow und der Stadt nach wie vor keine endgültige Einigung erzielt werden.

Bezüglich der Erschließung hat man sich zumindest dahingehend angenähert, dass ggf. eine Festsetzung der Straßenverbindung (öffentliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ und einer Mindestbreite von 5,5 m) über das Privatgrundstück Fl.Nr. 232/9 akzeptiert wird, wenn die Stadt Grafing b.M. auf die hoheitliche Inanspruchnahme (Enteignung §§ 85 ff. BauGB) im Planvollzug verzichtet. Die Stadt sichert sich gleichzeitig vom Bauträger eine entsprechende Fläche, die im Fall einer späteren freiwilligen Einigung bzw. einem Übernahmeverlangen der Eigentümer (§ 40 BauGB) eine Zurverfügungstellung von Ersatzland ermöglicht.

 

Zwar wird damit dauerhaft diese Straßentrasse gesichert (sprich von einer Bebauung freigehalten), das bedeutet aber auch, dass möglicherweise über einen langen Zeitraum das Baugebiet nur über die bestehende (privatrechtlich gesicherte) Zufahrt auf 3 Metern Breite eine Direktverbindung zur Münchener Straße erhält.

 

Dass die (plangemäße) Erschließungspflicht von der Stadt eingefordert werden muss – etwa im Baugenehmigungsverfahren – ist nach übereinstimmender Meinung nicht zu befürchten. Zwar gilt für die künftige Bebauung der Grundsatz der plankonformen Erschließung. Da es sich aber bei dem BayWa-Gelände um ein bereits bebautes und erschlossenes Grundstück handelt (BayVGH 18.07.1995), wird von diesem Grundsatz abgewichen, wenn „bereits vorhandene Straßen, die hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurückbleiben, tatsächlich zur Erschließung ausreichen und der Verwirklichung der von der Gemeinde geplanten Erschließung nicht im Wege stehen“. Diese Voraussetzungen werden als gegeben erachtet, wenn die vorhandene Privatzufahrt benutzbar ist, was durch die Dienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) dauerhaft gesichert ist. Eine zeitliche Sperrung dieser Zufahrt, wie es jetzt außerhalb der Betriebszeiten der Fall ist, muss jedoch ausgeschlossen werden.

 

Eine Verständigung auf dieser Grundlage wurde von den Eigentümern in Aussicht gestellt. Dabei wurde sogar erklärt, dass gegebenenfalls auf einer Breite von ca. 4 Metern auch die öffentliche Widmung akzeptiert werden könne. Damit kann die Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit zugunsten eines großen Baugebiets vermieden werden. Auch die Baulast und der Winterdienst liegen dann bei der Stadt.

 

Hierüber wurde der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 19.05.2015 informiert. Dort hat man sich für die unbedingte Fortführung des Bebauungsplanverfahrens entschieden, da ein Allgemeinwohlinteresse für eine nachhaltige Nutzung als Wohngebiet besteht, dem die privaten Nachbarinteressen unterzuordnen sind. Mit den aufgezeigten Vorschlägen finden die nachbarlichen Belange in ausreichendem Maße Berücksichtigung.

 

b) Immissionsschutz

 

Im nächsten Schritt galt es jetzt, den Bebauungsplan an die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen anzupassen. Hier zeigte sich klar, dass die städtebaulichen Inhalte vom Schallschutz weitestgehend vorgegeben werden und nur wenig Platz für ortsplanerische Gestaltungsspielräume bleibt. 

 

1. Verkehrslärm (Bahnstrecke, Münchener Straße und Grandauer Straße):

 

Hier wurden folgende Überschreitungen ermittelt:

a) der Orientierungswert DIN 18005 (45/55 dB(A)) von                tags       bis zu   7 dB(A) und

nachts bis zu 12 dB(A).

b) der Grenzwert der 16. BImSchV (49/59 dB(A))  von  tags       bis zu   3 dB(A) und

nachts bis zu   8 dB(A).

 

Selbst die letztgenannten Grenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung, die oftmals als Obergrenze für die Rechtmäßigkeit der Planabwägung von Verkehrslärmbelastung angewendet werden, sind hier massiv überschritten. Lösungsvorschlag sind neben einer durchgängig lärmabschirmenden Randbebauung dann allein passive Lärmschutzmaßnahmen, was aber von der Rechtsprechung mitunter noch als rechtmäßiges Abwägungsergebnis anerkannt wird (BVerwG Urteil vom 22.03.2007). Trotzdem treten auch an den lärmabgewandten Gebäudeseiten noch Belastungen auf, die sowohl in der Nacht als auch am Tag zu Überschreitungen der Orientierungswerte (nicht aber der 16.BImSchV-Grenzwerte) führen.

 

Soweit diese aus der Münchener Straße resultieren, besteht noch Klärungsbedarf hinsichtlich der Belastungsgrundlagen. So wurde dort die mit dem Bau der Ostumfahrung prognostizierte reduzierte Verkehrsbelastung noch nicht berücksichtigt.

 

2. Gewerbelärm (Omnibusbetrieb mit Tankstelle, Getränkemarkt, Kino, P+R-Anlage)

 

Hier sind die Orientierungswerte (DIN 18005) und die Richtwerte der TA Lärm identisch mit nachts 40 dB(A) und tagsüber 55 dB(A).

 

Es ergeben sich aber hinsichtlich des Omnibus-/Tankstellenbetriebes massive Überschreitungen in der Nacht von bis zu 20 dB(A). Tagsüber sind die Überschreitungen mit 3 dB(A) noch verträglich.

 

Überschreitungen ergeben sich auch in der Nachtzeit an der lärmzugewandten Seite im Westen (Bahn) durch den dortigen P+R-Parkplatz von bis zu 9 dB(A).

 

Durch das Kino (Parkplatz) ergeben sich selbst im Süden noch Überschreitungen in der Nachtzeit von bis zu 4 dB(A).

 

Der eklatante Geräuschkonflikt im Norden (Urscher) lässt sich nur dadurch lösen, dass dort kein Immissionsort zugelassen wird – d.h. keine Fenster (feste Verglasungen sind aber zur Belichtung zulässig) an den betroffenen Fassaden. Das betrifft dann die kompletten Nord- und Ostseiten der Randbebauung.

 

Nach Westen (Bahnparkplatz) ist die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen an der lärmzugewandten Fassadenseite vorgesehen, die auch schon für den Verkehrslärm dort geboten sind. Die Möglichkeit passiven Lärmschutzes gegenüber Gewerbelärm ist nach der neueren Rechtsprechung (BVerwG 07.06.2012) mitunter noch zulässig, ohne Abwehransprüche gegenüber dem Gewerbetrieb auszulösen. Hinzu kommt, dass in der Rechtsprechung noch nicht endgültig geklärt ist, ob Bahnparkanlagen der Verkehrslärmschutzverordnung unterfallen oder (wie hier) nach den strengeren Regen der TA-Lärm zu beurteilen sind.

 

Zwingend sind auch dieser Gebäude zeitlich zuerst zu errichten, um den notwendigen Schallschutz für die südliche Bebauung zu schaffen.

 

Mit entsprechenden weitgehenden Konsequenzen für den Bebauungsplan und unter Inanspruchnahme der Abwägungsgrenzen lässt sich damit noch ein rechtmäßiges Abwägungsergebnis prognostizieren.

 

c) Sonstige Planinhalte/Festsetzungen

 

Ruhender Verkehr

Die Stellplätze der Neubebauung sind in Tiefgaragen unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind lediglich im öffentlichen Straßenraum vorgesehen, der mit 8 m Breite ausreichend bemessen ist. Dort verbleibt neben möglichen seitlichen Parkflächen dann eine notwendige Mindestbreite von 5,5 m.

 

Anzahl der Vollgeschosse/Bauhöhe/Bauweise

Der Bebauungsplanentwurf sieht im Bereich der lärmabschirmenden Randgebäude an der Westseite und an der Nordseite eine 4-geschossige Bebauung in geschlossener Bauweise vor. Beim obersten Geschoss handelt es sich um ein um 2 m zurückversetztes Dachterrassengeschoss. Es entstehen dort Wandhöhen von 11,70 m und Firsthöhen von 12,70 m.

 

Diese Höhenentwicklung rechtfertigt sich durch das gewichtige Interesse, an dem zentral und verkehrsgünstig (am S-Bahn-Haltepunkt) gelegenen Baugebiet ein Höchstmaß an Wohnflächen zu entwickeln. Bauliche Bezugnahmen erlaubt aber auch die Bebauung nordöstlich der Bahnlinie an der Poststraße. Dort erreicht die Bebauung bis zu 5 Geschosse mit Wandhöhen von 15,10 m bzw. bei 4 Geschossen mit 12,50 m Wandhöhe.

 

Für die mittlere Gebäudereihe (2 Punkthäuser und das baulich angebundene Gebäude an der Ostseite) und die südliche Gebäudereihe ist eine 3-geschossige Bebauung vorgesehen. Die Geschossentwicklung dieser Gebäude entspricht den bereits vorab an der Südwestseite (Ecke Lagerhaus-/Grandauerstraße) errichteten Gebäuden und schafft hier eine harmonische Höhenentwicklung.

 

Die Einbeziehung der größtenteils schon bebauten Grundstücke im Süden ist durch die bauliche Prägung bedingt, die durch die künftige Neubebauung auch für diese Grundstücke entsteht. Es besteht deshalb auch für diese Grundstücke das Bedürfnis nach einer baulichen Ordnung im Fall einer späteren Änderung/Neubebauung.

 

Plangebiet:

Gegenüber den früheren Planungsentwürfen ist es geboten, das Planungsgebiet zu vergrößern. Hierfür ist dann der Aufstellungsbeschluss zu erweitern.

 

Fl.Nr. 232/2:

Zum einen ist es Teil der Abstimmungsgespräche mit der Fa. Urscher, dass zum besseren Lärmschutz und auch zur besseren Ausnutzung des Grundstücks die Errichtung von Omnibusgaragen an der Südgrenze ermöglicht werden soll. Da der gewerbliche Lärmschutz bereits eine durchgehende Riegelbebauung mit größtmöglicher Grundrissausrichtung nach Süden verlangt, kann eine grenzständige Bebauung auf dem Nachbargrundstück sogar lärmmindernde Wirkung haben. Jedenfalls kann aber der Gewerbebetrieb visuell abgeschirmt werden, was erfahrungsgemäß das Gefühl von Störungen deutlich reduziert. Nicht sichtbare Lärmquellen werden oftmals auch nicht so störend wahrgenommen. Auf der Nordseite gelegen und in einer Entfernung von 7 m zur nördlichen Gebäudefassade sind auch die Einschränkungen der Belichtung (eine Belüftung schließt sich ja ohnehin aus) noch als verträglich anzusehen. Dort wird ein eingeschränktes Gewerbegebiet (Lärmkontingent) festgesetzt mit nachwirkender Bestandschutzregelung (§ 1 Abs. 10 BauNVO) für die bestehende (genehmigte) Nutzung.

 

Fl.Nr. 216/6:

Eine Erweiterung des Plangebiets ist außerdem vorzusehen für das städtische Grundstück Fl.Nr. 216/6 (Kirmeier-Lagerhaus), um dort die Möglichkeit einer baulichen Erweiterung mit verkürztem Gebäudeabstand (Abstandsflächen) zu schaffen.

 

Fl.Nr. 231/5, 231/11, 231/3 und 231/15:

Auf diesem Grundstück befindet sich eine Transformatorenstation des örtlichen Stromversorgungsunternehmens. Nach neueren Überlegungen ist aber ein Teilrückbau dortiger Versorgungsanlagen nicht mehr ausgeschlossen und das Grundstück kann im östlichen Teil auch baulich genutzt werden. Da auch dieses Grundstück wie die im Osten folgenden (bereits bebauten) Grundstücke einen gesetzlichen Bebauungsanspruch haben, andererseits aber die Bebauung mit der anschließenden Bebauung auf dem BayWa-Teilgrundstück Fl.Nr. 231/4 zu koordinieren ist, gebietet eine geordnete städtebauliche Entwicklung hier die Einbeziehung. Diese Notwendigkeit ergibt sich vor allem auch daraus, weil sich mit der Realisierung der Bebauung im Norden der Einfügungsrahmen für diese Innenbereichsgrundstücke verändern würde und dann auch eine 4-geschossige Bebauung genehmigungsfähig wäre. Im Übergang zur kleinteiligeren Bebauung nördlich der Grandauer Straße soll aber eine derartige Geschossentwicklung vermieden und eine gewogene Höhenabstufung gesichert werden.

 

 

In der anschließenden Diskussion wurde nach der Möglichkeit einer anderen Erschließung des Baugebietes (entlang der Bahnlinie) gefragt. Einige Stadtratsmitglieder behaupteten, hier eindeutige Signale des Grundstückseigners vernommen zu haben.

Diese Möglichkeit wurde von der Verwaltung jedoch gänzlich ausgeschlossen, da Eigentümer, Eigentümerfamilie und Rechtsanwalt hier zu keinerlei Zugeständnissen bereit waren. Das letzte Gespräch hierzu fand nach Ausage der Bürgermeisterin am 18.12.15 statt.

Nach Auskunft des Leiters des Bauamtes wird diese Option jedoch baulich für zukünftige Entwicklungen offengehalten.

 

Vorgeschlagen wurde auch die Einrichtung eines Einbahnringes unter Einbeziehung der Grandauer Straße und die dortige Installierung eines Gehweges.

 

Stadtrat Dr. Böhm beantragte die Vertagung des Tagesordnungspunktes, da seiner Meinung nach u.a. die Verkehrserschließung noch unzureichend gelöst sei und umgehend mit dem Bauträger über die Beteiligung an den Folgekosten z.B. für den Bau von Kindertagesstätten mittels eines Städtebaulichen Vertrages in Verhandlungen zu treten ist.

 

Die Erste Bürgermeisterin erläuterte, dass nach Ansicht der Verwaltung letzteres rechtlich nicht möglich sei, da schon Baurecht betehe. Sie bietet aber an, dazu ein Rechtsgutachten in Auftrag zu geben.

 

Sodann ließ sie über den Antrag abstimmen.

 


Der Stadtrat beschloss gegen 9 Stimmen und gegen den Empfehlungsbeschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 26.01.2016 die Vertagung dieses Tagesordnungspunktes.