Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Städtebaulicher Vertrag zur Erschließung des Baugebietes "Brauereigelände Wildbräu
mit Anschlussbebauung" zwischen der Rotter Straße, Mühlenstraße und der Kellerstraße;
Billigung des (Teil-)Bauprogramms für dieErschließungsanlagen

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.01.2016   BWUA/018/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

Ausgangslage

 

Der qualifizierte Bebauungsplan „Brauereigelände Rotter Straße mit Anschlussbebauung“ ist am 22.10.2014 in Kraft getreten. Der Bebauungsplan bestimmt damit abschließend die Bebaubarkeit und die Erschließungsanlagen innerhalb des Plangebiets.

 

Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen innerhalb von Gebieten mit qualifizierten Bebauungsplänen ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB aber auch stets die gesicherte (plangemäße) Erschließung.

 

Die gesetzliche Erschließungslast ist eine gemeindliche Aufgabe und obliegt dabei grundsätzlich der Stadt (§ 123 BauGB). Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes verdichtet sich diese allgemeine Aufgabe zu einer konkreten Verpflichtung.

 

Einerseits im privaten Interesse des Bauherrn auf eine zügige Bebauung und andererseits im öffentlichen Interesse mit der Übertragung dieser Aufgabe die öffentliche Verwaltung zu entlasten (insbesondere auch durch freiwillige Beschaffung der Erschließungsflächen und Entfall der Erschließungs- und Ausbaubeitragserhebung) wurde dann mit städtebaulichen Vertrag nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Nachfolgeregelung des früheren Erschließungsvertrages) ein Großteil der Erschließungsaufgaben der Fa. K-TEAM Bau & Immobilien GmbH, Grafing b.M., wie folgt übertragen:

a)    Erstmalige Herstellung der Kellerstraße im südlichen Plangebiet

b)   Herstellung der Mühlenstraße (jetzt auch Kellerstraße) in der Verbindung zur Rotter Straße

c)    Herstellung des Arkadenweges (Gehweg) an der Rotter Straße

d)   Herstellung der inneren öffentlichen Fuß- und Radwege

e)   Erneuerung des Fußweges am Parkplatz Rotter Straße

f)     Entwässerungsanlagen (öffentlicher Schmutzwasserkanal)

g)    Trinkwasserversorgung

h)   Löschwasserversorgung

 

Nicht übertragen wurden die

a)    Herstellung des verbreiterten Gehweges an der Rotter Straße

b)   Herstellung der Platzfläche an der Rotter Straße

c)    Umbau der Rotter Straße mit Aufweitung für eine Linksabbiegespur und Fußgängersicherungsanlage (Mittelinsel) und Umbau des Gehweges und der Stellplätze auf der Nordseite

Diese Erschließungsanlagen sind von der Stadt Grafing b.M. herzustellen, hinsichtlich Punkt c) gegen Kostenersatz durch den Bauherrn.

 

Angesichts der Einzelheiten wird auf den städtebaulichen Vertrag -StbV- (URNr. F297/2015 vom 26.02.2015 des Notars H. Frauhammer, Ebersberg) verwiesen und den Genehmigungsbeschluss des Stadtrates vom 03.03.2015.

 

 

Vertragsvollzug

 

Gemäß § 4 Abs. 1 des StbV wurde mit der Planung, Ausschreibung, örtlichen Bauüberwachung, Bauleitung und Abrechnung das Ingenieurbüro Marcus, Rosenheim, beauftragt.

 

Mit den Ingenieurleistungen für die städtischen Erschließungsanlagen wurde die Bürogemeinschaft INFRA-Ingenieure (Rosenheim)/Immich (Tegernsee) beauftragt.

 

Verzögerungen in der Planung ergeben sich nach wie vor aus dem Umstand, dass die Konzeption der Fußgängerquerung immer noch nicht geklärt ist. Wie informiert wurde, ist der „Zebrastreifen“ im Hinblick auf die künftige Verkehrsbelastung der Rotter Straße (Ostumfahrung) nicht mehr zulässig. Die Querungshilfe mit einer Mittelinsel ist zwar möglich, jedoch nur im Hinblick auf die erweiterten Verziehungslängen der nördlichen Fahrspur nur in reduzierter Form. Zuletzt wurde deshalb der Errichtung einer Lichtsignalanlage (Fußgängerampel) vom Landratsamt Ebersberg zugestimmt (14.08.2015). Voraussetzung ist aber, dass die Signalregelung mit der künftigen Kreuzungsregelung an der Marktplatzeinmündung abgestimmt werden kann. Wenn dort, wie zu erwarten ist, eine Ampelanlage errichtet wird, muss der ungehinderte Abfluss der dortigen Kreuzung beachtet werden. Es ist also vorab die Marktplatzkreuzung zu untersuchen, ob und wie eine Fußgängerampel an der wichtigen Querung auf Höhe des St.-Ägidius-Weges möglich ist.

 

So lange kann weder die Breite, noch die Bauhöhe (Anschlusshöhe) für die Rotter Straße nebst Gehweg exakt bestimmt werden.

 

Ein längeres Zuwarten ist aber jetzt nicht mehr möglich, da die Erschließungsarbeiten für das Baugebiet mit dem Hochbau abzustimmen sind. Der Baubeginn für die Erschließungsarbeiten/Straßen, Abwasser, Wasserversorgung) ist für Juli 2016 vorgesehen, die Fertigstellung bis Dezember 2016. Die wichtigsten Teilerschließungsanlagen sind deshalb jetzt dringend auszuschreiben. Mögliche Ungenauigkeiten müssen dann bauseits gelöst werden bzw. in der nachfolgenden städtischen Planung der Eigenerschließungsanlagen.

 

Bauprogramm

 

Gemäß § 1 Abs. 4 lit. c StbV sind für die Art, den Umfang und die Ausführung die noch zu fertigenden und von der Stadt zu genehmigenden Ausbau- und Ausführungspläne (Bauprogramm) maßgeblich. Dabei hat die Stadt Grafing das Bestimmungsrecht hinsichtlich Art und Qualität der Ausführung (§ 2 Abs. 3 StbV).

 

 

Ausbau- und Ausführungspläne

 

1. Nicht enthalten sind die inneren Erschließungswege, die Arkadenwege und der erneuerte Fuß-/Radweg am Parkplatz Rotter Straße.

 

 

2. Straßenbau:

Entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist die Kellerstraße (auch im Bereich der früheren Mühlenstraße) durchgehend verkehrsberuhigt auszubauen. Damit wird ein einheitlich und durchgehend verkehrsberuhigter Straßenzug von der Lederergasse bis zur Rotter Straße entstehen. Es entsteht damit eine attraktive Fuß- und Radwegeverbindung abseits der stark belasteten Ortsdurchfahrten und damit eine verkehrssichere Wegebeziehung von der Griesstraße bis zur Rotter Straße.

 

Die Ausführung sollte unbedingt bauartgleich mit der bestehenden Kellerstraße erfolgen, also hinsichtlich Art und Qualität des Belages, der straßenbegleitenden Grünordnung und der Straßenbeleuchtung.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat aber auch bereits im Bebauungsplanverfahren (Beschluss vom 19.11.2013, TOP 5 Nr. 2.2) erklärt, dass im Bereich der verlängerten Kellerstraße möglichst viele öffentliche Stellplätze im Straßenraum geschaffen werden sollen. Damit soll berücksichtigt werden, dass mit der umfangreichen Neubebauung die Verkehrssituation weiter zusätzlich verschärft wird. Hierfür wurde ausdrücklich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erweitert. Die konkrete Bestimmung erfolgt dann im Rahmen der jetzt vorliegenden Ausführungsplanung.

 

Dieser Entscheidung folgend sieht der Entwurf an der Südseite der neuen Kellerstraße insgesamt 10 Längsparkplätze vor. 2 überbreite Behindertenstellplätze sind dort situationsbedingt möglich, die auch (aufgrund der zufälligen Grundstückssituation) günstig im Nahbereich des Eingangs zum dortigen Ärztehaus liegen. Die Stellplätze werden durch Pflanzbuchten mit Großbäumen unterbrochen.

 

Ein springender Seitenwechsel der Stellplätze ist leider wegen der notwendigen Feuerwehraufstellflächen und -zufahrtsflächen nicht möglich.

 

Belag: 8 cm Pflasterdecke Tegula (wie in der bestehenden Kellerstraße)

Unterbau (abweichend vom Entwurf ohne Asphalttragschicht)

-          4 cm Sandbettung

-          25 cm Kiestragschicht

-          38 cm Frostschutzschicht auf verdichteten Boden

Die Straßenentwässerung erfolgt durchgängig durch örtliche Versickerung.

 

Die Straßenbeleuchtung erfolgt – wie an der bestehenden Kellerstraße – mit dem Lampentyp „Diskus III“ der Fa. Bergmeister.

 

3. Entwässerung:

In den Vertragsverhandlungen haben der Bauherr bzw. dessen anwaltlicher Vertreter darauf bestanden, dass lediglich ein Sammelgrundstücksanschluss errichtet wird, also keine Entwässerungskanäle im öffentlichen Straßengrund gebaut werden müssen. Das ist rechtlich möglich, da die Bestimmung der Anzahl und der Lage der Grundstücksanschlüsse satzungsgemäß von der Stadt mit dem Bauherrn abzustimmen ist.

 

Es hat sich diese Überlegung als unzweckmäßig herausgestellt. Der Bauentwurf sieht jetzt einen ca. 35 m langen Schmutzwasserkanal (DN 200) in der Kellerstraße (vormals Mühlenstraße) bis zum bestehenden Kanal an der Mühlenstraße vor.

 

Voraussetzung ist aber die Anpassung des anderslautenden städtebaulichen Vertrages, um die Kostentragung durch den Bauherrn sicherzustellen.

 

 

4. Trinkwasser- und Löschwasserversorgung:

Ebenfalls in Abweichung zum Erschließungsvertrag kann auf einen Oberflurhydranten an der Ecke Kellerstraße/Mühlenstraße verzichtet werden. Der bestehende Hydrant an der Südseite ist ausreichend hinsichtlich der Mindestabstände.

Gefordert wurde von der Stadt aber ein Leitungsverbund (Ringschluss) zur bestehenden Wasserleitung in der Kellerstraße. Das erfordert aber eine Aufgrabung in der bestehenden Kellerstraße auf einer Länge von 30 m. Ein Ringschluss zur Rotter Straße, wie es der Bauherr vorgeschlagen hat, wurde von der Stadt aus Gründen der Netzsicherheit abgelehnt. Dort müsste in die Hauptversorgungsleitung angebunden werden, was nach Möglichkeit zu vermeiden ist.

 

Der Anschluss an die Wasserleitung in der Mühlenstraße ist – abweichend von der Planung – aus Platzgründen durch ein Schieberkreuz herzustellen, über den auch der dortige Oberflurhydrant anzubinden ist.

 

 

Beratung:

Um auszuschließen, dass auch aus diesem Baugebiet wieder Anwohnerbeschwerden hinsichtlich der Lärmbelastung durch den Pflasterbelag auftreten, wurde von einem Ausschussmitglied dafür plädiert, einen Flüsterasphalt zu verlegen. Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass bezüglich des hier verwendeten Pflasterbelages (Betonstein) bisher keine Beschwerden hinsichtlich stärkerer Fahrgeräusche bekannt sind. Bei einer Asphaltierung müssten – aufgrund der baulich-gestalterischen Anforderungen des verkehrsberuhigten Ausbaus – dann Teilabschnitte und jedenfalls die Eingangsbereiche mit Pflasterbelägen gekennzeichnet werden. Dem Verkehrsteilnehmer muss baulich vermittelt werden, dass er hier eine gemischte Verkehrsfläche vorfindet. Diese Aufpflasterungen sind wegen des Materialwechsels der häufigste Kritikpunkt bei verkehrsberuhigten Bereichen. Ein Flüsterbelag ist bei der hier zulässigen Fahrgeschwindigkeit ohne nennenswerte Wirkung.

 

Auch konnte von einem anwesenden Bauherrn bestätigt werden, dass mit dem bestehenden Betonpflaster im Bereich der Kellerstraße sowie der Jahnstraße beste Erfahrungen gemacht wurden und keine Lärmprobleme bestehen.

 

Abschließend wurde die Verwaltung von einem Ausschussmitglied darum gebeten, die Planunterlagen für die Erschließungsanlagen in das Gremieninfo einzustellen. Die Erste Bürgermeisterin sicherte dies zu.

 

Im Bereich des Hauszugangs beim Ärztehaus wurde noch vorgeschlagen, einen direkten Zugang zu schaffen. Das ließe sich ohne wesentliche Veränderung innerhalb eines Parkstandes bewerkstelligen. Ob die privaten Grün-/Wegeflächen im Hauszugangsbereich angepasst werden, liegt dann im dortigen Entscheidungsbereich.

 


Nach Sachvortrag wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig die Ausführungs- und Ausbaupläne des Ingenieurbüros Marcus, Rosenheim, vom 30.11.2015 gebilligt und die Genehmigung für das Bauprogramm unter folgenden Maßgaben/Änderungen bestimmt:

 

1.   Abweichend vom Entwurf ist die Straße ohne Asphalttragschicht als Bettungsunterbau für den Pflasterbelag auszuführen und stattdessen mit einer 25 cm Kiestragschicht und 38 cm Frostschutzschicht auf verdichteten Boden. Im Bereich des Hauszugangs Kellerstraße 8 ist die Aufstellung der Parkstände so zu gestalten, dass ein Durchgang von der Straßenfläche zum Grundstück möglich ist.

 

2.   Der südliche Oberflurhydrant ist abweichend vom städtebaulichen Vertrag (§ 2 Abs. 1 lit. c) entbehrlich. Die Anbindung an der Mühlenstraße hat durch ein Schieberkreuz zu erfolgen mit Anbindung des dortigen Hydranten.

 

3.    Der städtebauliche Vertrag ist zu § 2 Abs. 1 lit b und Anlage 6 abzuändern, wonach auf ausdrückliche Forderung des Bauherrn alle Schmutzwasserkanalleitungen innerhalb des Baulandes auszuführen sind. Dabei ist auch die Erweiterung des Erschließungsgebietes für die Wasserleitungsverbindung (ca. 30 m) in der bestehenden Kellerstraße zu berücksichtigen.