Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 754/1 der Gemarkung Grafing (Rosenheimer Straße 44 1/2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.01.2016   BWUA/018/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Es wurde ausgeführt, dass vor Einreichung des Bauantrags mit dem Vorbescheid (Art. 71 BayBO) die verbindliche Entscheidung beantragt wird, ob der lageveränderte Ersatzbau für das bestehende Wohnhaus im Außenbereich zulässig ist. Antragsgegenstand ist damit ein sog. städtebaulicher Vorbescheid (Bebauungsgenehmigung).

 

Begründung: Anstelle des abzubrechenden Altbestandes (Wohnhaus) soll ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage als Ersatzbau im Außenbereich erstellt werden. Das derzeitige kleine Wohnhaus entspricht insgesamt nicht mehr den Anforderungen des heutigen Wohnens. Sowohl die sehr eingeschränkte, für einen 2–3-köpfigen Haushalt ungeeignete Größe als auch die fehlende technische Ausstattung und der marode bauliche Zustand ermöglichen kein zeitgemäßes Wohnen mehr. Eine Komplettsanierung – auch in Verbindung mit einer Vergrößerung der Flächen durch Anbau mit Integrierung des „Bestandes“ – ist unwirtschaftlich.

 

Maß der Nutzung:

Grundfläche: 112 m² (ohne Doppelgarage) – Bestandsgebäude 79 m²

Wandhöhe 4,70 m

Firsthöhe 6,43 m (Satteldach; Dachneigung von 24–25 Grad)

 

Beurteilung:

Das Anwesen liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Aufgrund der fehlenden Privilegierung (§ 35 Abs. 1 BauGB) ist das geplante Einfamilienhaus als sonstiges Vorhaben gem. § 35 Abs. 2 BauGB nur dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Das ist aber bei einem Wohnhausneubau stets der Fall, soweit nicht die Begünstigungsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB erfüllt sind und folglich die Beeinträchtigung der dort genannten öffentlichen Belange unberücksichtigt bleibt.

 

Das Gebäude soll vollständig beseitigt und neu errichtet werden. Gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB ist der Ersatzbau eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen im Außenbereich begünstigt zulässig:

  1. Das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden.
  2. Das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf.
  3. Das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
  4. Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.
  5. Der Ersatzbau darf nur zu einer geringfügigen Erweiterung und Lageabweichung führen.

 

Zu 1) Der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes kann nicht ermittelt werden. Genehmigungspläne sind nicht mehr vorhanden. Es sind lediglich Kopien von Planzeichnungen aus dem Jahr 1944 vorhanden. Mangels anderslautender Erkenntnisse und auf der Grundlage des Anscheinsbeweises ist von der zulässigen Errichtung des Baubestandes auszugehen. Dieser Anscheinsbeweis ist bei über Jahrzehnte bewohnten Gebäude in der vorliegenden Art und Größe aus dieser Herkunftszeit ausreichend.

 

Zu 2) Auch die baulichen Missstände und Mängel – insbesondere zur Anpassung an neuzeitliche Energie- und Wohnstandards – sind aufgrund des Bauzustandes und des Alters offenkundig gegeben.

 

Zu 3) Der Ersatzbau ist nur dann begünstigt, wenn der Eigentümer selbst das Gebäude seit längerer Zeit bewohnt. Dabei wird von der Rechtsprechung eine Mindestdauer von 2 Jahren verlangt.

 

Nach den Meldedaten der Stadt Grafing ist die Antragstellerin unter der Adresse Rosenheimer Straße 44 1/2 seit 01.05.2014 mit Hauptwohnsitz gemeldet. Danach kann zugunsten des Bauherrn auch unterstellt werden, dass das Gebäude seither dauerhaft und ununterbrochen selbst zu Wohnzwecken genutzt wird. Zum 01.05.2016 ist diese Mindestdauer von 2 Jahren dann auch erfüllt.

 

Verlangt wird, dass der Eigentümer selbst das Wohngebäude nutzt. Es reicht also nicht, wenn Familienangehörige das Haus bewohnt haben, ohne selbst Eigentümer zu sein. Die Nutzung durch Familienangehörige, wie hier durch die Tochter des Eigentümers (auch wenn die Absicht besteht, ihr das Eigentum zu übertragen) erfüllt den Zulässigkeitstatbestand also grundsätzlich nicht. Die Rechtsprechung hat aber seit langer Zeit (BVerwG 13.03.1981) auch anerkannt, die Regelung bei einer Familiennutzung erweiternd anzuwenden. So verhält sich der Sachverhalt auch hier: Wenn die Antragstellerin – die Tochter des Eigentümers – das Gebäude längere Zeit selbst bewohnt und dann das Eigentum (vorweggenommene Erbfolge, Schenkung etc.) erwirbt, dann ist eine Nutzung der Wohnung durch die Antragstellerin ausreichend. Das Eigentum muss aber zwingend übertragen werden.

 

Zu 4) Die künftige Eigennutzung ist nach Tatsachenwürdigung anzunehmen.

 

Zu 5) Geringfügige Vergrößerung:

Anders als bei der angemessenen Erweiterung bei Anbauten an ein bestehendes Wohnhaus (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB) ist im Falle des Ersatzbaus nur ein gleichartiges Gebäude zulässig. Erweiterungen sind nur in geringfügigem Umfang zugelassen. Eine Kombination der Zulassungstatbestände, also Ersatzbau und gleichzeitige Erweiterung, ist dagegen unzulässig.

 

Der beantragte Neubau weist eine Grundfläche von 112 m² auf. Dem steht die Größe des Baubestandes von ca. 79 m² gegenüber. Auch wenn in der Literatur für die Grenzen der Geringfügigkeit 10% angenommen werden (wie auch in anderen Rechtsbereichen), verweist die Rechtsprechung vorrangig auf die Gleichartigkeit. Entscheidend ist, dass das neue Gebäude dem alten gleicht – und zwar nach Bauvolumen, Funktion und seinem städtebaulichen Erscheinungsbild. Auch wenn die Vergrößerung um 30 m² die Grenzen des zulässigen erreicht, ist eine negative Beeinträchtigung öffentlicher Belange noch nicht erkennbar, da es dem Erscheinungsbild des zu ersetzenden Baubestandes noch gleicht.

 

Die Lageverschiebung ist jedenfalls geringfügig und fraglos zulässig. Auch die Errichtung einer Doppelgarage ist als sonstiges Bauvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) zulässig.

 

Sonstige, von § 35 Abs. 4 BauGB nicht ausgenommene öffentliche Belange werden nicht beeinträchtigt. Insbesondere ist nicht zu erkennen, dass aufgrund der Nähe zur Kläranlage das Gebäude unzumutbaren Umwelteinwirkungen (Lärm oder Geruch) ausgesetzt wird. Auch Belange der Wasserwirtschaft (Nähe zum Burgholzgraben) und des Naturschutzes sind nicht über den vorhandenen Umfang hinaus beeinträchtigt.

 

Insoweit wäre ein weiteres Abrücken Richtung Süden durchaus vorteilhaft, ohne andere öffentliche Belange zusätzlich zu beeinträchtigen bzw. die Grenzen des Abs. 4 Satz 3 zu überschreiten.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 754/1 der Gemarkung Grafing, Rosenheimer Straße 44½, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Erfüllung der Mindestwohndauer von 2 Jahren (ab 01.05.2016) vor Erteilung der Baugenehmigung.

·      Eigentumserwerb durch den Antragsteller vor Erteilung der Baugenehmigung.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.