Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 8 Doppelhaushälften mit je einer Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 38/0 der Gemarkung Straußdorf (Grafinger Straße 15)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.01.2016   BWUA/018/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gemäß Art. 71 Satz 1 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen der Baugenehmigung beantragt:

 

  • Ist das dargestellte Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig?
  • Ist eine Abweichung von der Stellplatzsatzung (§ 3 Abs. 2 Stellplatzsatzung) bezüglich des Garagenabstands zum öffentlichen Straßenraum zulässig?

 

Vom Vertreter der Verwaltung wurde erklärt, dass aufgrund der Absicht zur Einleitung einer Dorferneuerungsmaßnahme für Straußdorf auch dieses Bauvorhaben im Vorfeld schon Diskussionen ausgelöst hat. Entgegen einer dabei geäußerten und offenbar weit verbreiteten Meinung stellt der städtebauliche Vorbescheid (Bebauungsgenehmigung) nicht nur eine „Vorentscheidung“ dar. Wenn wie hier ein Vorhaben dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) unterfällt, ist der Prüfungsumfang von Vorbescheids- und Baugenehmigung identisch. Auch im (vereinfachten) Baugenehmigungsverfahren ist alleiniger Prüfungsgegenstand die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. Da der Vorbescheid ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung ist, erfasst er damit also den vollständigen Prüfungsumfang der späteren Baugenehmigung.

 

Zum Vorhaben: Beantragt wird die Errichtung von 8 Doppelhaushälften mit 8 Einzelgaragen, 8 offenen Stellplätzen sowie mehreren Nebenräumen auf dem Grundstück.

 

Die Grundflächen betragen 14 x 11 m je Doppelhaus.

Bauhöhe: Die Wandhöhe beträgt 7,02 m und die Firsthöhe 10,19 m bei einem Satteldach mit einem Dachneigungswinkel von 30 Grad.

 

Die Erschließung soll über eine gemeinsame Zufahrt entlang der Nordgrenze erfolgen, jeweils 4 Garagen und 4 DHH werden über eine Stichstraße angefahren.

 

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Bebauung beurteilt sich nach den Vorschriften des einfachen Bebauungsplanes „Straußdorf – westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße II“ (geändert im Jahr 2011) und im Übrigen nach den Vorschriften der §§ 34 und 35 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

Es handelt sich dort ausdrücklich um einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB), weshalb dem räumlichen Geltungsbereich keine Bedeutung für die Bereichszuordnung zukommt. Für die Abgrenzung des Innenbereichs gegenüber dem Außenbereich ist der Bebauungsplan also ohne Wirkung, wie der Vorbescheidsantrag auch zutreffend erkennt. Die Gebäude bleiben danach ca. 6 m hinter den Geltungsbereichsgrenzen zurück und bleiben damit innerhalb des Bebauungszusammenhangs. Dass die beantragte Bebauung über den jetzigen Gebäudebestand hinaus nach Westen ausgreift, ist hier nicht entscheidend, da der im Süden angrenzenden Bebauung hier noch Prägungswirkung zukommt. Die Bebauung liegt damit innerhalb der Grenzen des Innenbereiches und ist somit nach § 34 BauGB zulässig.

 

Zum dortigen Bebauungsplan ist zu erwähnen, dass dessen Ausgangspunkt gerade dieses Grundstück war. Im Jahr 1997 sollte das bestehende Hofgebäude durch ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen ersetzt werden. Um ein Umkippen der Gebietsart (Dorfgebiet) zum Wohngebiet zu vermeiden und damit zum Schutz der dörflichen Bau- und Nutzungsstrukturen und der letzten Landwirtschaften hat die Stadt Grafing b.M. den großen Aufwand betrieben, für den westlichen Ortsteil einen einfachen Bebauungsplan aufzustellen.

 

Besondere Konsequenzen hat das im Bereich des Baugrundstückes für die südliche ca. 1.000 m² große Teilfläche, die als eine der wenigen noch verbleibenden Freiflächen im Ortsgefüge als private Grünfläche festgesetzt ist (in Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan). Diese Fläche ist damit von baulichen Anlagen freizuhalten. Das berücksichtigt der Vorbescheid vollständig. Auch die ebenfalls von Gebäuden freizuhaltenden Sichtschneisen an der Nordseite bleiben unbebaut und berücksichtigen den Bebauungsplaninhalt.

 

Herzstück des Bebauungsplans ist die Festsetzung zur Wohnungszahlbegrenzung (A.3.1). Diese Regelung wurde im Jahr 2010 an die geänderte Rechtsprechung angepasst und regelt jetzt die Begrenzung (zum einem relativ) mit 1 Wohneinheit je angefangene 650 m² Baugrundstück, insgesamt jedoch nicht mehr als 6 Wohneinheiten (absolute Begrenzung).

 

Das Baugrundstück hat eine Gesamtgröße von ca. 37.000 m². Obwohl hier grundsätzlich auf das grundbuchrechtliche Grundstück zurückzugreifen ist, kommt den räumlichen Grenzen des Bebauungsplans hier beschränkende Bedeutung zu (König/Röser/Stock, Rn. 19 zu § 19 BauNVO). Dabei wird für die Ermittlung des maßgeblichen Nutzungsmaßes das Baugrundstück nach Westen hin durch dessen Geltungsbereich abgegrenzt und erreicht eine Größe von 4.650 m². Damit sind bis zu 8 Wohneinheiten zulässig, wie sie auch beantragt sind.

 

Die Beschränkung auf max. 6 Wohneinheiten erfasst dagegen nicht das Baugrundstück, sondern bezieht sich allein auf das jeweilige (Wohn)Gebäude (so ausdrücklich: BayVGH 12.09.2000). Neben der grundstücksbezogenen Festsetzung (zur Regulierung der Bebauungsdichte) soll damit die Bebauungsstruktur dahingehend gesteuert werden, dass größere Wohnanlagen ausgeschlossen werden. Diese sind in dörflichen Strukturen untypisch und sollen reglementiert werden. Da jedes Wohngebäude (Doppelhaushälfte) nur 1 Wohnung aufweist, entspricht der Vorbescheid auch dieser Regelung.

 

Der Bebauungsplan trifft keine Regelung zum Maß der baulichen Nutzung. Die Zulässigkeit der beantragten Wand- und Firsthöhen bestimmen sich damit nach dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB). Wie zuletzt auch für das städtische Grundstück Grafinger Straße 14, das dem Baugrundstück direkt gegenüber liegt, ermittelt wurde, fügt sich im dortigen Umgebungsrahmen die beantragte Wandhöhe von 7 m uneingeschränkt ein. Das entspricht auch exakt der Bauhöhe des nördlich angrenzenden Gebäudes Grafinger Straße 17.

 

Der beantragten Befreiung von §2 Abs. 3 der Stellplatzsatzung hinsichtlich des Abstands der Garagen zum Straßenraum von 5 auf 3,50 m kann zugestimmt werden. Da dieser verkürzte Abstand nur am Südende der schräg zur Straße stehenden Garagen auftritt und bereits im Süden die Hauptgebäude nur einen Abstand von 3 m aufweisen, ist die Abweichung zu erteilen.

 

Hinweis:

Das Vorhaben liegt in der Baubeschränkungszone gem. Art. 24 BayStrWG (20 m zum Fahrbahnrand der Staatsstraße). Ausbauabsichten bestehen jedoch für die Errichtung eines straßenbegleitenden Gehweges. Diese Flächen werden freigehalten und nach den Vorgesprächen auch in einer Breite von 1,50 m an die Stadt Grafing b.M. abgetreten.

 

Ohne rechtliche Verpflichtung wird dringend angeraten, die private Zufahrt an der Nordseite dem öffentlichen Verkehr (öffentlicher Eigentümerweg Art. 53 Nr. 3 BayStrWG) zu widmen. Das ist jedenfalls dann auch rechtlich erforderlich, wenn das Grundstück für die einzelnen Doppelhäuser realgeteilt wird (vgl. Art. 4 Abs. 2 BayBO). Die Eigentümer haben in den Vorgesprächen auch hierzu ihre Mitwirkungsbereitschaft erklärt.

 

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde die Anordnung der 8-zeiligen Garage direkt an der Straße und gegenüber der Kirche nicht als ansprechend bezeichnet. Gerade für das Ortsbild von Straußdorf sollte man hier doch versuchen, gemeinsam mit dem Bauwerber eine ansprechendere Lösung zu schaffen. Ein Ausschussmitglied schlug vor, die Garagen Richtung Süd-West zu verschieben und diese in Holzbauweise zu errichten bzw. zu begrünen. Das Gremium war sich darüber einig, dass seitens der Verwaltung diesbezüglich nochmals ein Gespräch mit dem Bauwerber geführt werden sollte.

 

In der weiteren Beratung sprach ein Ausschussmitglied an, dass auf dem Grundstück durchaus eine ansprechendere Bebauung erzielt werden könnte. Eine Anordnung der geplanten Häuser um einen zentralen Platz würde sich laut Meinung des Redners viel besser in die gewachsene Struktur von Straußdorf einfügen.

 

Vom Vertreter der Verwaltung wurde erklärt, dass die Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen eine gebundene Rechtsentscheidung darstellt und die Gemeinden nicht in die Lage versetzt, eigene ortsplanerische oder gestalterische Vorstellungen einzubringen. Das wäre allein durch eine Veränderung der Zulassungsvoraussetzungen möglich, sprich mit dem Instrument des Bebauungsplanes. Ein solcher existiert hier aber schon und ist das Ergebnis eines langen und abgewogenen Planungsprozesses. Damals schon wurde deutlich vor Augen geführt, dass in bereits bebauten Bereichen die freie Durchsetzung von ortsplanerischen Idealvorstellungen nicht gelingen kann. Das Dorferneuerungsprogramm, wenn es dann eingeleitet ist, schafft hier keine rechtlichen Veränderungen. Hier gelten dann die schon aus der Altstadtsanierung bekannten Vorschriften des Sanierungsrechtes §§ 136 ff. BauGB, § 187 BauGB. Seitens der Verwaltung wird man aber gerne mit den sehr kooperativen Bauwerbern darauf hinwirken, das langgestreckte Nebengebäude zu gliedern oder anders aufzuteilen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, dem Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 8 Doppelhaushälften mit je einer Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 38/0 der Gemarkung Straußdorf, Grafinger Straße 15, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.