Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Städtische Liegenschaften;
Nutzung von Teilflächen des Grundstücks Fl.Nr. 573/0 der Gemarkung Grafing für die Errichtung einer Flüchtlingsunterkunft (Schammacher Feld)

BezeichnungInhalt
Sitzung:15.12.2015   BWUA/017/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Einleitung

 

Vor Ausführung des genannten Tagesordnungspunktes wurden von der Ersten Bürgermeisterin Folgendes dargelegt:

 

„Wir fassen unter diesem Tagesordnungspunkt den Beschluss, die Teilfläche des zukünftigen Bauhofs für eine Flüchtlingsunterkunft nutzen zu wollen.“

Momentan leben ca. 120 Asylbewerber in Grafing – bis Ende des Jahres 2016 wird der Bedarf voraussichtlich auf 328 Plätze steigen.

 

Am 28.07.2015 wurde der Bauantrag eines privaten Investors zur Errichtung einer Gemeinschaftsunterkunft im Gewerbegebiet Schammach behandelt. Und auch noch mehrere andere Gewerbetreibende kündigten an, Unterkünfte bauen/umbauen zu wollen. Es bestand die konkrete Gefahr, dass sich im Gewerbegebiet ein Flüchtlingsghetto entwickeln würde. Um das abzuwenden, stellte die CSU am 26.09.2015 den Antrag „dem Investor auf städtischen Flächen eine Alternative anzubieten“.

 

Über die ersten Ergebnisse der aufgrund des Antrags geführten Verhandlungsgespräche mit dem Investor (29.10.2015) wurde in der nicht öffentlichen Sitzung des Stadtrats am 10.11.2015 berichtet. Der Stadtrat formulierte in dieser Sitzung dann auch bereits konkrete Anforderungen hinsichtlich der Höhe des Mietzinses und des Vermietungszeitraums und beschloss dann antragsgemäß „dem Investor auf städtischen Flächen eine Alternative anzubieten, wo das sicherlich dringend benötigte Gebäude zeitnah errichtet werden kann, aber in städtischem Eigentum verbleibt …“. Das war der Auftrag an die Verwaltung.

 

Im Vollzug dieses Stadtratsbeschlusses vom 10.11.2015 erfolgten dann weitere Verhandlungen mit dem konkreten Investor – insbesondere dann auch auf Empfehlung der Regierung von Oberbayern (dem späteren Mieter des Gebäudes), die aufgrund der Not an Unterkünften an einer schnellen und zuverlässigen Lösung mit dem dort bekannten und bewährten Investor interessiert ist.

 

Die Vermietung (wie auch der Verkauf) von Grundstücken unterliegt nicht dem Vergaberecht, da hier kein Bauauftrag vorliegt (Baukonzession). Es bedarf somit keinem Ausschreibungsverfahren (Bieterverfahren). Allein die Einhaltung der kommunalrechtlichen Anforderungen ist zu beachten, was lediglich eine Vermietung zum allgemeinen Wert (Verkehrswert) verlangt.

 

Nach der Berichterstattung über diese Sitzung haben weitere Investoren und Bauträger angefragt.

 

Am 08.12.2015 erfolgte in der Stadtratssitzung dann ein Sachstandsbericht zu den Verhandlungen mit dem Investor. Jedoch mit dem Auftrag, mit dem Investor in einigen Punkten Nachverhandlungen zu führen. In Bezug auf die aktuellen Pressemeldungen wurde auch darauf hingewiesen, dass in der genannten Sitzung über die Gespräche mit Herrn Löchle berichtet wurde, der ebenfalls an einer/einem Kauf des Grundstücks zur Errichtung einer Flüchtlingsunterkunft interessiert ist.

 

Die konkreten Ergebnisse der Verhandlungen werden dann in der nicht öffentlichen Sitzung vorgestellt.

Im Auge behalten werden sollte jedoch immer das vom Stadtrat erklärte Ziel, durch Verhandlungen mit dem Erstinvestor die Errichtung von Flüchtlingsunterkünften im Gewerbegebiet Grafing-Schammach zu verhindern. Ungeachtet des letztendlich bei den Verhandlungen erzielten Ergebnisses ist aber eine Änderung des Bebauungsplans unumgänglich. Nur dadurch ist es möglich, die baurechtlichen Grundlagen für den Ausschluss von Asylbewerberunterkünften und anderen wohnartigen Nutzungsformen zu schaffen. Denn neben dem erwähnten Erstinvestor bestehen auch derzeit schon und fraglos auch künftig noch weitere Bauinteressen für entsprechende Anlagen. Das gilt es aber zum Schutz des einzigen Gewerbegebietes und der dortigen Unternehmen dauerhaft auszuschließen.

 

Gelingen wird diese Bebauungsplanänderung nur mit einer positiven Standortsteuerung, also der tatsächlichen Realisierung an anderer Stelle. Das ist aber nicht nur für ein rechtmäßiges Abwägungsergebnis notwendig, sondern auch hinsichtlich einer zwischenzeitlichen Rechtsänderung, wonach bei einer nicht ausreichenden und rechtzeitigen Schaffung von Unterkünften ein Abweichungsrecht vom Bauplanungsrecht insgesamt möglich ist. Auch hier ist die Benennung und zügige Realisierung von Alternativstandorten unverzichtbare Bedingung, um das erklärte Ziel sicherzustellen: Freihaltung des Gewerbegebietes Grafing-Schammach von Flüchtlingsunterkünften.

 

Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn zeitnah Alternativgrundstücke angeboten weden, denn durch die ansonsten drohende Abweichungsmöglichkeit vom Bauplanungsrecht wäre dann die Bebauungsplanänderung (und Veränderungssperre) hinfällig.

 

Die Stadt muss den Beschluss, mit dem Investor zu verhandeln, weiterverhandeln. Wir werden auch mindestens noch eine weitere Unterkunft in Grafing benötigen.“

 

 

Zur Ausführung des genannten Tagesordnungspunktes übergab die Sitzungsleiterin anschließend das Wort an den Verwaltungsvertreter.

 

 

Ausgangslage

 

Ausgangspunkt war ein konkretes Bauvorhaben für eine Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber und Flüchtlinge im Gewerbegebiet Grafing-Schammach. Als wohnähnliche Nutzung sind Anlagen dieser Art in einem Gewerbegebiet weder allgemein, noch ausnahmsweise zulässig. Aufgrund einer Gesetzesänderung (§ 246 Abs. 10 BauGB) kann seit dem 26.11.2014 (Flüchtlingsunterbringungs-Maßnahmengesetz) aber eine Befreiung erteilt werden.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat in der Sitzung am 28.07.2015 dann das gemeindliche Einvernehmen verweigert. Grund waren die unzumutbaren Immissionen durch den Bahnlärm, da der beantragte Standort unmittelbar an der Schienenstrecke lag. Durch das Landratsamt Ebersberg, als der zuständigen Genehmigungsbehörde, wurde der Bauherr dann auch zur Nachbesserung des Gebäudeschallschutzes aufgefordert. Ein entsprechender Änderungsantrag wurde aber bisher nicht vorgelegt.

 

Auf Antrag der CSU-Fraktion vom 26.09.2015 wurden dann Verhandlungen mit dem Bauherrn über eine Standortverlagerung auf ein städtisches Grundstück aufgenommen. Ziel war es, zum einen zeitnah die unbestritten notwendigen Flüchtlingsunterkünfte zu schaffen, zum anderen aber das Gewerbegebiet weiterhin von wohnähnlichen Anlagen freizuhalten. Durch die Errichtung auf einem städtischen Grundstück besteht dann die Möglichkeit zur Bestimmung über die Dauer der Grundstücknutzung und die Nachfolgenutzung.

 

In einer weiteren Rechtsänderung (24.10.2015) wurde zwischenzeitlich klargestellt (§ 246 Abs. 16 BauGB), dass die Geltungsdauer der Baugenehmigungen in Gewerbegebieten unbefristet ist. Auch die Nachfolgenutzung dieser Anlagen ist dabei in Gewerbegebieten problematisch, da die Gebäude für eine wohnartige Nutzung erstellt sind und selbst nach 15 Jahren noch benutzbar sind. Es bestand also die konkrete Gefahr einer Beeinträchtigung des Gebietscharakters für das Gewerbegebiet Grafing-Schammach – schließlich dem einzigen nennenswerten Gewerbegebiet der Stadt Grafing.

 

Aufmerksam gemacht durch die Berichterstattung sind dann auch weitere Bauwünsche für Flüchtlingsunterkünfte im Gewerbegebiet Grafing-Schammach bekannt geworden.

 

Der Stadtrat hat sich deshalb für die Änderung des Bebauungsplans Gewerbegebiet Grafing-Schammach zum Ausschluss von wohnähnlichen Anlagen für soziale Zwecke und Beherbergungsbetriebe entschieden und zur Sicherung der Planänderung eine Veränderungssperre erlassen.

 

Voraussetzung für die Rechtfertigung (und damit Rechtmäßigkeit) der Bebauungsplanänderung ist aber, zeitnah ausreichend Unterbringungsplätze für Flüchtlinge zu schaffen. Das ist im Weiteren auch Voraussetzung, um auszuschließen, dass ein rechtmäßiger Ausschluss von Flüchtlingsunterkünften aufgrund der Sonderregelung des § 246 Abs. 14 BauGB letztendlich wiederum aufgehoben wird, weil die dringend benötigten Unterbringungsmöglichkeiten nicht rechtzeitig an anderer Stelle bereitgestellt werden können.

 

 

Standortentscheidung

 

Der Antrag der CSU-Fraktion vom 26.09.2015 wurde dann vom Stadtrat auch dahingehend beschlossen, dass dem betreffenden Investor (Bauherr) des ursprünglich im Gewerbegebiet Grafing-Schammach geplanten Vorhabens das städtische Grundstück Fl.Nr. 573 der Gemarkung Nettelkofen als Ersatzstandort angeboten wird. Es handelt sich dort um den südlichen Teil (ca. 2.500 m²) des insgesamt 14.400 m² großen Grundstücks südlich der Gärtnerei Köstler. Für dieses Gelände existiert ein qualifizierter Bebauungsplan „Sondergebiet Bau- und Wertstoffhof“, von dem jedoch bezüglich der Nutzungsart eine entsprechende Befreiung notwendig ist bzw. der noch dahingehend geändert werden müsste.

 

Für die betreffende Teilfläche sieht der Bebauungsplan eine überbaubare Grundstücksfläche (sog. Bauraum) mit einer Größe von 16 x 49 Meter vor, die für eine spätere Erweiterung des Bauhofes vorgesehen ist. Die jetzt konkret für die Bauhofverlagerung vorgesehene Baufläche und auch die Baufläche für den Wertstoffhof werden also dadurch nicht betroffen. Die Betriebsverlagerungen der städtischen Einrichtungen – die derzeit aber ohnehin nur für den Bauhof bestehen – sind damit auch weiterhin uneingeschränkt möglich.

 

Die Zufahrten (insbesondere auch für die Feuerwehr) können zum einen über eine gesonderte Grundstückszufahrt erfolgen, und im Notfall (Feuerwehr) zusätzlich durch die Mitbenutzung der Betriebszufahrt des Bauhofes.

 

Die Erschließung des Geländes ist ohnehin bereits für die Verlagerung des Bauhofes notwendig und wird bis Mitte des Jahres 2016 hergestellt. Hierfür erfolgt die Verlegung eines Abwasserkanals und einer Trinkwasserleitung von der Glonner Straße bis zum Baugrundstück. Die straßenmäßige Erschließung ist durch den vorhandenen Schammacher Weg sichergestellt, der zwischenzeitlich (nach Erwerb aller Straßengrundstücke) in einer ausreichenden Breite zur Verfügung steht.

 

 

Beratung

 

Im Bau-, Werk- und Umweltausschuss herrschte Einigkeit darüber, dass dringend eine Asylunterkunft benötigt wird. Von einem Ausschussmitglied wurde erneut klargestellt, dass der beantragte Standort im Gewerbegebiet Schammach aufgrund der unzumutbaren Immissionen durch den Bahnlärm vom Stadtrat abgelehnt wurde. Der jetzt von der Verwaltung vorgeschlagene Alternativstandort im Schammacher Feld wurde vom Gremium begrüßt. Man war sich aber auch darüber einig, dass unter Tagesordnungspunkt 12 in der heutigen nicht öffentlichen Sitzung die Vertragsdetails nochmals ausführlich besprochen werden müssen.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Der südliche Teil (ca. 2.500 m²) des städtischen Grundstücks Fl.Nr. 573 der Gemarkung Grafing (Am Schammacher Weg) im Geltungsbereich des „Sondergebietes Bau- und Wertstoffhof“ wird für die Errichtung einer Unterkunft für Flüchtlinge und Asylbewerber verwendet.