Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau einer Reitplatzüberdachung, einer offenen Bergehalle sowie eines Liege- und Futterhauses auf den Grundstücken Fl.Nrn. 796/0, 797/7 und 797/8 der Gemarkung Grafing (Am Gaschberg 9)

BezeichnungInhalt
Sitzung:15.12.2015   BWUA/017/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt und in zusammengefasster Form die lange Vorgeschichte des Grundstücks geschildert.

 

Historie:

Aufgrund der Baugenehmigung vom 13.12.1972 wurde nach Aktenlage erstmals ein Pferdestall (6 Pferdeboxen) mit Scheune auf dem Grundstück Fl.Nr. 797/7 der Gemarkung Grafing errichtet. Bereits in dem vorausgegangenen Vorbescheid vom 03.05.1971 wurde der Nachweis der Erschließung durch ein dingliches Geh- und Fahrtrecht gefordert und die Errichtung einer Wohnung für unzulässig erklärt. In der Folge wurde mit mehreren Anträgen versucht, die Baugenehmigung für den Einbau einer Wohnung zu erhalten. Mit Bescheid vom 21.05.1974 wurde der Bauantrag abgelehnt, da die Privilegierungsvoraussetzungen nicht vorlagen und auch die straßenmäßige Erschließung sowie die geregelte Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung nicht gesichert waren. Der BayVGH hat mit Urteil vom 10.06.1980 festgestellt, dass die Versagung der Baugenehmigung in rechtmäßiger Weise erfolgte. Dort wurde das Fehlen der Privilegierungsvoraussetzung ebenso bestätigt, wie das Fehlen einer ausreichenden und gesicherten Erschließung. In den Urteilsgründen wurde dargelegt, dass schon die ursprüngliche Baugenehmigung (1972) mangels Privilegierung zu Unrecht („Fehlentscheidung“) erfolgt war. Das BVerwG hat eine Beschwerde gegen das Urteil dann am 06.01.1981 zurückgewiesen.

 

Der Pferdestall mit Scheune ist dann durch einen Brand zerstört worden. Mit Baugenehmigung vom 23.08.1991, Az.: A0271/91, wurde dann gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB (gleichartige Neuerrichtung eines durch Naturereignisse zerstörten Gebäudes) der Wiederaufbau des Pferdestalls mit 6 Boxen und einer Größe von 15 x 9,50 Meter genehmigt, wie er jetzt auf dem Grundstück vorhanden ist. Dadurch war es möglich, auch ein ursprünglich rechtswidriges Gebäude nach seiner Zerstörung wieder zu errichten, da es durch die frühere (wenn auch in rechtswidriger Weise) erteilte Baugenehmigung in zulässiger Weise errichtet und damit in seinem Bestand geschützt war.

 

Entscheidend ist die Feststellung, dass dem bestehenden Pferdestall die Voraussetzungen für eine landwirtschaftliche Privilegierung (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) fehlen. Vor allem war das bisher – unabhängig von der jeweiligen Betriebsart (Pferdezucht oder Pensionspferdehaltung) – das Fehlen einer ausreichenden eigenen Futtergrundlage sowie der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit. Es handelt sich deshalb bei dem jetzt gegenständlichen Vorhaben um die Erstbegründung eines privilegierten Vorhabens, an dem – im Gegensatz zu über Generationen geführten Betrieben, deren Nachhaltigkeit schon durch die langjährige vorausgegangene Existenz belegt ist – zur Vermeidung von Missbräuchen erhöhte Anforderungen zu stellen sind. Das gilt umso mehr, da hier eine Betriebsgröße vorgesehen ist, die eine spätere Betriebswohnung notwendig machen kann.

 

Im Jahr 2013 wurde dann von der Bauherrin (Brigitte Pollnow) für die Erweiterung des Betriebes zu einer privilegierten Pensionspferdehaltung die Errichtung einer Reithalle, eines Futterhauses, eines Liegehauses und einer Bergehalle beantragt. Der Antrag musste (Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 25.06.2013) aber aufgrund einer ungesicherten Erschließung sowie der ungeklärten Privilegierung des Vorhabens abgelehnt werden. Weiterer Ablehnungsgrund war die Missachtung des Grundsatzes der Schonung des Außenbereichs durch den gewählten Standort und die konkrete Bauausführung. Diese hätten Auffüllungen bis zu einer Höhe von 6 Meter und Eingriffe in die Biotopflächen des Burgholzgrabens bewirkt.

 

In der Zwischenzeit wurde in enger Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg und den übrigen beteiligten Behörden eine grundsätzliche Neuplanung vorgenommen. Vor allem wurden auch weitere Pacht- und Eigenflächen hinzugewonnen, um die zur Privilegierung notwendige eigene Futtergrundlage einer Pensionspferdehaltung zu schaffen (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).

 

Beantragt ist jetzt (Bauantrag vom 03.12.2015)

a) die Errichtung einer Reithalle (Grundmaße 41,50 x 21,50 Meter),

b) eines Futter- und Liegehauses (17,0 x 7,50 Meter) und

c) einer Bergehalle (24 x 12 Meter)

zusätzlich zu den vorhandenen Gebäuden.

 

Nach den Erklärungen der Bauwerberin ist – wie schon beim Antrag 2013 – ein Bestand von rund 25 Pferden vorgesehen, was auch der gesetzlichen Mindestzahl an Tierbestand für die Errichtung einer Reithalle entspricht. Angaben in den Bauvorlagen dazu fehlen jedoch. Nicht erkennbar ist aus den Antragsunterlagen, dass im bestehenden Stallgebäude (lt. Baugenehmigung im Untergeschoss: 6 Pferdeboxen) bzw. der dann freiwerdenden Scheune im Obergeschoss diese Anzahl von Pferden auch untergebracht werden können.

 

Zulassungsvoraussetzung ist, dass der Schritt zu einem privilegierten Landwirtschaftsbetrieb für Pferdehaltung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB gelingt. Zwar liegen entsprechende fachbehördliche Stellungnahmen noch nicht vor. Jedoch ist aus den vorausgegangenen Behördenbesprechungen bekannt, dass mittlerweile auch die entsprechenden Nachweise über die dauerhafte bzw. langfristige Verfügbarkeit von geeigneten Koppelflächen und Bewirtschaftungsflächen geführt werden können. Für die Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen kann damit nach Kenntnisstand der Stadt unterstellt werden, dass die Anforderungen an die Dauerhaftigkeit und Lebensfähigkeit des Betriebs hinsichtlich der notwendigen Betriebsflächen, Sachkunde, Gewinnerzielungsmöglichkeit und Wirtschaftlichkeit erfüllt werden können.

 

Durch die grundlegende Neuplanung geht das jetzige Vorhaben wesentlich schonender mit Flächen und Gelände um (§ 35 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Entgegen dem vorherigen Antrag sind aufgrund des bewegten Geländes für die Reithalle nur noch geringfügige Auffüllungen von bis zu 1,80 Meter notwendig. Zwar entstehen auch Abgrabungen von bis zu 4 Meter, die aber weit geringere Auswirkungen auf den Naturhaushalt und das Landschaftsbild haben. Die Bergehalle sowie das Liege- und Futterhaus kommen mit nur geringfügigen Geländeanpassungen aus.

 

Der geplante Löschteich und die Sickermulde im Nordosten reichen bis auf ca. 3 Meter an das Biotop Nr. X7937-71 (Gewässerbegleitgehölz Burgholzgraben, Breite ca. 20 Meter) heran. Für die Anlage des Löschteichs und der Sickermulde sind aufgrund der starken Hanglage aber Eingriffe in das Gelände notwendig. Außerdem muss für das Vorhaben bzw. die notwendigen Freiflächen der dortige Gehölzbestand beseitigt werden. Genauere Angaben enthalten die Planunterlagen nicht, um abschließend bewerten zu können, ob hier die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege in erheblicher Weise beeinträchtigt werden. Die Genehmigungsfähigkeit dieses Bauwerks und damit die Sicherstellung der Löschwasserversorgung (Erschließungsvoraussetzung) sind damit noch offen.

 

Auch die Erschließung ist noch nicht gesichert. Die Zufahrt erfolgt über einen (nicht ausgebauten) öffentlichen Feld- und Waldweg, dessen rechtliche Sicherung (Rechtswirksamkeit der Ersteintragung im Straßenbestandsverzeichnis) noch zu klären ist und der hinsichtlich seines Ausbauzustands und seiner Breite von ca. 3 Meter nicht in der Lage ist, das durch das Vorhaben ausgelöste zusätzliche Verkehrsaufkommen verkehrssicher abzuwickeln (so auch bereits der BayVGH im Urteil vom 10.06.1980). Die Trinkwasserversorgung ist vorhanden, muss aber ggf. im Hinblick auf den künftigen Wasserverbrauch (und ggf. auch für die Löschwasserversorgung) erweitert werden. Auf eine Abwasserkanalisation kann verzichtet werden, da der Bauantrag keine Aufenthaltsräume für Pflegepersonal oder Betriebsinhaber vorsieht.

 

Die technischen Anforderungen an die Erschließung für den Ausbau des Feldweges nebst Straßenentwässerung sind bereits ermittelt. Die hierfür notwendigen Leistungen bzw. Kosten sind vom Bauherrn zu tragen, um das Entgegenstehen unwirtschaftlicher Erschließungsaufwendungen (einschließlich der laufenden Unterhaltungsaufwendungen) gemäß § 35 Abs. 3 Nr. 4 BauGB auszuschließen.

 

Zur rechtlichen und wirtschaftlichen Sicherung der Erschließung bedarf es eines Erschließungsvertrags. Dabei ist das kaum mehr zu durchschauende Geflecht an Dienstbarkeiten, deren Ausübungsbereich und Regelungsgehalt noch zu lösen und der Grunderwerb für die Verbeiterung der Straße bzw. die dingliche Sicherung der Regenwasserableitung durchzuführen. Hinzu kommt noch die Bereinigung der Wegerechtsverhältnisse auf den vorderliegenden Straßenteilen (Zufahrtsstrecken). So ist erst seit 2 Wochen der Grunderwerb für die dort vorgenommene Straßenverlegung zum Abschluss gebracht worden, noch nicht aber für die dortige Regenwasserableitung. Auch auf zwischenliegenden Wegteilflächen ist die Rechtslage noch ungeklärt.

 

Hinweis:

Die Übernahme der Abstandsfläche auf Nachbargrundstücke liegt nur als Entwurf den Antragsunterlagen bei. Die Unterschriften fehlen noch!

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau einer Reitplatzüberdachung, einer offenen Bergehalle sowie eines Liege- und Futterhauses auf den Grundstücken Fl.Nrn. 796/0, 797/7 und 797/8 der Gemarkung Grafing, Am Gaschberg 9, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Das Vorhaben erfüllt nachweislich die Anforderungen an die landwirtschaftliche Privilegierung (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), insbesondere durch den Nachweis über die dauerhafte oder zumindest langfristige Verfügbarkeit von geeigneten Betriebs- und Wirtschaftsflächen.

·      Voraussetzung für die ausreichende Erschließung und den Ausschluss unzumutbarer Erschließungsaufwendungen ist der Abschluss eines Erschließungsvertrags. Inhalt ist vor allem die rechtliche und technische Sicherung des Zufahrtswegs nebst Straßenentwässerung sowie die Übernahme der Straßenbaulast.

·      Die Löschwasserversorgung soll über einen eigenen Löschteich gesichert werden. Die Planunterlagen für dieses Bauwerk lassen nicht erkennen, in welchem Umfang hier das Gelände angepasst werden muss und ob öffentliche Belange entgegenstehen. Vorläufig kann auch die gesicherte Löschwasserversorgung nicht bestätigt werden.

 

Die Antragsunterlagen sind hinsichtlich des bestehenden Gebäudes ggf. noch zu ergänzen. Es ist anzunehmen, dass der bisherige Scheunenteil (Obergeschoss) dann als Stall umgebaut und umgenutzt wird. Jedenfalls ist der planerische Nachweis zu liefern für die Unterbringung der zusätzlich geplanten Pferdeplätze.