Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung des Bebauungsplanes "Gewerbegebiet Grafing-Schammach" zum Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke mit wohnähnlicher Nutzung und von Beherbergungsbetrieben;
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauB

BezeichnungInhalt
Sitzung:08.12.2015   StR/017/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Seitens der Verwaltung wurde ausgeführt, dass mit dem Bebauungsplan „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ vom 16.12.1999, in Kraft getreten am 18.12.1999, es der Stadt Grafing b.M. erstmals gelungen ist, ein großflächiges Gewerbegebiet auszuweisen. Bis dahin waren die Planungsbemühungen, die bis in die 1960er Jahre zurückgingen, erfolglos geblieben.

 

Bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans konnte die Stadt ungeachtet ihrer zentralörtlichen Funktion als gemeinsames Mittelzentrum mit der Nachbarstadt Ebersberg und ihrer raumstrukturellen Stellung im südlichen Landkreis  keine nennenswerten gewerblichen Bauflächen anbieten. Die fehlende gewerbliche Siedlungsentwicklung war Grund für die geringe Wirtschaftskraft und das fehlende Angebot an wohnortnahen Arbeitsplätzen, die letztendlich zu einem ernsthaften Standortnachteil führten und die finanzielle Leistungsfähigkeit der Stadt beeinträchtigten. Über Jahrzehnte  waren ortsansässige Firmen gezwungen, mit ihrem Betrieb das Gemeindegebiet zu verlassen, da keine örtlichen Ansiedlungsmöglichkeiten bestanden.

 

Es waren vor allem die raum- und infrastrukturellen Gegebenheiten, die im Gemeindegebiet Grafing die Ausweisung von Gewerbeflächen erheblich erschwerten. Nicht weniger als 29 potenzielle Gewerbestandorte wurden in langjährigen Voruntersuchungen hinsichtlich ihrer Eignung untersucht. Von den wenigen geeigneten Standorten konnten nur im Gewerbegebiet „Schammach“ Flächen verfügbar gemacht werden. Dort musste dann aber noch mit großem Aufwand die verkehrliche Infrastruktur optimiert werden. Mit dem Ausbau der vormals nicht LKW-tauglichen Verbindung zwischen der Glonner Straße und Grafing-Bahnhof einschließlich dem Neubau der beiden Bahnbrücken in Bezug auf die LKW-Durchfahrtshöhe südlich von Grafing-Bahnhof wurden die verkehrlichen Nachteile beseitigt und eine leistungsfähige Anbindung zum überregionalen Straßennetz  (B 304) geschaffen.  Gleiches gilt für das südliche Straßennetz mit der Durchfahrtserhöhung der Bahnbrücke in Oberelkofen.

 

Damit ist mit dem Gewerbegebiet Grafing-Schammach innerhalb der letzten 15 Jahre ein attraktiver und gut erschlossener Gewerbestandort entstanden, der zu einem großen Teil bebaut ist. Um die dortigen Bauflächen vorrangig für die Nutzung des produzierenden oder in sonstigen Gebietsarten störenden Gewerbes vorzuhalten, wurden mit dem 1. Änderungsbebauungsplan vom 14.04.2015 Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten ausgeschlossen. Für diese Nutzungsarten stehen an integrierten Innenstadtlagen und Randlagen ausreichend Flächen zur Verfügung.   

 

Derzeit betreibt die Stadt Grafing die Erweiterung des Gewerbegebietes nach Westen hin mit einer Gesamtgröße von etwas über 100.000 m². Hierfür wurden die Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung des entsprechenden Bebauungsplanes am 13.01.2015 eingeleitet. An den westlichen Randflächen wird die bislang dort festgesetzte Ortsrandeingrünung aufgehoben und Flächen für die Anbindungsstraßen festgesetzt, um einen geordneten städtebaulichen Zusammenschluss zum Bestandsgebiet zu schaffen (2. Bebauungsplanänderung). Damit sollen auch für die Folgejahre dringend benötigte gewerbliche Bauflächen zur Verfügung gestellt werden, nachdem zwischenzeitlich sämtliche gemeindlichen Gewerbegrundstücke (2/3 der Gesamtflächen) von der Stadt veräußert wurden und aktuell keine Gewerbeflächen mehr angeboten werden können.

 

Städtebaulicher Handlungsbedarf

 

Der Verkauf der noch unbebauten (privaten) Gewerbegrundstücke scheiterte bislang an der – für das produzierende Gewerbe – zu hohen Kaufpreiserwartung. Aus diesem Grunde mehren sich die Anfragen für eine  „höherwertige Gewerbenutzung“, wobei Interessenten dabei regelmäßig auf wohnartige Nutzungen wie Boarding-/Appartment-Häuser, Arbeiterunterkünfte und -wohnheime, Wohnheime für Studierende, Pensionsbetriebe sowie vergleichbare Nutzungsarten, oft unter dem Deckmantel des „Beherbergungsbetriebs“, abstellen.

 

Konkret hatte sich die Stadt Grafing in der Sitzung des  beschließenden Ausschusses vom 28.07.2015 mit einem Bauantrag für ein „Wohnheim für Asylbewerber“ für  135 Schlafplätze auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/62 der Gemarkung Nettelkofen (Schammacher Feld 17) zu befassen. Die Stadt verweigerte das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung nach § 246 Abs. 10 BauGB wegen der für das Vorhaben unzumutbaren Lärmimmissionen seitens der angrenzenden Bahnlinie (Bahnstrecke 5510 München–Rosenheim). Der Bauantrag liegt derzeit beim Landratsamt Ebersberg zur Entscheidung.

 

Ausgelöst durch dieses Bauvorhaben wurde mittlerweile bekannt, dass bei drei weiteren Grundstücken im Gewerbegebiet Überlegungen zum Bau von Unterkünften für Flüchtlinge und Asylbegehrende bestehen.

 

Die anwachsende Zuwanderung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden hat den Gesetzgeber veranlasst, zur Deckung des dringenden Unterbringungsbedarfs die Errichtung von Unterkünften auch in Gewerbegebieten zu ermöglichen. Mit der am 26.11.2014 in Kraft getretenen Regelung des § 246 Abs. 10 BauGB besteht nun ein gesonderter Befreiungstatbestand, um diese bisher aufgrund ihrer wohnähnlichen Nutzung  in Gewerbegebieten unzulässigen Anlagen für soziale Zwecke künftig auch dort zulassen zu können. Dem Grunde nach ist auch das Gewerbegebiet Grafing-Schammach hierfür einsetzbar, da dort nur wenige Betriebe mit  einem unzumutbaren Störpotential ansässig sind.

 

Damit zeichnet sich im Gewerbegebiet eine Entwicklung ab, die der planerischen Steuerung bedarf. Es besteht anhand der konkret bekannten Vorhaben und des sehr dringenden Unterkunftsbedarfs für Flüchtlinge und Asylbegehrende die Gefahr, dass nicht nur unwesentliche Flächen im Gewerbegebiet Grafing-Schammach für diesen Zweck bebaut oder umgenutzt werden. Darüber hinaus ist zu befürchten, dass die für eine wohnähnliche Nutzung konzipierten Gebäude auch später für eine vergleichbare Nutzung eingesetzt werden. Schon jetzt muss die Stadt Grafing verschiedentlich gegen allgemeine Wohnnutzungen vorgehen, die rechtswidrig eingerichtet wurden.

 

Zu berücksichtigen sind auch mögliche Einschränkungen für neu hinzukommende Betriebe im geplanten Erweiterungsgebiet. Sollten etwa gerade die am jetzigen westlichen Gebietsrand liegenden unbebauten Grundstücke mit einer wohnähnlichen Nutzung bebaut werden, dann würde das die Errichtung störintensiver Betriebe im Erweiterungsgebiet einschränken. Gerade im Erweiterungsgebiet ist aber – aufgrund der dort größeren Distanz zur nächstgelegenen schutzwürdigen Wohnbebauung außerhalb des Plangebietes –  ein um  jeweils 3 dB(A) höherer IFSP möglich und vorgesehen (Aufstellungsbeschluss Stadtrat 13.01.2015, TOP 6).

 

Städtebauliches Konzept

 

Ziel des Bebauungsplanes soll es sein, das einzig nennenswerte Gewerbegebiet in Grafing als solches zu erhalten, den langjährigen Nachholbedarf dort abzudecken und den gewerblichen Siedlungsbau nachhaltig zu fördern. Ein Gewerbegebiet dient in erster Linie der Unterbringung von gewerblichen Betrieben; dort soll – von der ausnahmsweisen Zulässigkeit nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauGB abgesehen – nicht gewohnt werden. Der Bau von Flüchtlingsunterkünften sowie sonstige wohnähnliche Nutzungen beeinträchtigen dieses gemeindliche  Planungsziel. Aus diesem Grund sollen künftig soziale Einrichtungen mit wohnähnlicher Nutzung sowie wohnartige Nutzungsformen gewerblicher Art ausgeschlossen werden.

 

Der Stadt Grafing ist bewusst, dass der Gesetzgeber mit dem Gesetz über Maßnahmen im Bauplanungsrecht zur Erleichterung der Unterbringung von Flüchtlingen 2014 und der Flüchtlingsnovelle 2015 ein breites Angebot an Zulassungserleichterungen für die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden geschaffen hat und diesem Belang bei der gemeindlichen  Planungsentscheidung fraglos ein hohes Gewicht  zukommt; dies vor allem aufgrund der dramatischen Zunahme des Flüchtlingsstroms und des immer dringlicheren Unterbringungsbedarfs.

 

Dennoch kommt diesem Belang kein absoluter Vorrang gegenüber anderen Belangen, insbesondere Belangen der Wirtschaft, zu.  Wie eingangs ausführlich dargelegt, sind die Belange der Gewerbewirtschaft  vorliegend gerade deshalb sehr gewichtig, da das betroffene Gewerbegebiet Grafing-Schammach das einzige nennenswerte Gewerbegebiet im Gemeindegebiet überhaupt ist.

 

Die Stadt Grafing erkennt den dringenden Bedarf an weiteren Unterkunftsmöglichkeiten an, da die derzeit bestehenden ca. 125 Unterkunftsplätze im Stadtgebiet schon knapp bemessen sind. Es bestehen aber – vor allem auch angesichts der gesetzlichen Neuregelungen – Standortalternativen für Flüchtlingsunterkünfte.  Die Stadt hat die Entscheidung getroffen (Stadtratsbeschluss vom 10.11.2015), ein  städtisches Grundstück (Fl.Nr. 573 der Gemarkung Grafing) für die Errichtung einer Flüchtlingsunterkunft zur Verfügung zu stellen. Dort können weitere ca. 170 Unterkunftsplätze innerhalb eines halben Jahres errichtet werden. Es handelt sich um ein gemeindliches Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO („SO für den städtischen Bau- und Wertstoffhof“). Der Bauhof wird dorthin im kommenden Jahr verlagert, die dafür erforderlichen Erschließungsanlagen bis zur Jahresmitte  2016 hergestellt. Die Bauhofverlagerung beansprucht nicht alle festgesetzten Bauflächen, so dass am Südrand des Baugebietes zur freien Landschaft hin Flüchtlingsunterkünfte errichtet werden können. Das Gelände liegt im fußläufigen Einzugsbereich von 600 m zum nächstgelegenen Lebensmittelmarkt (Aldi) und damit deutlich günstiger als das Gewerbegebiet Grafing-Schammach. 

 

Auch für die das Wohnen regelmäßig nicht störenden Beherbergungsbetriebe oder vergleichbare Nutzungen bieten sich andere Bebauungsmöglichkeiten im Gemeindegebiet an, da diese Nutzungen nicht zwingend auf festgesetzte Gewerbegebiete angewiesen sind.

 

Für den Ausschluss der genannten Arten der baulichen Anlagen ist der Bebauungsplan gemäß § 1 Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 9 BauGB dahingehend zu ändern, dass künftig

a) Anlagen für soziale Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) mit wohnähnlicher Nutzung (insbesondere Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende) sowie

b) Beherbergungsbetriebe (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO)

unzulässig sind.

 

Mit dem Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke entfallen die Tatbestandsvoraussetzungen des gesonderten Befreiungstatbestandes des § 246 Abs. 10 BauGB. Da es sich bei diesem nachträglichen Ausschluss um einen tragenden  Grundsatz der Planung handelt, ist auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen.

 

 

Zuständigkeit

 

Die Geschäftsordnung (§ 2 Nr. 8 Buchstabe a und c sowie § 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchstabe b) der Stadt Grafing b.M. überträgt die Entscheidung über die Aufstellung (Erlass, Änderung, Ergänzung und Aufhebung) von Bebauungsplänen und Satzungen über den Erlass von Veränderungssperren dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließenden Ausschuss (Art. 33 Abs. 1 GO). Aufgrund der besonderen Dringlichkeit und Bedeutung der vorliegenden Angelegenheit wird für diesen Einzelfall die Entscheidung vom Stadtrat an sich gezogen.

 


 

a. Der Stadtrat beschloss einstimmig, für den vorliegenden Einzelfall, in Abweichung von § 2 Nr. 8 Buchstabe a und c sowie § 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchstabe b der Geschäftsordnung über den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des „Gewerbegebietes Grafing-Schammach“ anstelle des beschließenden Bau-, Werk- und Umweltausschusses zu entscheiden.

 

b. Der Stadtrat beschloss einstimmig die Aufstellung eines Bebauungsplanes (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ vom 16.12.1999 in der Fassung des Änderungsbebauungsplanes (1. Änderung) vom 14.04.2015 mit dem Ziel, Anlagen für soziale Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) mit wohnähnlicher Nutzung (insbesondere Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende) sowie Beherbergungsbetriebe (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) dort auszuschließen.

 

Hierfür wird die Festsetzung C. § 1 zur Art der baulichen Nutzung wird wie folgt geändert: 

 

1. Satz 1 Halbsatz 1 wird wie folgt gefasst:

„Nicht zulässig sind folgende Arten von Nutzungen und Arten der baulichen Anlagen:“

 

2. Die bisherige Nr. 4 (Einzelhandelsbetreibe) wird künftig Nr. 6

 

3. Folgende Nrn. 4 und 5 werden neu eingefügt:

„4. Anlagen für soziale Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) mit wohnähnlicher Nutzung (insbesondere Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende)“

 

„5. Beherbergungsbetriebe (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO)“

 

c. Der Aufstellungsbeschuss ist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB öffentlich bekanntzumachen.

 

d. Für die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) wird bestimmt, dass diese durch Unterrichtung der Bauverwaltung in deren Amtsräumen und gleichzeitig durch öffentliche Auslegung zu erfolgen hat.