Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Neubau von zwei Doppelhäusern mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 411/4 der Gemarkung Grafing (Bahnhofstraße 62-62c)

BezeichnungInhalt
Sitzung:15.12.2015   BWUA/017/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Beantragt ist die Errichtung von zwei Doppelhäusern mit den Grundmaßen von je 10,50 x 15,50 Metern nebst Garagen und offenen Stellplätzen nach Beseitigung des Baubestandes.

 

Das Bauvorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bestimmt sich somit nach dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB). Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sind die Vorhaben gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig, da die Umgebungsbebauung einem reinen Wohngebiet entspricht.

 

Die Gebäude fügen sich hinsichtlich der absoluten Grundfläche, der Gebäudegrundmaße und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebungsbebauung ein.

 

Dem Einfügungsgebot wiederspricht jedoch die mit 7 Meter beantragte Wandhöhe und die Firsthöhe von 10 Meter. Hinzu kommt, dass durch Geländeabgrabungen sogar Wandhöhen von teilweise bis zu 7,50 Meter (und Fristhöhen von 10,50 Meter) geschaffen werden. Entsprechende Vorbilder sind in der näheren Umgebung nicht vorhanden; die maximale Wandhöhe beträgt 6,65 Meter (Gerhart-Hauptmann-Straße 1. Die Obergrenzen des Einfügungsrahmens für die Firsthöhen werden mit 9,16 Meter vom Anwesen Eichendorffstraße 10 gebildet.

 

Zur Erinnerung gebracht wurde hinsichtlich des Einfügungsrahmens zur Bauhöhe die Bebauung im dortigen Quartier an der Eichendorffstraße. Dort wurde in einem langen Verfahren über den Einfügungsrahmen „gerungen“, der dann bei der Wandhöhe mit 6,30 Meter bestimmt wurde. Anders als dort, wirkt für das gegenständliche Grundstück ohnehin schon die wiederum um 35 cm höhere Bebauung an der Gerhart-Hauptmann-Straße prägend. Eine Wandhöhe von 7 Meter, wie sie jetzt beantragt wurde, überschreitet jedoch diesen Rahmen sehr deutlich. Der Ausnahmefall, dass trotz Rahmenüberschreitung keine nachteiligen städtebaulichen Folgewirkungen ausgelöst werden, liegt hier nicht vor.

 

Das Vorhaben entspricht also nicht dem Einfügungsgebot und muss hinsichtlich der Höhe reduziert werden auf 6,65 Meter bei der Wandhöhe und 9,16 Meter in der Firsthöhe.

 

Ein weiteres Einfügungsmerkmal hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung stellt bei der offenen Bebauung auch das Verhältnis der verbleibenden Freiflächen zur Umgebungsbebauung dar. Hier geht es im Besonderen um die Bebauungsdichte im Umgebungsvergleich. Hinsichtlich der Größe der verbleibenden Freiflächen (also den nicht bebauten Grundstücksteilen) bestehen beim beantragten Vorhaben keine Bedenken. Auffällig ist jedoch der hohe Versiegelungsgrad der unbebauten Flächen (Freiflächen), die vor allem durch die flächenintensive Erschließungsform mit einer Zufahrt zu den hinterliegenden Gebäuden ausgelöst wird. Die Zufahrten, die befestigten Stellflächen und die Terrassen bewirken, dass nur noch ein geringer Freiflächenanteil als Garten verbleibt. Dass bei der Betrachtung des Verhältnisses der Freiflächen nicht nur deren Größe, sondern auch deren Funktion/Qualität (Garten) einfügungsrelevant ist, bestätigt der BayVGH in dem Urteil vom 12.12.2013. Diesbezüglich ist das Vorhaben grenzwertig. Allein deshalb, weil die Pflasterflächen mit Rasenfugenpflaster ausgeführt werden, kann kann unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO aber letztendlich noch von einem umgebungsgerechten Ergebnis ausgegangen werden.

 

Die südliche Garage weist zur Bahnhofstraße hin nur einen Grenzabstand von ca. 4 Metern auf und widerspricht damit der örtlichen Stellplatzsatzung. Durch eine geringfügige Korrektur kann aber der gemäß § 3 Abs. 2 der Stellplatzsatzung notwendige Gebäudeabstand von 5 Meter erreicht werden.

 

Hinweis:

Für die 4 Wohneinheiten entsteht ein Bedarf von 4 x 2 Stellplätzen, die durch die Garagen und die daneben liegenden Stellplätze nachgewiesen werden. Stauraumstellplätze können nicht anerkannt werden, da ansonsten die Befahrbarkeit der Garagen/offenen Stellplätze nicht mehr gegeben ist.

 

Die Gebäude liegen in der Anbaubeschränkungszone der Ortsdurchfahrt der St 2351. Insbesondere hinsichtlich der deutlichen Verkehrsmehrung der Ausfahrt ist deshalb die Zustimmung des Staatlichen Bauamtes Rosenheim notwendig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau von zwei Doppelhäusern mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 411/4 der Gemarkung Grafing, Bahnhofstraße 62-62c das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Wandhöhe und die Geländeveränderungen sind so abzuändern, dass eine Wandhöhe von max. 6,65 Meter und eine Firsthöhe von 9,16 Meter nicht überschritten werden.

·      Der Mindestabstand der südlichen Garage zur Bahnhofstraße darf 5 Meter nicht unterschreiten.