Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Wohnungsbauvorhaben der Stadt Grafing b.M.;
Aufstockung und Ausbau des Dachgeschosses am bestehenden Wohngebäude Grafinger Straße 14, Fl.Nr. 328/0 der Gemarkung Straußdorf;
a) Vorstellung Entwurfsplanung und Durchführungsbeschluss
b) Bauantrag

BezeichnungInhalt
Sitzung:17.11.2015   BWUA/016/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

a)    Vorstellung Entwurfsplanung und Durchführungsbeschluss

 

Die Beschlussvorlage wurde an die Stadtratsmitglieder mit der Ladung zur heutigen Sitzung versandt. Vom Verwaltungsvertreter wurde das Wesentlichste nochmals kurz erläutert.

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 21.10.2014 wurde bereits im Rahmen der Vorstellung des Umsetzungsplans zur Sanierung der städtischen Liegenschaften das Wohngebäude der Grafinger Straße 14 in Straußdorf in Erwähnung gebracht. In einer weiteren Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 26.06.2015 wurde dann im Zusammenhang mit der Sanierung des Daches an der Grafinger Straße 9 in Straußdorf der Beschluss gefasst, die Aufstockung des Gebäudes an der Grafinger Straße 14 mit einer Kostenobergrenze in Höhe von 250.000 Euro (KG 300 + 400) vorzubereiten und die erforderlichen Architektenleistungen hierfür in Auftrag zu geben. Damit wurde die Absicht verfolgt, die Bewohner des nicht mehr sanierungsfähigen Gebäudes Grafinger Straße 9 möglichst innerhalb von Straußdorf unterzubringen und das Gebäude Grafinger Straße 9 freizumachen. Mit den genannten Architektenleistungen wurde im Juli 2015 das Architekturbüro Einhellig beauftragt.

 

Ausgangssituation:

Bei dem Gebäude der Grafinger Straße 14 (Bj. ca. 1960) in Straußdorf handelt es sich um ein zweigeschossiges Wohngebäude mit vollständiger Unterkellerung und einem nichtausgebautem Dachraum, der als Abstellfläche genutzt wird. Das Gebäude umfasst 2 Wohneinheiten, wobei die Erschließung über ein gemeinsames, innenliegendes Treppenhaus erfolgt. Das Gebäude liegt an der Hauptstraße zwischen Grafing und Aßling. Es steht etwas erhöht zur Straße und gruppiert sich zusammen mit dem Feuerwehrhaus und dem Kindergarten um den ehemaligen Schulhof. Das Gebäude wird seit 1981 zentral beheizt.

 

Vorhandene Bausubstanz:

Das Gebäude hat die Abmessungen 10,16 x 14,53 Meter und eine Höhe von ca. 5,80 Meter. Die beheizte Wohnfläche beträgt ca. 210 m² und hat ein beheiztes Volumen von ca. 780 m³. Die Außenwände bestehen aus 36,50 cm Mauerwerk. Das Kellergeschoss besteht aus Beton und ist innenliegend verputzt. Der Dachraum ist ein kalter mit Ziegeldach ohne Unterdach, aber begehbar. Die Fenster sind Holzisolierfenster aus dem Baujahr 1999. Die Fenster an der Westseite weisen Hagelschäden auf. Bewohnt wird das Gebäude von einer alleinstehenden Frau und einem Ehepaar. Im Keller befinden sich neben dem Tank- und dem Heizraum noch 4 Kellerräume.

 

Geplantes Vorhaben:

Beschlussauftrag ist der Ausbau des Dachgeschosses. Nach dem Planungsergebnis können im Dachgeschoss 2 zusätzliche Wohnungen geschaffen werden. Die beiden Wohnungen haben je ca. 50 m² und erschließen sich über einen Flur, der vom bestehenden Treppenhaus aus erschlossen wird. In den Wohnungen entstehen jeweils 1 Schlafzimmer, 1 Bad und 1 Wohnraum für Küche, Essen und Wohnen. Für die Belichtung sind Dachgauben vorgesehen und an der Giebelseite raumhohe Fenster.

 

Die Maßnahme kann Anfang 2016 beginnen und im Laufe des Jahres 2016 abgeschlossen sein.

 

Kostenberechnung auf Grundlage der vorgestellten Entwurfsplanung:

 

Kostengruppe

Menge/Einheit

Kosten

Zuschlag *

Summe**

100

Grundstück

---

---

---

---

200

Herrichten und

Erschließen

146,971 FBG

5.999,36 €

---

6.000,00 €

Abbrechen

Abbruch des bestehenden Holz-Pfetten-Dachstuhls samt Betonstein-Deckung, Schalungen, Lattungen, Bitu-Pappen, verzinkte Bleche und RR, verputztes Giebel- und Fußpfetten-Mauerwerk an Nord- und Südseite, etc., Entsorgung und Gebühren

300

Bauwerk-Baukonstruktion

147,550 BGF

180.004,82

10%

18.000,00 €

199.000,00 €

400

Bauwerk-

Technische

Anlagen

147,550 BGF

41.314,00

20%

8.263,00 €

50.000,00 €

500

Außenanlagen

650,000 AUF

6.500,00

---

7.000,00 €

600

Ausstattung und Kunstwerke

---

---

---

---

700

Baunebenkosten

147,550 BGF

57.249,40

10%

5.725,00 €

63.000,00 €

Gesamtkosten

291.067,58 €

31.988,00 €

323.055,58 €

290.000,00 €

32.000,00 €

325.000,00 €

Kosten des Bauwerks (KG300+KG400)

221.318,82

26.263,00 €

249.000,00 €

 

*Unvorhergesehenes im Bestand

**Summe aufgerundet

Zeichenerklärung:          FBG: Fläche des Baugrundstückes

                                               BGF: Bruttogrundfläche

                                               AUF: Außenanlagenfläche

 

Es wurde auch darauf hingewiesen, dass nach dem Ergebnisbericht der im Jahr 2008 durchgeführten energetischen Untersuchung aller kommunalen Liegenschaften beim Anwesen Grafinger Straße 14 die Dämmung der Geschossdecke des Dachgeschosses als Sofortmaßnahme bezeichnet wurde (Kosten ca. 11.000,– €) und auch eine Wärmedämmung der Außenwände empfohlen wurde. Mit dem Dachgeschossausbau wäre die Dämmung des Dachgeschosses hinfällig und es könnten auch die Dämmmaßnahmen der Fassade im Zuge der Baumaßnahme durchgeführt werden.

 

Mit dem Dachgeschossausbau kann bei diesem Gebäude wegen des bestehenden Grundrisses (Lage des Treppenhauses) vergleichsweise einfach zusätzlicher Wohnraum innerhalb des bereits bebauten Bereiches geschaffen werden. Allein für die Stellplätze muss dafür zusätzliche Grundfläche beansprucht werden.

 

Ein Ausschussmitglied eröffnete die Diskussion und vertrat die Meinung, dass auf dem über 4.000 m² großen Grundstück erhebliches Potenzial für eine weitere Bebauung gesehen wird. Der Verwaltungsvertreter erklärte daraufhin, dass sich auf dem Grundstück eine Kindertageseinrichtung, die Feuerwehr und der dafür notwendige Feuerwehrhof sowie im Süden eine Spielfläche mit Bolzplatz befinden. Ein wesentlicher Teil der Fläche ist also bereits baulich genutzt. Eine Verlängerung des Gebäudes Grafinger Straße 14 ist nicht möglich; mögliche weitere Bauvorhaben können losgelöst vom Dachgeschossausbau diskutiert werden und werden dadurch nicht nachteilig beeinträchtigt.

 

Hinsichtlich des Bolzplatzes wurde aus der Mitte des Ausschusses erklärt, dass ein Bolzplatz in einem Dorf nicht unbedingt von Nöten ist und die Kinder/Jugendlichen dort auch einen anderen Platz zum Spielen finden.

 

In der weiteren Beratung wurde von einigen Ausschussmitgliedern in Zweifel gezogen, ob der vorgestellte Dachgeschossausbau die zweckmäßigste Lösung sei. Mit dem typischerweise erhöhten Aufwand beim Dachgeschossausbau werden nur 2 zusätzliche Wohnungen geschaffen. In Grafing besteht demgegenüber ein dringlicher Bedarf an zusätzlichen Wohnungen, weshalb die sich auf dem Grundstück bietenden Möglichkeiten für die Schaffung einer größeren Anzahl von Wohnungen genutzt werden sollen.

 

Auch ein Ersatzneubau des Anwesens Grafinger Straße 14 wurde in die Diskussion eingebracht.

 

Die Kosten für den Dachgeschossausbau wurden als sehr hoch bezeichnet. Im Folgenden wurde von einem Stadtratsmitglied angemerkt, dass es durchaus möglich wäre, einen Querbau am Gebäude zu errichten. Es wurde vorgeschlagen, die Verwaltung zu beauftragen, die Möglichkeiten eines Anbaus und weitere Möglichkeiten zur baulichen Nutzung des Grundstücks zu prüfen. Die Entscheidung über den Dachgeschossausbau ist bis zum Vorliegen der Prüfungsergebnisse zurückzustellen. Damit wird vermieden, dass man zweckmäßigere Alternativlösungen erschwert oder gar unmöglich macht.

 

Ein weiteres Ausschussmitglied konnte die Diskussion nicht nachvollziehen. Es wurde auf den mehrheitlichen Beschluss zur Aufstockung/Ausbau des Dachgeschosses der Grafinger Straße 14 verwiesen, den die Verwaltung zu vollziehen hatte. Das Ergebnis überzeugt mit 2 Wohnungen anstatt des bisher ungenutzten Speichers.

 

Auch die Erste Bürgermeisterin sowie der Verwaltungsvertreter waren über die heutige Diskussion verwundert. Schließlich wurde damit eine bereits vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss getroffene Entscheidung vollzogen und zwar mit einem optimalen Ergebnis. Damit ist es möglich, den Mietern des maroden Anwesens Grafinger Straße 9 einen Umzug innerhalb von Straußdorf anzubieten. Folglich könnte man sich dann aufwändige und letztendlich unwirtschaftliche Erhaltungsaufwendungen für das Anwesen Grafinger Straße 9 ersparen. Allein für die Sicherung des Dachstuhls wären nahezu 30.000,– € aufzuwenden gewesen.

 

Dies wäre ein weiterer Schritt der Umsetzungsplanung für den in den vergangenen Jahrzehnten größtenteils abgewirtschafteten Wohnungsbestand der Stadt. Hier sind die Sanierung der Gebäude Hauptstraße 18/20 in Grafing-Bahnhof, die Nachfolgenutzung des Bauhof-Geländes in der Von-Hazzi-Straße und eben eine Lösung für das Anwesen Grafinger Straße 9 vordringlich umzusetzen.

 

Wichtig war auch noch der Hinweis, dass mit der Billigung des Bauentwurfes noch nicht über die Umsetzung entschieden werden soll. Hier sind auch noch die Haushaltsplanungen abzuwarten. Um aber bei einer entsprechenden Entscheidung dann in der Lage zu sein, das Vorhaben zügig umzusetzen, sollte über den Bauentwurf entschieden werden. Auf dieser Grundlage kann dann die Baugenehmigung eingeholt werden, welche Voraussetzung für die Umsetzung (Ausschreibung) ist.

 

Gerne kann daneben auch geprüft und dann auch vergleichend bewertet werden, welche weiteren Möglichkeiten das Grundstück für eine zusätzliche Bebauung bietet und welcher Finanzaufwand hierfür erforderlich ist. Die Sitzungsleiterin beendete die Diskussion und schlug vor, den Beschlussvorschlag dahingehend zu ergänzen, die Verwaltung mit der Prüfung auf Schaffung weiteren Wohnraumes auf dem Grundstück zu beauftragen. Abschließend wurde dann zur Abstimmung aufgerufen.

 

Beschluss:

Ja:  7  Nein: 4  Persönlich beteiligt: 1

 

Nach Sachvortrag und ausgiebiger Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 4 Stimmen, wie folgt:

 

a)    Die Entwurfsplanung wird gebilligt. Die Verwaltung wird beauftragt, die Umsetzung zur Aufstockung und zum Ausbau des Dachgeschosses am bestehenden Wohnhaus der Grafinger Straße 14 in Straußdorf vorzubereiten.

Gleichzeitig ist die energetische Sanierung des Bestandsgebäudes und der Fassade zu prüfen.

 

b)   Hierfür sind mögliche Förderungsmöglichkeiten durch staatliche Zuwendungsprogramme (insbesondere auch dem Wohnungspakt Bayern) abzuklären und ggf. der Umfang der Maßnahme auf die Anforderungen der Zuwendungsrichtlinien abzustimmen.

 

c)    Die Verwaltung wird mit der Prüfung auf Schaffung weiteren Wohnraumes auf dem Grundstück beauftragt. Die weitere Umsetzung des Dachgeschossausbaus für das Anwesen Grafinger Straße 14 ist bis zur Entscheidung über Bebauungsalternativen auf dem dortigen Grundstück zurückzustellen.

 

 

 

b) Bauantrag

 

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Das Vorhaben liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles Straußdorf in einem Gebiet ohne Bebauungsplan. Die Zulässigkeit bestimmt sich damit nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

Die Errichtung von zusätzlichen Wohnräumen ist in einem der Gebietsart eines Dorfgebietes entsprechenden Umfeld gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig. Für sich genommen ist die Anzahl der Wohneinheiten kein Einfügungsmerkmal. Jedoch sind bei gemischten Baugebieten stets auch die Auswirkungen auf den Gebietscharakter zu beachten (§ 15 Abs. 1 BauNVO). Ein Wohnhaus mit dann 4 Wohneinheiten ist jedoch nicht in der Lage, in einem Dorfgebiet eine qualitative Veränderung auszulösen. Als Maßstab mag hier auch der Bebauungsplan „westlich der Aßlinger/Grafinger Straße“ herangezogen werden, der zum Zwecke der Dorfgebietserhaltung je Wohngebäude max. 6 Wohnungen zulässt.

 

Trotz der Nähe zur Staatsstraße St 2080 und der daraus resultierenden Verkehrslärmbelastung werden keine unzumutbaren Wohnverhältnisse geschaffen. Die schutzwürdigen Aufenthaltsräume wurden so angeordnet, dass Belüftungsmöglichkeiten über die Giebelseiten möglich sind. Die Anforderungen an den Gebäudelärmschutz (DIN 4109 Schallschutz im Hochbau) sind zu beachten.

 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist es vor allem die Bauhöhe (Wand- und Firsthöhe), die zur Begrenzung der baulichen Ausnutzung führt. Für den Einfügungsrahmen wurde bei der näheren Umgebungsbebauung eine maximale Wandhöhe von 8,05 Meter und eine maximale Firsthöhe von 10,90 Meter ermittelt (Grafinger Straße 18, Kindergarten). Aber auch das Gebäude Grafinger Straße 15 weist bereits eine Wandhöhe von 7,20 Meter und eine Firsthöhe von 10,65 Meter auf. Das benachbarte Wohnhaus Grafinger Straße 14 hat an der Westseite eine Wandhöhe von 7,17 Meter.

 

Das beantragte Bauvorhaben erreicht mit einer Aufstockung des Dachgeschosses um ca. 1,30 Meter (es entsteht eine Kniestockhöhe von 80 cm) eine Wandhöhe von 7,16 Meter und durch die Vergrößerung der Dachneigung eine Firsthöhe von 10,69 Meter. Damit wird der Einfügungsrahmen eingehalten.

 

Durch die Aufstockung entsteht das Dachgeschoss als Vollgeschoss, da eine Höhe von 2,30 Meter auf einer Fläche von mehr als 2/3 der Grundfläche entsteht. Die Anzahl der Vollgeschosse stellt ein eigenständiges Einfügungsmerkmal dar und ist damit unabhängig von der sich einfügenden Bauhöhe zu beachten. Maßgeblich für das Einfügen ist dabei aber nicht die mathematische Vollgeschosseigenschaft, sondern die äußere Wirkung der Geschssigkeit der vorhandenen Gebäude. Dabei ist es vor allem wieder das nördliche Nachbarhaus, dessen vergleichsweise steiles Dach (Dachneigung 38°) und hoher Kniestockaufbau im Dachgeschoss die Wirkung eines Vollgeschosses vermittelt. Gleiches gilt für das Anwesen Grafinger Straße 15. Damit entspricht das beantragte Bauvorhaben auch hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse dem Rahmen der Umgebungsbebauung. Ungeachtet dessen wäre aber auch bei einer Überschreitung des Einfügungsrahmens hinsichtlich der Vollgeschosszahl das Einfügungsgebot beachtet, da es aufgrund der einheitlichen Obergrenzen für die Bauhöhen keine planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen auslöst. Letztendlich wäre aber auch eine Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB zu erteilen, da diese Änderung eines vorhandenen Wohngebäudes städtebaulich vertretbar ist. So sind nämlich auch in der weiteren Umgebungsbebauung (Am Hang 1, 3 und 5) Gebäude mit Satteldachgeschossen vorhanden, die die Eigenschaften eines Vollgeschosses erfüllen.

 

Der Dachneigungswinkel von 32° überschreitet geringfügig die Obergrenze der von der Dachgestaltungssatzung bestimmten Dachneigung (30°). Eine Abweichung ist angesichts der konkreten örtlichen Verhältnisse ortsgestalterisch vertretbar, da die Dachlandschaft der Umgebungsbebauung bereits mit Wohngebäuden größerer Dachneigung gekennzeichnet ist (Nachbarhaus Grafinger Straße 16 mit 38°).

 

Durch die Aufstockung werden zusätzliche Abstandsflächen erforderlich. Auf der Nordseite liegen die erforderlichen Abstandsflächen mit einer Tiefe von 0,42 Meter und einer Fläche von 3,82 m² auf dem Nachbargrundstück. Die hierzu erforderliche Abstandsflächenübernahme wurde erteilt.

 

Die Erschließung des Grundstücks ist gesichert.

 

Hinweis:

Durch den Einbau von zwei zusätzlichen Wohneinheiten entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf. Dieser errechnet sich wie folgt:

 

EG                          Wohnung > 100 m²                                                                       2 Stpl.

1. OG                    Wohnung > 100 m²                                                                       2 Stpl.

DG                         2 Wohnungen < 100 m²                je 1,5 Stpl.                          3 Stpl.

Gesamt                                                                                                                             7 Stpl.

 

Die Stellplätze werden mit den zwei Garagen, den Stauraumstellplätzen und den drei zusätzlichen Stellplätzen auf dem Baugrundstück nachgewiesen. Der notwendigen Abweichung (§ 2 Abs. 6 StellpS erfasst nur Gebäude mit bis zu 3 WE) für die gefangenen Garagenstellplätze wird zugestimmt.

 

In der Beratung wurde die Meinung vertreten, mit einem Bauantrag verdichtet sich die Umsetzung des Dachgeschossausbaus, obwohl in der vorausgegangenen Diskussion dessen Umsetzung noch vom Ergebnis der weiteren Nutzungsmöglichkeiten abhängig ist.

 

Dem wurde entgegnet, dass die Baugenehmigung nicht zur Umsetzung eines Vorhabens verpflichtet, sondern Klarheit über die rechtliche Umsetzbarkeit schafft. Die Planungsleitungen für die Genehmigungsplanung sind bereits erbracht. Weitere Kosten entstehen der Stadt für das Genehmigungsverfahren nicht. Die Stadt kann sich also ungehindert später zu einer anderen Lösung entscheiden.

 

Die Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen ist allein anhand der Zulässigkeitsanforderungen des § 34 BauGB zu treffen (§ 36 BauGB). Danach ist das Vorhaben zulässig und das Einvernehmen zu erteilen. Wenn denn nun das Vorhaben auch hinsichtlich des Genehmigungsverfahrens nicht mehr weiterverfolgt werden soll, dann kann die Stadt als Bauherr einfach den Bauantrag zurücknehmen. Damit entfällt eine behördliche Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen, das ansonsten aufgrund der Zulässigkeit zu erteilen wäre.

 

Beschluss:

Ja: 5  Nein: 6  Persönlich beteiligt: 1

 

Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss das gemeindliche Einvernehmen, entgegen dem Verwaltungsvorschlag, zum Bauantrag zur Aufstockung und zum Ausbau des Dachgeschosses auf dem Grundstück Fl.Nr. 328/0 der Gemarkung Straußdorf, Grafinger Straße 14, nicht erteilt.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.