Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Dreispänners und eines Doppelhauses mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 273/0 der Gemarkung Grafing (Wasserburger Straße 31)

BezeichnungInhalt
Sitzung:17.11.2015   BWUA/016/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Planunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid kann gemäß Art. 71 BayBO vor Einreichung eines Bauantrags über Einzelfragen eines Bauvorhabens entschieden werden. Zu beachten ist die behördliche Bindungswirkung des Vorbescheids, der innerhalb seines Regelungsumfangs die Baugenehmigung bereits vorwegnimmt.

 

Antragsgemäß soll über folgende Einzelfragen entschieden werden:

 

1.    Für das Vorhaben ist folgende künftige Nutzung vorgesehen: Wohnnutzung.

Anstelle des abzubrechenden Gewerbe-Bestands (Produktionsstätte Präzisions-Metallbearbeitung) soll auf dem betroffenen Grundstück Wohnbebauung Platz finden. Insgesamt entstehen dadurch bis zu 5 Wohneinheiten.

Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung zu Wohnzwecken gem. § 34 BauGB mit insgesamt bis zu 5 Wohneinheiten (z.B. 1 Dreispänner, 1 Doppelhaus mit zugehörigen offenen Stell- und Garagenplätzen) planungsrechtlich zulässig?

 

2.    Ist das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der Nutzung

·      mit Grundflächen von insgesamt rd. 762 m² (= Grundfläche aller baulichen Anlagen = Gebäude einschließlich deren Nebenanlagen und befestigte Flächen => GRZ = 0,35),

·      sowie einer max. Wandhöhe von 6,50 Meter, Satteldächern mit Dachneigungen von 27 – max. 30 Grad und einer sich daraus ergebenden Firsthöhe von max. 10 Meter (= K+EG+OG+DG)

planungsrechtlich zulässig?

 

3.    Für das Bauvorhaben sollen 6 Garagen und 7 davor offen liegende Stellplätze errichtet werden. Die Zu-/Ausfahrten zu den Garagen und Stellplätzen sollen jeweils über die Wasserburger Straße erfolgen. Können die notwendigen Stellplätze wie dargestellt platziert werden?

 

 

Zu 1: Art der baulichen Nutzung

 

Die Zulässigkeit des im unbeplanten Innenbereich gelegenen Vorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die nähere Umgebungsbebauung entspricht einem (faktischen) allgemeinen Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB). Daran ändert auch der bestehende Gewerbebetrieb nichts. Bei diesem einzigen gewerblichen Vorhaben in einem ansonsten reinen Wohnumfeld handelt es sich um eine feinmechanische Werkstatt, die aufgrund ihres geringen Störpotentials einen „nicht störenden Gewerbebetrieb“ gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO darstellt. Die beantragte Wohnbebauung ist damit gem. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig, ohne dass die Aufgabe des vorhandenen Betriebes zwingende Zulassungsvoraussetzung wäre (= für den Fall der Teilumsetzung der Bebauung). Die Anzahl der Wohnungen ist für das Einfügungsgebot unmaßgeblich.

 

Das Vorhaben liegt zwischen der Bahnstrecke Grafing–Wasserburg und der Staatsstraße St 2080 und ist insoweit verkehrslärmbelastet. Eine wesentliche Entlastung bewirkt die Ostumfahrung, mit deren Verkehrsübergabe (Ende 2017/Anfang 2018) die Wasserburger Straße dann zur Ortsstraße abgestuft wird und sich die dortige Verkehrsbelastung (lt. Verkehrsprognosen für 2025) von ca. 8.500 Kfz/Tag auf 2.000 Kfz/Tag reduziert.

 

Ungeachtet dieser zukünftigen Veränderungen sind aber die zum Genehmigungszeitpunkt maßgeblichen Belastungen maßgeblich für die Zulässigkeitsprüfung in Bezug auf die Verkehrslärmbelastung. Jedoch führen Immissionsbelastungen im Innenbereich aufgrund des dort eigentumsrechtlich geschützten Bebauungsanspruches nur dann zur Unzulässigkeit, wenn dadurch die Grenzen der gesunden Wohnverhältnisse in Frage stehen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO, § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Das ist bei den vorliegenden Lärmquellen selbst bei der derzeit noch sehr hohen Straßenlärmbelastung jedoch nicht zu erkennen, zumal bei Innenbereichsvorhaben maßgeblich nicht auf den Außenwohnbereich, sondern auf den Innenwohnbereich (sog. Innenpegel) abzustellen ist (BayVGH 14.10.2014, Rn. 31). Zu beachten sind jedoch die entsprechenden technischen Anforderungen der DIN 4109 Schallschutz im Hochbau (technische Baubestimmungen gemäß Art. 3 Abs. 2 BayBO).

 

 

Zu 2: Maß der baulichen Nutzung

 

Bebauungsdichte

Für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung eines Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung maßgeblich. Hier ist vorrangig auf diejenigen Maße abzustellen, die äußerlich wahrnehmbar sind: die absolute Größe nach der Grundfläche, die Grundmaße, die Geschosszahl, die Höhe und zusätzlich (bei offener Bebauung) das Verhältnis zu den umliegenden Freiflächen.

 

Nicht „ablesbar“ sondern nur rechnerisch ermittelbar sind die Maßzahlen GRZ und GFZ, deren Berechnungsgrundlagen in der Baunutzungsverordnung definiert sind und auf eine planerische Festsetzung abstellen. Im unbeplanten Innenbereich kommt ihnen regelmäßig keine oder allenfalls eine untergeordnete Bedeutung zu. Nicht die errechnete GRZ ist maßgeblich für die Zulässigkeit zur Bebauungsdichte, sondern das Verhältnis der Bebauung zu den verbleibenden Freiflächen.

 

In der maßgebenden Umgebungsbebauung sind sowohl sehr dicht bebaute Grundstücke (östlich der Wasserburger Straße), als auch Grundstücke mit großem Freiflächenanteil vorhanden. In diesem sehr weiten Einfügungsrahmen fügt sich die beantragte Bebauung hinsichtlich des Verhältnisses der überbauten Flächen zu den verbleibenden Freiflächen ein.

 

Grundfläche:

Auch hinsichtlich der absoluten Gebäudelänge (3-Spänner) von 22,50 Meter ist die Bebauung zulässig. Zwar beträgt die maximale Gebäudelänge im Nahbereich (Wasserburger Straße 37) nur 19,60 Meter. Jedoch prägt auch der zu beseitigende Altbau mit einer Gebäudelänge von sogar 39 Metern noch weiterhin den Einfügungsrahmen. Hierbei handelt es sich auch um kein „Unikat“, dem aufgrund seiner Einzigartigkeit die Prägungswirkung abzusprechen wäre.

Außerdem schließt auch weiter südlich am Goethering eine Bebauung an, die Gebäude mit entsprechenden Längen aufweist. Damit würde selbst eine Rahmenüberschreitung nicht dem Einfügungsgebot widersprechen, da in der weiteren Umgebungsbebauung vergleichbare Baukörperlängen vorhanden sind und das Vorhaben keine planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen entstehen lassen würde.

 

Gebäudehöhen:

Die maßgeblichen Wand- und Firsthöhen wurden zuletzt bei dem Vorhaben Wasserburger Straße 41+43 gemeinsam vom Landratsamt Ebersberg und der Stadt Grafing b.M. ermittelt. Danach ist die prägende Umgebungsbebauung gekennzeichnet mit einer max. Wandhöhe von 6,10 Meter und einer Firsthöhe von 9,60 Meter. Eine Überschreitung würde zu einer städtebaulichen Veränderung führen, die für das Bauquartier (gerade auch für die östlich anschließenden Gebäude) erhebliche Folgewirkungen auslösen würde. Eine Rahmenüberschreitung steht hier dem Einfügungsgebot entgegen. Die Bauhöhe muss deshalb reduziert werden von 6,50 Meter auf 6,10 Meter Wandhöhe und bei der Firsthöhe von 10 Meter auf 9,60 Meter.

 

Die Dachform (Satteldach) und auch der Dachneigungswinkel stellen kein Einfügungsmerkmal dar. Entscheidend sind allein die daraus entstehenden Gebäudehöhen.

 

 

Zu 3: Stellplätze und Garagen nebst Zufahrt

 

Entlang der Westseite der Wasserburger Straße weisen die Nebengebäude einen Mindestabstand von 3,50 Meter zur Straßengrenze auf. Insoweit weist der Baubestand eine Regelmäßigkeit auf und schafft eine faktische Baugrenze für Nebenanlagen. Das Nebengebäude im nördlichen Grundstücksbereich ist unmittelbar an der Straßengrenze geplant und widerspricht damit dem Einfügungsgebot. Der Mindestabstand von 3,50 Meter ist einzuhalten.

 

Die Anzahl der notwendigen Stellplätze und deren Anordnung bzw. Befahrbarkeit ist eine bauordnungsrechtliche Zulässigkeitsfrage und daher letztendlich vom Landratsamt Ebersberg zu entscheiden. Dabei ist das unmittelbare anliegen des Grundstücks an die St 2080 und damit auch die Baubeschränkungszone (Art. 24 BayStrWG) zu beachten. Gemäß Art. 17 BayStrWG sind außerdem (vorbeugende) Anordnungen hinsichtlich der Anlegung von verkehrssicheren Zufahrten möglich.

 

Auf die Zeitdauer der Verkehrsbedeutung der Wasserburger Straße als Staatsstraße beeinträchtigt nach Einschätzung der Stadt ein rückwärts Ausfahren der Stellplätze bzw. der Garagen die Leichtigkeit und Sicherheit des Verkehrs. Erst mit der Abstufung zur Ortsstraße sind bei den dann zu erwartenden geringeren Verkehrsmengen die beantragten Garagen und Zufahrten künftig unproblematisch.

 

Nach der Stellplatzsatzung sind für 5 Wohneinheiten je 2 Stellplätze notwendig, wobei die Stauraumstellplätze als Stellplatz anerkannt werden.

 

Erschließung:

Die verkehrsmäßige und leitungsmäßige Erschließung des Baugrundstückes ist gesichert.

An der zur Bebauung vorgesehenen Westseite besteht kein Gehweg. Angesichts des mit der Ostumfahrung deutlich reduzierten Verkehrsaufkommens wird die Errichtung eines beidseitigen Gehweges aber auch nicht mehr als verkehrsnotwendig angesehen. Auch der durch das Vorhaben zusätzlich entstehende Fußverkehr führt hier zu keinem Ausbauerfordernis für einen Gehweg an der Straßenwestseite.

 

 

Da auf dem geplanten Baugrundstück derzeit die Firma Müller Präzisions-Metallbearbeitung angesiedelt ist, fragte ein Ausschussmitglied bei der Verwaltung nach, ob über den Fortbestand der Firma nähere Informationen vorliegen. Der Verwaltungsvertreter erklärte daraufhin, im öffentlichen Sitzungsteil keine näheren Auskünfte hierüber erteilen zu können. Dem Ausschussmitglied wurde angeboten, die Frage nochmals im nicht öffentlichen Sitzungsteil unter dem Tagesordnungspunkt 14 (Anfragen) zu stellen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Dreispänners und eines Doppelhauses mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 273/0 der Gemarkung Grafing, Wasserburger Straße 31, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Wandhöhe darf max. 6,10 Meter und die Firsthöhe max. 9,60 Meter betragen.

·      Beim Nebengebäude ist ein Mindestabstand von 3,50 Meter zur Straßengrenze einzuhalten.

 

Angesichts der jetzigen Verkehrsbelastung auf der Wasserburger Straße bestehen Bedenken hinsichtlich der Verkehrssicherheit des Stellplatzverkehrs (rückwärts Ausfahren); mit der Abstufung der Wasserburger Straße sind diese Beeinträchtigungen dann hinfällig.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.