Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 195 der Gemarkung Grafing (Gartenstraße 1b, Am Urtelbach 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.10.2015   BWUA/015/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde das Bauvorhaben erläutert. Für folgende Einzelfragen wurde gem. Art. 71 BayBO ein Vorbescheid beantragt:

 

1.   Sind Ladengeschäfte im Erdgeschoss sowie Wohnungen und Büros in verschiedener Größe in den Obergeschossen möglich?

 

2.   Ist eine Firsthöhe von 15 Meter, eine Traufhöhe von 9,80 Meter, eine Giebel-Wand von 13,60 Meter und eine Wandhöhe von 12,50 Meter im Dachgeschoss zulässig?

 

3.   Ist ein schräg ansteigendes Dachgeschoss an den Längsseiten mit asymmetrischen Dachneigungen zulässig?

 

4.   Ist ein Gebäude mit einer Länge entlang der Gartenstraße von 32,60 Meter, Länge an der Gebäuderückseite von 17,40 Meter und einer Gebäudetiefe von 18,10 Meter zulässig?

 

5.   Ist die Art der Gestaltung gem. der vorgelegten 3D-Darstellungen zulässig?

 

6.   Ist eine Befreiung von den Abstandsflächenregelungen des Art. 6 BayBO möglich?

 

7.   Ist ein Liegenschaftsübergreifender Stellplatznachweis möglich?

 

 

Zum Antragsinhalt wurde festgestellt, dass hinsichtlich des gemeindlichen Einvernehmens der Vorbescheidsantrag als sog. Bebauungsgenehmigung (städtebaulicher Vorbescheid) ausgelegt wird. Prüfungsinhalt ist insoweit also die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens.

 

Einschränkend gilt, dass ein Antrag auf Vorbescheid dann unzulässig ist, wenn er den Umfang einer Baugenehmigung erreicht. Angesichts des Umstandes, dass das Vorhaben dem vereinfachten Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) unterfällt, kann jedenfalls der Prüfungsumfang des Baugenehmigungsverfahrens nicht erweitert werden. Aus diesen Gründen ist eine Gestaltungsprüfung (Nr. 5) nicht Gegenstand des Zulassungsverfahrens. Fragen des Abstandsflächenrechts und die Entscheidung über die Anerkennung von Stellplätzen sind bauordnungsrechtlicher Natur und liegen in der Zuständigkeit des Landratsamtes.

 

Das Vorhaben liegt unmittelbar an dem Gewässer III. Ordnung „Urtel“ an, die festgesetzten Überschwemmungsgebiete reichen jedoch nicht an den geplanten Baukörper heran. Ungeachtet dessen liegt das Gebäude im 60-Meter-Bereich zur Urtel und bedarf deshalb einer wasserrechtlichen Anlagegenehmigung (§ 36 WHG, Art 20 BayWG). Auch die Anforderungen des Wasserrechts sind nicht Gegenstand des Vorbescheides.

 

Ebenfalls nicht beantragt und damit nicht Prüfungsinhalt ist die Frage des Denkmalschutzrechts. So liegt das Grundstück an das mit einem Einzeldenkmal bebautem Grundstück Fl.Nr. 192/2 (Urtelbach 3) an. Aufgrund möglicher Auswirkung auf das Erscheinungsbild des Baudenkmals ist eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnispflicht nicht ausgeschlossen (Art. 6 Abs. 2 Satz 2 DSchG).

 

 

A) Bebauungsplan „Straßenführungsplan Neue Gartenstraße“

 

Im westlichen Teilbereich entlang der Gartenstraße liegt das Grundstück im Geltungsbereich des „Straßenführungsplanes Gartenstraße“, einem einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB). In diesem Bereich sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes zu beachten, der dort auf dem Baugrundstück einen 2 Meter breiten Grundstücksstreifen als öffentliche Verkehrsfläche festsetzt.

 

Die Bauvorlagen zum Vorbescheid sehen vor, dass innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen private Längsparkplätze errichtet werden und der geplante Gehweg hinter die Stellplatzreihe verlegt wird. Diese Bebauung steht den Grundzügen der Straßenplanung nicht entgegen und ermöglicht damit eine Abweichung (Befreiung, § 31 Abs. 2 BauGB).

 

Was immer bleibt, sind planbedingte Ungenauigkeiten auf der Ebene des Bebauungsplans. Es ist aus Gründen der Realisierungssicherheit nicht vertretbar, die Entscheidung über mögliche Abweichungen vom Straßenführungsplan außerhalb eines konkreten Bauentwurfes für die „Neue Gartenstraße“ zu treffen. Erst dann ist eine exakte Bestimmung des Fahrbahnrandes möglich, der künftig mit privaten Stellplätzen abgegrenzt werden soll. Um das Bauvorhaben nicht zu verzögern, sind alternativ auch vertragliche Vereinbarungen möglich, wonach die Stellplätze erst nach dem Bau der „Neuen Gartenstraße“ errichtet werden können bzw. dann an die exakte Lage- und Höhenbestimmung anzupassen sind. Bis dahin können die Stellplätze provisorisch angelegt werden (was ohnehin wegen des bestehenden Straßenverlaufs geboten sein wird). Bei einer Sicherung der Fläche bis zum Gebäude ist diese Vorgehensweise möglich.

 

Die dargestellten Längsparkplätze entsprechen mit einer Breite von 2 Meter und einer Länge von mind. 6 Meter den Mindestmaßen der EAR 2005. Es gilt jedoch zu bedenken, dass bei diesen Abmessungen eine Fahrbahnbreite von 3,50 Meter vorausgesetzt wird (vgl. RASt 06, Nr. 6.1.5, Tabelle 22). Die Fahrbahnbreite der „Neuen Gartenstraße“ ist aber mit nur 3 Meter vorgesehen. Um ohne Behinderung der Gegenfahrbahn auch hier das Rückwärts-Einparken zu ermöglichen, ist die Länge der Parkstände ggf. noch zu vergrößern.

 

Hinzu kommt jetzt der Aufstellungsbeschluss, den Bebauungsplan „Neue Gartenstraße“ hinsichtlich der Straßenklasse zu ändern (bisher Ortsstraße) und künftig in der Verkehrsfunktion als Staatsstraße festzusetzen. Die Zulässigkeit der Längsparkplätze ist auch im Hinblick auf die künftige Verkehrsfunktion (Staatsstraße) erst noch im maßgeblichen Änderungsbebauungsplan zu ermitteln. Zum Schutz der Planung wäre der Erlass einer Veränderungssperre (§ 14 BauGB) geboten oder es gelingt die Einigung über einen städtebaulichen Vertrag.

 

 

B) Einfügungsgebot (§ 34 BauGB)

 

Im Übrigen liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich. Die Zulässigkeit des Gebäudes beurteilt sich also nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

1. Art der baulichen Nutzung

 

Die Art der baulichen Nutzung in der Umgebung entspricht keinen der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete, womit sich die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt (sog. Gemengelage). Bei der Beurteilung der Gebietsart schließt allein schon das Nahwärme- und Stromkraftwerk auf dem rückwärtigen Grundstück Fl.Nr. 535 eine Einordnung als Mischgebiet aus. Das Kraftwerk ist hinsichtlich seiner Störwirkung als (gewerbegebietstypsicher) nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb anzusehen.

 

Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB fügt sich ein Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung dann ein, wenn in der Umgebungsbebauung entsprechende Nutzungsarten schon tatsächlich vorhanden sind. Hier ist auf die Typisierung der Nutzungsarten zurückzugreifen, wie sie durch die BauNVO konkretisiert wird. Die beantragten Nutzungen für Ladengeschäfte, Wohnungen und Büros sind bereits in der prägenden Umgebung vorhanden und fügen sich damit – unabhängig von ihrer jeweiligen Anzahl und Größe – ein.

 

Gebot der Rücksichtnahme, Gesunde Wohnverhältnisse:

Der mit dem Straßenführungsplan „Neue Gartenstraße“ festgesetzte Straßenbau führt zu einer zusätzlichen Lärmbelastung. Nach den Verkehrsprognosen und den darauf aufbauenden schalltechnischen Untersuchungen werden beim Gebäude Gartenstraße 2 (vergleichbare Entfernung zum Straßenrand) die Grenzwerte der 16. BImSchV erreicht.

 

Hinzu kommt jetzt der Aufstellungsbeschluss, den Bebauungsplan „Neue Gartenstraße“ hinsichtlich der Straßenklasse zu ändern (bisher Ortsstraße) und künftig in der Verkehrsfunktion als Staatsstraße festzusetzen. Ein erhöhtes Verkehrsaufkommen und stärkere Lärmbelastungen sind die Folge. Damit entsteht ggf. die Pflicht zur Entschädigung für Schallschutzmaßnahmen (§ 42 BImSchG) für dann zum Zeitpunkt der Planoffenlegung bereits genehmigte Bauvorhaben.

 

Zum Schutz vor zusätzlichen Entschädigungsansprüchen ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre (§ 14 BauGB) geboten oder es gelingt die Einigung über einen städtebaulichen Vertrag zur Regelung des Lärmschutzes.

 

2. Bauhöhe/Vollgeschosse:

 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist im Rahmen des Einfügungsgebotes (§ 34 Abs. 1 BauGB) in erster Linie auf solche Maßfaktoren abzustellen, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung in Beziehung zueinander setzen lassen. Das sind vorrangig die (absolute) Größe der Gebäude nach der Grundfläche, Geschossfläche, Geschosszahl und Höhe (Wand- sowie Firsthöhe) und bei offener Bebauung auch ihr Verhältnis zu den umgebenden Freiflächen (BVerwG 14.03.2013).

 

Antragsfrage ist die Zulässigkeit einer

·      Firsthöhe von 15 Meter (das ist die Oberkante des Dachaufbaus; die Oberkante der Umwehrung liegt bei 13,60 Meter)

·      Traufhöhe von 9,80 Meter (Außenwand) bzw. 12,50 Meter für das Dachgeschoss (aber: 13,60 Meter an der Oberkante Mansarde

 

In der näheren Umgebungsbebauung finden sich folgende Bauhöhen:

·      max. Firsthöhen: 14,74 Meter (Glonner Straße 6) und 14,70 Meter (Jahnstraße 3–5)

·      max. Wandhöhe: 9,74 Meter (Jahnstr. 3, 3a, 3b, hier mit der Besonderheit des „Laternengeschosses“), 10,64 Meter (Caritas, aber auch hier nur ein Wandteil – im Übrigen 9,25 Meter) und 5,60 Meter (Am Urtelbach 4)

 

Neben der Bauhöhe ist aber auch die Zahl der (Voll-)Geschosse ein von den übrigen Maßbestimmungsfaktoren unabhängiges – also eigenständig zu beachtendes – Zulässigkeitsmerkmal. In der Umgebungsbebauung sind nur 2-geschossige und 3-geschossige Gebäude vorhanden.

 

Maßgeblich für das Einfügungsgebot ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung eines Gebäudes. Die Höhe baulicher Anlagen wird wahrgenommen

-     bei Häusern mit geneigten Dächern mit der Firsthöhe und der Traufhöhe

-     bei Häusern mit Flachdächern (hier fehlt es konstruktiv an einem First) mit ihrer Wandhöhe

 

Die Dachform ist deshalb mittelbar hinsichtlich der Frage der Bauhöhe relevant für das Einfügungsgebot. Angesichts der deutlich massiveren Wirkung eines Flachdachgebäudes gegenüber einem gleich hohen Satteldachgebäude führt eine bloße Bezugnahme auf die absolute Höhe (höchster Punkt) hier zu keinem verwertbaren Ergebnis. Bei versetzten oder schrägen Außenwänden (Terrassen-/Staffelgeschossen) ist deshalb der obere Dachabschluss des obersten Geschosses die maßgebliche Wandhöhe (OVG M-V, 22.08.2006).

 

Der jetzt vorgelegte Vorbescheid sieht ein Dachgeschoss vor, das einem „Mansardengeschoss“ nachgebildet ist. Es ist so geplant, dass es mathematisch exakt auf 2/3 seiner Grundfläche eine Höhe von 2,30 Meter nicht überschreitet. Um als Bezugsfläche die Gesamtgrundfläche heranziehen zu können, ist an der Ostseite ein Pultdachansatz 12° angeordnet. Damit soll der Rechtsgedanke der „Misch-Dachformen“ gemäß dem IMS 17.03.2003 aufgegriffen werden. Damit ist zumindest rechnerisch das Dachgeschoss jetzt – gegenüber einem früheren Entwurf – kein Vollgeschoss mehr.

 

Beim Einfügungsgebot (§ 34 BauGB) sind jedoch nicht die Feinheiten der Berechnungsregeln maßgeblich, sondern die äußere Wirkung (Erscheinungsbild). Es bestehen deshalb erhebliche Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit des Vorhabens, dessen Dachgeschoss mit den steilen Wänden (50° bzw. 65°) und seiner Breite von 14 Metern (!) nach wie vor als Vollgeschoss in Erscheinung tritt. Das wird durch den optischen Eindruck verschärft, da das Dach vollständig verglast wird und es nach oben mit einer Dachterrasse abschließt.

 

Bei steilen Mansarddächern kommt die Rechtsprechung zu dem Ergebnis, dass dann nicht die „Traufe“ den oberen Dachabschluss für die „Wandhöhe“ bildet, sondern dessen Oberkante (vgl. BayVGH 02.04.2006). Nach Meinung der Stadt ist zumindest auch an der Ostseite die Neigung noch deutlich abzuflachen auf mindestens 50°. Hier sei auf eine Entscheidung des BayVGH vom 14.08.2003 (Rn. 24) hinzuweisen, wonach bereits mit einer Dachneigung von 47° einem Walmdach die gleiche Wirkung wie einem Flachdach zugemessen wird.

 

Ohne wesentliche Reduzierung des Neigungswinkels handelt es sich um geneigte Wände und nicht um Dachflächen. Damit ist die Dachoberkante mit einer Höhe von 12,50 Meter (bzw. 13,80 Meter OK Umwehrung) als Wandhöhe maßgeblich und überschreitet dann deutlich den Einfügungsrahmen von 9,80 Meter. Trotz aller Bemühungen wirkt das 4. Geschoss (Dachgeschoss) weiter als Vollgeschoss und überschreitet auch insoweit den Einfügungsrahmen mit der ausschließlich 3-geschossigen Umgebungsbebauung. Das Vorhaben ist damit unzulässig, da eine (in Ausnahmesituationen zulässige) Rahmenüberschreitung zu massiven städtebaulichen Störungen führen würde.

 

Anmerkung: Es könnte bereits in Frage gestellt werden, ob die Wandhöhe von 9,77 Meter (Post) als Einfügungsrahmen herangezogen werden kann. Die rechnerische Wandhöhe des Postgebäudes beträgt lediglich 7 Meter – die 9,77 Meter resultieren aus den Besonderheiten des Laternengeschosses, das gemäß Meinung des StMI vom 08.03.1993 als Mischform eine andere Bewertung erlaubt. Vieles spricht dafür, die Wandhöhe des Gebäudes „Caritas“ mit 9,25 Meter als Obergrenze des Einfügungsrahmens anzusehen. Eine Rahmenüberschreitung auf 9,80 Meter ist aber aufgrund der Besonderheiten der Umgebung ggf. noch genehmigungsfähig.

 

3. Dachform

 

Die Dachform selbst ist kein Einfügungsmerkmal. Vorausgesetzt das Vorhaben fügt sich hinsichtlich der übrigen Zulässigkeitsmerkmale ein, ist der geplante Dachtyp zulässig.

 

4. Länge/Grundfläche

 

Mit dem Gebäude „Kraftwerk“ und dem Gebäude „Caritas“ (Bahnhofstraße 1) sind bereits Gebäude mit Breiten von ca. 20 Meter vorhanden, womit sich das Vorhaben mit einer Gebäudebreite von 18 Meter einfügt. Gleiches gilt hinsichtlich der Baukörperlänge von 33 Meter, da mit den Gebäuden Glonner Straße 6 (37 Meter) und Jahnstraße 3–5 mit 60 Meter deutlich größere Baukörperlängen vorhanden sind und auch prägende Wirkung haben.

 

Überbaubare Grundstücksfläche

Zwar nicht Gegenstand des Vorbescheides, aber aus Gründen der Vollständigkeit bei einer Bebauungsgenehmigung zu prüfen ist die Einhaltung der zu überbauenden Grundstücksfläche.

Hier ist fraglich, ob die faktische Baugrenze entlang der Gartenstraße-Westseite noch eingehalten ist. Das Gebäude liegt auffällig näher an der Straße als die bestehenden Hauptgebäude auf dieser Straßenseite. Die Darstellung einer „Straßenraumachse“ stellt auf städtebauliche Vorstellungen ab, die beim Einfügungsgebot ohne Bedeutung sind. Allein der vorgefundene Baubestand – und nicht ortsplanerische Ziele – sind hier maßgeblich. Danach wäre ein um 3 Meter vergrößerter Abstand zum Straßenrand erforderlich.

 

Da aber auch auf der gegenüberliegenden Straßenseite bereits Gebäude unmittelbar an der Straße bestehen, wäre eine Überschreitung des Einfügungsrahmens gegebenenfalls noch vertretbar. Das setzt voraus, dass keine planungsbedürftigen Spannungen entstehen. Diese sind nur dann nicht gegeben, wenn hinsichtlich des Heranrückens an die Straße eine Regelung über den Straßengrunderwerb und dem Lärmschutz gelingt.

 

Hier wurde in der Beratung für erforderlich gehalten, dass der gesamte Bereich von 2 Meter zwischen den Stellplätzen und dem Gebäude als öffentliche Verkehrsfläche zur Verfügung gestellt wird.

 

 

7. Stellplätze

 

Der Nachweis, der für das Vorhaben notwendigen Stellplätze ist auf dem Grundstück (Art. 47 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BayBO) oder auf einem Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks dinglich gesichert zu Gunsten des Baugrundstücks und zu Gunsten des Freistaates Bayern (Art. 47 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BayBO) möglich. Der Stellplatznachweis auf dem nur ca. 30 Meter entfernten Grundstück erfüllt die Anforderungen an die Nähe und ist mit dinglicher Sicherung möglich und zulässig.

 

Die Entscheidung darüber ist aber, da es sich bei den Stellplatzvorschriften des Art. 47 BayBO um eine bauplanungsrechtliche Regelung handelt, vom Landratsamt Ebersberg zu treffen.

 

Eine Beurteilung über die notwendige Anzahl der Stellplätze ist mangels konkreter Nutzungsangaben nicht möglich, damit auch nicht über die Erfüllung des Stellplatznachweises.

 

Mehrheitlich fand das vorgestellte Vorhaben mit seiner modernen Architektur im Gremium Zustimmung. Auch konnte man sich eine Vermischung von alter und neuer Architektur gerade an dieser Stelle sehr gut vorstellen.

Einigen Ausschussmitgliedern ist der geplante Baukörper aber zu dominant und es wurde vorgeschlagen, das Gebäude weiter von der Straße abzurücken.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Diskussion erteilt der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 195/0 der Gemarkung Grafing, Gartenstraße/Am Urtelbach, unter folgenden Voraussetzungen:

1.    Abschluss des Straßengrunderwerbs für die Fläche zwischen der Grundstückswestgrenze und dem Gebäude (für Fahrbahn und Gehweg; ausgenommen der Längsparkplätze) sowie Vereinbarung über die bauliche Anpassung der Stellplätze an die künftige Planung der „Neuen Gartenstraße“.

2.    Passive Schallschutzmaßnahmen an den lärmzugewandten Seiten des Gebäudes.

3.    Wohnräume sind nur in den Obergeschossen zulässig und unter der Voraussetzung, dass deren schutzwürdigen Wohnräume (Schlafzimmer, Kinderzimmer) Lüftungsmöglichkeiten zur lärmabgewandten Seite (Schallschatten) aufweisen.

4.    Auf eine Entschädigung für Aufwendungen des Lärmschutzes sowie für den Ausgleich für die Beeinträchtigung der Nutzung des Außenwohnbereiches wird im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages verzichtet.

3. Reduzierung des Dachneigungswinkels des Dachgeschosses, so dass es seine äußere Wirkung als Vollgeschoss verliert und die Traufhöhe als maßgebliche Wandhöhe zur Anwendung gebracht werden kann. Höchstzulässig sind 3 Vollgeschosse und eine Wandhöhe von 9,80 Meter.

 

Herr Rothmoser Peter, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.