Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Bauland für ortsansässige und sozial schwache Bevölkerung;
Beratung über den Kriterienkatalog

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.10.2015   BWUA/015/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Mit der Ladung zur heutigen Sitzung wurde die Beschlussvorlage an die Stadtratsmitglieder übersandt. Der Verwaltungsvertreter führte den Tagesordnungspunkt aus.

 

In der Vergangenheit war es verstärkt zu Unsicherheiten gekommen, ob die Modelle für Einheimischenbauland mit Europarecht vereinbar seien.

 

Zuletzt wurde der Kriterienkatalog in der Stadtratssitzung vom 14.05.2013 unter Tagesordnungspunkt 4 beraten und beschlossen. Nach Gesprächen mit der Obersten Baubehörde gehen der Bayerische Städtetag und der Bayerische Gemeindetag davon aus, dass der vom Bund der Europäischen Kommission übermittelte und von der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr erarbeitete Entwurf eines Modells zur Baulandbeschaffung für die ortsansässige Bevölkerung mit Europarecht vereinbar und geeignet ist, den bayerischen Städten und Gemeinden als Grundlage zu dienen.

 

Der Entwurf des Bundes sieht folgenden Rahmen vor, innerhalb dessen die Städte und Gemeinden ihr Modell frei gestalten können:

  1. Ausschlusskriterien (Zugangsvoraussetzungen):

·         Mindestdauer der Ortsansässigkeit: maximal 5 Jahre

·         Einkommen: Bewirbt sich ein Paar oder eine Familie, darf das Gesamteinkommen 90.000,– € zuzüglich der Kinderfreibeträge in Höhe von € 7.000,– nicht überschreiten.

·         Bei Alleinstehenden ist die Hälfte dieses Betrags, also € 45.000,– (ggf. zuzüglich von Kinderfreibeträgen) maßgeblich. Liegt in einer Stadt oder Gemeinde das Durchschnittseinkommen eines Steuerpflichtigen vor Abzügen unter dieser Höchstgrenze, ist dieses Einkommen maßgebend.

·         Vermögen: Das Vermögen der Bewerber darf den Grundstückswert der im Einheimischenmodell veräußerten Fläche nicht übersteigen. Die Bewerber dürfen nicht Eigentümer eines bebaubaren Grundstücks in der betreffenden Gemeinde sein.

 

  1. Auswahlverfahren (Punktesystem)
    Im Auswahlverfahren soll vorwiegend nach sozialen Gesichtspunkten (z.B. Einkommen, Kinder, Pflege naher Verwandter) entschieden werden. Von einer Bepunktung des Ehrenamts sollte abgesehen werden.

 

Eine abschließende Entscheidung hat die Europäische Kommission bislang nicht getroffen. Derzeit wird geprüft, ob die Grundstücks- und Wohnungsvergaben über das Modell zur Baulandbeschaffung für die ortsansässige Bevölkerung überhaupt eine Binnenmarktrelevanz aufweist. Dazu wird die Oberste Baubehörde mit Unterstützung des Bayerischen Städtetags und des Bayerischen Gemeindetags eine Umfrage bei allen bayerischen Städten und Gemeinden durchführen.

 

Die Verwaltung hat unter Berücksichtigung dieser Vorgaben den nun vorliegenden Katalog erarbeitet:

 


Kriterienkatalog
der Stadt Grafing b.München
im Rahmen des Programms zur
Schaffung von Bauland für die
ortsansässige und sozial schwache Bevölkerung

vom 10.11.2015

Präambel

Die Stadt Grafing b.München möchte im Rahmen der kommunalen Bodenpolitik die Bildung von Wohneigentum für ortsansässige, sozial schwächere Bevölkerungskreise fördern. Dabei werden geeignete Wohnbauflächen oder Eigentumswohnungen nach Baureifmachung möglichst kostengünstig zur Verfügung gestellt.

Die Vergabe erfolgt nach folgenden Kriterien:

Zugangsberechtigung

Berechtigt sind

1.1          Ortsansässige, die länger als 5 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.M. ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt haben,

1.2          ehemalige Ortsansässige, die vor ihrem Wegzug mindestens 10 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.München ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten und weniger als 8 Jahre auswärts gewohnt haben oder

1.3.         ehemalige Ortsansässige, die während ihrer ersten 18 Lebensjahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.München ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten.

Nicht zugangsberechtigt sind:

1.4          Personen, die bereits Wohnbaugrund1 im Gemeindegebiet Grafing b.München besitzen. Das gilt ebenso für deren Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Partner in eheähnlicher Gemeinschaft (Lebensgefährten) und Kinder der Bewerber (nach Punkt 4.5).

Als Wohngrund gilt nicht eine Eigentumswohnung, wenn diese zur Finanzierung des Grunderwerbs oder der Bebauung innerhalb von 6 Monaten nach Kaufvertragsabschluss veräußert wird.
Immobilieneigentum außerhalb der betreffenden Gemeinde wird als Vermögen angerechnet.

1.5          Personen, die eigenen Wohngrundbesitz[1] in den letzten 8 Jahren veräußert oder in anderer Weise Dritten übertragen haben.

1.6          Ein Paar oder eine Familie, deren Gesamteinkommen € 96.000,– zuzüglich der Kinderfreibeträge in Höhe von € 7.008,– überschreitet.

1.7          Alleinstehenden, deren Gesamteinkommen € 48.000,– zuzüglich der Kinderfreibeträge in Höhe von € 7.008,– überschreitet.

1.8          Personen, deren Vermögen den Grundstückswert der Fläche, für die sie sich im Einheimischenmodell bewerben, übersteigt.

1.9          Minderjährige und juristische Personen.

Maßgebend für die Beurteilung der Zugangsberechtigung sind die Verhältnisse zum [genaues Datum] Zeitpunkt der Ausschreibung.

Berücksichtigungsfähige Vorhaben

2.1          Jeder Bewerber kann nur ein Baugrundstück erwerben. Ehepaare und Lebenspartner können insgesamt nur ein Baugrundstück erwerben, auch wenn die beiden Bewerber jeweils für sich berechtigt sind.

2.2          Häuser sind innerhalb einer Frist von 3 Jahren nach notarieller Beurkundung bezugsfertig zu erstellen. Den Zeitpunkt der Beurkundung bestimmt die Stadt Grafing b.München.

2.3          Das Wohngebäude ist für die Dauer von 15 Jahren ab Fertigstellung der Hauptwohnsitz des Antragstellers.

Vorkaufsrecht/Vermittlungsrecht der Gemeinde

3.1          Die Gemeinde hat für die Dauer von 15 Jahren ab Fertigstellung ein dingliches Vorkaufsrecht.

3.2          Der Käufer verpflichtet sich, sein Wohngrundstück/Eigentumswohnung an die Stadt Grafing b.München zu veräußern, wenn

3.2.1       Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das Grundstück zu spekulativen Zwecken erworben wurde.

3.2.2       das Wohneigentum ohne schriftliche Zustimmung der Stadt Grafing b.München anders genutzt oder vermietet wurde.

3.2.3       der Käufer gegenüber der Stadt Grafing b.M. bei der Ermittlung der Zugangsberechtigung und/oder der Vergabevoraussetzungen unrichtige Angaben gemacht hat oder wesentliche Angaben verschwiegen hat.

3.2.4       er eine Veräußerungsabsicht[2] äußert. Eine Veräußerungsabsicht ist der Stadt anzuzeigen. Die Stadt Grafing b.M. muss innerhalb von drei Monaten über einen Ankauf entscheiden. Die Stadt vergibt oder vermittelt das zur Veräußerung gemeldete Haus oder Grundstück an andere Bewerber nach den Kriterien des zu diesem Zeitpunkt geltenden Punktekatalogs.

Als Rückkaufspreis bzw. als Kaufpreis für einen neuen Erwerber werden vereinbart:

  • Grundstücks- und Erschließungskosten/Herstellungsbeiträge (KAG) zum Anschaffungswert laut Aufstellung der Stadt. Eine Verzinsung erfolgt nicht.
  • Baukosten nach Verkehrswert. Die Ermittlung erfolgt gegebenenfalls durch eine Schätzung bzw. durch Gutachten. Die Rückübertragung erfolgt lastenfrei.

3.3          Die Stadt kann auf ihr Rückkaufsrecht/Vermittlungsrecht verzichten und ersatzweise eine Restzahlung des Grundstückspreises verlangen. Diese entspricht dem Differenzbetrag zwischen dem Einheimischenkaufpreis und dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Erwerbs. Geldwertveränderungen werden nicht berücksichtigt.

3.4          Die Stadt Grafing b.München hat über die Entscheidung des Ankaufs bzw. der Nachzahlung nach pflichtgemäßem Ermessen und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu entscheiden. Besondere Lebensumstände (z.B. Krankheit, Erwerbslosigkeit, Scheidung, Tod, etc.) sind entsprechend zu berücksichtigen.

3.5          Dem Stadtrat bleibt es unbenommen, eine von den vorgenannten Regelungen abweichende Einheimischensicherung zu vereinbaren. Dies gilt insbesondere aufgrund geänderter rechtlicher Anforderungen oder zur Berücksichtigung von Besonderheiten des Einzelfalles.

Rangfolge der Bewerber

4.1          Kommen mehrere Bewerber für den Erwerb eines Grundstücks in Betracht, entscheidet ein Punktesystem. Die Vergabe erfolgt in der Reihenfolge der erreichten Höchstpunktezahl.

4.2          Es wird ein Punktesystem angewendet. Eine Bewertung der einzelnen Verhältnisse erfolgt in der Weise, dass Einkommen, berücksichtigungsfähige Kinder, Wohnen im Gemeindebereich, Behinderung, Pflegebedürftigkeit und familiäre Situation mit Pluspunkten bewertet werden.

4.3          Maßgebend sind die Verhältnisse zum Vergabezeitpunkt, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist.

4.4          Einkommensverhältnisse

4.4.1       Maßgebend ist der Gesamtbetrag des gemeinsamen Jahreseinkommens des Bewerbers und seiner Familie. Jahreseinkommen in diesem Sinne ist der Durchschnitt der in den letzten 3 Kalenderjahren vor dem Vergabezeitpunkt bezogenen positiven Einkünfte[3] im Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 Einkommensteuergesetzes. Ein Ausgleich mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten und mit Verlusten des zusammenveranlagten Ehegatten ist nicht zulässig. Steuerfreie Einnahmen (z.B. Kindergeld) sind nicht anzurechnen. Die Angaben sind grundsätzlich durch Steuerbescheide zu belegen (Berechnungen durch den Lohnsteuerhilfeverein).

bis 32.000,– €                      plus 20 Punkte

bis 40.000,– €                      plus 10 Punkte

bis 48.000,– €                      0 Punkte

4.4.2       Bei Ehepaaren und Lebenspartnern erhöhen sich die unter Punkt 4.4.1 genannten Einkommensgrenzen um 100 %.

4.4.3       Die Stadt behält sich eine detaillierte Vermögensprüfung vor und kann bei Zweifeln an der sozialen Rechtfertigung für die Grundstücksvergabe eine Einzelfallentscheidung treffen.

4.5          Kinder

Für jedes zum Vergabezeitpunkt im Haushalt des Bewerbers lebende Kind (Grundlage ist die Kindergeldberechtigung) oder einer nachgewiesenen Schwangerschaft werden nachstehende Punkte vergeben:

1. Kind                   plus 20 Punkte

2. Kind                   plus 30 Punkte

ab 3. Kind              plus 40 Punkte

 

Kinder unter 13 Jahren erhalten 5 Punkte extra.

4.6          Pflegebedürftigkeit

Für Pflegebedürftige, die bereits bisher im Haushalt des Bewerbers wohnen, werden vergeben:

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe I           plus 10 Punkte

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe II          plus 20 Punkte

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe III         plus 30 Punkte

Die Einordnung in die jeweilige Stufe der Pflegebedürftigkeit bestimmt sich nach § 15 SGB XI (Soziale Pflegeversicherung). Entsprechende Nachweise sind vorzulegen.

4.7          Behinderung:

Für Haushaltsangehörige mit Behinderung werden folgende Punkte abhängig vom Grad der Behinderung vergeben:

50–75 %                plus 15 Punkte

75–100 %             plus 30 Punkte

Diese Punkte werden für jede bereits bisher im Familienhaushalt des Bewerbers lebende Person vergeben (Bewerber, Ehegatte, Lebenspartner, anrechenbare Kinder, Pflegebedürftige, etc.). Entsprechende Nachweise sind vorzulegen.

4.8          Alter der Bewerber

Ist der Antragsteller oder sein Lebenspartner unter 35 Jahre alt, wird für jedes Lebensjahr zwischen bestehendem Alter und dem vollendeten 35-sten Lebensjahr ein Punkt vergeben.
Diese Punkte werden bei Ehegatten und Lebenspartnern nur einmal vergeben.

4.9          Bei Punktegleichheit entscheidet die höhere Kinderzahl, bei weiterer Punktegleichheit der längere Wohnsitz, sodann die Ausübung eines Ehrenamts und im Übrigen das Los.

 

Schlussbestimmungen

5.1          Ein Rechtsanspruch auf die Zuteilung eines Grundstücks überhaupt oder eines bestimmten Grundstücks besteht nicht.

5.2          Bei der Vergabe mehrerer Grundstücke soll den Bewerbern entsprechend ihrer Reihenfolge nach der Höchstpunktzahl eine Auswahlmöglichkeit eingeräumt werden.

5.3          Die Stadt behält sich vor, in begründeten Ausnahmefällen abweichend von den vorstehenden Richtlinien zu entscheiden.

5.3          Eine Berücksichtigung von Bewerbern ist nur möglich, wenn einer Überprüfung und Speicherung der für die Vergabeentscheidung erforderlichen Daten eingewilligt wird (Datenschutz) und die benötigten Angaben und Erklärungen bis zum Vergabezeitpunkt oder einer gesondert bestimmten Frist vorgelegt werden.

5.4.         Die Zuständigkeit in Vergabeangelegenheiten bestimmt sich nach den kommunalrechtlichen Zuständigkeitszuweisungen.

 

Stadt Grafing b.München,

 

 


Im Anschluss wurde innerhalb des Gremiums über den neuen Kriterienkatalog diskutiert. Einige Ausschussmitglieder fanden die Bezeichnung „sozial schwach“ nicht angemessen. Es wurde vorgeschlagen, die Bezeichnung in „ortsansässige Bevölkerung mit besonderem Wohnbedarf“ zu ändern. Das Gremium konnte sich einstimmig dem Änderungswunsch anschließen.

 

In der weiteren Beratung wurde von der CSU-Fraktion gefordert, den Grundsatzbeschluss auf seine Rechtmäßigkeit hin beurteilen zu lassen. Im Großen und Ganzen wurden Rechtszweifel auf die Regelung in Ziffer 5.2 Abs. 4 vorgebracht. Mit dieser Regelung sollte dem Wunsch Rechnung getragen werden, möglichst konkrete Vorgaben auch für Eigenwohnungen zu schaffen, da künftig vor allem der Geschosswohnungsbau (anstatt von Baugrundstücken zum Einzelhaus) unterstützt werden soll. Falls die Stadt hier nicht rechtmäßig handelt, wurde befürchtet, dass teure Rückabwicklungen drohen.

Ausschussmitglieder aus anderen Fraktionen konnten sich der CSU-Fraktion anschließen und fanden eine vorherige juristische Prüfung, z.B. durch den Bayerischen Gemeindetag, ebenfalls für zwingend notwendig.

Zu den weiteren Punkten des Kriterienkatalogs bestand seitens der CSU-Fraktion Einverständnis.

 

Von einem weiteren Ausschussmitglied wurde angeregt, den Kriterienkatalog auch für den Kauf von Wohnungen anzuwenden und nicht nur für Einheimischenbauland. Nach Information des Redners gibt es dieses Modell tatsächlich bereits in einer anderen Gemeinde. Laut Auskunft der Bürgermeisterin bezieht sich der Kriterienkatalog sowohl auf die Bewerber für Bauland als auch für die Bewerber für Eigentumswohnungen.

 

Im Folgenden wurden dann seitens der Verwaltung die von den Ausschussmitgliedern vorgebrachten Fragen beantwortet und von der Sitzungsleiterin über die einzelnen Änderungswünsche zum Kriterienkatalog zur Abstimmung aufgerufen.

 

 

Änderungsantrag über die Zugangsberechtigung (Punkt 1.3):

Von der Fraktion BÜNDNIS 90 / DIE GRÜNEN wurde zu Punkt 1.3 vorgebracht, dass es durchaus Personen gibt, die zwar in den ersten 18 Lebensjahren ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt in Grafing hatten, jedoch aber nicht ununterbrochen. Als Beispiel wurde hier eine Ausbildung, ein Studium oder Ähnliches vorgebracht.

Es wurde der Antrag gestellt, den Punkt 1.3 dahingehend zu ändern, dass Personen, die während ihrer ersten 18 Lebensjahre mindestens 12 Jahre in der Stadt gewohnt und später nicht länger als 15 Jahre auswärts verbracht haben, berechtigt sind. Diese Änderung wäre für diejenigen attraktiv, die nach ihrer Ausbildung und den ersten Jahren der Berufstätigkeit wieder nach Grafing zurückkehren möchten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, dem Stadtrat zu empfehlen, den Punkt 1.3 (Zugangsberechtigung) des Kriterienkatalogs vom 10.11.2015 wie folgt zu ändern:

 

„1.3       ehemalige Ortsansässige, die während ihrer ersten 18 Lebensjahre 12 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.München ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten und nicht länger als 15 Jahre auswärts verbracht haben.“

 

 

Änderungsantrag über die Anzahl der Punkte bei Kindern (Punkt 4.5):

Die Fraktion Bündnis für Grafing schlug vor, im Vergabeverfahren Familien mit Kindern so viele Punkte zu geben, wie das im früheren Kriterienkatalog auch der Fall war. Die Anzahl der Punkte im alten Kriterienkatalog sprach laut Auffassung des Redners durchaus für eine familienfreundliche Stadt.

Die Erste Bürgermeisterin erklärte daraufhin, dass entgegen dem alten Kriterienkatalog nun auch eine nachgewiesene Schwangerschaft bei der Punktevergabe berücksichtigt wird. Des Weiteren erhalten laut dem neuen Kriterienkatalog Kinder unter 13 Jahre Zusatzpunkte. Diese Neuerungen sollten laut Meinung der Ersten Bürgermeisterin aber im neuen Kriterienkatalog belassen werden.

Das Ausschussmitglied der Fraktion Bündnis für Grafing stellte den Antrag, die Anzahl der Punkte für die ersten drei Kinder unter Punkt 4.5 zu erhöhen und dem alten Kriterienkatalog anzupassen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss mit allen gegen 1 Stimme, dem Stadtrat zu empfehlen, den Punkt 4.5 (Kinder) des Kriterienkatalogs vom 10.11.2015 wie folgt zu ändern:

 

„Für jedes zum Vergabezeitpunkt im Haushalt des Bewerbers lebende Kind (Grundlage ist die Kindergeldberechtigung) oder einer nachgewiesenen Schwangerschaft werden nachstehende Punkte vergeben:

 

1. Kind                              plus 30 Punkte

2. Kind                              plus 40 Punkte

ab 3. Kind                        plus 50 Punkte

 

Kinder unter 13 Jahre erhalten 5 Punkte extra.“

 

 

Änderungsantrag über die Anzahl der Punkte bei Pflegebedürftigkeit (Punkt 4.6):

Ein Ausschussmitglied der SPD-Fraktion schlug vor, unter Punkt 4.6 die Anzahl der Punkte für Pflegebedürftige der Pflegestufe III auf 50 zu erhöhen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, dem Stadtrat zu empfehlen, den Punkt 4.6 (Pflegebedürftigkeit) des Kriterienkatalogs vom 10.11.2015 wie folgt zu ändern:

 

„Für Pflegebedürftige, die bereits bisher im Haushalt des Bewerbers wohnen, werden vergeben:

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe I                plus 10 Punkte

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe II              plus 20 Punkte

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe III             plus 50 Punkte“

 

 

Nachdem über die Grundzüge des Kriterienkatalogs Einigkeit herrschte, wurde vorgeschlagen, in der heutigen Sitzung bei der Abstimmung den Punkt 3.3 außer Acht zu lassen und erst nach einer entsprechenden Prüfung durch den Bayerischen Gemeindetag gesondert darüber abzustimmen.

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss konnte sich dem Vorschlag der Ersten Bürgermeisterin anschließen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss nach ausgiebiger Diskussion einstimmig, dem Stadtrat den vorliegenden Kriterienkatalog nach Einarbeitung der diversen Änderungswünsche und unter Außerachtlassung des Punktes 3.3 die Zustimmung zu erteilen.

 



[1] Wohngrundbesitz ist das Eigentum oder jede eigentumsähnliche Rechtsstellung an einem bebauten oder unbebauten Grundstück, das auch für Wohnzwecke genutzt wird oder genutzt werden kann.

[2] Keine Veräußerung in diesem Sinne ist die Veräußerung an den Ehegatten und/oder Abkömmlinge des Erwerbers, die die vereinbarten Verpflichtungen gegenüber der Stadt Grafing b.München übernehmen.

[3] Bei den Einkunftsarten Land-/Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständige Arbeit wird der Gewinn, bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit (Arbeitnehmer), Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung und bei sonstigen Einkünften wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten der Berechnung zu Grunde gelegt.