Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohngebäudes (Mehrfamilienhaus) auf dem Grundstück Fl.Nr. 661/5 der Gemarkung Grafing (Marinus-Oswald-Straße 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.10.2015   BWUA/015/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt und die Rechtswirkungen eines Vorbescheides kurz erklärt. Mit dem Vorbescheid (Art. 71 BayBO) wird eine Entscheidung über einzelne Fragen eines Bauvorhabens vor Einreichung eines Bauantrags getroffen. Eine Vorbescheidsgenehmigung ist verbindlich und trifft in seinem Inhalt eine abschließende Zulassungsentscheidung zu einem Bauvorhaben. Der Vorbescheid nimmt insoweit also die Baugenehmigung vorweg!

 

Zwischenzeitlich kommt für den allergrößten Teil der Bauvorhaben (ausgenommen sind nur Sonderbauten) das vereinfachte Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) zur Anwendung. Dort wird im Wesentlichen nur noch die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit geprüft. In dieser Fallgestaltung hat der Vorbescheid für das gemeindliche Einvernehmen die identische Rechtswirkung wie eine spätere Baugenehmigung.

 

Zum Antragsinhalt

 

Der Entwurfsverfasser (RA Karl, Dingolfing) stellt mit dem Vorbescheid die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 661/5 (1.000 m²) der Gemarkung Grafing zur Entscheidung. Es handelt sich damit um eine sog. Bebauungsgenehmigung (städtebaulicher Vorbescheid) für ein Wohngebäude mit einer Erdgeschossebene, einer Obergeschossebene und einer Terrassengeschossebene innerhalb des im beigefügten Plan rotumrandeten Bereichs.

 

Hauptzweck des Vorbescheidsantrags ist, so der Vertreter der Verwaltung, die Feststellung der Bereichszuordnung. So hat die Stadt Grafing das Grundstück mit den weitläufigen umliegenden Flächen dem Außenbereich (Außenbereichsinsel innerhalb eines bebauten Bereiches) zugeordnet. Das wird vom Entwurfsverfasser in Zweifel gezogen und soll jetzt mit dem Instrument des Vorbescheides zur Klärung gebracht werden.

 

Vorgeschichte

 

Frau Barbara Köstler und Frau Veronica Köstler haben im Jahr 2006 um Bebauung der ca. 4.400 m² großen Grundstücke Fl.Nrn. 661/5, 661 und 667 der Gemarkung Grafing ersucht. Der Stadtrat hat am 09.01.2007 auf Antrag der Eigentümer die Aufstellung eines Bebauungsplans unter folgenden Bedingungen beschlossen:

a) Sicherstellung der geordneten städtebaulichen Entwicklung der gesamten Freifläche durch ein vorab durchzuführendes städtebauliches Entwicklungskonzept (städtebauliches Gesamtkonzept, Fortschreibung Planungsstudie 1990)

b) Umsetzung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik („Einheimischenmodell“)

 

Der Stadtrat hat dann am 13.10.2009 das städtebauliche Entwicklungskonzept „Strukturkonzept Pflegerbäckstraße“ beschlossen. Danach soll das Quartier eine Haupterschließungsstraße zur Pflegerbäckstraße erhalten, die mit einer als Platzfläche ausgestalteten Wendefläche in der Quartiersmitte endet. Verbindungen zur Schwarzbäckstraße sind nur für Fuß- und Radwege vorgesehen. Hinsichtlich der Bebauungsinhalte schlägt das Strukturkonzept einen verdichteten Geschosswohnungsbau im Osten vor. Das würde auch eine Erweiterung des Seniorenwohnheims ermöglichen. Nach Westen hin soll die Bebauung kleinteiliger entwickelt werden, entsprechend der dort vorhandenen Umgebungsbebauung.

 

Wichtig: Das Strukturkonzept ist als informelle Planung nicht verbindlich. Jedoch ist eine abschnittweise Entwicklung von größeren zusammenliegenden Flächen nicht ohne ein einheitliches planerisches Gesamtkonzept umsetzbar. Eine unkoordinierte Selbstentwicklung widerspricht den Anforderungen an die städtebauliche Ordnung, welche die zentrale Aufgabe der gemeindlichen Planungshoheit ist. In diesen Fallgestaltungen ist sogar von einer Pflicht zur Bauleitplanung zu sprechen (§ 1 Abs. 3 BauGB). Die informelle Planung beschreibt die Grundidee einer Planung, ohne deren strikte Umsetzung vorzugeben. Es verbleibt ausreichend Planungsfreiheit für die spätere Bebauungsplanung. Strukturkonzepte sind also im späteren Bebauungsplan zu beachten §(§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB), aber abwägungsfähig und natürlich veränderbar.

 

Eine Fortführung des Bebauungsplanverfahrens scheiterte aber daran, dass nach Ansicht der Eigentümer Köstler das Baurechtspotential zu gering ist. Vor allem waren es die Verkehrs- und Freiflächen, die zu einer unverhältnismäßigen Belastung der Köstler-Grundstücke führen. Es ging dabei nicht einmal um die Haustypen selbst. Ob anstatt Doppelhäuser (Entwicklungsvorschlag) auch eine verdichtetere Bebauung möglich ist, wäre der Feinsteuerung des Bebauungsplans überlassen.

 

Konsequenz

 

Die Bereichszuordnung ist die alles entscheidende Frage. Nimmt das Grundstück am Bebauungszusammenhang teil, hat es einen gesetzlichen Bebauungsanspruch nach § 34 BauGB. Hier kommt dem Bebauungsplan lediglich noch die Aufgabe zu, den Inhalt der Bebauung zu ordnen. Die Baulandqualität beeinflusst natürlich auch grundlegend die Entschädigungshöhe für die Erschließungsflächen.

 

Vor allem ist es aber der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik, der dann keine Anwendung findet – städtebauliche Verträge zur Umsetzung des Grundsatzbeschlusses sind nur dann zulässig, wenn nicht bereits ein Bebauungsanspruch besteht (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Damit sind die weitreichenden Folgen dieser Grundsatzfrage auch für die weiteren unbebauten Flächen offenkundig!

 

Bereichszuordnung

 

Die Zuordnung von Flächen zum Innen- oder Außenbereich ist eine gebundene Rechtsentscheidung, bei der den Behörden kein Ermessen zusteht. Maßgebend für die Bereichszuordnung ist, inwieweit eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung noch den Eindruck der Zusammengehörigkeit und Geschlossenheit vermittelt und die zur Bebauung beantragte Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört. Diese Entscheidung ist unter Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten Einzelfallbezogen zu treffen.

 

Entsprechend dieser Grundsätze nimmt das Grundstück Fl.Nr. 661/5 (wie auch die weiteren unbebauten Flächen im Anschluss) nicht mehr am Bebauungszusammenhang teil. Das Grundstück vermittelt als Teil eines weitflächig unbebauten Teilraumes nicht mehr den Eindruck, als wäre eine Bebauung dieses Grundstücks eine zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung. Die Geschlossenheit der vorhandenen Bebauung erstreckt sich also hier erkennbar nicht mehr auf die Freiflächen, die hinter dem Siedlungsrand anschließen und aufgrund ihrer Größe den Bebauungszusammenhang unterbrechen. Dass sich hierbei um Flächen inmitten der Stadt handelt, führt hier zu keinem anderen Ergebnis. Entscheidend ist vielmehr, dass sich die weitläufig unbebaute Fläche deutlich von der ansonsten dichten Bebauung absetzt und nicht mehr als bloße Baulücke in Erscheinung tritt. Das Grundstück Fl.Nr. 661/5 ist Teil dieser unbebauten Fläche und deshalb nicht mehr dem Innenbereich zugehörig. (Man spricht hier vom „Außenbereich im Innenbereich“, vgl. BVerwG 15.09.2005).

Vergleichbare Konstellationen sind in Grafing des Öfteren anzutreffen; Beispiele: Wolfschlucht (alt), Oelkofner Feld (alt), Baumann-Hölzl (alt), Stadtpark und Urtelaue, Volksfestplatz, etc.

 

Dabei ist nicht allein die Größe der unbebauten Fläche (hier ca. 17.000 m²) maßgebend, sondern auch dessen baulicher Bezug auf das städtebauliche Umfeld. Die Umgebungsbebauung ist gekennzeichnet durch eine vergleichsweise enge und kleinmaßstäbliche Bebauung, weshalb bereits eine deutliche kleinere unbebaute Fläche den Zusammenhang der Bebauung schon unterbrechen würde. Eine Fläche von dieser Größe kann in einer vergleichsweisen engen Bebauung nicht mehr als Baulücke beurteilt werden.

 

Der Flächennutzungsplan, der den gesamten unbebauten Bereich als Wohnbauflächen (Allgemeines Wohngebiet) darstellt, ist für die Frage der Bereichsabgrenzung ohne jede Bedeutung.

 

Ergebnis: Das Vorhaben ist schon deshalb nicht zulässig, da es nicht mehr im Innenbereich (§ 34 BauGB) liegt. Als sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) ist es jedenfalls schon aufgrund des öffentlichen Belangs des Planungserfordernisses unzulässig, der durch das Vorhaben beeinträchtigt wird.

 

Einfügungsgebot

 

Ungeachtet des eindeutigen Befundes zur Bereichszuordnung wäre das Vorhaben aber auch im Innenbereich unzulässig, da es dem Einfügungsgebot widerspricht. So wird das Vorhaben beschrieben mit drei Geschossen (Erdgeschoss, Obergeschoss, Terrassengeschoss). Die nähere Umgebungsbebauung ist durchgehend gekennzeichnet mit 2-geschossigen Gebäuden mit Wandhöhen zwischen 3,50 Meter bis 6,70 Meter. Ein Terrassengeschoss, das gekennzeichnet ist durch ein Pult- oder Flachdach, setzt zwangsläufig deutlich größere Wandhöhen voraus.

 

Im Übrigen wäre das Einfügungsgebot hier auch bei einem sonstigen Außenbereichsvorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beachten, wenn es mit seiner Realisierung den Innenbereich erweitern würde (BayVGH 08.05.2000).

 

Auch ein Gebäude mit einer Grundfläche von 300 m² (Vorhabensbeschreibung) ist aufgrund des Grundstückszuschnitts nicht realisierbar, ohne die Grundmaße der Umgebungsbebauung zu überschreiten. Ein Gebäude mit dieser absoluten Größe ist in der Umgebung nicht vorzufinden.

 

Der Verweis auf § 17 BauNVO geht hier fehl, da Normadressat dieser Regelung nur die Gemeinden in der Bauleitplanung sind. Die Einhaltung der dort geregelten Obergrenzen zum Nutzungsmaß ist bedeutungslos für die Frage, ob sich ein Vorhaben einfügt. So würde sich beispielsweise ein Vorhaben auch bei einer Obergrenzenüberschreitung einfügen, wenn die nähere Umgebungsbebauung mit einer entsprechend dichten Bebauung angelegt ist.

 

Erschließung:

Das Grundstück Fl.Nr. 661/5 liegt an der Marinus-Oswald-Straße, einem öffentlichen Eigentümerweg (Art. 53 Nr. 3 BayStrWG). Die leitungsgebundenen Einrichtungen (Abwasserkanal, Trinkwasser) reichen bereits bis an das Grundstück heran. Die Erschließung ist damit gesichert.

 

Jedoch zeigt sich auch an der Erschließungssituation das unbedingte Planungserfordernis. Nur im Rahmen eines Bebauungsplans (vgl. auch § 125 BauGB) ist es möglich, auch für die östlich zum Grundstück Fl.Nr. 661/5 gelegenen Flächen eine dauerhafte und leistungsfähige Erschließung zur Verfügung zu stellen. Auch dieser Belang steht dem gegenständlichen Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB entgegen.

 

Abschließende Erklärung

 

Das städtebauliche Interesse an einer Bebauung der Grundstücke Fl.Nr. 661/5 und der anschließenden Flächen steht außer Frage. Der Stadtrat hat hier bereits 2010 einstimmig die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. An der unbedingten Erforderlichkeit der planerischen Koordination durch einen Bebauungsplan bestehen keine Zweifel. Dabei sollte der Bebauungsplan durchaus auch als Chance gesehen werden. Nur der Bebauungsplan kann die Voraussetzungen für die Zulassung von Vorhaben schaffen, die dem Einfügungsgebot widersprechen. Eine nachhaltige Verdichtung der Bebauung, wie etwa die im Vorbescheid beschriebene Geschossentwicklung, ist auf das Instrument des Bebauungsplanes angewiesen.

 

Der Vorbescheid wird hier als Mittel eingesetzt, um die entscheidenden rechtlichen Grundlagen zu klären. Hieran besteht gesteigertes Interesse, denn mit der von den Antragstellern vertretenen Ansicht der Innenbereichsqualität wäre das Grundstück (und auch die gesamte ca. 17.000 m² große unbebaute Fläche) von der Anwendbarkeit des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik nicht erfasst. Das zeigt die wirtschaftliche Dimension der Angelegenheit in aller Deutlichkeit auf.

 

Da offenbar Zweifel an der behördlichen Bereichszuordnung bestehen, ist es durchaus nachvollziehbar, diese ganz entscheidende Grundfrage jetzt – ggf. dann auch verwaltungsgerichtlich – einer Klärung zuzuführen. Mit der endgültigen Feststellung der Außenbereichslage wären dann die bestehenden Rechtsunsicherheiten der Grundstückseigentümer ausgeräumt, die bislang einer Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens entgegenstehen.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss sprach sich auch in der heutigen Sitzung dafür aus, für das Gebiet zwingend einen Bebauungsplan aufzustellen und die Flächen städtebaulich zu entwickeln. Die Abwicklung des bereits vor 5 Jahren eingeleiteten Bebauungsplanverfahrens ist aber von der zentralen Frage der Bereichszuordnung abhängig. Für das Gremium bestand in Übereinstimmung mit der Verwaltungsmeinung kein Zweifel an der Außenbereichszuordnung. Das gemeindliche Einvernehmen zum Vorbescheid wurde deshalb nicht erteilt.

 

Herr Dr. Böhm (Ausschussmitglied) ist auf Nachfrage nicht gemäß Art. 49 GO persönlich beteiligt, da er mit der Antragstellerin nicht verheiratet ist. Die eheähnliche Lebensgemeinschaft mit der Antragstellerin stellt keinen Beziehungsstatus dar, der zum Mitwirkungsausschluss führt. Da jedoch eine Interessenkollision nachvollziehbar ist, ist in diesen Fällen die freiwillige Enthaltung an der Beratung und Abstimmung als zulässig anzusehen und stellt folglich keinen Verstoß gegen die Abstimmungspflicht dar.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohngebäudes (Mehrfamilienhaus) auf dem Grundstück Fl.Nr. 661/5 der Gemarkung Grafing, Marinus-Oswald-Straße 3, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.

 

Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat sich als Lebensgefährte der Antragstellerin bei der Abstimmung enthalten.