Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
8. Änderung des Bebauungsplanes "Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße" für die Grundstücke Fl.Nrn. 504/3 und 504/4 der Gemarkung Grafing, Riemerschmidstraße 4 und Glonner Straße 44;
Billigung des Bebauungsplanentwurfs vom 17.08.2015 aufgrund der Änderung der Bebauungskonzeption (Einzelhäuser) und Bestimmung zur öffentlichen Auslegung und gleichzeitigen Behördenbeteiligung

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.09.2015   BWUA/014/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 18.09.2015 an die Stadtratsmitglieder versandt. Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Tagesordnungspunkt vorgetragen.

 

Ausgangslage:

 

Mit Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 24.06.2014 hat die Stadt Grafing b.M. das gemeindliche Einvernehmen für einen Bauantrag zur Errichtung einer Hausgruppe (3-Spänner) auf dem Grundstück Fl.Nr. 504/3 der Gemarkung Grafing (Riemerschmidstraße 4) abgelehnt, da es in grundlegender Weise den Festsetzungen des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße“ vom 10.08.1965 in der Fassung des 7. Änderungsbebauungsplanes vom 14.03.2014 (Änderung der Dachgestaltung) widersprochen hat. Die Voraussetzung einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) lag nicht vor, da Grundzüge der Planung berührt waren.

 

Kurzbeschreibung der bisherigen Festsetzungsinhalte:

Eine Besonderheit der Bebauungspläne aus dieser „ersten Generation“ (das BauGB wurde im Juni 1961 in Kraft gesetzt) ist die Festsetzungsbeschränkung der zum Aufstellungszeitpunkt bereits bebauten Grundstücke auf den damaligen Baubestand. Es wurde also lediglich die überbaubare Grundstücksfläche auf den Umfang des bestehenden Gebäudes mit 90 m² Grundfläche festgesetzt.

In der 1. Änderung des Bebauungsplans vom 03.03.1976 wurde der Bebauungsplaninhalt im östlichen Anschluss grundlegend verändert. Dort wurde die nach der Erstfassung vorgesehene Hausgruppenbebauung (Reihenhäuser) durch eine Doppelhausbebauung ersetzt. Ausdrücklich ausgenommen vom Geltungsbereich der Planänderung ist aber das westlich anschließende Quartier, in dem sich das gegenständliche Baugrundstück Fl.Nr. 504/3 befindet. Hier gilt also weiterhin der Bebauungsplan in seiner Erstfassung vom 10.08.1965.

Auch die Festsetzung der Dachform (50–55° Dachneigung) bzw. zur Geschossentwicklung (Anzahl der Vollgeschosse: E+D = Erdgeschoss mit ausbaufähigem Dachgeschoss) und zur zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl (GRZ 0,22; GFZ 0,40 unter Anrechnung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO 1962) ist auf die damalige Bebauung abgestimmt. Durch Regelungen zur Bauweise wurde auch die Hausform festgesetzt und lässt hier nur ein Einzelhaus zu. Letztendlich lässt der rechtsgültige Bebauungsplan nur eine sehr geringe Bebauung mit einem ca. 90 m² großen Einzelhaus mit der Geschossentwicklung E+D und steilem Satteldach zu. Hierfür ist eine Baufläche für eine Einzelgarage festgesetzt.

 

Aufgrund der städtebaulich überholten Festsetzungsinhalte für den betroffenen Planbereich wurde anlässlich der Behandlung des Vorbescheids seitens der Stadt erklärt, dass – wie in verschiedenen anderen gleichgelagerten Fällen – auch hier eine Änderung des Bebauungsplans geboten wäre, um eine zweckmäßige Bebauung zu erreichen. Ob aber die im Vorbescheid beantragte Bebauung zugelassen werden kann, wurde selbst für das Bebauungsplanverfahren in Frage gestellt. Die beantragte Reihenhausbebauung ist hinsichtlich der Bebauungsdichte und der Gebäudegröße bei den vorgefundenen Grundstücks- und Bebauungsverhältnissen kaum ortsplanerisch vertretbar.

 

Der Vorbescheidsantrag wurde dann zurückgenommen. Aufgrund eines Antrags der Eigentümer wurde am 07.10.2014 der Aufstellungsbeschluss für eine Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, Von-Hazzi-Straße“ im Bereich der Fl.Nrn. 504/3 und 504/4, Gemarkung Grafing, als Bebauungsplan zur Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) gefasst.

 

 

Bebauungsplan (bisheriger Verfahrensverlauf)

 

a) Erstentwurf vom 01.04.2015

 

Vom Planungsverband wurden verschiedene Bebauungsvorschläge erarbeitet. Im Wesentlichen wurde eine bauliche Verdichtung der beiden – im unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhang stehenden – Grundstücke Fl.Nrn. 504/3 und 504/4 in den Grundvarianten mit

·         Hausgruppen (Dreispänner) und

·         Doppelhäusern

geprüft, wobei einer Bebauung mit Doppelhäusern aus ortsplanerischen Gesichtspunkten der Vorzug zu geben war.

 

Das bauliche Umfeld ist gekennzeichnet durch eine Doppelhausbebauung. Diese Bebauungsform schafft auch noch ein vertretbares Verhältnis für die Freiflächen. Selbst eine Bebauung mit 3 Doppelhäusern (1 Doppelhaus auf der Grundstücksgrenze zwischen Fl.Nrn. 504/3 und 504/4) würde den ortplanerischen Ansprüchen noch genügen. Diese Bebauung, die den Eigentumsverhältnissen folgend 3 Wohnhäuser auf der Fl.Nr. 504/3 als möglich erachtet, wurde von den Antragstellern abgelehnt. Begründung war, dass eine gemeinsame Errichtung des Doppelhauses mit dem Eigentümer von Fl.Nr. 504/4 in absehbarer Zeit nicht möglich sein wird, und eine langfristig freistehende Kommunwand an der Grundstücksgrenze als unerwünscht bezeichnet wurde. Darüber hinaus müsste für die Bebauung auf Fl.Nr. 504/4 noch das Problem der Zufahrt über den Privatweg Fl.Nr. 503/5 gelöst werden. Von den Eigentümern des Privatwegs wurde ein Fahrtrecht abgelehnt.

 

Der Bebauungsplanentwurf wurde dann entsprechend den Interessen der Grundstückseigentümer von Fl.Nr. 504/3 mit

·         einer Reihenhausbebauung für das Grundstück Fl.Nr. 504/3 und

·         einem Doppelhaus/Einzelhaus (2-Familienhaus) auf Fl.Nr. 504/4

ausgearbeitet (Bebauungsplanentwurf vom 01.04.2015) und hierfür die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden durchgeführt.

 

Diese Bebauungsform erfordert eine Länge der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufläche) von 21 Meter und führt damit zu einem zentralen Konflikt mit dem Abstandsflächenrecht. Die gesetzliche Abstandsflächentiefe (Art. 6 Abs. 5 BayBO) von 1 H (Wandhöhe, hier 6 Meter) kann nur bei Wandlängen von bis zu 16 Meter halbiert werden (mindestens 3 Meter); Art. 6 Abs. 6 BayBO. Für die Umsetzung dieses Bebauungsplanentwurfs ist es deshalb unvermeidlich, von der Ermächtigung des Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO Gebrauch zu machen.

 

Bei der hier getroffenen Abwägung dieses zentralen Planungsbelanges hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 23.06.2015 den nachbarlichen Interessen an der Beachtung des gesetzlichen Abstandsflächenrechts den Vorzug gegeben und die Interessen der Bauherrn an der Errichtung eines über 16 Meter langen Gebäudes (Reihenhaus) zurückgestellt. Damit war die ohnehin nur 2 Grundstücke betreffende Planung hinfällig und eine grundlegende Neukonzeption (Ziel: Doppelhausbebauung) erforderlich.

 

 

b) Geänderter Bebauungsplanentwurf

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 23.06.2015 wurde die Billigung des Bebauungsplanentwurfs vom 01.04.2015 abgelehnt und die grundlegende Änderung des Bebauungsplanentwurfs für eine Doppelhausbebauung (anstatt Reihenhaus) unter Einhaltung des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrechts beschlossen. In den folgenden Planungsgesprächen nach Mitteilung des Prüfungsergebnisses konnte nun doch eine Verständigung mit den Eigentümern der Fl.Nr. 504/3 gefunden werden, wonach eine Bebauung für ein Einzelhaus (Mehrfamilienhaus) festgesetzt werden soll.

 

Aufgrund dessen wurde der Billigungs- und Auslegungsbeschluss in der Sitzung vom 28.07.2015 von der Tagesordnung abgesetzt, um den Bebauungsplanentwurf entsprechend anpassen zu können.

 

Der nun vorliegende Entwurf sieht für die beiden Grundstücke im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans jetzt eine Einzelhausbebauung vor, wobei die Länge der überbaubaren Grundstücksfläche 16 Meter nicht mehr überschreitet. Die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten wurde beim Grundstück BR2 (Fl.Nr. 504/3) auf 4 Wohnungen und beim Grundstück BR1 (Fl.Nr. 504/4) wegen der schwierigen und sehr beengten Erschließungssituation auf 2 Wohneinheiten beschränkt.

Die Zufahrt der Stellplätze und Garagen für das Grundstück BR2 erfolgt dabei über die Riemerschmidstraße. Damit erfolgt eine Entlastung des sehr schmalen Wohnweges (ohne Wendemöglichkeit).

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

1.         Der Entwurf der 8. Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße“ vom 15.09.2015 mit Begründung, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird gebilligt.

 

2.         Der Entwurf des Bebauungsplans nebst Begründung und die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen sind gemäß § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen. Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu benachrichtigen (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

3.         Aufgrund der Änderung im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung wird von der Durchführung der Umweltprüfungspflicht und der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgesehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 BauGB).

 

4.         Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt wird, ist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Dabei ist den jeweiligen Behörden und Trägern öffentlicher Belange das Prüfungsergebnis der Abwägungsentscheidung vom 23.06.2015 mitzuteilen.

 

5.         Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.