Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau von 4 Reihenhäusern und einem Doppelhaus mit 6 Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 553/2 der Gemarkung Nettelkofen (Kranzhornstraße 1-1e)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.09.2015   BWUA/014/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter stellte den Bauantrag vor. Beantragt wird

a) ein Doppelhaus: Grundmaße 12,70 x 8,52 Meter,

Wandhöhe von 6,25 Meter und einer Firsthöhe von 8,71 Meter

b) eine Hausgruppe (Reihenhaus; 4-Spänner): Grundmaße 9,64 x 18,11 Meter,

Wandhöhe von 6,45 Meter und Firsthöhe von 9,23 Meter

Die Gebäude sind baulich durch einen erdgeschossigen Zwischenbau (Wintergarten) verbunden. Zusätzlich ist die Errichtung von 6 Garagen sowie 6 offenen Stellplätzen geplant.

 

Für das Grundstück besteht ein bestandskräftiger Vorbescheid vom 17.04.2013 (Az.: V-2012-2272) von dessen Inhalt das jetzt beantragte Vorhaben jedoch in grundlegender Weise abweicht (anderes Gebäude). Damit entfällt die Bindungswirkung des Vorbescheides für das jetzt beantragte Vorhaben.

 

Die Zulässigkeit des im unbeplanten Innenbereich liegenden Vorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die geplante Wohnnutzung ist gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO im vorliegenden faktischen allgemeinen Wohngebiet zulässig. Im Übrigen bestimmt sich die Zulässigkeit nach dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Maß der baulichen Nutzung – Gebäudelänge:

Durch den Zusammenbau entsteht eine Bebauung mit einer Gesamtlänge von rd. 33 Metern. In der näheren Umgebungsbebauung weist die Bebauung zusammenhängende Gebäude mit einer Gesamtlänge (auf zwei getrennten Grundstücken – Kranzhornstraße 7+9) von max. 30,50 Meter auf. Das Vorhaben überschreitet somit die in der prägenden Umgebungsbebauung vorhandenen absoluten Gebäudelängen um rund 2,50 Meter.

 

Diese Rahmenüberschreitung kann sich aber ausnahmsweise dann noch einfügen, wenn sie keine städtebauliche Unordnung schafft und keine negativen ortplanerischen Spannungen begründet werden, die eine planerische Steuerung verlangen. Dieser Ausnahmefall liegt hier vor, da das Gebäude zwar eine bauliche Verbindung aufweist, aber nach außen mit 2 konstruktiv selbständigen Gebäuden in Erscheinung tritt. So ist der Verbindungsbau seitlich und in der Höhe so weit zurückgesetzt bzw. abgesetzt, dass er nach außen hin kaum in Erscheinung tritt. Hinzu kommt, dass die nähere Umgebung auch durch eine diffuse Bauweise gekennzeichnet ist, in der die Gebäude sowohl mit, als auch ohne Grenzabstand oder mit deutlich verkürztem Grenzabstand zueinander stehen. In dieser Gesamtsituation führen der verkürzte Gebäudeabstand und der deutlich untergeordnete Verbindungsbau nicht zum Verlust der äußeren Wahrnehmung von 2 getrennten Baukörpern, die sich dann wiederum in ihrer jeweiligen Gebäudelänge in die Umgebung einfügen.

 

Faktische Baugrenze:

Der Gebäudebestand der Bebauung Kranzhornstraße 2 und 2a hält zur Ebersberger Straße bzw. zum öffentlichen Verkehrsgrund einen Mindestabstand von 4,20 Meter ein. Dieser Mindestabstand wird mit dem beantragten Doppelhaus an der Südwestecke nicht eingehalten. Dort beträgt der Abstand lediglich 2 Meter. Ob jedoch ein einziges Grundstück bereits eine faktische Baugrenze begründen kann, ist zumindest zweifelhaft (BayVGH 12.01.2012, Rn. 20). Selbst wenn man das annimmt, wäre aber hier eine Rahmenüberschreitung zulässig, da die Überschreitung zu keinen städtebaulichen Spannungen führt. Anders als beim Bebauungsplan ist man beim Einfügungsgebot auf die äußere Wahrnehmung des Vorhabens zum Umfeld angewiesen. Hier besteht die Besonderheit, dass vor der Grundstücksgrenze, von der das Vorhaben nur einen Abstand 2 Meter aufweist, eine Grünfläche liegt. Diese Grünfläche trennt das Grundstück von der Straße ab. Die Bezugnahme der faktischen Baugrenze erfolgt jedoch regelmäßig zum Straßenrand (hintere Begrenzung des Gehweges) als äußerlich erkennbares Element. Hier weist das Vorhaben einen Abstand auf, der sogar geringfügig größer ist als beim Anwesen Kranzhornstraße 2 und 2a.

 

Bauhöhe:

Ebenfalls problematisch ist die Wandhöhe, die mit 6,25 bzw. 6,45 Meter beantragt ist. In der Umgebungsbebauung sind zwar teilweise größere Wandhöhen vorzufinden, die aber durchwegs nur an einzelnen Wandteilen auftreten und durch das jeweilige (bewegte) Gelände bedingt sind. Insoweit verändern diese vereinzelt und auf geländebedingte Besonderheiten zurückzuführende Wandhöhen den Einfügungsrahmen nicht, der in der näheren Umgebung mit max. 6,20 Meter ermittelt wurde. Die beantragte Wandhöhe von 6,25 Meter entspricht damit noch dem Einfügungsrahmen bzw. überschreitet ihn in ortsplanerisch unmaßgeblichen Umfang.

 

Beim Reihenhaus kann die Überschreitung um 0,25 Meter aber ebenfalls noch als einfügungskonform betrachtet werden. So weisen in der weiteren Umgebungsbebauung (Kranzhornstraße 6 und 12) die Gebäude höhere Bauhöhen auf, weshalb negative städtebauliche Spannungen bei einer Wandhöhe von 6,45 Meter noch nicht begründet werden. Auch sind es die beantragten Firsthöhen, die aufgrund der vergleichsweise schmalen Gebäude sogar unterhalb der Umgebungsbebauung bleiben und damit das städtebauliche Ordnungsbild hinsichtlich der Höhenwirkung nicht negativ beeinflussen.

 

Bebauungsdichte/Versiegelung:

Auffällig ist auch die hohe bauliche Versiegelung des Grundstücks. Anders als in Plangebieten ist hier aber nur auf die verbleibenden Freiflächen im Verhältnis zur Umgebungsbebauung (Bebauungsdichte) abzustellen, ohne dass deren Nutzung (Versiegelung) von entscheidender Bedeutung ist. Hinzu kommt, dass auch in der Umgebung bereits Grundstücke mit ähnlich hoher Versiegelung und Bebauungsdichte vorhanden sind.

 

Immissionsbelastung:

Bedenken bestehen hinsichtlich der Wahrung gesunder Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 2 Satz 2 BauGB) bzw. dem Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNO) aufgrund der Lärmeinflüsse aus den Bahnstrecken und der angrenzenden Straßen (Kreis- und Staatsstraßen). Die Rechtsprechung legt hier angesichts des in Innenbereichslagen durch § 34 BauGB eigentumsrechtlich geschützten Bebauungsanspruches sehr geringe Standards an. Danach regeln diese Bestimmungen (BVerwG, Urteil vom 12.12.1990) die äußersten Grenzen der Zulässigkeit einer Wohnbebauung, die weit über den Grenzen des Verkehrslärmschutzes (16. BImSchV) liegen und den Außenwohnbereich vom Schutzbereich ausnehmen. Eine Überschreitung der Grenzwerte der 16. BImSchV für regelmäßig zum Wohnen dienenden Gebieten (Dorf-/Mischgebiete) um mehr als 10 dB(A) dürfte als unverträglich angesehen werden. Diese Größenordnung ist hier nach unserer Kenntnislage aber – wenn auch knapp – noch nicht erreicht. Passive Lärmschutzmaßnahmen sind aber unverzichtbar (vgl. auch Nebenbestimmungen und Hinweise im Vorbescheid V-2012-2272 vom 17.04.2013). Für die gesamte Anlage wurde diesen Anforderungen bereits durch technische Schutzmaßnahmen (Schalldämmlüfter in allen Wohn- und Schlafräumen) Rechnung getragen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau von 4 Reihenhäusern und einem Doppelhaus mit 6 Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 553/2 der Gemarkung Nettelkofen, Kranzhornstraße 1–1e, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.