Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau einer Wohnanlage mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 84/0 der Gemarkung Öxing (Brandstraße 1)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.09.2015   BWUA/014/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt. Mit dem beantragten Vorbescheid (Art. 71 BayBO) können Einzelfragen eines Bauvorhabens vor Einreichung eines Bauantrages genehmigt werden. Zu beachten ist die behördliche Bindungswirkung des Vorbescheides, der innerhalb seines Regelungsinhalts die Baugenehmigung vorwegnimmt.

 

Der vorliegende Vorbescheidsantrag enthält zwei Varianten einer Bebauung, zu denen folgende Einzelfragen gestellt werden:

 

1.      Ist ein Baukörper mit ca. 12 Meter Breite und ca. 24 Meter Länge sowie der in der Skizze dargestellten Höhenentwicklung möglich?

 

2.      Ist eine GRZ von 0,3, wie in der Nachbarbebauung vorhanden, zulässig?

 

3.      Ist eine Zufahrt zu einem Teilbereich der Garagen von der Staatsstraße aus bei Variante „B“ möglich?

 

Der Antrag wird dahingehend ausgelegt, dass eine Entscheidung über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (städtebaulicher Vorbescheid/Bebauungsgenehmigung) der in 2 Alternativen dargestellten Bebauung begehrt wird.

 

Bereichszuordnung:

Historisch wurde das vormals als Garten genutzte Grundstück zuletzt mit einem Reitplatz bebaut. Diese Bebauung ist aber ohne Auswirkung für die Bereichszuordnung, da für die Bestimmung des Bebauungszusammenhangs nur solche bauliche Anlagen relevant sind, die städtebaulich maßstabsbildend sind. Hierunter zählen regelmäßig nur durch Personen dauerhaft genutzte Gebäude; ein befestigter Reitplatz zählt jedenfalls – so ausdrücklich BVerwG 06.03.1992 – nicht darunter.

 

Spätestens mit der jüngsten baulichen Entwicklung (Errichtung des Gebäudes Mühltal 1) nehmen auch die unbebauten Flächen der Grundstücke Fl.Nrn. 84/3 und 84 am Bebauungszusammenhang teil. Diese Flächen werden jetzt an drei Seiten von der umliegenden Bebauung eingefasst und vermitteln den Eindruck der Geschlossenheit und der Zusammengehörigkeit mit dem umliegenden Bebauungszusammenhang. Die Zuordnung zum Innenbereich endet aber mit dem Abschluss der Bebauung am Bebauungsrand hinter dem letzten Gebäude. Der Bebauungszusammenhang reicht deshalb nur zu der fiktiven Linie der westlichen Abschlusswände der Hauptgebäude auf Fl.Nr. 88/2 und auf Fl.Nr. 842/20. Diese Grenze verläuft in einem Abstand von ca. 26 Meter zur Westgrenze (Grenze zu Fl.Nr. 80). Die dahinter (zur Attel hin) liegenden gewässerbegleitenden Freiflächen nehmen aber am Bebauungszusammenhang nicht mehr teil. Hier fehlt die Prägung durch eine Bebauung, die für das Vorliegen einer „Baulücke“ notwendig wäre.

 

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es bei der Bereichszuordnung auf die formalen Grundstücksgrenzen nicht ankommt. Die Abgrenzung erfolgt flächenbezogen, weshalb auch nur Teilflächen eines Buchgrundstückes die Innenbereichsqualität haben können, wie es hier der Fall ist.

 

 

Aufgrund der Zuordnung zum Innenbereich besteht für das gegenständliche Grundstück Fl.Nr. 84 im östlichen Teil ein grundsätzlicher Bebauungsanspruch; im westlichen Grundstücksteil ist eine Bebauung unzulässig und kann auch nicht etwa als sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) zugelassen werden. Damit ist ein Teil des Gebäudes der Bebauungsvariante A bereits aufgrund der Bereichszuordnung unzulässig.

 

Der Umfang der zulässigen Bebauung innerhalb der dem Innenbereich zuzurechnenden Fläche beurteilt sich folglich nach dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB) bzw. hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB. Im hier vorliegenden faktischen Wohngebiet ist die beantragte „Wohnanlage“ (Wohnungen) gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.

 

 

1. Überbaubare Grundstücksfläche:

Einfügungsmerkmal ist zum einen die zu überbauende Grundstücksfläche, wodurch auf die Lage der Gebäude innerhalb des Baugrundstückes abgestellt wird, wie sie in Bebauungsplänen durch Baugrenzen und Baulinien festgelegt werden. Hier weist die Umgebungsbebauung sehr große Gebäudeabstände auf. Allein das südlich vorgelagerte Grundstück Brandstraße 2 und 4 mit einem Abstand zum Straßenrand (wird als äußere Bezugsgrenze herangezogen, da hier kein Gehweg vorhanden ist) von nur 8 Meter liegt straßennah, ist aber nicht fremdartig und deshalb rahmenbildend für die überbaubaren Grundstücksflächen der Hauptgebäude.

 

Die südlich davon liegende Garage zum Gebäude Brandstraße 4 mit einem Abstand von 7,50 Meter bildet den Einfügungsrahmen für die faktische Baugrenze von Nebengebäuden.

 

Bei der Bebauungsvariante A unterschreitet das Hauptgebäude mit einem Straßenabstand von teilweise nur 5 Meter den Einfügungsrahmen sehr deutlich. Eine ausnahmsweise Überschreitung der faktischen Baugrenze scheidet aus, da in einem ansonsten durch großzügige Straßenabstände geprägten baulichen Umfeld offenkundig städtebauliche Spannungen begründet werden. Das Vorhaben ist insoweit unzulässig, als es näher als 8 m zum Straßenrand steht.

 

Bei der Bebauungsvariante B ist es wiederum die Garage, die mit einem Straßenabstand von nur 4,40 Meter die für Gagengengebäude maßgebliche faktische Baugrenze überschreitet. Auch hier entsteht eine städtebauliche Unordnung, die eine Rahmenüberschreitung ausschließt. Die Garage ist insoweit unzulässig, als sie näher als 7,50 Meter zum Straßenrand steht.

 

 

2. Bebauungshöhe:

In den abgefragten Varianten werden Systemschnitte vorgelegt. Danach sind beantragt:

 

Variante A:

Wandhöhen von ca. 8,80 Meter talseitig und 7,80 Meter bergseitig

Firsthöhe von ca. 11,80 Meter

 

Variante B:

Wandhöhen von ca. 6,60 Meter talseitig und 5,20 Meter bergseitig

Firsthöhe von ca. 9,80 Meter

 

In der Umgebungsbebauung beträgt (nach Aktenlage der Genehmigungspläne) die Obergrenze der Gebäude – auch geländebedingt – talseitig max. 6,30 Meter und die Firsthöhe max. 9,50 Meter. In einem hinsichtlich der Höhe der baulichen Anlagen vergleichsweise homogenen Umfeld weist allein das ehemalige landwirtschaftliche Anwesen Bergstraße 16 eine Wandhöhe von 7,20 Meter und eine Firsthöhe von 10 Meter auf. Es ist aber aufgrund seiner Einzigartigkeit in einer ansonsten durch gleichmäßige Bauhöhen geprägten Umgebung ein Unikat und damit nicht maßstabsbildend. Im Übrigen würde diesem Gebäude auch die Prägungswirkung für das Baugrundstück fehlen, da hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung eine engere Abgrenzung der maßstabsrelevanten „näheren Bebauung“ maßgeblich ist.

 

Die beantragte Bauhöhe überschreitet bei der Variante A den Rahmen der Umgebungsbebauung deutlich. Nach dem Schemaschnitt wird dort zudem in der äußeren Wirkung ein drittes Vollgeschoss entstehen, auch wenn es nach den mathematischen Regeln gerade an der Grenze zum Vollgeschoss liegt. Hier ist eine Rahmenüberschreitung jedenfalls auch städtebaulich unvertretbar.

 

Bei der Variante B ist die Rahmenüberschreitung nur geringfügig. Auch wenn grundsätzlich das natürliche Gelände maßgeblicher Bezugspunkt ist, kann durch geringe Geländeanpassungen am unteren Bezugspunkt – etwa durch Terrassen – eine reduzierte Wandhöhe erreicht werden. Damit kann dem Einfügungsgebot entsprochen werden. Hier wird also durch geringfügige Veränderungen des Vorhabens eine genehmigungsfähige Bauhöhe zu erreichen sein.

 

 

3. Bebauungsdichte

Weiter sind die absolute Grundfläche und die absoluten Gebäudemaße (Länge und Breite) ein Zulässigkeitsmerkmal. Die GRZ als Verhältniszahl kann allenfalls hilfsweise herangezogen werden, wenn einheitliche Grundstücksverhältnisse bestehen. Da die vorhandenen Grundstücksgrenzen und damit die Berechnungsgrundlage der GRZ beim Einfügungsgebot unbeachtlich sind, ist im vorliegenden Baufall eine Entscheidung über eine zulässige GRZ nicht möglich. Entscheidend sind vielmehr die absolute Grundfläche und die verbleibenden Freiflächen im Verhältnis zur Umgebungsbebauung.

 

Hier werden Maße von 24 x 12 Meter für das Hauptgebäude abgefragt. Hiervon weichen die Planskizzen mit 25 x 10 Meter (Variante A) bzw. 22 x 10 Meter (Variante B) deutlich ab.

 

In der Umgebungsbebauung sind wiederum nur Gebäude mit max. 20,50 Meter Gebäudelänge (incl. Nebengebäude) bzw. 18,50 Meter ohne Nebengebäude vorzufinden, die den Rahmen für das Vorhaben bilden (Brandstraße 10 und 12). Aufgrund der Bauweise dieser beiden an der Grenze durch Haupt-/Nebengebäude zusammengebauten Anwesen ist eine Rahmenüberschreitung bis zu deren Gesamtlänge (einschließlich Nebengebäude) gerechtfertigt, ohne dass dadurch städtebauliche Spannungen zu erkennen sind. Eine Gebäudelänge von max. 20,50 Meter ist deshalb die Obergrenze. Die Gebäudebreite von 12 Meter (vgl. Mühltal 2 und 3) ist in der näheren Umgebung vorhanden und zulässig. Die beantragten Grundmaße und Grundflächen eines Gebäudes von 25 x 12 Meter überschreiten jedoch den Einfügungsrahmen deutlich.

 

 

4. Örtliche Bauvorschriften:

Die Garagen der Variante B widersprechen der örtlichen Stellplatzsatzung. Danach ist ein Abstand zum Straßenraum von 5 Meter einzuhalten. Zudem ist bei mehr als 4 zusammenhängenden Stellplätzen nur eine gemeinsame Zufahrt zum Straßenraum mit max. 5 Meter Breite zulässig.

 

 

5. Erschließung:

Die Fl.Nrn. 80 und 88/1 sind als öffentlicher Feld- und Waldweg im Bestandsverzeichnis eingetragen (Widmung). Öffentliche Verkehrsflächen dieser Straßenklasse sind für eine gesicherte Erschließung nicht geeignet (BayVGH 12.01.2010). Im Übrigen ist die Rechtswirksamkeit der Ersteintragung (Widmungsfiktion, Art. 67 BayStrWG) fraglich, da der Weg aufgrund der begrenzten Erschließungsfunktion für nur 2 Anwesen offenkundig keine öffentliche Bedeutung hat. Die Erschließung der Garagen – (Variante A) – ist deshalb nicht gesichert. Für die Variante B bedarf es für die Erschließung noch der Gehsteigabsenkung durch Abschluss einer Kostenübernahmevereinbarung gem. Art. 14 BayStrWG.

 

 

6. Sonstige Nebenrechte:

Das Vorhaben liegt in der Anbaubverbotszone zur Staatsstraße 2080 (Rosenheimer Straße) gem. Art. 23 BayStrWG von 20 Meter. Eine Ausnahme wird im Hinblick auf die künftige Abstufung zur Ortsstraße mit Fertigstellung der Ostumfahrung (vss. 2018) möglich sein. Aber auch im Hinblick auf die dann verbleibende Verkehrsbelastung auf der Rosenheimer Straße von 4.700 Kfz/Tag und der Lage in der Außenkurve unterhalb einer Gefällestrecke ist ein rückwärtsausfahren der Garagen nicht verkehrssicher und gemäß Art. 17 Abs. 5 BayStrWG (vorbeugend) zu untersagen.

 

Das Grundstück liegt im 60-Meter-Bereich zur Attel (Gewässer 2. Ordnung). Damit ist eine Anlagengenehmigung gemäß Art. 20 BayWG erforderlich.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss zum Antrag auf Vorbescheid für den Neubau einer Wohnanlage mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 84/0 der Gemarkung Öxing, Brandstraße 1, einstimmig folgendes beschlossen:

 

·      Für die Variante A wurde das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt.

 

·      Für die Variante B wurde das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben erteilt:

-      Innerhalb eines Abstands zur Westgrenze von 26 Meter darf keine Bebauung (auch Garagen) errichtet werden.

-      Ein Mindestabstand zum Straßenrand von 7,50 Meter ist bei den Garagen einzuhalten.

-      Die Grundmaße des Hauptgebäudes dürfen max. 20,50 x 12 Meter betragen.

-      Die Wandhöhe talseitig darf max. 6,30 Meter und die Firsthöhe max. 9,50 Meter betragen.

-      Die Erschließung (Zufahrt) muss über die Brandstraße erfolgen.