Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung des Flächennutzungsplanes und Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen, zur Änderung und Erweiterung der Realschule mit Internat ("L andschulheim"), Leitenstraße 2, Oberelkofen;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:06.10.2015   StR/015/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilt dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort.

 

Dieser erläutert in kurzen Worten nochmals den folgenden Niederschriftenauszug aus der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 28.07.15.

 

Ausgangssituation

 

Die UniVersa Krankenversicherungs a.G., Nürnberg, ist Eigentümerin der zusammen fast 35.000 m² großen Grundstücke Fl.Nrn. 70/5, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen, Leitenstraße 2. Das an der Nordseite bebaute Grundstück wurde historisch als „Lungensanatorium“ genutzt, dann als „Landschulheim“ und jetzt (vgl. Nutzungsänderung vom 14.02.2013, B-2012-2066) als Realschule (Internat). Der weitläufige südliche Grundstücksbereich ist als Park angelegt (Wandelgarten, Rasenspielfeld) und ist auch teilweise mit Baumgruppen bestockt.

 

Die Eigentümerin hat sich jetzt dazu entschlossen, die Schulanlage zu erweitern. Das bisherige Gebäude (bisher Schul- und Wohnräume) soll allein als Wohnheim der Schüler (Internat) genutzt werden. Die Schulräume (Lehrräume) sollen in einen Neubau entlang der Leitenstraße verlagert werden. Dieser Neubau wird größtenteils innerhalb des bereits bauakzessorisch genutzten Bereichs (Wandelhalle) geplant. Optional ist auch noch eine Erweiterung um eine Schulturnhalle geplant. Darauf hinzuweisen ist, dass es sich allein um eine bauliche Erweiterung handelt. Die Schülerzahl wird nicht erweitert, sondern lediglich die Unterbringung (bisher in Doppelzimmer) verändert durch Auslagerung der Schulräume, um dann alle Schülerunterkünfte als Einzelzimmer nutzen zu können.

 

Das Grundstück – auch die bebauten Teilflächen – liegt räumlich von der Bebauung des Ortsteils Oberelkofen abgesetzt und vermittelt nicht mehr den Eindruck der Zusammengehörigkeit und Geschlossenheit der Bebauung. Dieser Befund des fehlenden Bebauungszusammenhangs ist leider so eindeutig, dass die Bereichszuordnung zum planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) außer Zweifel steht.

 

Mangels Privilegierung ist der geplante Schulneubau (ggf. mit Turnhalle) als sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) nur dann genehmigungsfähig, wenn keine öffentliche Belange beeinträchtigt werden. Hier steht der Zulässigkeit aber in jedem Fall der öffentliche Belang des Planungserfordernisses entgegen. Bauvorhaben dieser Dimension und innerhalb der vorgefundenen Situation bedürfen zwingend einer planerischen Koordination in einem förmlichen Abwägungsprozess. Ein planungsnotwendiger Konflikt ist insbesondere auch die Lärmbelastung aus der östlich angrenzenden Bahnlinie München-Rosenheim (vgl. auch § 35 Abs. 3 Nr. 3 BauGB). Unter Rückgriff auf die Lärmkartierung des Lärmaktionsplans liegt die Verkehrslärmbelastung bei ca. 65 dB(A) tagsüber bzw. noch ca. 60 dB(A) in der Nachtzeit. Da es sich bei einer Schule (vor allem einem Schulinternat) um eine schutzwürdige Nutzungsart handelt, werden die hierfür maßgeblichen Orientierungswerte für Lärmimmissionen nicht nur unwesentlich überschritten (vgl. Anlage 2, lit. g der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau). Allein deshalb bedarf es einer abgewogenen Konfliktlösung (vgl. § 50 BImSchG; Trennungsgebot) in einem Planungsverfahren und scheidet eine Einzelbaugenehmigung aus.

 

Bauleitplanung

 

Die Stadt beabsichtigt jetzt die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO mit der allgemeinen Zweckbestimmung „Schulinternat“. Die notwendige städtebauliche Besonderheit und deren Abgrenzung zu den gesetzlichen Baugebietsarten (als Anlage für schulische Zwecke wäre das Vorhaben auch in Wohn- und Dorfgebieten zulässig) ist die solitäre Lage des Grundstücks außerhalb eines baulich geprägten Umfeldes, für das alleine und ausschließlich eine schulische Nutzung – also ein thematisch selbständiges Nutzungsziel – gerechtfertigt ist.

 

Aufgrund des im Jahr 2016 anstehenden Anschlusses von Oberelkofen an die zentrale gemeindliche Abwasserkanalisation steht einer planerischen baulichen Weiterentwicklung das Erfordernis einer geordneten Beseitigung des Siedlungsabwassers nicht mehr entgegen.

 

Entwicklungsgebot

 

Für die Verfahrensabwicklung ist entscheidend, ob eine Bebauungsplan für das o.g. Sondergebiet innerhalb der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche noch dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) entspricht oder hierfür der Flächennutzungsplan geändert werden muss. Relevant ist dieser Punkt vor allem wegen der Auswirkungen auf die Verfahrensdauer.

 

Ungeachtet dessen sieht die Stadt Grafing b.M. aber das Entwicklungsgebot ohnehin als beachtet: Das Planungssystem des BauGB unterstellt eine stufenweise Konkretisierung der Raumnutzung durch den Flächennutzungsplan (Gesamtgebiet) und den Bebauungsplan (Teilgebiet). Der Flächennutzungsplan bestimmt dabei die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung, aus dem dann der konkrete Bebauungsplan zu „entwickeln“ ist. Unter Entwicklung ist aber kein strenges nachvollziehen zu verstehen sondern ein inhaltliches und konzeptionelles ableiten. Aus diesem Grunde sind die Grenzen des Entwicklungsgebotes nicht schon bei jeder räumlichen/inhaltlichen Veränderung missachtet, sondern erst dann, wenn die Grundkonzeption verlassen wird, die der Flächennutzungsplan für die Raumnutzung festlegt.

 

Die Frage über das „Entwickeln“ ist aus Sicht des Flächennutzungsplans zu entscheiden (BVerwG vom 26.01.1979), also anhand des danach städtebaulich Gewollten! Hier ist festzustellen, dass der Flächennutzungsplan mit der gewählten Darstellung als Grünfläche nicht die Absicht verfolgte, das Grundstück von einer baulichen Nutzung auszuschließen. Auch rechtsbegrifflich wird mit der Darstellung von Grünflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB) eine Bebauung nicht ausgeschlossen. Jedenfalls war es erkennbare Absicht des Flächennutzungsplans (vgl. auch Erläuterungsbericht S. 59 des Flächennutzungsplanes 1986: Park am Landschulheim), dass die Schulnutzung innerhalb der „Grünfläche“ möglich ist. Die bauliche Nutzung für schulische Zwecke ist also kein Widerspruch zu den Planungszielen des Flächennutzungsplanes, sondern entspricht sogar konkret der dort gewollten Nutzungsform und dem Darstellungsinhalt.

 

Es mögen zwar gewisse Zweifel angebracht sein, ob der Flächennutzungsplan mit der Darstellung als „Grünfläche“ hier die zweckmäßigste Darstellungsform gewählt hat. Das ist jedoch unerheblich hinsichtlich der hier zu beantwortenden Frage des „entwickelt seins“, bei der allein die konzeptionelle Grundübereinstimmung mit den planerischen Absichten eine Rolle spielt.

 

Wichtig wird im Hinblick auf das Entwicklungsgebot aber sein, auch künftig den „Parkcharakter“ im südlichen Bereich zu erhalten. Das wird im Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen auch geschehen. Zumindest dominiert dieser auch mit dem geplanten Schulgebäude weiterhin das Areal.

 

Die Frage der Beachtung des Entwicklungsgebotes bzw. die notwendige Änderung des Flächennutzungsplanes wurde bereits im Vorfeld mit dem Landratsamt Ebersberg als der für die Flächennutzungsplanung zuständigen Genehmigungsbehörde abgestimmt. Mit Schreiben vom 03.08.2015  (P-2015-1416) hat das Landratsamt Ebersberg mitgeteilt, dass die dargelegten Gründe nachvollziehbar sind und damit das Entwicklungsgebot  nach deren Rechtsansicht gewahrt ist.   

 

Planungskonzept

 

Nach dem Bebauungsentwurf des vom Grundstückseigentümer/Vorhabensträgers beauftragten Architekturbüros ist ein größtenteils 2-geschossiger Neubau mit 90 m Länge westlich des bestehenden Schulgebäudes vorgesehen. Das Gebäude liegt im Bereich des hierfür zu beseitigenden Wandelganges. Lagepläne und Schemaschnitte zum Bebauungsentwurf wurden beigelegt.

 

Um den Anforderungen an das Vermeidungsgebot hinsichtlich der Beeinträchtigung des örtlichen Baumbestandes (Großbäume) zu genügen, sind aber auch weitere Bebauungsalternativen noch untersuchen. Der größtmögliche Schutz des Baumbestandes wird im weiteren Bebauungsplanverfahren eine zentrale Rollen einnehmen, weshalb die aufgezeigten Bebauungsentwürfe nur einen ersten Eindruck für das Vorhaben hinsichtlich seiner Dimension liefern sollen, jedoch keinen Verbindlichkeitsanspruch für das weitere Verfahren haben.

 

In der kurzen Beratung erging der kurze Hinweis, dass offenbar eine Baumbeseitigung von der Untere Naturschutzbehörde  untersagt wurde; es wurde deshalb in Frage gestellt, ob dann das Bebauungsplanverfahren überhaupt noch eine Realisierungschance hat. Hierzu wurde erklärt, dass sich das Grundstück nicht innerhalb des Geltungsbereiches der Landschaftsschutzgebietsverordnung befindet. Auch ein Schutz als Landschaftsbestandteil durch Verordnung (§ 29 BNatSchG, Art. 51 BayNatSchG) ist nicht erfolgt. Dort wäre aufgrund der materiellen Rechtskraft der höherrangigen Veränderungsverbote  (Verordnung) eine Bebauungsplanung (Satzung)  grundsätzlich nur noch dann zulässig, wenn eine Befreiungslage gegeben ist, sprich die Vollzugsbehörde (Landratsamt Ebersberg) hier eine Befreiung in Aussicht stellt.

Für das Parkgelände des „Realschul-Internats“ ist vom Landratsamt Ebersberg die vorbeugende Untersagung der Baumbeseitigung im Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung angeordnet worden. Es war offenbar zu befürchten, dass - ggf. im Hinblick auf das zum Lebensstättenschutz bestehenden Zeiteinschränkungen - eine vorgriffsweise Fällung von landschaftsprägenden Bäumen erfolgt.

 

Davon unberührt bleibt die im Bebauungsplanverfahren gesetzlich zu beachtende naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Planabwägung (§ 1a Abs. 3 BauGB). Die Vermeidung und der Eingriff in den Naturhaushalt  sind dort dem Grunde nach abwägungsfähig, können also auch zur Zurückstellung der Belange des Naturschutzes / des Landschaftsbildes.  Diesen Belangen kommt aber ein objektiv hohes Gewicht zu, so dass abwägungsfehlerfrei eine Überplanung der Bäume nur dann denkbar ist, wenn die Beseitigung durch andere geeignete Standort oder Gebäudeanordnungen auf dem Grundstück nicht vermieden werden kann. Es ist also die den Baumbestand schonendste Bebauung festzusetzen, aber die Bebauung dem Grunde nach weiterhin möglich.

 

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 28.07.15

 

  1. die Aufstellung eines Bebauungsplans für ein sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO mit der allgemeinen Zweckbestimmung „Schulinternat“ für die Grundstücke Fl.Nrn. 70/5/T, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB).

 

  1. Soweit nach Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg für die Beachtung des Entwicklungsgebotes (§ 8 Abs. 2 BauGB) erforderlich, wird die Einleitung des Verfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplanes beschlossen. Die Bebauungsplanänderung hat dann im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) zu erfolgen.

 

  1. Planungsziel ist die bauliche Erweiterung des Realschulinternats durch Errichtung eines neuen Schulgebäudes an der Grundstückswestseite.

 

  1. Aufgrund der Lage an der Bahnlinie sind schalltechnische Untersuchungen und aufgrund des Naturzustands das Planungsfelds eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) einzuleiten. Im Übrigen erfolgt die Feststellung des Umfangs und des Detaillierungsgrades der Ermittlungen der erheblichen Umweltauswirkungen (Umweltbericht; § 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB) nach Durchführung der frühzeitigen Behördenbeteiligung.

 

  1. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum Zeitpunkt des Vertragsschluss geltenden Fassung findet keine Anwendung, da die Baulandausweisung keinen wohnwirtschaftlichen Zwecken dient.

 

  1. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Antragsteller / Grundstückseigentümer zu tragen. Hierfür ist ein städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.