Tagesordnungspunkt

TOP Ö 17: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung des Flächennutzungsplanes und Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen, zur Änderung und Erweiterung der Realschule mit Internat ("L andschulheim"), Leitenstraße 2, Oberelkofen;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.07.2015   BWUA/013/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter verwies auf die an die Stadtratsmitglieder versandte Beschlussvorlage und erläuterte den Tagesordnungspunkt.

 

Ausgangssituation

 

Die UniVersa Krankenversicherungs a.G., Nürnberg, ist Eigentümerin der zusammen fast 35.000 m² großen Grundstücke Fl.Nrn. 70/5, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen, Leitenstraße 2. Das an der Nordseite bebaute Grundstück wurde historisch als „Lungensanatorium“ genutzt, dann als „Landschulheim“ und jetzt (vgl. Nutzungsänderung vom 14.02.2013, B-2012-2066) als Realschule (Internat). Der weitläufige südliche Grundstücksbereich ist als Park angelegt (Wandelgarten, Rasenspielfeld) und ist auch teilweise mit Baumgruppen bestockt.

 

Die Eigentümerin hat sich jetzt dazu entschlossen, die Schulanlage zu erweitern. Das bisherige Gebäude (bisher Schul- und Wohnräume) soll allein als Wohnheim der Schüler (Internat) genutzt werden. Die Schulräume (Lehrräume) sollen in einen Neubau entlang der Leitenstraße verlagert werden. Dieser Neubau wird größtenteils innerhalb des bereits bauakzessorisch genutzten Bereichs (Wandelhalle) liegen. Optional ist auch noch eine Erweiterung um eine Schulturnhalle geplant. Darauf hinzuweisen ist, dass es sich allein um eine bauliche Erweiterung handelt. Die Schülerzahl wird nicht erweitert, sondern lediglich die Unterbringung (bisher in Doppelzimmer) verändert durch Auslagerung der Schulräume, um dann alle Schülerunterkünfte als Einzelzimmer nutzen zu können.

 

Das Grundstück – auch die bebauten Teilflächen – liegt räumlich von der Bebauung des Ortsteils Oberelkofen abgesetzt und vermittelt nicht mehr den Eindruck der Zusammengehörigkeit und Geschlossenheit der Bebauung. Dieser Befund des fehlenden Bebauungszusammenhangs ist leider so eindeutig, dass die Bereichszuordnung zum planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) außer Zweifel steht.

 

Mangels Privilegierung ist der geplante Schulneubau (ggf. mit Turnhalle) als sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) nur dann genehmigungsfähig, wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Hier steht der Zulässigkeit aber in jedem Fall der öffentliche Belang des Planungserfordernisses entgegen. Bauvorhaben dieser Dimension und innerhalb der vorgefundenen Situation bedürfen zwingend einer planerischen Koordination in einem förmlichen Abwägungsprozess. Ein planungsnotwendiger Konflikt ist insbesondere auch die Lärmbelastung aus der östlich angrenzenden Bahnlinie München-Rosenheim (vgl. auch § 35 Abs. 3 Nr. 3 BauGB). Unter Rückgriff auf die Lärmkartierung des Lärmaktionsplans liegt die Verkehrslärmbelastung bei ca. 65 dB(A) tagsüber bzw. noch ca. 60 dB(A) in der Nachtzeit. Da es sich bei einer Schule (vor allem einem Schulinternat) um eine schutzwürdige Nutzungsart handelt, werden die hierfür maßgeblichen Orientierungswerte für Lärmimmissionen nicht nur unwesentlich überschritten (vgl. Anlage 2, lit. g der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau). Allein deshalb bedarf es einer abgewogenen Konfliktlösung (vgl. § 50 BImSchG; Trennungsgebot) in einem Planungsverfahren und scheidet eine Einzelbaugenehmigung aus.

 

 

Bauleitplanung

 

Die Stadt beabsichtigt jetzt die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO mit der allgemeinen Zweckbestimmung „Schulinternat“. Die notwendige städtebauliche Besonderheit und deren Abgrenzung zu den gesetzlichen Baugebietsarten (als Anlage für schulische Zwecke wäre das Vorhaben auch in Wohn- und Dorfgebieten zulässig) ist die solitäre Lage des Grundstücks außerhalb eines baulich geprägten Umfeldes, für das alleine und ausschließlich eine schulische Nutzung – also ein thematisch selbständiges Nutzungsziel – gerechtfertigt ist.

 

Aufgrund des im Jahr 2016 anstehenden Anschlusses von Oberelkofen an die zentrale gemeindliche Abwasserkanalisation steht einer planerischen baulichen Weiterentwicklung das Erfordernis einer geordneten Beseitigung des Siedlungsabwassers nicht mehr entgegen.

 

 

Entwicklungsgebot

 

Für die Verfahrensabwicklung ist entscheidend, ob ein Bebauungsplan für das o.g. Sondergebiet innerhalb der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche noch dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) entspricht oder hierfür der Flächennutzungsplan geändert werden muss. Problematisch ist dieser Punkt vor allem deshalb, weil ein Baubeginn innerhalb 1 Jahres beabsichtigt ist und dieser Zeitplan mit einer Flächennutzungsplanänderung (im Parallelverfahren) kaum mehr eingehalten werden kann.

 

Ungeachtet dessen sieht die Stadt Grafing b.M. aber das Entwicklungsgebot ohnehin als beachtet:

Das Planungssystem des BauGB unterstellt eine stufenweise Konkretisierung der Raumnutzung durch den Flächennutzungsplan (Gesamtgebiet) und den Bebauungsplan (Teilgebiet). Der Flächennutzungsplan bestimmt dabei die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung, aus dem dann der konkrete Bebauungsplan zu „entwickeln“ ist. Unter Entwicklung ist aber kein strenges nachvollziehen zu verstehen, sondern ein inhaltliches und konzeptionelles ableiten. Aus diesem Grunde sind die Grenzen des Entwicklungsgebotes nicht schon bei jeder räumlichen/inhaltlichen Veränderung missachtet, sondern erst dann, wenn die Grundkonzeption verlassen wird, die der Flächennutzungsplan für die Raumnutzung festlegt.

 

Die Frage über das „Entwickeln“ ist aus Sicht des Flächennutzungsplans zu entscheiden (BVerwG vom 26.01.1979), also das darin städtebaulich Gewollte! Hier ist festzustellen, dass der Flächennutzungsplan mit der gewählten Darstellung als Grünfläche nicht die Absicht verfolgte, das Grundstück von einer baulichen Nutzung auszuschließen. Auch rechtsbegrifflich wird mit der Darstellung von Grünflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB) eine Bebauung nicht ausgeschlossen. Jedenfalls war es erkennbare Absicht des Flächennutzungsplans (vgl. auch Erläuterungsbericht S. 59 des Flächennutzungsplanes 1986: Park am Landschulheim), dass die Schulnutzung innerhalb der „Grünfläche“ möglich ist. Die bauliche Nutzung für schulische Zwecke ist also kein Widerspruch zu den Planungszielen des Flächennutzungsplanes, sondern entspricht sogar konkret der dort gewollten Nutzungsform. Es mögen zwar gewisse Zweifel angebracht sein, ob der Flächennutzungsplan mit der Darstellung als „Grünfläche“ hier die zweckmäßigste Darstellungsform gewählt hat. Das ist jedoch unerheblich hinsichtlich der hier zu beantwortenden Frage des „entwickelt seins“, bei der allein die konzeptionelle Grundübereinstimmung mit den planerischen Absichten eine Rolle spielt.

 

Wichtig wird sein, auch künftig den „Parkcharakter“ im südlichen Bereich zu erhalten. Das wird im Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen dann auch geschehen. Zumindest dominiert dieser auch mit dem geplanten Schulgebäude weiterhin das Areal.

 

Die für den Verfahrensverlauf entscheidende Rechtsfrage hinsichtlich der Beachtung des Entwicklungsgebotes bzw. die notwendige Änderung des Flächennutzungsplanes ist mit dem Landratsamt Ebersberg noch abzustimmen.

 

 

Planungskonzept

 

Nach einem ersten Bebauungsentwurf des vom Grundstückseigentümer/Vorhabensträger beauftragten Architekturbüros ist ein größtenteils 2-geschossiger Neubau mit 90 Meter Länge westlich des bestehenden Schulgebäudes vorgesehen. Das Gebäude liegt im Bereich des hierfür zu beseitigenden Wandelganges. Lagepläne und Schemaschnitte zum Bebauungsentwurf liegen als Anlage bei. Diese Pläne sollen ohne Bindung für das weitere Verfahren eine erste Vorstellung über die Größenverhältnisse vermitteln.

 

Besondere Rücksichtnahme erfordert aber der vorhandene Baumbestand, der zu einem wesentlichen Teil aus ortsbildprägenden Großbäumen besteht. Hier ist der Versuch zu unternehmen, im Rahmen der Standortfestsetzung den Eingriff in den Baumbestand so gering wie möglich zu halten. Veränderungen in der Gebäudelage sind deshalb zu erwarten.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1.   Die Stadt beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplans für ein sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO mit der allgemeinen Zweckbestimmung „Schulinternat“ für die Grundstücke Fl.Nrn. 70/5/T, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB).

 

2.   Soweit nach Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg für die Beachtung des Entwicklungsgebotes (§ 8 Abs. 2 BauGB) erforderlich, wird die Einleitung des Verfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplans beschlossen. Die Bebauungsplanänderung hat dann im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) zu erfolgen.

 

3.   Planungsziel ist die bauliche Erweiterung des Realschulinternats durch Errichtung eines neuen Schulgebäudes an der Grundstückswestseite.

 

4.   Aufgrund der Lage an der Bahnlinie sind schalltechnische Untersuchungen und aufgrund des Naturzustands des Planungsfelds eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) einzuleiten. Im Übrigen erfolgt die Feststellung des Umfangs und des Detaillierungsgrades der Ermittlungen der erheblichen Umweltauswirkungen (Umweltbericht; § 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB) nach Durchführung der frühzeitigen Behördenbeteiligung.

 

5.   Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung findet keine Anwendung, da die Baulandausweisung keinen wohnwirtschaftlichen Zwecken dient.

 

6.   Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Antragsteller/Grundstückseigentümer zu tragen. Hierfür ist ein städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.