Tagesordnungspunkt

TOP Ö 15: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 504, 503/3, 503/1, 500/2, 498, 486, 487, 489, 490, 488, 485, 484/2 der Gemarkung Nettelkofen sowie Fl.Nr. 403/26 der Gemarkung Grafing im Gebiet westlich der Elisabethstraße sowie am Ortseingang südlich der Nettelkofener Straße (Bebauungsplan Elisabethstraße/Nettelkofener Straße);
Vorstellung des Bebauungsplanentwurfes und ggf. Billigungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.07.2015   BWUA/013/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde mit der Ladung zur heutigen Sitzung versandt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt vorgetragen.

 

1. Aufstellungsbeschluss

 

Der Stadtrat hat am 11.03.2014 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNVO) beschlossen:

 

a)    Im Teilraum südlich der Nettelkofener Straße am westlichen Ortseingang für ein „Wohnheim für behinderte Menschen“ und – zur ortsplanerischen Einbindung dieses Solitärbauwerks – einer den Siedlungsrand abschließenden Gebäudegruppe von Wohnhäusern. Die Erschließung erfolgt mit einer Stichstraße mit Wendefläche zur Nettel­kofener Straße.

 

b)   Für eine Gebäudereihe entlang der Westseite der Elisabethstraße nördlich und südlich der Kindertageseinrichtung. Die Erschließung erfolgt über die bestehende Elisabethstraße und die dortigen leitungsgebundenen Einrichtungen.

 

Die beiden Teilräume bilden die abschließende Ortsrandbebauung und stehen auch im Übrigen in einem unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhang, insbesondere durch den Fuß- und Radweg zwischen der Nettelkofener Straße und der Elisabethstraße sowie der gliedernden Grünfläche zwischen den Teilräumen.

 

 

2. Chronologie; städtebauliches Strukturkonzept

 

Auf die ausführlichen Darstellungen zum Aufstellungsbeschluss (Stadtrat 11.03.2014, TOP 2) wurde verwiesen. Es wurde nochmals kurz die lange Vorgeschichte zusammengefast: Ausgelöst durch die dringliche Errichtung der Kindertageseinrichtung „St. Elisabeth“ konnte hierfür das Bebauungsrecht im ursprünglichen Außenbereich durch eine Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) geschaffen werden. Der Widerspruch zum Flächennutzungsplan und damit der Verstoß gegen eine geordnete städtebauliche Entwicklung (vgl. hier § 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB) konnte nur durch eine informelle Entwicklungsplanung (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) ausgeräumt werden. Damit war die Stadt angehalten, die städtebauliche Entwicklung des dortigen großräumigen Umfelds zumindest auf dieser vorgezogenen Planungsebene zu untersuchen und festzulegen.

 

Auf Grundlage der städtebaulichen Untersuchungen konnten dann gezielt Bodenuntersuchungen durchgeführt werden, die die bekannte Untergrundproblematik bestätigt haben. Aufgrund der Erkenntnisse der Baugrunduntersuchungen hat die Stadt Grafing b.M. dann die Entwicklungsplanung fast vollständig revidiert und nur eine Teilbebauung mit einer Baureihe entlang der Elisabethstraße noch für gerechtfertigt angesehen. Ungeachtet dessen, wird jetzt seit 2009 (also seit 6 Jahren!) mit einer Vielzahl an betroffenen Eigentümern über die Möglichkeiten und den Umfang einer Bebauung beraten, obwohl die Stadt Grafing b.M. wiederholt und deutlich erklärt hat, dass nur eine eingeschränkte Bebauung für gerechtfertigt angesehen wird.

 

 

3. Entwicklungsgebot

 

Die zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses noch nicht abgeschlossene Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung) ist seit 24.04.2015 in Kraft getreten. Damit entspricht der Bebauungsplan dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) und bedarf nicht mehr der Durchführung im Parallelverfahren. Der Beschlussteil Nr. 3 (Stadtrat 11.03.2014, TOP 2) ist damit hinfällig.

 

 

4. Bodenordnung/Planvorbereitung/Grundsatzbeschluss/Realisierbarkeit

 

Die Vorbereitung ist vor allem deshalb sehr aufwändig, da das Plangebiet im Eigentum mehrerer unterschiedlicher Personen steht. Die Grundstücksbetroffenen im Plangebiet mit ihren individuellen Vorstellungen und die Eigentümer außerhalb des Plangebiets, die weiterhin auf eine Einbeziehung drängen, machen schon die Vorbereitungsphase dieses sehr kleinen Baugebietes sehr kompliziert. Hinzu kommen die abwägungsrelevanten Interessen der Eigentümer am vorhandenen Siedlungsrand. In Erinnerung zu rufen ist vor allem die Unterschriftenliste von Anwohnern der Elisabethstraße vom 12.12.2014: Die Unterzeichner weisen auf die beschränkt leistungsfähigen Erschließungswege, die Vorbelastung durch die Kindertageseinrichtung und den Erhalt des (ungenehmigten) „Bolzplatzes“ hin und sprechen sich gegen eine verdichtete Bebauung aus.

 

Ausführungen zu den öffentlichen Belangen, denen besonderes Gewicht zukommt, werden hier noch nicht einmal erwähnt. In diesem Geflecht privater Interessen ist auch der „Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungsbaupolitik“ umzusetzen. Der Vollzug erfolgt durch den Abschluss städtebaulicher Verträge (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), also im kooperativen Verwaltungshandeln. Das setzt also – und zwar aufgrund des zu beachtenden Grundsatzes der Gleichbehandlung auch im Verwaltungsvertragsrecht – Vertragsabschlüsse mit allen Grundstückseigentümern voraus. Ist nur ein Eigentümer nicht mitwirkungsbereit, wird damit das gesamte Plangebiet blockiert. Auf diesen Umstand hat der Vertreter der Verwaltung nochmals mit Nachdruck hingewiesen, um die Erwartungen hinsichtlich Dauer und Erfolgsaussichten des anstehenden Bebauungsplanverfahrens realistisch einschätzen zu können

 

Abgeschlossen ist mittlerweile aber ein zentraler Grunderwerb, der Grundvoraussetzung für die Realisierbarkeit des nördlichen Teilraums ist. Hier konnte das zwischenliegende Grundstück zur Nettelkofener Straße erworben werden, das ansonsten das Grundstück für das Wohnheim ausgesperrt hätte.

 

 

5. Planungskostenübernahme

 

Wie bei allen anderen Bauleitplanverfahren wird die Verfahrensfortführung vom Abschluss der Planungskostenübernahmeverträge abhängig gemacht. Um die Fortführung des Bauleitplanverfahrens nicht zu blockieren, soll die Kostenübernahme jetzt aber zurückgestellt und erst zusammen mit der „Sozialverwendung“ (vormals Einheimischensicherung) vereinbart werden. Dann besteht Klarheit über die entstandenen Kosten, wegen deren Ungewissheit einzelne Planbetroffene (ohne Bebauungsabsicht) eine Kostenübernahme schon im Voraus ablehnen. Das kann (und wird) aber auch dazu führen, dass ein Teil der Planungskosten von der Stadt getragen werden muss. So darf die Weigerung Einzelner nicht zu einer Vollkostenübernahme der Übrigen führen (Angemessenheit, § 11 Abs. 2 BauGB). Vergleichbare Fallgestaltungen sind aber nicht unüblich.

 

 

6. Entwässerung/überstauendes Niederschlagswasser

 

Die Richtigkeit der Entscheidung, eine weitergehende bauliche Entwicklung aufgrund der ungünstigen Bodenverhältnisse auszuschließen (nur erste Baureihe an der Elisabethstraße), hat sich spätestens im Juni 2013 bestätigt. Anhaltende Regenfälle haben dazu geführt, dass sich der torfhaltige Unterboden gesättigt und sich dann an der Oberfläche aufgestaut hat. Das aufstauende Wasser ist dann in das Bauwerk des neu errichteten Kindergartens eingedrungen und hat dort Bauschäden verursacht.

 

Die hydrogeologischen Untersuchungen über mögliche Vorkehrungen oder Sicherungsmaßnahmen waren leider ernüchternd (Bericht des beauftragten Instituts vom 05.05.2015). Die Möglichkeit einer Tiefenentwässerung (bei einer bestimmten Aufstauhöhe) musste aufgrund der geologischen Gegebenheiten wieder verworfen werden. Es bliebe allein ein nachträglicher Wannenbau (!) an dem nicht unterkellerten Kindergarten. Die abstützenden Bohrpfähle des Gebäudes aber vor allem die Konsequenzen für den dann nicht mehr barrierefreien Garten sprechen dagegen. Festinstallierte Pumpen könnten das Problem zwar relativ einfach lösen, jedoch fehlt es an tauglichen Vorflutern oder Entlassungskanälen. Die Einleitung in den Schmutzwasserkanal ist allenfalls eine Notlösung.

 

Aus Anlass eines privaten Bauvorhabens hat die Stadt jetzt aber davon Kenntnis erlangt, dass ein historischer Regenwasserkanal existiert. Dieser Kanal ist aber teilweise in einen technisch unzureichenden Zustand und verläuft mitunter quer durch Privatgrundstücke (und unter Gebäuden). Eine rechtliche Sicherung dieser Leitungsabschnitte in Privatgrundstücken ist aussichtslos (vgl. Lageplan).

 

Die wirksamste Maßnahme wäre die Ertüchtigung dieses Kanals. Hierfür müsste als Ersatz für das schadhafte Teilstück von der Marienstraße bis zur Giselastraße zumindest eine neue Kanalleitung von der Elisabethstraße bis zum Kanalende in der Giselastraße errichtet werden (ca. 170 Meter). In diesen Kanal könnte dann bei außergewöhnlichen Regenereignissen das aufstauende Regenwasser westlich des Kindergartens frei ablaufen, bevor die kritische Einstauhöhe (Bodenplatte Kindergarten) erreicht wird. Die Umsetzbarkeit wäre jetzt unter Ermittlung der Höhenverhältnisse und Leistungsfähigkeit zu untersuchen.

 

Diese Maßnahme hat deshalb unmittelbare Auswirkung auf das Bebauungsplanverfahren, da die mögliche Aufstauhöhe im Plangebiet (Senke westlich der Elisabethstraße) auch die künftige Höhenlage der Gebäude definieren wird. Bisher wird hierfür ein Maximum von 528,90 müNN angenommen. Nach dem Untersuchungsbericht vom 05.05.2015 ist ab dieser Höhe ein Abfluss am Tiefpunkt Elisabethstraße/Marienstraße möglich. Das führt aber wieder zu einer Höhenlage, die eine unerwünschte Bauhöhe zur Folge hat. Das könnte durch eine Entwässerungsalternative besser gelöst werden.

 

Durch die Neubebauung geht eine Verringerung des Ausbreitungsvolumens für aufstauendes Niederschlagswasser einher. Auch die schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers der Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen ist sicherzustellen. Die Bewältigung dieses zentralen Konflikts ist innerhalb des Bebauungsplans zu lösen und bedarf jetzt leider zusätzlicher Ermittlungen.

 

 

7. Bebauungsplaninhalt

 

7.1 Planteil Nord (südlich der Nettelkofener Straße)

 

Im Zentrum steht das „Wohnheim für behinderte Menschen“. Für diesen funktionalen Solitärbau wird eine Baumasse (GR 710 m²) und Bauhöhe (Wandhöhe 8,35 Meter) noch als ortplanerisch gerechtfertigt angesehen, obwohl sie sich deutlich vom Umfeld abheben (vgl. hierzu Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 18.12.2012). Den Überlegungen, den südlichen Gebäudeteil zur Minimierung der Auswirkungen gegenüber den tieferliegenden östlichen Grundstücken nach Ost-West auszurichten, wurde aufgrund von Zwängen der Gebäudeorganisation wieder abgesehen.

Hierüber wird dann noch im Zuge der weiteren Beteiligungen abschließend zu entscheiden sein. Für die betreffenden Bauflächen wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB festgesetzt, dass nur Wohngebäude für Personen mit besonderem Wohnbedarf (behinderte Menschen) errichtet werden dürfen. Damit ist ausgeschlossen, dass dieses Grundstück für allgemeine Wohnzwecke genutzt wird.

 

Nach Westen hin folgt dann eine Einzelhausbebauung, die mit Wandhöhen von 5,80 Meter den verträglichen Übergang zur freien Landschaft und der umliegenden Bebauungssituation schafft.

 

Die Erschließung erfolgt mittels einer Stichstraße, die aufgrund ihrer begrenzten Länge ggf. noch ohne Wendefläche für Feuerwehrfahrzeuge angelegt werden kann. Dennoch ist aufgrund der Fahrzeugfrequenzen und der eingesetzten Fahrzeuge auf die Besonderheit der Nutzungsform „Wohnheim für behinderte Menschen“ Rücksicht zu nehmen. Hierfür ist eine Wendefläche vorzusehen, die das Wenden (ohne Rangieren) auch für größere Fahrzeuge ungehindert ermöglicht.

 

Rad-/Fußwege führen im Bereich des bestehenden „Trampelpfades“ nach Westen (zum Gindlkofener Weg) und von der Nettelkofener Straße zur Marienstraße. Der Weg nach Westen ist in seiner Lage noch an die Grundstücksgrenzen anzupassen und im Bereich der Wendefläche mit einem geradlinigen Verlauf abzuändern.

 

Die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen werden zur Schaffung eines naturnahen Übergangs zur freien Landschaft im unmittelbaren Anschluss an die Hausgärten auf den Baugrundstücken selbst (§ 9 Abs. 1a Alt. 1 BauGB) angeordnet. Soweit dies nicht möglich ist, (Wohnheim) werden zusätzliche Ausgleichsflächen innerhalb des Baugebiets angeordnet und dem Eingriffsgrundstück zugeordnet (§ 9 Abs. 1a Alt. 2, Satz 2 BauGB). Damit sind auch die Refinanzierungsvoraussetzungen für Sammelausgleichsmaßnahmen nach § 135a Abs. 1, 2 BauGB) geschaffen.

 

 

7.2 Planteil Süd (westlich der Elisabethstraße)

 

Hier wird der Versuch unternommen, auch das Grundstück Fl.Nr. 486 noch erweitert in das Plangebiet einzubeziehen. In den Geltungsbereich wird aus Gründen der planerischen Klarheit und Einheitlichkeit auch die Kindertageseinrichtung einbezogen und damit die dortige Einbeziehungssatzung ersetzt.

 

Besondere Anforderungen stellen die Grundstücke südlich des Kinderhauses „St. Elisabeth“, die ca. 2 Meter tiefer liegen als die Elisabethstraße. Hier wird unter Ausnutzung des Geländes ein Untergeschoss zugelassen, was eine Bebauung mit 3 Vollgeschossen ermöglicht, ohne in einen ortsplanerischen Widerspruch zu den umgebenden Bauhöhen zu geraten. Die Erdgeschosse werden dann über außenliegende Laubengänge erschlossen. Zu bauen ist hier ohne Keller, weshalb Kellerersatzräume im Kellergeschoss der Garagen und Stellplätze ermöglicht werden. Das Dachgeschoss ist mit Pultdach und Dachterrasse festgesetzt. Die Anzahl der Wohneinheiten ist auf 5 Wohnungen/Haus beschränkt, um eine Überlastung des Verkehrsraums der Elisabethstraße auszuschließen.

 

Auch hier sind die Ausgleichsflächen auf den Eingriffsgrundstücken bzw. als Sammelausgleichsmaßnahmen unmittelbar im Anschluss festgesetzt.

 

 

7.3 Öffentliche Grünflächen

 

Zwischen den südlichen und nördlichen Quartier ist eine öffentliche Grünfläche (Zweckbestimmung: Spielplatz) angeordnet. Diese Grünfläche gliedert die beiden Gebietsteile, wie es auch schon der Flächennutzungsplan zum Inhalt hat. Auf dieser Grünfläche kann eine zentrale Spiel- und Begegnungsfläche entstehen, die bestmöglich auch den Bewohnern des Wohnheims als Außenfläche und soziale Begegnungsfläche dienen kann.

 

Der bestehende „Bolzplatz“ im Süden des Baugebiets wird durch die geplante Wohnbebauung verdrängt. Der Bolzplatz wird aktuell ohne die notwendige Baugenehmigung betrieben, die aufgrund der Überschreitung der Lärmrichtwerte zum anliegenden Reinen Wohngebiet dort auch nicht erteilt werden kann. Selbst die mit dem Gesetz über Kinder- und Jugendspieleinrichtungen (KJG, 2011) geschaffenen Begünstigungen waren hier nicht ausreichend, um die Genehmigungsvoraussetzungen zu schaffen. Mit der Verlegung nach Nordwesten und der Abtrennung durch die festgesetzte Ortsrandeingrünung wird versucht, die rechtlichen Grundlagen für eine dauerhafte Zulassung des Bolzplatzes zu schaffen. Ob das gelingt, insbesondere aufgrund der Bodenbeschaffenheit und auch der Beschaffung der Grundstücke, ist noch abzuwarten.

 

In der Diskussion wurde die Möglichkeit beraten, den vorhandenen Regenwasserkanal für die Niederschlagswassersicherung des Geländes westlich der Elisabethstraße nutzbar zu machen. Hier muss aber auch berücksichtigt werden, dass dadurch keine Verschärfung an anderer Stelle erfolgt, etwa dann am Einleitungsgewässer (Fehlbach, Urtel). Dennoch muss die Stadt zwingend diese Lösungsalternative zügig untersuchen, allein schon für den Schutz des bestehenden Kindergartens.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

1.    Der Bebauungsplanentwurf für das Baugebiet „westlich der Elisabethstraße/südlich der Nettelkofener Straße“ vom 01.07.2015, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird gebilligt. Die Wegeführung des Fuß-/Radweges nach Westen (zum Gindlkofener Weg) ist in seiner Linienführung noch an die Grundstücksgrenzen anzupassen.

 

2.    Die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) ist durch öffentliche Unterrichtung in der Bauverwaltung auf der Grundlage des gebilligten Bebauungsplanentwurfs und der noch zu fertigenden Begründung mit Umweltbericht durchzuführen.

 

3.    Die Verfahrensdurchführung im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) entfällt.

 

4.    Die städtebaulichen Verträge zur Planungskostenübernahme (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) sind erst im Zusammenhang mit den Sicherungsverträgen zur Umsetzung des „Grundsatzbeschlusses zur sozialen Wohnungsbaupolitik“ zum Abschluss zu bringen.

 

5.    Für die Sicherstellung der schadlosen Beseitigung des Niederschlagswassers sind die ingenieurtechnischen Untersuchungen für die Erneuerung/Sanierung des bestehenden Niederschlagswasserkanales durchzuführen (Ermittlungspflicht).