Tagesordnungspunkt

TOP Ö 14: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes "Sondergebiet: Gartenhausgebiet Bachhäusl" für die Grundstücke Fl.Nrn. 715/3 und 738/3 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113/T, 163/13, 163/10, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14,163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 20/2 und 162/2/T der Gemarkung Elkofen;
Vorstellung des Bebauungsplanentwurfes und ggf. Billigungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.07.2015   BWUA/013/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter verwies eingangs auf die mit der Ladung am 20.07.2015 an die Stadtratsmitglieder ausgehändigte Beschlussvorlage und führte anschließend den Tagesordnungspunkt aus.

 

1. Grundlagen:

 

Im Bereich der Gemarkungen Nettelkofen und Elkofen zwischen dem Weiler (Splittersiedlung) „Bachhäusl“ und der Bahnlinie besteht eine Ansiedlung von Wochenendhäusern und Kleingärten. Es handelt sich in der Gemarkung Nettelkofen um die Grundstücke Fl.Nrn. 738/3 und 715/3 und in der Gemarkung Elkofen um die Fl.Nrn. 113/T, 163/13, 163/10, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14, 163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 20/2 und 162/2/T.

 

Diese Anlage ist nach Aktenlage im Jahr 1959 ohne baurechtliche Genehmigung entstanden. Nur über die nachträgliche Schaffung baurechtlicher Zulassungsvoraussetzungen durch gemeindliche Bauleitplanung ist es möglich, die Beseitigung der gesamten „Kleingartenanlage“ abzuwenden.

 

Im Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 23.09.2014 und im Stadtrat vom 07.10.2014 (TOP 10) wurde die Sach- und Rechtslage dargestellt. Dort wurde entschieden, das Bauleitplanverfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans für die Ausweisung als „Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Gartenhausgebiet“ einzuleiten.

 

Planungsziel ist die Schaffung planungsrechtlicher Grundlagen für die gärtnerische Nutzung der bezeichneten Außenbereichsgrundstücke mit einer Bebauung in untergeordnetem Umfang durch Gartenhäuser (Gartengerätehütten mit Gartenlauben in einfacher Ausführung). Eine wohnmäßige Nutzung, wie sie teilweise schon in Wochenendhäusern erfolgt, ist ebenso zwingend auszuschließen, wie eine bauliche Erweiterung der Gartenhaussiedlung. Nur unter diesen Einschränkungen kann die städtebauliche Rechtfertigung (Planungserfordernis, § 1 Abs. 3 BauGB) am dortigen Standort begründet werden.

 

Die Ausweisung als Sondergebiet „Gartenhausgebiet“ setzt also voraus, dass den künftigen Planinhalten widersprechende Nutzungen beseitigt werden. So weisen einzelne Bauten aufgrund ihrer Größe, Ausführung und Ausstattung den Charakter von Wochenendhäusern auf. Diese Nutzungsform ist weiterhin ortsplanerisch indiskutabel, da sie zu einer unerwünschten Zersiedelung führen würde. Anders als „Gartenhäuser/Gartenlauben“ sind Wochenendhäuser zum (vorübergehenden) Aufenthalt von Personen geeignet und sind damit relevante bauliche Anlagen, die eine unerwünschte Ortsteilbildung auslösen können (BVerwG, Urteil vom 17.02.1984). Eine Siedlungsentwicklung (im Zusammenhang bebauter Ortsteile) mit allen städtebaulichen Folgen ist im Nahbereich zur Bahnstrecke, zur Staatsstraße und zum Gewerbegebiet aber unvertretbar (§ 50 BImSchG) und widerspräche den Grundsätzen einer geordneten Siedlungsentwicklung.

 

Eine Bauleitplanung, die auf ein von vornherein unzulässiges Planungsziel und damit der unerlaubten Legalisierung von ungenehmigten Bauvorhaben ausgerichtet ist, wäre bereits aus diesen Gründen unwirksam. Ebenso sind Bauleitpläne unzulässig und damit rechtwidrig (nichtig), wenn sie aus rechtlichen Gründen nicht verwirklicht werden können. Das ergibt sich nicht nur aus dem Erforderlichkeitsgebot (§ 1 Abs. 3 BauGB), sondern auch aus dem Verhältnismäßigkeitsgebot, das nur umsetzbare (geeignete) Festsetzungen erlaubt.

 

 

2. Verfahrensablauf:

 

Aufgrund dieser gesetzlichen Gebote sind besondere Anforderungen an die verfahrensrechtliche Herangehensweise zu stellen. Wie der Stadtrat bereits bei der Entscheidung über den Aufstellungsbeschluss festgestellt hat (vgl. StR 07.10.2014, Beschlussteil Nr. 3), setzt „die planerische Rechtfertigung für die Ausweisung als „Gartenhausgebiet“ voraus, dass den künftigen Planinhalten widersprechende Nutzungen beseitigt werden. Hierfür ist vorab der Baubestand detailliert zu erfassen und ein Zielbindungsvertrag für den Rückbau unzulässiger baulicher Anlagen (städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) mit allen Grundstückseigentümern abzuschließen. Diese vertraglich gesicherte Umsetzung der Planungsziele ist Voraussetzung für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens“.

 

Bevor jetzt mit den Vertragsverhandlungen mit den Grundstückseigentümern begonnen wird, ist der Entwurf des geplanten Bebauungsplans durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss als dem zuständigen Entscheidungsorgan zu bestimmen (Billigungsbeschluss). Es stellt die maßgebliche Grundlage für die Verhandlungsgespräche und die Vertragsvorbereitung dar und bedarf deshalb eindeutiger Festlegungen. Ein Bekenntnis über die städtebaulichen Inhalte und Grenzen ist hier unverzichtbar, um Diskussionen über mögliche „Spielräume“ in den anstehenden Verhandlungen von vornherein zu verhindern.

 

 

3. Planungskonzept und Inhalte:

 

Das Planungskonzept beruht auf der Grundüberlegung eines einfachen Bebauungsplans (§ 30 Abs. 3 BauGB). Dadurch gehört die geplante Nutzung und Bebauung weiterhin zum bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Die im Rahmen eines abgewogenen Planungsprozesses entstehenden Bebauungsplaninhalte sind aber dennoch in der Lage, den öffentlichen Belangen ihre gegen ein Außenbereichsvorhaben sprechende Wirkung zu nehmen, soweit sie hierzu (positive) Aussagen treffen (BVerwG 21.06.1983). Mit dieser Vorgehensweise wird verhindert, dass mögliche unerlaubte Nutzungen nicht „nur“ im Widerspruch zu einzelnen Bebauungsplanfestsetzungen stehen, sondern dann weiterhin systemwidrig zum bundesgesetzlichen Außenbereichsschutz bleiben. Es wird damit vorgesorgt, dass spätere rechtwidrige Nutzungen/Bauten nicht etwa durch eine bloße Befreiung vom Bebauungsplan aus legalisiert werden können, sondern das Vorhaben dann insgesamt und dem Grunde nach unzulässig bleibt.

 

Daneben steht einem qualifizierten Bebauungsplan auch entgegen, dass dafür Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen getroffen werden müssten (§ 30 Abs. 1 BauGB). Die vorhandene Bebauung ist aber ungeordnet und ohne jedes planerische Konzept entstanden. Eine städtebauliche Ordnung kann damit nachträglich nicht mehr hergestellt werden, ohne dass ein wesentlicher Teil der Gebäude „versetzt“ werden müsste. Mangels Geeignetheit ist eine entsprechende Regelung nicht zulässig, in jedem Fall aber auch unzweckmäßig.

 

Der Bebauungsplan setzt als allgemeine Zweckbestimmung das Baugebiet als Sondergebiet „Gartenhausgebiet“ nach § 11 BauNVO fest und grenzt es damit von den Sondergebieten mit Erholungszwecken (§ 10 BauNVO) ab. Nutzungszweck ist die gärtnerische Freizeitnutzung, die im Gegensatz zu den der Erholung dienenden Sondergebieten keinem (erhöhten) Lärmschutzanspruch unterliegt (BVerwG 17.03.1992) und damit auch im Nahbereich zur Bahnlinie angeordnet werden kann.

 

Der Bebauungsplan legt im Weiteren dann innerhalb dieses „allgemeinen Gebietszwecks“ auch die „Art der baulichen Nutzung“ konkret fest. Geregelt werden hier auch die Anforderungen an die Beschaffenheit der Gebäude und eben die zulässigen und unzulässigen Möglichkeiten der Grundstücksnutzung.

 

Besondere Bedeutung kommt dem Maß der baulichen Nutzung zu, das im Hinblick auf die Höhe und die Geschossigkeit zwingend festzusetzen ist. Werden Festsetzungen zum Nutzungsmaß getroffen, dann ist auch stets die Grundflächenzahl/absolute Grundfläche festzusetzen (§ 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Hier enthält der Bebauungsplanentwurf eine maximale Grundfläche von 30 m². Dabei handelt es sich um ein Summenmaß für das Baugrundstück, das ggf. gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO überschritten werden kann. In diesem Zusammenhang ist aber festzustellen, dass die Gartenhäuser hier keine Nebenanlagen in diesem Sinne sind. Garagen sind nach der Festsetzung der zulässigen Nutzungsart schon nicht zulässig.

 

Auf Grundlage der Bestandserfassung wurde festgestellt, dass die bestehenden Gebäude im Plangebiet durchwegs größer sind als die ursprünglich in Erwägung gezogene Grundfläche von 24 m² (einschließlich Freisitz). Die ursprüngliche Grundflächenbegrenzung von max. 24 m² hat Bezug genommen auf § 3 Abs. 2 BKleinG, der in Kleingartenanlagen die gesetzliche Größe und Beschaffenheit regelt. Diese Regelung gilt aber nicht unmittelbar, da die betreffende Gartenhaussiedlung nicht dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterliegt. Sie ist aber Ausdruck einer gesetzlichen Wertung und deshalb auch für die ähnlichen Einrichtungen hier ein beachtlicher Maßstab. Das gilt umso mehr, als Kleingartenanlagen i.S. des BKleinG auch Erholungsfunktion haben und daraus sogar ein höherer Flächenanspruch hergeleitet werden kann.

 

Vorgeschlagen wird jetzt eine absolute Grundfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 2. Alt. BauNVO) mit 30 m², wobei gleichzeitig alle weiteren baulichen Anlagen konsequent ausgeschlossen werden. Es handelt sich hier (30 m²) um eine Größenordnung, die im Hinblick auf die Wesensart des Außenbereiches durchaus schon eine kritische Grenze erreicht. Angesichts der Tatsache, dass bei der Gartenhausanlage in Bachhäusl die Grundstücke durchwegs deutlich größer sind (ca. 600 m²) als in Kleingartenanlagen (§ 3 Abs. 1 BKleinG: max. 400 m²), kann aber ein erhöhter Unterbringungsbedarf noch begründet werden.

 

Mit diesem durchaus großzügigen Flächenansatz sind im Wesentlichen noch 4 Gartenhaus-Gebäude betroffen, für die ein Rückbau unvermeidbar ist.

 

Kernproblem des Bebauungsplans ist es, eine künftige Ausweitung der Bebauung zu verhindern. Planungsziel muss deshalb sein, nur den vorhandenen Bestand als Gartenhaussiedlung dauerhaft zu sichern. Eine einschränkende Regelung über städtebauliche Verträge (und Duldungsdienstbarkeiten) wäre sicher eine Möglichkeit, ist aber bei Verstößen kompliziert und nur aufwändig durchsetzbar (Leistungsklage). Dieses Ziel steht in der Konkurrenz mit dem Umstand, dass die festgesetzte Grundfläche (30 m²) immer auf das jeweilige Baugrundstück Bezug nimmt. Es bleibt damit die Möglichkeit, größere Grundstücke weiter zu teilen (in selbstständige Buchgrundstücke) und dann weitere Gartenhäuser zu errichten. Der Planungszweck wäre damit klar verfehlt. Eine häufig versuchte Festsetzungskombination, wonach nur immer 1 Gartenhaus pro „Parzelle“ errichtet werden darf, ist nicht rechtmäßig. Die hier allein maßgebliche Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen schlägt aus den bereits erwähnten Gründen fehl, wonach es an jeder städtebaulichen Ordnung fehlt.

 

Es wurde deshalb von der Festsetzungsbefugnis des § 19 Abs. 3 Satz 2 Alt. 2 BauNVO Gebrauch gemacht und das sog. Bauland festgesetzt. Das erfolgt durch zeichnerische Festlegung und einer Mindestbaulandfläche. Diese Mindestbaulandfläche erscheint unverzichtbar, um wiederum die Möglichkeit auszuschließen, mehrere 30 m² Gebäude in größeren Grundstücken zu errichten.

Mit dieser Vorgehensweise ist es erreicht, dass der Bau von Gartenhäusern nur in konkret bezeichneten Baulandflächen zulässig ist, die kleingärtnerische Flächennutzung aber auf den ganzen Grundstücken.

 

Außerdem wurden Flächen außerhalb des Baulands gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB als „von Bebauung freizuhaltende Fläche“ festgesetzt, soweit diese im Nahbereich zum dortigen Gewässer (Schwarzgraben) liegen. Damit können ausreichende Gewässerschutzzonen von baulichen Anlagen freigehalten werden.

 

 

Es wurde von einem Ausschussmitglied kritisiert, dass künftig in den Gartenhäusern nicht mehr übernachtet werden darf. Laut Auffassung des Redners entfällt mit der Einschränkung der Sinn und Zweck der Wochenendhaussiedlung in Bachhäusl. Für die Eigentümer war es von großer Bedeutung, in ihren Häusern am Wochenende zu übernachten.

 

Der Verwaltungsvertreter erklärte daraufhin nochmals in aller Deutlichkeit, dass mit der Aufstellung des Bebauungsplans versucht wird, den Betroffenen im Rahmen der rechtlich vertretbaren Möglichkeiten zu helfen und sogar einen wesentlichen Teil der rechtswidrig errichteten Gebäude zu legalisieren. Jedoch ist das Instrument der Bauleitplanung nicht schrankenlos möglich und darf nicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt werden. Sie muss gerade in der hier vorliegenden Fallgestaltung, bei der Schwarzbauten zur Rechtmäßigkeit verholfen werden, in besonderer Weise den Anforderungen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entsprechen. Hier ist stets die Rechtmäßigkeit im Hinblick auf die Gefälligkeitsplanung in Frage gestellt. Wochenendhäuser sind aber aus den bereits genannten Gründen nicht mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in Übereinstimmung zu bringen. Sie wirken u.a. ortsteilbildend und sind schutzbedürftig gegen Umwelteinwirkungen; das ist an der Bahnlinie schlichtweg nicht vertretbar.

 

Die Stadt unternimmt hier den fast aussichtslosen Versuch, eine illegale Wochenendhaussiedlung zumindest als Gartenhaussiedlung erhalten zu können. Damit können die Grundstücke dauerhaft für diesen höherwertigen Zweck Verwendung finden. Mehr ist nicht erreichbar. Wenn diese Einsicht fehlt, dann wird man die betreffenden Häuser der bereits mit dem Landratsamt Ebersberg vereinbarten Beseitigung überlassen müssen.

 


Nach Sachvortrag und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

1.    Der Entwurf des Bebauungsplans „Sondergebiet: Gartenhausgebiet Bachhäusl“ in der Fassung vom 06.07.2015 des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München wird gebilligt.

 

2.    Die Verwaltung hat die städtebaulichen Verträge (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) vorzubereiten, die den Rückbau derjenigen Gebäude und sonstigen Einrichtungen regeln, die dem gebilligten Bebauungsplanentwurf widersprechen. Diese vertraglich gesicherte Umsetzung der Planungsziele ist Voraussetzung für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens.