Tagesordnungspunkt

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt. Es wurde erklärt, dass das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich liegt und sich nach § 34 BauGB beurteilt.

Die Umgebungsbebauung entspricht einem faktischen allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO. Die beantragte Umnutzung des früheren Altenwohnheims zum Wohnheim für Studenten und Arztpraxen ist allgemein zulässig. So unterfallen Wohnheime für Studenten der Nutzungsart „Wohngebäude“ gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, da sie auf eine selbstbestimmte und eigenständige Haushaltsführung ausgerichtet sind. Räume für Arztpraxen sind wiederum gemäß § 13 BauNVO allgemein zulässig, da sie in Bezug auf die Gesamtnutzung nicht überwiegen (460 m² Gesamtnutzfläche / ca. 275 m² Praxisfläche).

 

Die notwendigen Stellplätze sollen im Baugrundstück untergebracht werden. Hier wird nahezu die gesamte Grundstücksfläche als Stellplätze bzw. Fahrflächen beansprucht. Das Verhältnis der überbauten Flächen zu den verbleibenden Freiflächen bleibt jedoch gewahrt.

 

Die Stellplätze sowie die Fahrflächen sind in wasserdurchlässiger Ausführung zu befestigen (§ 3 Abs. 4 Stellplatzsatzung).

 

Hinweis:
Nach der Stellplatzberechnung errechnet sich kein Stellplatzdefizit.

Grundsätzlich sind gemäß Art. 47 Abs. 1 BayBO Stellplätze in ausreichender Zahl, Größe und Beschaffenheit für die Errichtung von baulichen Anlagen herzustellen. Bei Nutzungsänderungen sind lediglich die zusätzlich entstehenden Stellplätze nachzuweisen; hier erfolgt also eine Vergleichsberechnung der bisherigen und der künftigen Nutzung auf der heutigen Rechtslage.

 

Nach untenstehender Berechnung sind 11 Stellplätze notwendig, die auf dem Grundstück errichtet werden. Der Stellplatzbedarf kann damit auf dem Grundstück erfüllt werden.

 

Im Ist-Bestand sind für das Anwesen nur 2 Garagen + 2 Stauraumstellplätze vorhanden.

Der Stellplatzbedarf für die im Bestand genehmigten Nutzungen errechnet sich wie folgt:

Altenheim (genehmigt 28 Zimmer – da in der Genehmigung keine Anzahl der Betten festgelegt ist, wird von einer Belegung von 1-Bett/Zimmer ausgegangen).

28 Betten            1 Stpl./8 Betten               3,5 Stpl. gerundet           4,0 Stpl.

 

Neu:

Wohnung unter 100 m²                                                                                                               1,50 Stpl.

1 Praxis EG         1 Stpl./30 m² HNF – 111,50 m² HNF                                                          3,72 Stpl.

1 Praxis OG        1 Stpl./30 m² HNF – 73,80 m² HNF – mind. 3 Stpl.                               3,00 Stpl.

 

OG + EG studentisches Wohnen

Da für diese Nutzungsart in der Stellplatzsatzung keine Richtzahlen geregelt sind, erfolgt die Bedarfsermittlung gemäß GaStellV, Anlage 1, Nr. 1.6: 1 Stpl./5 Betten

13 Betten             1 Stpl./5 Betten                                                                                               2,60 Stpl.

Summe                                                                                                                                             10,82 Stpl.

gerundet                                                                                                                                          11 Stellplätze

 

Nachgewiesen werden 11 Stellplätze. Die Stellplätze an der Ostgrenze sind aufgrund der Widmung des dortigen Eigentümerweges befahrbar. Ein bestandsgeschütztes Stellplatzdefizit besteht nicht, da für die genehmigten Nutzungen die notwendigen 4 historischen Stellplätze auch über die genehmigten Garagen- und Stauraumstellplätze nachgewiesen werden.

 

In einem Redebeitrag wurde nachgefragt, ob das studentische Wohnen verpflichtend ist. Es wurde befürchtet, dass das Gebäude auch für andere Wohnnutzungen zur Verfügung gestellt werden könnte.

Der Verwaltungsvertreter erklärte daraufhin, dass eine Nutzung für studentisches Wohnen der durch den Antrag bestimmte und damit für die Zulässigkeitsbeurteilung maßgebliche Nutzungszweck ist. Eine spätere Änderung der Nutzung, etwa durch das allgemeine Wohnen (die sich nach außen nur schwer unterscheiden lässt), führt zu einer Änderung des Verwendungszwecks und ist als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung anzusehen. Das gilt wegen der sich ändernden öffentlich-rechtlichen Anforderungen  hinsichtlich des Stellplatzbedarfes. Aber auch für den Fall der Genehmigungsfreiheit ist der Bauherr nicht von der Einhaltung der materiell-rechtlichen Anforderungen (hier Stellplatzbedarf) entbunden. Einen anderen als den tatsächlich beabsichtigten Nutzungszweck nur vorzugeben, um den Stellplatznachweis zu reduzieren, würde also nicht gelingen.

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Altenheimes in ein Gebäude mit Praxis-/Wohnnutzung und studentischen Wohnen auf dem Grundstück Fl.Nr. 221/0 der Gemarkung Grafing, Bahnhofsplatz 2, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.