Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten und Einbau von 6 Ferienwohnungen mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 59/2 der Gemarkung Straußdorf (Aßlinger Straße 6)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.07.2015   BWUA/013/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt und erläutert. Beantragt sind die Neuerrichtung eines Wohngebäudes mit 6 Wohnungen und einer Tiefgarage sowie die Errichtung von 6 Ferienwohnungen in einem als Ersatzbau für bislang landwirtschaftlich genutzte Gebäude errichteten Baukörper. Das Gebäude wird im Süden an das grenzständige Nachbargebäude auf Fl.Nr. 59/9 angebaut.

 

Das Vorhaben liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs und im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes „Straußdorf – westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße II“. Die Vorhabenszulässigkeit beurteilt sich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes, im Übrigen nach dem Einfügungsgebot (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

Nach Beseitigung eines landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes soll im Wesentlichen an gleicher Stelle ein Wohngebäude mit Tiefgarage errichtet werden.

 

Im südlichen Gebäudeteil sind Werkstatt und Lagerräume untergebracht. Im Dachgeschoss sind 6 Wohnräume angeordnet, die als Ferienwohnungen bezeichnet werden. Für die Beurteilung des Vorhabens ist davon auszugehen, dass die Werkstatt und Lagerräume dem landwirtschaftlichen Betrieb dienen. Angaben über eine im festgesetzten Dorfgebiet nur eingeschränkt zulässige gewerbliche Werkstattnutzung fehlen.

 

Bebauungsplan:

Das Gesamtgrundstück Fl.Nr. 59/2 der Gemarkung Straußdorf mit insgesamt 14.790 m² ist derzeit als landwirtschaftliches Hof- und Gewerbegrundstück genutzt und reicht bis in den bauplanungsrechtlichen Außenbereich hinein. In der Vergangenheit wurden aus dem ursprünglichen Stammgrundstück bereits mehrfach Teilgrundstücke herausgemessen und für Wohnbebauung genutzt. Das Grundstück liegt nur mit einer Fläche von ca. 5.800 m² im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes, das übrige Grundstück ist dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zuzurechnen.

Gemäß Festsetzung A Nr. 3.1 des Bebauungsplanes ist für das innerhalb des Bebauungsplanes liegende Baugrundstück je angefangene 650 m² eine Wohneinheit zulässig. Für das Grundstück sind nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes somit insgesamt 9 Wohneinheiten zulässig. Gleichzeitig beschränkt der Bebauungsplan zur Erhaltung der dörflichen Nutzungsstruktur die Anzahl der Wohnungen auf maximal 6 Wohnungen. Diese Festsetzung der Obergrenze ist nicht grundstücksbezogen, sondern gebäudebezogen (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB). Die Wohnung im bestehenden Hauptgebäude wird auf die Obergrenze von 6 Wohneinheiten je Wohngebäude somit nicht angerechnet. Das Vorhaben ist insoweit plankonform.

 

Im Dachgeschoss des Gebäudebereiches, in dem die Betriebsanlagen (Lager + Werkstatt) vorgesehen sind, ist die Errichtung von sechs 1-Zimmer-Appartements vorgesehen. Diese werden zwar als Ferienwohnungen bezeichnet, sehen aber beispielsweise keine Kochgelegenheit vor. Aufgrund der Raumfunktion ist ein eigenbestimmtes Wohnen nicht möglich, weshalb es sich – entgegen der verwendeten Bezeichnung – um Ferienzimmer handelt. Als solche stellen sie hinsichtlich der Nutzungsart einen Beherbergungsbetrieb dar, wie er in Dorfgebieten gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO allgemein zulässig ist. Als solche sind sie aufgrund ihrer gewerblichen Nutzung auch von den sonstigen Wohnungen zu unterscheiden und deshalb nicht auf die Wohnungsbegrenzung anzurechnen. Etwas anderes würde aber für Ferienwohnungen gelten, da diese eine Unterart des Wohnens darstellen und damit bei der höchstzulässigen Wohnungszahl zu berücksichtigen wären. (Vgl. BVerwG 08.05.1989: Auch ein Vermieten von Appartements ist schon nach allgemeinem Sprachgebrauch keine Beherbergung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.)

 

Die Dachneigung entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Für die deutlich flachere Dachneigung des Treppenaufgangs kann einer Befreiung zugestimmt werden, da nur ein untergeordneter Teil der Dachfläche abweicht.

 

Ein wesentliches Element (und damit ein Grundzug der Planung) ist die Freihaltung einer sogenannten Sichtschneise; diese sichert die für Dorfgebiete unverzichtbaren Freiflächen und Durchblicke in seinen Mindestanforderungen ab. Auch auf dem Baugrundstück ist an der Nordgrenze ein 10 Meter breiter Streifen festgesetzt, der von baulichen Anlagen freizuhalten ist.

 

Mit dem Gebäude wird diese Fläche exakt freigehalten. Die geplante Tiefgaragenzufahrt liegt jedoch innerhalb dieser Fläche und ist an dieser Stelle unzulässig. Eine Befreiung scheidet aus, da es sich um einen Grundzug der Planung handelt.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Die entstehenden Wand- und Firsthöhen fügen sich in die Umgebungsbebauung ein, die Dachneigung entspricht dem Bebauungsplan.

Die absoluten Gebäudelängen fügen sich ebenfalls noch ein, da das Bestandsgebäude in unmittelbarer Nachbarschaft ebenfalls bereits die Maße aufweist.

 

Hinweise:

 

Stellplatzbedarf:

2 Wohnungen unter 100 m²                          je 1,5 Stpl.                   3,0 Stpl.

4 Wohnungen über 100 m²                            je 2,0 Stpl.                   8,0 Stpl.

Ferienzimmer (Pension/Hotel)

1 Stpl./3 Betten                                                  9 Betten                      3,0 Stpl.

Insgesamt                                                                                                   14,0 Stpl.

Nachgewiesen werden 12 Stellplätze in der Tiefgarage und 6 oberirdische Stellplätze.

 

Rettungswege/Belichtung:

Die Ferienzimmer im Dachgeschoss weisen nur Dachflächenfenster auf. Sie entsprechen nicht den Belichtungsanforderungen des Art. 45 Abs. 2 BayBO. Auch der zweite Rettungsweg ist nicht gewährleistet (Art. 31 BayBO).

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten und Einbau von 6 Ferienwohnungen mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 59/2 der Gemarkung Straußdorf, Aßlinger Straße 6, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Werkstatt und die Lagerfläche dienen dem landwirtschaftlichen Betrieb (keine gewerbliche Nutzung).

·      Die Ferienwohnungen werden als Ferienzimmer genutzt (Beherbergung).

·      Die Tiefgaragenabfahrt ist innerhalb der festgesetzten Sichtschneise (von Bebauung freizuhaltende Fläche) unzulässig.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Ernst Böhm ist erschienen und nahm anstelle seiner Vertreterin, Frau Regina Offenwanger, an der Sitzung teil. Frau Offenwanger war noch teilweise an der weiteren Sitzung als Zuhörerin anwesend.