Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zum Neubau eines Wohnheimes für Asylbewerber auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/62 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld 17)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.07.2015   BWUA/013/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Von Frau Bürgermeisterin Obermayr wurden eingangs der Beratung die Entscheidungspositionen der Stadt zum vorliegenden Bauantrag und zum örtlichen Unterbringungsbedarf für Asylbegehrende und Flüchtlinge erörtert:

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss stimmt heute über den Bauantrag für den Neubau einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber ab. Ein Investor möchte auf einem Grundstück, das nicht der Stadt Grafing gehört, eine Gemeinschaftsunterkunft errichten. Die geplante Unterkunft für 135 Personen liegt auf dem Grundstück im Gewerbegebiet Schammach neben der Bahnlinie München/Rosenheim; 2,2 km von der Innenstadt entfernt.

 

Die rechtliche Grundlage ist folgende: Im November 2014 wurde das Baugesetzbuch geändert. Danach können Unterkünfte für Asylbewerber auch in Gewerbegebieten zugelassen werden. Die Befreiungsvoraussetzungen sind insoweit gegeben, als Anlagen für soziale Zwecke (also z.B. Kitas) nicht ausdrücklich ausgeschlossen sind. Diese Rechtsmeinung teilten zunächst auch die Vertreter des Landratsamtes.

 

Unabhängig davon hat die Regierung von Oberbayern, die das Gebäude schlussendlich anmietet, deutlich signalisiert, dass sie das negative oder auch positive Votum des Stadtrats für Einrichtungen dieser Art ernst nimmt.

 

Neben den Tatbestandsvoraussetzungen der Befreiung sind aber bei der zu treffenden Entscheidung auch die nachbarlichen Interessen und die sonstigen öffentlichen Belange zu berücksichtigen. Es ist aufgrund der gesetzlichen Situation aber nicht möglich, auf die subjektive Einschätzung der jeweiligen Nachbarn, sprich auf die Belange der Gewerbetreibenden, einzugehen. Denn der Gesetzgeber hat ja eben durch diese Gesetzesänderung kundgetan, dass Unterkünfte für Flüchtlinge im Umfeld eines Gewerbegebiets mit Lärm, Verkehr und sonstigen Gefahren hingenommen werden.

 

Ein anderer Aspekt ist aber der Bahnlärm am konkreten geplanten Standort. In diesem Zusammenhang wurde aus einer E-Mail einer Betreuerin von Asylbewerbern zitiert: „24 Stunden den Zuglärm, das ist schwer zu ertragen. Nachts ist sowieso für viele eine sehr harte Zeit, Schlafprobleme, Erinnerungen an schreckliche Situationen, das ganze Elend fährt im Kopf Karussell, und dann dazu der Geräuschpegel. Psychiatrien, selbst Tagesklinken baut man heute nicht mehr an Bahnstrecken. Lärm ist für psychisch Kranke schwer zu ertragen. Und krank oder zumindest belastet sind die meisten Flüchtlinge.“

 

Die Stadtverwaltung, viele Stadträte und auch die Erste Bürgermeisterin haben sich nach langer und intensiver Prüfung dazu entschlossen, dass der hohen Lärmbelastung aus der nahegelegenen Bahnlinie im Rahmen des Befreiungsermessens ein erhöhtes Gewicht beizumessen ist. Wie haben beschlossen, den Beschlussvorschlag dahingehend abzuändern, das gemeindliche Einvernehmen nicht nur unter einen entsprechenden Vorbehalt zu stellen, sondern insgesamt zu verweigern.

 

Auch wenn es hier NUR um einen Bauantrag geht, lassen Sie mich doch bitte etwas weiter ausholen: Wo sollen Sie denn hin die Asylbewerber?

Sind Turnhallen besser? Oder Traglufthallen? Die Zahl der Flüchtlinge ist weltweit erstmals nach dem 2. Weltkrieg auf über 50 Millionen gestiegen. All diese Diskussionen um das Thema Asyl nutzen uns vor Ort, nutzen uns bei der Frage von Baugenehmigungen natürlich gar nichts. Diese Menschen sind da und aufgrund des in unserem Grundgesetz verankerten Rechts auf Asyl haben sie ein Recht, dass hier ihr Antrag behandelt wird – und sie haben ein Recht darauf, menschlich behandelt zu werden. Wir haben momentan vor Ort 110 Asylbewerber, dezentral in Wohnungen oder auch in den Containern des Gymnasiums untergebracht, betreut von Sozialpädagogen des Landratsamtes Ebersberg und einer engagierten Truppe von Ehrenamtlichen.

 

Wöchentlich kommen derzeit 30 neue Asylbewerber im Landkreis an. Auch wenn bis Ende des Jahres alle anderen Gemeinden des Landkreises pro Kopf ebenso viele Flüchtlinge aufnehmen wie in der Stadt Grafing, werden wir uns spätestens zu diesem Zeitpunkt überlegen müssen, wie und wo wir neue Unterkünfte schaffen. Und zwar möglichst dezentrale.

 

Wir haben gestern in einer Runde von Stadträten beschlossen, dass wir das Angebot von städtischen Wohnungen (z.T. sehr marode) nochmal durchforsten. Eigentlich hatten wir ja genaue Pläne, wann wir welche Häuser leer fallen lassen wollten, um sie renovieren zu können. Aber das müssen wir jetzt korrigieren. Wir müssen dezentrale Wohnmöglichkeiten suchen: das heißt, an private Hausbesitzer appellieren und Grundstücke suchen.

Im Landratsamt Ebersberg wurden viele neue Stellen für die Betreuung von Asylbewerbern geschaffen. Ebenso eine Stelle zur Koordination von Ehrenamtlichen. Wir werden daneben den Helferkreis erweitern müssen. Wir sollten alles tun, um zu beweisen, dass Grafing eine freundliche und weltoffene Stadt ist.

 

Nach dieser Einführung übergab die Sitzungsleiterin das Wort an den Verwaltungsvertreter. Dieser stellte im Anschluss den Bauantrag zur Errichtung eines Asylbewerberheimes mit 135 Schlafplätzen sowie Gemeinschafts- und Büroräume auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/62 der Gemarkung Nettelkofen am östlichen Rand (an der Bahnlinie) im Gewerbegebiet Grafing-Schammach vor.

 

Wie ausgeführt wurde, erfolgte der Antrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren. Die Stadt hat gemäß Art. 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO mit Erklärung vom 08.07.2015 in das Genehmigungsverfahren übergleitet, da der Bebauungsplan (1. Änderung) die Zulässigkeit des Freistellungsverfahrens ausschließt.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ in der Fassung der „1. Änderung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet Grafing-Schammach“. Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB beurteilt es sich ausschließlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes.

 

 

a) Überbaubare Grundstücksflächen:

 

Der Baukörper mit den Grundmaßen von 16,30 x 39,45 Meter liegt innerhalb der festgesetzten vorderen und seitlichen Baugrenzen, deren Breite von 20 Meter nicht ausgenutzt wird.

 

An der Ostseite setzt der Bebauungsplan eine Baulinie fest. Auf diese ist gemäß § 23 Abs. 2 Satz 1 BauNVO zwingend zu bauen. Damit verfolgt der Bebauungsplan eine einheitliche Ausrichtung der östlichen Gebäudeflucht. Von dieser Planungsüberlegung, der – anders als zur EBE 13 hin – keine grundsätzliche Bedeutung (Grundzug der Planung) beigemessen wird, wurde auch bereits bei der Bebauung des nördlichen Nachbargrundstücks abgewichen. Auch im vorliegenden Baufall kann für die notwendige Befreiung für das Zurückbleiben von der Baulinie um 6,50 Meter das Einvernehmen erteilt werden. In der vorzunehmenden Abwägung sind insbesondere die jüngst geschaffenen Befreiungsbegünstigungen des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB für Vorhaben zur Deckung des Unterbringungsbedarfs von Flüchtlingen und Asylbegehrenden zu beachten. Bei Verlängerung des Gebäudes wären erhöhte brandschutzrechtliche Anforderungen an den Flur zu stellen.

 

 

b) Maß der baulichen Nutzung:

 

Die Wandhöhe beträgt 8,93 Meter und bleibt unter der zulässigen Wandhöhe von max. 12 Meter. Die 3 Vollgeschosse entsprechen ebenfalls den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Mit einer Grundfläche von 608 m² errechnet sich bei dem insgesamt 3.862 m² großen Baugrundstück (maßgeblich ist das Buchgrundstück) eine GRZ von 0,15 und bleibt weit unter der zulässigen GRZ von 0,8.

 

 

c) Art der baulichen Nutzung:

 

Die entscheidende Zulässigkeitsfrage ist die Gebietsverträglichkeit im festgesetzten Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO.

 

Bauplanungsrechtlich ist zu differenzieren zwischen der Unterbringung von Flüchtlingen/Asylbegehrenden in Gemeinschaftsunterkünften oder in herkömmlichen Wohnungen bzw. Beherbergungsbetrieben. Die Unterscheidungsmerkmale liegen in der Dauer der Unterbringung und der Selbstbestimmung des Wohnens. Unterkünfte sind gekennzeichnet durch die Zahl der Bewohner, Gemeinschaftsräume für Küche und Essen, der Unterbringungsform und der Dauer des Aufenthalts. Die bauliche Konzeption des Bauantrages mit 3-Bett-Zimmern, Gemeinschaftsräumen/Schulung und zentralem Waschraum legen die Funktion als Gemeinschaftsunterkunft nahe.

 

Für die Sicherstellung des entscheidenden Kriteriums der kurzen Aufenthaltsdauer ist aber durch eine entsprechende Nebenbestimmung (§ 36 Abs. 1 BayVwVfG) sicherzustellen, dass die Verwendung auf die bestimmungsgemäße Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft beschränkt ist. Die Nutzungsbezeichnung „Wohnheim“ für Asylbewerber ist zu weit gefasst und schließt begrifflich die Unterbringung für längere Zeit nicht aus.

 

Nur diese Unterkünfte (anders Pensionen oder Beherbergungsbetriebe) sind auch in der Lage, in Gewerbegebieten zugelassen zu werden. In dieser Funktion stellen sie (hinsichtlich ihrer typisierenden Nutzungsart) Anlagen für soziale Zwecke dar, die gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO aufgrund der gesetzlichen Gebietsklassenregelung in Gewerbegebieten ausnahmsweise zugelassen werden können. Ungeachtet dieser typisierenden Einordnung sind Unterkünfte dieser Art aber aufgrund ihres wohnähnlichen Nutzungszwecks mit dem Charakter eines Gewerbegebietes unvereinbar und können deshalb nicht als Ausnahme zugelassen werden. Nicht zuletzt aus diesem Grunde erfolgte mit Wirkung vom 25.11.2014 eine gesetzliche Neuregelung. Die Sonderregelung des § 246 Abs. 10 BauGB sieht vor:

 

Bis zum 31.12.2019 kann in Gewerbegebieten für Aufnahmeeinrichtungen‚ Gemeinschaftsunterkünfte oder sonstige Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn an dem Standort Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können oder allgemein zulässig sind und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar sind.

 

Gleichzeitig wurde (als Dauerrecht) der Bedarf an Unterbringungsmöglichkeiten für Asylbegehrende und Flüchtlinge in § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB ausdrücklich als öffentlicher Gemeinwohlbelang ergänzt.

 

Im Gewerbegebiet Grafing-Schammach kommt die Sonderregelung des § 246 Abs. 10 BauGB zur Anwendung, da Anlagen für soziale Zwecke gemäß den gesetzlichen Gebietsregelungen (§ 8 Abs. 3 BauNVO) ausnahmsweise zulässig sind. Einen individuellen Ausschluss für Nutzungen regelt der Bebauungsplan nur für kirchliche Anlagen, Tankstellen, Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten, nicht aber für Anlagen für soziale Zwecke.

 

Bei der Entscheidung über die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 36 BauGB handelt es sich zwar um eine Ermessensentscheidung – das Ermessen ist aber dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben (pflichtgemäßes Ermessen, Art. 40 BayVwVfG). Aufgrund der unmittelbaren Anwendbarkeit des § 246 Abs. 10 BauGB auch für das gemeindliche Einvernehmen (§ 36 BauGB), des Vorliegens der dortigen Tatbestandsvoraussetzungen und der notwendigen Würdigung des Unterbringungsbedarfs von Asylbegehrenden/Flüchtlingen als Befreiungsgrund (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.d.F. vom 25.11.2014) reduziert sich das Befreiungsermessen insoweit auf null. Anzumerken ist, dass die Stadt (und die Baugenehmigungsbehörde) allein nach bodenrechtlichen (also städtebaulichen) Gesichtspunkten das Ermessen ausüben darf. Allgemeine sozialpolitische oder gesellschaftliche Erwägungen sind hier Fehl am Platz.

 

Gleiches gilt hinsichtlich der Würdigung der nachbarlichen Interessen und der sonstigen öffentlichen Belange. Auch hier sind nur spezifische baurechtliche Aspekte berücksichtigungsfähig. Der Befreiung entgegenstehende (geschützte oder nicht geschützte) Nachbarrechte sind nicht erkennbar. Erforderlich wäre eine konkrete Betroffenheit, etwa durch verschärfte Betreiberpflichten im Hinblick auf die wohnähnliche Nutzung der Gemeinschaftsunterkunft. Es werden jedoch im Nahbereich keine konkreten Gewerbenutzungen ausgeübt (Büronutzungen, Spenglerei, Schlosserei, Lager, Großhandel mit Baustoffen), denen durch eine wohnartige Anlage im Hinblick auf ihre Störintensität (Emissionen) höhere Obliegenheiten zugemutet werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch der im Bebauungsplan festgesetzte immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel (IFSP), der das Emissionsverhalten beschränkt.

 

Insbesondere der (nachbarschützende) Gebietserhaltungsanspruch kann dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Denn mit der gesetzlichen Neuregelung (§ 246 Abs. 10 BauGB) sind auch insoweit die nachbarlichen Schutzinteressen bis zum 31.12.2019 beschränkt.

 

 

d) Gebot der Rücksichtnahme:

 

Ein dem Grunde nach gebietsverträgliches Vorhaben kann dennoch unzulässig sein, wenn es an seinem konkreten Standort unzumutbare Störungen auslöst oder sich aussetzt (§ 15 BauNVO). Dieses Gebot der Rücksichtnahme ist, wie bereits zum Befreiungsermessen ausgeführt wurde, hinsichtlich gewerblicher Emissionen nicht verletzt. Die Beeinträchtigungen durch die nahgelegene Bahnstrecke sind jedoch für das gegenständliche Baugrundstück eine Besonderheit und hier näher zu betrachten.

 

Aufgrund der Lärmkartierung 2007 zum Lärmaktionsplan für die Bahnstrecke besteht in der besonders schutzwürdigen Nachtzeit eine Lärmbelastung von 65–70 dB(A) im Bereich des Baugrundstückes. Bei der Beurteilung der Grenze dessen, was nach § 15 BauNVO an Lärmeinwirkungen zugemutet werden kann, ist auf die Anforderungen des Immissionsschutzrechtes für diese Anlagen abzustellen. Die für den Verkehrswegebau maßgeblichen Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung) für Gewerbegebiete betragen danach in der besonders schutzwürdigen Nachtzeit 59 dB(A). Diese werden hier in beträchtlicher Weise überschritten.

 

Mit der Entscheidung des Gesetzgebers, diese Gemeinschaftsunterkünfte trotz ihrer Wohnartigkeit in Gewerbegebieten zuzulassen, wird man letztendlich auch ein hohes Maß an Verkehrslärm noch als zumutbar ansehen müssen. Das gilt vor allem auch deshalb, da ja der Anlagenzweck schon voraussetzt, dass der Aufenthalt der Personen nur von kurzer Dauer ist. Aber selbst wenn man unter diesen Gründen eine erhöhte Zumutbarkeitsschwelle bezüglich von Verkehrslärm annimmt, sind auch hier der Lärmbelastung Grenzen gesetzt, der man dort Asylbewerber/Flüchtlinge aussetzt.

 

Eine Orientierung bietet die Rechtsprechung zu den Lärmbelastungsgrenzen an verkehrslärmbelasteten Innenbereichslagen. Die Obergrenze wird dann erreicht, wenn die Nachtrichtwerte der 16. BImSchV für regelmäßig dem Wohnen dienenden Gebieten (Mischgebiet: 54 dB(A)) um rund 10 dB(A)) überschritten sind. Diese Beurteilungspegel werden hier erreicht oder sogar überschritten.

 

Zwingend zu beachten sind außerdem auch die im Bebauungsplan festgesetzten Innenschallpegel (§ 1.1 lit. b des Bebauungsplanes, Erstfassung).

 

Das Vorhaben ist zwar so geplant, dass an der am stärksten lärmbelasteten Gebäudeostseite keine Schlafräume angeordnet sind. Angaben über die Beurteilungspegel an den Fenstern der Schlafräume und den Innenschallpegel enthält der Bauantrag aber nicht. Aufgrund der geringen Entfernung zur Bahn und der bekannten Schallleistung ist deshalb mit Lärmbelastungen zu rechnen, die am beantragten Standort einer Vorhabenszulassung entgegenstehen.

 

Aufgrund der Vielzahl an Personen (135 Schlafplätze) sind auch verträgliche Außenwohnbereiche für die Tagzeit unumgänglich. Gerade hier erscheint das Grundstück aber nur bedingt tauglich zu sein, da diese Flächen wohl nur an den zur Bahn liegenden Grundstücksteilen möglich sind. Angaben darüber enthält der Bauantrag aber ebenfalls nicht.

 

 

e) Freiflächen:

 

Der Bebauungsplan setzte entlang der Südseite (in einem Abstand von 1 Meter zur Gebäudewand) einen Grünstreifen vor. In den Antragsunterlagen fehlen jedoch die Außenanlagenpläne, weshalb die Prüfung der Übereinstimmung mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Grünordnung und zu den Freiflächen nicht möglich ist. Das gilt auch für die Anordnung der notwendigen Stellplätze (Büros).

 

Hinweis:

Stellplätze: Die örtliche Stellplatzsatzung (StpS) enthält keine Richtzahlen für diese Nutzungsart. Gemäß § 2 Abs. 3 StpS ist der Bedarf dann unter sinngemäßer Berücksichtigung der Richtzahlen für vergleichbare Verkehrsquellen zu ermitteln. Hier ist auf die Garagen- und Stellplatzverordnung zurückzugreifen, die nach Nr. 1.12 der Anlage zu § 20 GaStellV 1 Stellplatz je 30 Betten verlangt. Damit besteht ein Bedarf von 5 Stellplätzen.

 

Das Ergebnis der rechtlichen Prüfung wurde wie folgt zusammengefasst:

Auf Grundlage der Antragsunterlagen ist davon auszugehen, dass sich das Vorhaben unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen aus der nahegelegenen Bahnstrecke aussetzt und damit dem Rücksichtnahmegebot (§ 15 BauNVO) wiederspricht. Jedenfalls ist diese massive Lärmbelastung ein sonstiger öffentlicher Belang, der ungeachtet der o.g. Ausführungen beim Befreiungsermessen Berücksichtigung findet und die Ablehnung einer Befreiung am konkreten Standort (Bahnnähe) rechtfertigt.

 

 

Vom Vertreter der Verwaltung wurde in der anschließenden Diskussion deutlich gemacht, dass Asylbewerberunterkünfte im Gewerbegebiet Grafing-Schammach nicht allgemein unzulässig sind, sondern eben am konkreten Standort aufgrund der dortigen besonderen Lärmsituation.

 

Hierzu wurde auch aus dem Gremium deutlich zum Ausdruck gebracht, dass man sich als Behörde durchaus der Verantwortung hinsichtlich des massiven Bedarfs an Unterkunftsmöglichkeiten bewusst ist. Dennoch können auch die gesetzlichen Schutzinteressen der künftigen Bewohner nicht ignoriert werden. Auch diese Menschen haben Anspruch darauf, vor nicht mehr zumutbaren Emissionen geschützt zu werden. Dennoch muss weiter intensiv nach weiteren Standorten in Grafing Ausschau gehalten werden. Die Haltung der Nachbarn und Anwohner wird hier leider hinter den sehr gewichtigen Interessen an der Flüchtlingsunterbringung zurückgestellt werden müssen. Um die Wichtigkeit dieses Themas nach außen zu vermitteln, wurde angeregt, diese Thematik in die geplante Stadtratsklausur im Herbst mit aufzunehmen.

 

Abschließend wurde auf Anfrage über die Möglichkeiten einer Steuerung durch Bauleitplanung unterrichtet. Hier wurde deutlich gemacht, dass der differenzierte Ausschluss von Asylunterkünften nicht möglich ist und ungeachtet dessen dieser Belang auch in den Planungsleitzielen des § 1 Abs. 6 BauGB Aufnahme gefunden hat. Ein rechtmäßiges Abwägungsergebnis für den Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke wird nur aus anderen Gründen möglich sein, keinesfalls zur konkreten Verhinderung dieser Vorhabenart.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Wohnheimes für Asylbewerber auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/62 der Gemarkung Nettelkofen, Am Schammacher Feld 17, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen, da das Vorhaben unzumutbaren Lärmeinwirkungen aus der nahegelegenen Bahnlinie ausgesetzt ist.

 

Es wird anhand der Antragsunterlagen nicht sichergestellt, dass die grünordnerischen Festsetzungen eingehalten werden. Danach ist an der Südgrenze ein 4 Meter breiter und bepflanzter Grünstreifen anzulegen. Ein Befreiungsantrag liegt nicht bei.