Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zur Sanierung des Baudenkmals auf dem Grundstück Fl.Nr. 58/3 der Gemarkung Grafing (Marktplatz 25)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.07.2015   BWUA/013/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Beantragt wird die Sanierung und Nutzungsänderung des Gebäudes Marktplatz 25, einem denkmalgeschützten Bauwerk. Das Erdgeschoss (genehmigte und ausgeübte Nutzung: Apotheke) soll als Ladenfläche (Verkaufsladen) genutzt werden. Im Obergeschoss und Dachgeschoss ist die Unterbringung von 2 Wohnungen über 100 m² geplant.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht einem (nicht überwiegend gewerblich geprägten) Mischgebiet. Die beantragten Nutzungsarten sind im faktischen Mischgebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nrn. 1, 3 BauNVO allgemein zulässig.

 

Gleichzeitig soll das Gebäude aber auch baulich verändert werden. Im Rahmen des Umbaus ist im Bereich des westlichen Gebäudeteils (Durchgang) ein Turmaufbau geplant. Auch dieser Gebäudeteil fügt sich hinsichtlich seiner Höhe und Geschossigkeit in den Rahmen der Umgebungsbebauung ein, der durch deutlich größere Bauhöhen geprägt ist.

 

Die Errichtung des Turmaufbaus ist aufgrund der prägenden Bauweise auch an der Grundstücksgrenze zulässig. So ist das Gebäude Teil des historischen Marktplatzes, an dem die Gebäude überwiegend ohne seitlichen Grenzabstand errichtet sind. Aufgrund der Prägung der Bauweise durch die Gebäude mit und ohne seitliche Gebäudeabstände (gemischte Bauweise) ist eine grenzständige Bebauung bauplanungsrechtlich uneingeschränkt zulässig. In der Folge sind auch keine Abstandsflächen einzuhalten (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO).

 

In diesen Bebauungssituationen (geschlossene Bauweise) kommt dem Gebot der Rücksichtnahme regulierende Wirkung zu. Die Grenzen der Rücksichtnahme werden regelmäßig durch die Situationsgebundenheit der nachbarlichen Bebauungsverhältnisse beschränkt, also regelmäßig durch die vorhandene Bebauung der unmittelbar angrenzenden Gebäude. Hier soll aber ein Gebäude durch einen Turmaufbau um ca. 1 Meter erhöht werden, also einseitig über die vorhandene Bauhöhe hinaus. Hinzu kommt ein steiler (63° Dachneigung), turmähnlicher Dachaufbau. Die Wandhöhe des Turmes beträgt ca. 8,50 Meter und die Firsthöhe ca. 12 Meter.

 

Auch wenn hier die Grenzen des vorhandenen Baubestandes überschritten sind, ist dieser Aufbau nicht rücksichtslos. So erfolgt dieser Anbau nur auf einer Länge von 4 Meter und bleibt damit innerhalb der Grenzen für untergeordnete Gebäudeteile. In diesem Umfang verhält sich – angesichts der umliegenden und teilweise deutlich größeren Bauhöhen (das Gebäude Marktplatz 27 hat eine Wandhöhe von 10 Meter und eine Firsthöhe von 14,50 Meter) – die einseitige Grenzwanderhöhung noch nicht rücksichtslos. Der Turmaufbau ist zudem im Norden des Grundstücks und führt deshalb zu keiner nennenswerten Verschattung des Nachbargebäudes.

 

Die Errichtung einer Dachterrasse ist insoweit unproblematisch, da sie innerhalb der vorhandenen Bauhöhen bleibt und insoweit hinsichtlich der Bauweise/Abstandsflächenrecht betroffenen nachbarlichen Belange durch die vorhandene Bebauungssituation (geschlossene Bauweise) belastet ist.

 

Hinweise:

Das Anwesen liegt im Bereich des historischen Marktplatzes (Ensemble) und stellt ein Einzeldenkmal dar. Bei der notwendigen denkmalrechtlichen Erlaubnis gemäß Art. 6 DSchG ist zu prüfen, ob die baulichen Veränderungen (Schaufenster im Erdgeschoss, Turmaufbau) zu einer Beeinträchtigung des Wesens und des Erscheinungsbildes führen werden.

 

Das Grundstück liegt teilweise im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet.

Die wasserrechtliche Zulassung nach § 78 Abs. 3 WHG vom Bauverbot im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet (§§ 78 Abs. 6, 76 Abs. 3 WHG) ist nicht beantragt und wird auch nicht durch die bauaufsichtliche Genehmigung ersetzt. Hierfür ist ein gesonderter Antrag erforderlich. Da offensichtlich eine Absenkung des Erdgeschosses gegenüber dem jetzigen Gebäudebestand vorgesehen ist, ist auf eine hochwasserangepasste Bauweise in besonderer Weise zu achten.

 

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

Bestand:

Apotheke im EG rd. 32 m² Verkaufsraum zzgl.

Nebenräume im DG (betriebsnotwendig)                      1 Stpl./40 m² mind. 2 Stpl.                 2,00 Stpl.

Büroräume im OG 113,72 m² HNF                                   1/Stpl. 40 m²                                        2,84 Stpl.

Summe                                                                                 4,84 Stpl. gerundet                             5,00 Stpl.

 

Neu:

Verkaufsraum im EG 75,80 m² Verkaufsfläche   1 Stpl./ 40 m² mind. 2 Stpl.        2,00 Stpl.

2 Wohnungen über 100 m² zu je 2,0 Stpl. in OG + DG                                                          4,00 Stpl.

Summe                                                                                                                                           6,00 Stpl.

 

Nach dieser Vergleichsberechnung ist 1 zusätzlicher Stellplatz nachzuweisen. Dem Abschluss von Ablösungsvereinbarungen ist in der zentralen Lage des Baugrundstückes im historischen Altstadtbereich und der dort fehlenden Möglichkeiten zur Realherstellung zusätzlicher Stellplätze zuzustimmen. Diese entspricht auch der bisherigen Ablösungspraxis und damit dem Grundsatz der Gleichbehandlung im öffentlichen Vertragsrecht.

 

Zur Vergleichsberechnung:

Ermittelt wird der durch eine Nutzungsänderung verursachte Mehrbedarf durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage (Sollbedarf) und des genehmigten Altbestandes. Maßgeblich für die rechnerische Ermittlung ist – auch für den Altbestand – der Zeitpunkt der Baugenehmigungsentscheidung (VG München, 22.04.2013).

 

Genehmigt sind im historischen Gebäude gem. Genehmigung vom 16.06.1976, Az.: 1361/76, im Erdgeschoss: eine Apotheke mit Nebenräumen

und im Obergeschoss: Büroräume

Mit Genehmigung vom 24.03.1992, Az.: A0405/90, wurde der Ausbau des Dachgeschosses als Neben- bzw. Zusatzräume im Zusammenhang mit der Nutzung der im EG untergebrachten Apothekennutzung genehmigt.

 

Die im Obergeschoss derzeit ausgeübte Praxisnutzung wurde baurechtlich zu keiner Zeit genehmigt. Die bloße Darstellung der ausgeübten Nutzung „Arztpraxis“ in den Antragsunterlagen der Baugenehmigung vom 24.03.1990 ändert daran nichts. Da es sich bei den Flächen für die „Arztpraxis“ nicht um das in diesem Genehmigungsverfahren antragsgegenständliche Vorhaben gehandelt hat, bewirkt deren bloße Darstellung in den Bauvorlagen nicht, dass diese an der Wirkung der Baugenehmigung teilnimmt (BayVGH 13.12.1972).

 

Zumindest aus Sicht des Bauordnungsrechtes unterfällt die Nutzung als „Arztpraxis“ nicht dem Bestandschutz. Die Änderung zur Apotheke wäre auch 1990 schon in Bezug auf das Stellplatzrecht nur mit Nachweis zusätzlicher Stellplätze zulässig gewesen. Zumindest seit der Stellplatzrichtlinie (IMBek) vom 12.02.1978 wurde für Apotheken ein höherer Stellplatzbedarf als für Büroräume verlangt. Aus diesem Grunde ist die materielle Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung zur Apotheke nicht in der Lage, hier eine fiktive Anrechnungsmöglichkeit der Stellplätze zu begründen. Dieser materielle Bestandschutz wäre ausreichend, kommt aber nur dann in Betracht, wenn eine zeitlich frühere Baugenehmigung einen gleichen/höheren Stellplatzbedarf aufgewiesen hat und damit die fiktiven Stellplätze an die (ungenehmigte) Nachfolgenutzung weitergereicht werden konnten (vgl. BayVGH, 22.04.2004). So verhält es sich hier gerade nicht.

 

Aus diesem Grund wird dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss empfohlen, einer Stellplatzablösung für insgesamt 1 Stellplatz zu 10.200,-- € zuzustimmen, sofern kein anderweitiger Nachweis für den fehlenden Stellplatz (z.B. dingliche Sicherung auf einem nahegelegenen Grundstück) erfolgt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Sanierung des Baudenkmals auf dem Grundstück Fl.Nr. 58/3 der Gemarkung Grafing, Marktplatz 25, das gemeindliche Einvernehmen unter der Maßgabe zu erteilen, dass der zusätzlich notwendige Stellplatz nachgewiesen wird.

 

Dem Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO) für den zusätzlich erforderlichen Stellplatz wird vorsorglich zugestimmt.