Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Abbruch eines bestehenden Einfamilienhauses und Neubau eines Dreifamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 553/23 der Gemarkung Nettelkofen (Kranzhornstraße 17)

BezeichnungInhalt
Sitzung:23.06.2015   BWUA/012/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter stelle den Bauantrag vor. Er erläuterte, dass die Grundstücke Fl.Nrn. 553/23 und 553/50 an der gemeinsamen Grenze durch Wohngebäude zusammengebaut sind. Beantragt ist jetzt der Abbruch des bestehenden Wohnhauses (Zweifamilienhaus) auf der Fl.Nr. 553/23 und die Neubebauung mit einem Wohnhaus mit 3 Wohneinheiten. Mit den Gebäudegrundmaßen von 12 x 9,43 Meter wird der Neubau gegenüber der Bestandsbebauung um 0,85 Meter verlängert; die Gebäudebreite entspricht dem Baubestand. Die beantragte Wandhöhe beträgt 6,30 Meter und die Firsthöhe 9,60 Meter. An der Südgrenze wird eine Doppelgarage mit Stauraumstellplätzen als Grenzgarage errichtet; ein weiterer Stellplatz entsteht an der nördlichen Zufahrt (Heubergweg).

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich somit nach den Zulässigkeitsvorschriften des § 34 BauGB, insbesondere dem Einfügungsgebot.

 

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sind im hier vorliegenden (faktischen) Allgemeinen Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauNVO) Wohngebäude unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten zulässig. Auch das Rücksichtnahmegebot verlangt keine Begrenzung der Wohnungszahl, vorausgesetzt die Abwicklung des Stellplatzverkehrs führt nicht zu unzumutbaren Störungen, die aber aufgrund der gewählten Anordnung nicht erkennbar sind.

 

Einfügungsmerkmal sind auch die verbleibenden Freiflächen im Verhältnis zur Umgebungsbebauung. Als Surrogat zur Grundflächenzahl in Bebauungsplänen wird damit – jedoch nicht mathematisch genau und auch nicht grundstücksbezogen – die Bebauungsdichte im Innenbereich reglementiert. Die beantragte Bebauung reicht zwar an die Zulässigkeitsgrenzen heran, überschreitet aber in der hier anzustellenden äußeren Betrachtung den Rahmen der Umgebungsbebauung nicht. Selbst in der nähren Umgebungsbebauung sind vergleichbare (geringe) Freiflächenverhältnisse vorzufinden.

 

Trotz der Verlängerung wird der Rahmen der zu überbauenden Grundstücksfläche (faktische Baugrenze) gegenüber der östlichen Kranzhornstraße mit einem Gebäudeabstand von 6 Meter eingehalten.

 

Zum Maß der baulichen Nutzung:

 

a) Absolute Grundmaße

Hinsichtlich des Einfügens ist das Doppelhaus als nach außen wirkende Einheit zu beurteilen. Mit einer Gesamtbaulänge von 20 Meter überschreitet es den Rahmen der näheren Umgebungsbebauung. Ungeachtet dessen fügt es sich aber ein, da es nicht zu planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen führt. Vergleichbare Hauslängen finden sich in der weiteren Umgebung und sind im baulichen Umfeld städtebaulich verträglich.

 

b) Bauhöhe

Sowohl die Wandhöhe von 6,30 Meter (wie Baubestand bzw. angebautes Haus) als auch die Firsthöhe mit 9,44 Meter liegen innerhalb des Einfügungsrahmens. Die Firsthöhe ist beispielsweise identisch mit dem südlichen Nachbarhaus (Kranzhornstraße 15). Der Quergiebel führt nicht zu einer Erhöhung der Wand (Einbindung in die Traufe); die Gaube an der Nordseite bleibt unter 1/3 der Gebäudelänge und stellt damit ein untergeordnetes Gebäudeteil dar.

 

Zur Bauweise: Die Grundstücke Fl.Nrn. 553/23 und 553/50 sind mit zwei Wohnhäusern an der gemeinsamen Grenze zusammengebaut. Aufgrund der Grundstückssituation und des äußeren Erscheinungsbilds (wechselseitig aufeinander abgestimmte Gebäude) ist ungeachtet der Entstehungsgeschichte von einem „Doppelhaus“ im Sinne des Bauplanungsrechts auszugehen. Dieser Bebauungs-/Haustyp ist gekennzeichnet durch den Verzicht auf einen Grenzabstand an der gemeinsamen Grundstücksgrenze. Dieser Vorteil in der Grundstücksausnutzung führt aber auch zu einer Schicksalsgemeinschaft des Hauspaars und verlangt eine wechselseitig verträgliche und aufeinander abgestimmte Bauweise. Wird diese nach außen ablesbare einheitliche Wirkung verlassen, liegt kein Doppelhaus mehr vor, sondern eine (dann unzulässige) einseitige Grenzbebauung (vgl. BVerwG 05.12.2013 zum Doppelhaus im Innenbereich).

 

Dieses geforderte Maß an Einheitlichkeit fordert aber keine Deckungs-/Profilgleichheit. Das Wesensmerkmal des Doppelhauses wird nicht schon dann verlassen, wenn die Häuser an der Grenze einen Versatz (seitlich oder in der Höhe) aufweisen. Das beantragte Bauvorhaben weicht bezüglich des Dachneigungswinkels vom westlich angebauten Haus ab. Dadurch entstehen unterschiedlichen Firsthöhen an der Grenzwand mit einem Höhenunterschied von 0,93 Meter! Da die Wandhöhe identisch ist, errechnet sich für den Höhenversatz eine Ansichtsfläche von insgesamt nur ca. 5 m². In dieser Größenordnung ist die Einheitlichkeit noch gewahrt (vgl. BayVGH 10.11.1998). Das Vorhaben fügt sich damit auch hinsichtlich der Bauweise ein.

 

 

Hinweise:

 

Abstandsflächen:

Die Abstandsflächen – ohnehin nicht Prüfungsgegenstand im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) – unterliegen nicht dem gemeindlichen Einvernehmen. Nachrichtlich wird darauf hingewiesen, dass aneinander gebaute Gebäude hinsichtlich des 16-Meter-Privilegs als ein Gebäude zu behandeln sind (Art. 6 Abs. 6 BayBO). An der Südseite ist deshalb eine Halbierung der Abstandsfläche nur möglich, wenn das angebaute Haus (Fl.Nr. 553/50) die Regelabstandsfläche einhält. Anhand der Aktenlage sind die maßgeblichen Parameter (Gelände, Wandhöhe, Grenzabstand) nicht exakt zu ermitteln und diese Anforderungen nicht gesichert nachgewiesen.

 

Im Norden erstreckt sich die Abstandsfläche vollständig auf den Zufahrtsbereich der Fl.Nr. 553/50. Es handelt sich hierbei um die Straßenfläche des „Heubergwegs“. Bei der Erstanlegung im Jahre 1962 wurde der Heubergweg – obwohl schon vorhanden – nicht in das Straßenbestandsverzeichnis eingetragen. Es war zwar von der früheren Gemeinde Nettelkofen nach Aktenlage (Sitzungsprotokoll vom 05.04.1972) eine spätere Widmung als öffentliche Straße (Eigentümerweg) beabsichtigt. Die ab 01.09.1958 hierfür zwingend notwendige förmliche Widmungsverfügung (Art. 6 BayStrWG) ist aber nicht nachweisbar. Nach Aktenlage muss deshalb davon ausgegangen werden, dass der Heubergweg derzeit nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist und somit als private Wegefläche angesehen werden muss.

 

Maßgeblich für den Rechtszustand ist der Rechtszeitpunkt des Baugenehmigungsbescheids. Da eine Widmung noch nicht verfügt ist, kann die vollständige Breite der Wegefläche für die Abstandsfläche beansprucht werden (bei einem öffentlichen Weg nur die dem Baugrundstück zugewandte Hälfte).

 

Die Dachterrasse auf der Garage hält nur einen Abstand von 2 Meter zum Nachbargrundstück ein.

 

Stellplätze:

Es sollen 3 Wohnungen mit jeweils unter 100 m² Wohnfläche entstehen, somit 3 x 1,5 Stellplätze also 4,5, gerundet 5 Stellplätze. Die Stellplätze werden durch 2 Garagen und 3 offene Stellplätze nachgewiesen. Die 2 Stauraumstellplätze und damit die 2 „gefangenen“ Garagenstellplätze sind gemäß § 2 Abs. 6 der Stellplatzsatzung bei Mehrfamilienhäusern bis zu 3 Wohnungen zum Stellplatznachweis zulässig.

 

Der Stellplatz an der Grundstücksnordseite wird über das Nachbargrundstück Fl.Nr. 553/50 (private Verkehrsfläche) angefahren. Für die Benutzbarkeit des Stellplatzes ist das dauerhafte (dingliche) Benutzungsrecht (Geh- und Fahrtrecht) für die Wegefläche noch nachzuweisen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Abbruch eines bestehenden Einfamilienhauses und Neubau eines Dreifamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 553/23 der Gemarkung Nettelkofen, Kranzhornstraße 17, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.