Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zur Aufstockung des Nebengebäudes und zum Anbau eines Heizungsraums auf dem Grundstück Fl.Nr. 159/0 der Gemarkung Öxing (Münchener Straße 12)

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.05.2015   BWUA/011/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Beantragt ist die Aufstockung des rückwärtigen Nebengebäudes um ein Dachgeschoss (Aufstockungshöhe an der Seitenwand: ca. 1,60 Meter) zur Nutzung für eine zusätzliche Wohneinheit. Weiter wird ein Heizungsraum an der seitlichen Grundstücksgrenze errichtet.

 

Am Nebengebäude wird auf allen Gebäudeseiten eine Fassadendämmung angebracht, die bauplanungsrechtlich aber ohne Relevanz ist. Die Zulässigkeit des Grenzüberbaus der Fassadendämmung an der Nordseite (Grenzbebauung) bestimmt sich nach dem bürgerlichen Nachbarrecht (Art. 46a AGBGB) und ist für das Baugenehmigungsverfahren unmaßgeblich (Art. 68 Abs. 4 BayBO; die Baugenehmigung wird unbeschadet der privaten Rechte erteilt).

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB).

 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem (nicht überwiegend gewerblich geprägten) Mischgebiet. Die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bestimmt sich damit nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Die im Mischgebiet allgemein zulässige Wohnbebauung (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) ist hinsichtlich des quantitativen Mischungsverhältnisses im dortigen gemischten Gebiet und auch in der konkreten Nachbarschaft (§ 15 BauNVO) uneingeschränkt umgebungsverträglich.

 

Betrachtet man die absolute Bauhöhe, dann fügt sich die geplante Aufstockung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebungsbebauung ein. Die beantragte Wandhöhe von 7,35 Meter (an der Nordgrenze) überschreitet zwar die Wandhöhe des Haupthauses von 6,70 Meter sehr deutlich; dem Quergiebel an der Ostseite des Haupthauses mit einer Wandhöhe von 8 Meter kommt dabei keine rahmenprägende Bedeutung zu, da es sich um ein untergeordnetes Gebäudeteil handelt.

 

Jedoch finden sich auch in der näheren Umgebung bereits Gebäude mit entsprechenden Wandhöhen. Die Stadt Grafing b.M. misst dabei der Quartiersbebauung (Gebäude innerhalb des durch die Straßen „Kirchenstraße“, „Kirchenplatz“ und „Münchener Straße“ gebildeten Quartiers) und der gegenüberliegenden Gebäude an der Münchener Straße prägenden Wirkung zu. Die Bebauung in der inneren Münchener Straße mit ihren deutlich höheren Gebäuden (z.B. Münchener Straße 10 mit einer Wandhöhe von ca. 10 Meter) hebt sich demgegenüber deutlich ab und verliert damit ihre Prägungswirkung. Innerhalb des beschriebenen Prägungsbereiches haben aber die Gebäude Kirchenplatz 6 (Wandhöhe 7,40 Meter) und Leonhardstraße 2 (Wandhöhe 7,80 Meter) eine entsprechende Bauhöhe.

 

Durch die geplante Aufstockung des Nebengebäudes entsteht ein zusätzliches (drittes) Vollgeschoss. Maßgeblich ist aber hinsichtlich dieses Zulässigkeitsmerkmals nicht das mathematische Ergebnis mit den Feinheiten der Berechnungsregeln für Vollgeschosse, sondern die äußere Wirkung. Da das Gebäude hinter der Gesamthöhe (Firsthöhe) des Haupthauses zurückbleibt, ist ein Widerspruch zum Einfügungsgebot schon aus diesem Grunde nicht erkennbar.

 

Die Besonderheit des Vorhabens liegt darin, dass es keinen seitlichen Grenzabstand einhält. Diese geschlossene Bauweise als selbständiges Einfügungsmerkmal ist deshalb weitere Zulässigkeitsvoraussetzung. Die nähere Umgebungsbebauung ist geprägt von einer unterschiedlichen Bauweise. Eine geschlossene Bauweise findet sich auf dem Baugrundstück selbst, und zwar gegenüber dem südlichen Haus und beim antragsgegenständlichen Rückgebäude auch gegenüber dem nördlichen Nachbargrundstück. Das Haupthaus und die nördlich angrenzenden Grundstücke weisen dagegen seitliche Grenzabstände auf. Innerhalb dieser uneinheitlichen Bebauung ist aber auch die beantragte Bebauung in geschlossener Bauweise – also ohne seitlichen Grenzabstand – zulässig.

 

Ob die Zulässigkeit zum Verzicht auf die Einhaltung seitlicher Grenzabstände aber auch durchgehend im rückwärtigen Grundstücksbereich und auch in der jeweiligen Höhe zulässig ist, bestimmt sich nach dem Gebot der Rücksichtnahme. Das Rücksichtnahmegebot ist hier ein Tatbestandsmerkmal des Einfügungsgebotes und schafft einen allgemeinen städtebaulichen und auch die nachbarlichen Belange schützenden Ausgleich unter Betrachtung der konkreten Situation. Ein Vorhaben ist also nicht schon deshalb zulässig, weil es sich in jeder Hinsicht innerhalb des Bebauungsrahmens hält, sondern nur wenn es auch die gebotene Rücksicht auf die besondere Bebauung und insbesondere der unmittelbaren Nachbarschaft nimmt.

 

Die hier – wie oft im historischen Altstadtbereich – vorzufindende atypische Bebauungssituation führt zu einer erheblichen Beschränkung der Nachbarrechtsposition, da es gem. Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO zur Unwirksamkeit des gesetzlichen Abstandsflächenrechts führt. Aus diesem Grunde kommt dem Rücksichtnahmegebot eine entscheidende Bedeutung zu. Die Grenzen der Rücksichtnahme werden regelmäßig durch den vorhandenen Baubestand beschränkt.

 

Die geplante, und nicht nur unwesentliche Erhöhung der Grenzwand um 1,60 Meter und damit das Entstehen einer dreigeschossigen Grenzbebauung (Wandhöhe 7,35 Meter) auf einer Grundstückstiefe von 15 Meter verstößt gegen die Rücksichtnahme auf nachbarliche Interessen. Die Auswirkungen wären beträchtlich und sind ohne Vorbild in dem Quartier. In der Folge wäre bei den tieferen Grundstücken eine durchgehende Grenzbebauung auf ganzer Länge möglich, was die nachbarlichen Interessen nicht mehr hinnehmbar beeinträchtigen würde (vgl. u.a. BayVGH 26.01.2000).

 

Da mit dem Vorhaben eine zusätzliche Wohneinheit entsteht, muss die Stellplatzsituation betrachtet werden.

 

Hinweis (Stellplatznachweis, Art. 47 BayBO):

Gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO sind die durch die Änderung/Nutzungsänderung zusätzlich zu erwartenden Stellplätze nachzuweisen. Es ist also der Vergleich zu führen, ob gegenüber dem zugelassenen Baubestand ein Mehrbedarf an Stellplätzen entsteht.

 

Für die Stellplatzberechnung ist die Besonderheit zu berücksichtigen, dass die Anwesen Münchener Straße 12 und Kirchenstraße 1 das Hofgrundstück Fl.Nr. 159 der Gemarkung Öxing gemeinsam als einzigen Kfz-Abstellplatz nutzen. Neben den Stellplätzen in den Garagen werden die Stellplätze auf dem gemeinsamen Hofgrundstück nachgewiesen und über die gemeinsame Zufahrt (Fl.Nr. 158/4) erschlossen. Die Stellplatzermittlung hat damit für beide Grundstücke gemeinsam zu erfolgen.

Die Baugenehmigung Az.: A248/85 vom 30.10.1985 und 15.03.1988 beinhaltet insgesamt 11 Stellplätze für die dort und in den weiteren Baugenehmigungen (Az.: B97/503 vom 31.07.1997 und Az.: 345/67 vom 04.09.1967) zugelassenen baulichen Nutzungen. In diesem Umfang (11 Stellplätze) ist der Stellplatznachweis für den Baubestand erbracht.

 

Nach dem jetzt vorliegenden Bauantrag wird ein bisher als Lager genutzter Raum in eine Garage mit Abstellraum umgenutzt. Außerdem sollen nach den Bauvorlagen die bisher als Praxis genutzten Räume im 1. OG (Az.: B97/503) zur Wohnung umgenutzt werden. Ob die Umnutzung auch Gegenstand des Bauantrags ist, unterliegt dem Bestimmungsrecht des Antragstellers. Eine entsprechende Erklärung geht aus den Antragsunterlagen nicht hervor; die bloße Darstellung in der Planzeichnung ist nicht ausreichend.

 

Die Stellplatzberechnung erfolgt unter der Maßgabe, dass die Nutzungsänderung der Praxisräume ebenfalls noch vom Bauherrn als Antragsgegenstand erklärt wird.

 

Kirchenstraße 1 (Baugenehmigung vom 31.07.2013, Az.: B-2013-1678)

1 Wohnung unter 100 m²                                                                                                          1,5 Stpl.

1 Wohnung über 100 m²                                                                                                            2,0 Stpl.

Verkaufsräume 37,02 m² zu 1 Stpl. /40 m² mind. aber 2,0 Stpl.                  2,0 Stpl.

Verkaufsräume 51,87 m² zu 1 Stpl. /40 m² mind. aber 2,0 Stpl.                  2,0 Stpl.

Summe 7,5 Stpl. gerundet 8,0 Stpl.

 

Münchener Straße 12 (Az.: B97/503 vom 31.07.1997 und Az.: 345/67 vom 04.09.1967)

Bestand:
Verkaufsräume 42,29 m² zu 1 Stpl. /40 m² mind. aber 2,0 Stpl.                  2,0 Stpl.

Praxis (Hebammenpraxis) 86,26 m² zu 1 Stpl./30 m² mind. aber 3,0        3,0 Stpl.

2 Wohnungen unter 100 m² je 1,5 Stpl.                                                               3,0 Stpl.

Bürogebäude (Nebengebäude) 46,48 m² 1 Stpl./40 m²                                1,2 Stpl.

Summe 9,2 Stpl. gerundet 10 Stpl.

 

Insgesamt wären somit im Altbestand nach heutigem Rechtsstand 18 Stellplätze notwendig, von denen mit Baugenehmigung Az.: A248/85 vom 30.10.1985 und 15.03.1988 insges. 11 Stellplätze (2 Garagen, 9 Stpl. im Hof) nachgewiesen wurden (wobei hier die Befahrbarkeit der Stellplätze 9, 10 und 11 aus der Tekturgenehmigung vom 15.03.1988, Az.: A248/85, aufgrund zu geringer Stellplatzlänge für Längsparker nicht vorhanden ist).

 

Vergleichsberechnung (aktueller Bauantrag):

Verkaufsräume 42,29 m² zu 1 Stpl. /40 m² mind. aber 2,0 Stpl.                  2,0 Stpl.

1 Wohnung über 100 m²                                                                                                            2,0 Stpl.

2 Wohnungen unter 100 m² je 1,5 Stpl.                                                               3,0 Stpl.

Bürogebäude (Nebengebäude) 46,48 m² 1 Stpl./40 m²                                1,2 Stpl.

Summe 8,2 Stpl. gerundet 9 Stpl.

 

Mit der zusätzlichen Wohneinheit im Dachgeschoss und der Nutzungsänderung der Praxisräum zur Wohnung im 1. OG entsteht ein Stellplatzbedarf von insgesamt 9 Stellplätzen (vgl. Stellplatzberechnung in den Bauantragsunterlagen). Damit entsteht kein zusätzlicher Stellplatzbedarf (Art. 47 BayBO).

 

Dennoch enthält der Bauantrag einen Stellplatzplan (Bestandteil des Bauantrags), wonach die Stellplatzanordnung geändert und künftig 14 Stellplätze entstehen sollen. Die Stadt weist höchstvorsorglich darauf hin, dass diese Stellplatzanordnung nicht den Anforderungen notwendiger Stellplätze nach Art. 47 BayBO genügt.

Der Stellplatz Nr. 12 ist jedoch bei einer Belegung der Stellplätze 11 und 13 nicht mehr anfahrbar und eine Nutzung nicht möglich. Der Stellplatz Nr. 14 macht einen Zugang und eine Zufahrt von Stellplatz Nr. 1 nicht mehr möglich. Nachdem aber nach der Stellplatzsatzung solche gefangenen Stellplätze für eine Nutzungseinheit zulässig sind und die Stellplätze 1, 14 sowie 12, 13 jeweils der gleichen Nutzungseinheit zugeordnet sind, können sie anerkannt werden. Die Stellplätze 4–10 sind jedoch aufgrund des verbleibenden Rangierraumes von max. 5 Metern nicht mehr befahrbar.

 

Der beantragte Stellplatzplan führt zu einer Abänderung der bisher zugelassenen Stellplatzanordnung. Aufgrund der fehlenden Befahrbarkeit verschiedener Stellplätze würde damit die Anerkennung zum Stellplatznachweis (Art. 47 BayBO: geeignete Größe und Beschaffenheit) entfallen.

 

In der anschließenden Beratung wurde von einem Teil der Ausschussmitglieder eine andere Meinung vertreten. Ungeachtet der Rechtslage besteht ein großes Interesse an einer Nachverdichtung im innerstädtischen Bereich. Das wird nur gelingen, wenn man entsprechende Baulandpotentiale wie im vorliegenden Fall auch ausnutzt. Hier müssen in der Abwägung die Schutzinteressen für Nachbargrundstücke zurückgestellt werden.

 

Der Verwaltungsvertreter erklärte, dass es sich beim Einfügungsgebot um eine gebundene Rechtsentscheidung handelt und hier kein Raum für eine Abwägung unterschiedlicher Belange und Rechtsgüter möglich ist. Für die Verwaltung ist das dargestellte Rechtsergebnis, wonach eine Aufstockung ohne Grenzabstand aufgrund des Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot rechtswidrig ist, eindeutig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 5 Stimmen, dem Bauantrag zur Aufstockung des Nebengebäudes und zum Anbau eines Heizungsraums auf dem Grundstück Fl.Nr. 159/0 der Gemarkung Öxing, Münchener Straße 12, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.