Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zur Nutzungsänderung und zum Umbau des bestehenden Bürogebäudes zu Musik- und Volkshochschulzwecken auf dem Grundstück Fl.Nr. 751/0 der Gemarkung Nettelkofen (Haidling 17)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.04.2015   BWUA/010/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt. Es wurde ausgeführt, dass die Änderung der Nutzung des westlichen Gebäudeteils (Büroturm) des bisher als Büro-/Verwaltungsgebäudes genehmigten Anwesens Haidling 17 zur Musik- und Volkshochschule beantragt wird. Die Räume im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss werden für die Musikschule, die Räume im 2. und 3. OG für die Volkshochschule beantragt. Die Nutzung des Kellergeschosses bleibt unverändert.

 

Das mit Baugenehmigung vom 06.06.1973 (Az.: 1404/72) errichtete Bürogebäude hat zwischenzeitlich mehrfache Umnutzungen erfahren. Derzeit sind dort eine Bäckerei, ein Fitnessstudio sowie Büronutzungen zugelassen, wobei der Bürogebäudeteil derzeit von einem Pharmaunternehmen als Bürogebäude genutzt wurde.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich daher nach dem Zulässigkeitsrecht des § 34 BauGB.

 

Art der baulichen Nutzung:

Die Eigenart der Umgebungsbebauung entspricht einem faktischen Kerngebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO. Entgegen der irreführenden Bezeichnung als „Gewerbegebiet Haidling“ handelt es sich nicht um ein Gewerbegebiet im baurechtlichen Sinn. So sind es vor allem die großflächigen Einzelhandelsbetriebe (Baumarkt, Lebensmittelsupermarkt und Küchenhaus), die aufgrund ihrer Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur in Kern- und Sondergebieten zulässig sind, nicht aber in einem Gewerbegebiet. Die Existenz dieser Nutzungsarten, die weder allgemein noch ausnahmsweise in einem Gewerbegebiet zulässig sind, schließt eine Zuordnung als faktisches Gewerbegebiet aus (zur grundlegenden Klärung der Gebietsart vgl. Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 25.02.2003, TOP 6, zum Bauantrag „Fitnessstudio“).

 

Einrichtungen der Musik- und Volkshochschule stellen hinsichtlich ihrer baurechtlichen Nutzungsart sogenannte Anlagen für kulturelle Zwecke dar. Als solches sind sie im „faktischen“ Kerngebiet gem. § 7 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO allgemein zulässig.

 

Diese Gebietseinordnung ist deshalb wesentlich, da Einrichtungen dieser Art in (faktischen) Gewerbegebieten nur ausnahmsweise zulässig sind. Diese Gebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von erheblich belästigenden Gewerbebetrieben, die aufgrund ihres Störpotentials nur bedingt verträglich sind für Bildungseinrichtungen. Hier geht es weniger um die derzeit vorhandenen Nutzungen im „Gewerbegebiet Haidling“, sondern um das Spektrum derjenigen Anlagen, die dort einen Zulassungsanspruch haben. Diese stehen mit kulturellen Einrichtungen für Bildungszwecke regelmäßig im Widerspruch. Demgegenüber sind in (faktischen) Kerngebieten nur Gewerbebetriebe zulässig, die nicht wesentlich stören. Hier entsprechen Anlagen der beantragten Art der allgemeinen Zweckbestimmung.

 

Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, zu überbauende Grundstücksfläche:

Die baulichen Änderungen beschränken sich auf die notwendige Fluchttreppe (2. baulicher Rettungsweg) für das 1. OG an der Gebäudesüdseite. Diese entspricht uneingeschränkt dem Einfügungsgebot.

 

Sonstige Hinweise:

Durch die Nutzungsänderung ändert sich der Stellplatzbedarf.

Eine Beurteilung der Nutzung VHS/Musikschule mit den Richtzahlen für „Büroflächen“ (Bestandsnutzung) ist nicht sachgerecht. Die Musikschulnutzung erfolgt vorwiegend mit Jugendlichen, so dass hier ein Stellplatzschlüssel von 1,5 Stpl./Zimmer für die Kursleiter bedarfsgerecht ist. Hier entspricht der Stellplatzbedarf im Wesentlichen den einer allgemeinbildenden Schule.

 

Für die Volkshochschule besteht dagegen ein größerer Stellplatzbedarf. Der Benutzerkreis bei der Erwachsenenbildung ist insoweit mit einer allgemeinbildenden Schule nicht vergleichbar. Als bedarfsgerecht wird ein Schlüssel von 3 Stellplätzen je Seminarraum/Zimmer angesehen.

 

Eine Doppelnutzung der Räume von VHS und Musikschule findet nicht statt. Dagegen ist eine Doppelnutzung der Stellplätze aufgrund zeitlich getrennter Nutzungszeiten möglich. Die Musikschule wird überwiegend zu Zeiten genutzt, in denen keine Veranstaltungen der VHS stattfinden (Nachmittag). Die Nutzungen der VHS finden überwiegend in den Vormittagsstunden und in den Abendstunden statt. Die für die VHS notwendigen Stellplätze werden folglich auf die für die Musikschule bereitgestellten Stellplätze angerechnet.

 

Es ergibt sich daher folgende Stellplatzberechnung:

6 Räume für Musikschule                         x 1,5 Stpl.                              9 Stpl.

4 Räume für VHS                                          x 3,0 Stpl.                            12 Stpl.

Insgesamt                                                                                                      21 Stpl.

 

Aufgrund der Doppelnutzung der Stellplätze der Musikschule besteht ein Stellplatzbedarf von insgesamt 12 Stellplätzen, der auch auf dem Grundstück nachgewiesen werden kann.

 

Die Stellplätze des Fitnessstudios werden ebenfalls in zeitlichem Abstand mit den Nutzungen der Fa. Kreitmeier (Bäckerei) genutzt, so dass die Stellplätze ebenfalls mit einer Doppelnutzung belegt sind (Änderung der Doppelnutzung – bisher genehmigte Doppelnutzung Fitnessstudio/Fa. Merck). Der Stellplatzbedarf kann durch die Anerkennung der Doppelnutzungen nachgewiesen werden.

 

Der geplante Bewegungsraum im Obergeschoss mit einer Fläche von ca. 80 qm schien einem Ausschussmitglied zu großzügig. Von der Ersten Bürgermeisterin wurde hierzu erklärt, dass ein Raum dieser Größenordnung dem ausdrücklichen Wunsch der Volkshochschule entspricht.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Nutzungsänderung und zum Umbau des bestehenden Bürogebäudes zu Musik- und Volkshochschulzwecken auf dem Grundstück Fl.Nr. 751/0 der Gemarkung Nettelkofen, Haidling 17, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.