Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Antrag der Grundstückseigentümer vom 02.04.2015 zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung im Bereich nördlich der Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße;
Grundstücke Fl.Nrn. 483/T und482/T der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nr. 381/T der Gemarkung Grafing

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.04.2015   BWUA/010/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter verwies eingangs auf die am 17.04.2015 an die Stadtratsmitglieder ausgehändigte Beschlussvorlage und führte anschließend den Tagesordnungspunkt aus.

 

1. Antrag:

 

Mit Schreiben vom 02.04.2015 wurde von den Eigentümern die Aufstellung eines Bebauungsplanes für Teilflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 483/T und 482/T der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nr. 381/T der Gemarkung Grafing beantragt.

 

2. Planungsrechtliche Grundlagen:

 

Die betroffenen Grundstücke liegen außerhalb des Bebauungszusammenhangs und damit im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Der Außenbereich ist aufgrund der baugesetzlichen Grundentscheidung nicht bebaubar, sieht man von privilegierten oder begünstigten Außenbereichsvorhaben ab. Die von den Antragstellern geplante Bebauung mit Wohngebäude ist im dortigen Außenbereich unzulässig.

 

Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung können deshalb nur durch Bauleitplanung geschaffen werden.

 

Hierzu wurden die betroffenen Flächen mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes (Vorbereitende Bauleitplanung) als Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) dargestellt. Es handelt sich dort um den Änderungsbereich 3, der den Teilraum am östlichen Siedlungsrand zwischen der Elisabethstraße und der Nettelkofener Straße und dann noch nördlich der Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße umfasst.

 

Für den Teilraum südlich der Nettelkofener Straße/Elisabethstraße des Änderungsbereiches 3 hat der Stadtrat bereits am 11.03.2014 die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Entgegen der ursprünglichen Beschlusslage (Stadtrat vom 11.12.2012) über ein einheitliches Bebauungsplanverfahren und dessen Einleitung erst nach Abschluss des Flächennutzungsplanverfahrens hat sich der Stadtrat dort für eine Aufteilung in 2 getrennte Planungsabschnitte und für die vorgezogene Verfahrenseinleitung für den südlichen Teilraum entschieden. Grund waren zum damaligen Zeitpunkt aufgetretene Verzögerungen im Flächennutzungsplanverfahren für den nördlichen Teilraum (nördlich der Elisabethstraße).

 

Zwischenzeitlich ist die Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung) insgesamt abgeschlossen. Dieser wurde mit Bescheid des Landratsamtes Ebersberg vom 16.03.2015 gemäß § 6 Abs. 1 BauGB genehmigt. Die Genehmigung wird am 24.04.2014 ortsüblich bekanntgemacht und wird damit wirksam (§ 6 Abs. 5 BauGB). Die gesetzlichen Voraussetzungen des Entwicklungsgebotes der Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 BauGB) sind damit erfüllt.

 

Nachrichtlich anzumerken ist auch, dass für alle anderen Änderungsbereiche der 13. Flächennutzungsplanänderung die Bebauungsplanverfahren bereits eingeleitet wurden. Das gilt insbesondere für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße/Südlich des Aldi-Marktes. Dort werden nach Billigung des Vorentwurfes demnächst bereits die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungen durchgeführt.

 

3. Städtebauliches Strukturkonzept:

 

Gerade der Baulandausweisung im Änderungsbereich 3 (Elisabethstraße/Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße) gehen mittlerweile schon vielzählige und langjährige Planungsverfahren voraus. Ausgelöst durch das Ergänzungssatzungsverfahren zur Schaffung des Baurechts für den erweiterten Neubau des Kindergartens „St. Elisabeth“, wurden zum Nachweis der Übereinstimmung mit den Anforderungen an eine geordnete städtebauliche Entwicklung (§ 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB) informelle städtebauliche Entwicklungsplanungen eingeleitet, ursprünglich beschränkt auf den Bereich an der Elisabethstraße/Nettelkofener Straße. Auf deren Grundlage wurden dann Baugrunduntersuchungen durchgeführt, deren Ergebnisse eine fast vollständige Aufgabe der Siedlungsentwicklung zur Folge hatte. Allein für eine 1-reihige Bebauung an der Elisabethstraße und einer Hausgruppe unmittelbar südlich der Nettelkofener Straße wurde eine Siedlungsentwicklung noch für gerechtfertigt angesehen.

 

Die Strukturplanung wurde aufgrund eines konkreten Bauwunsches auch auf die Flächen nördlich der Nettelkofener Straße erweitert. Auch dort wurde aufgrund ergänzender Baugrunduntersuchungen der ortsplanerische erfasste Umfang der Siedlungsentwicklung wieder deutlich reduziert, da sich aufgrund der ungünstigen Bodenverhältnisse im weitläufigen Umfeld des Melak-Grabens eine Bebauung und die dafür notwendige Erschließung nicht rechtfertigen lässt.

 

Mit Beschluss vom 07.10.2014 wurde dann das endgültige Strukturkonzept festgestellt. Danach ist eine Wohnbebauung auf den antragsgegenständlichen Flächen vorgesehen, die über eine Stichstraße mit Wendehammer zur Nettelkofener Straße erschlossen werden.

 

Grundvoraussetzung für die dort bestimmten Siedlungsflächen war, dass die dadurch entstehende Bebauung weiterhin einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entspricht (§ 1 Abs. 3 BauGB). Geeignete Baugrundverhältnisse sind nicht für sich die Rechtfertigung für die Baulandausweisung, sondern einengende Voraussetzung der vorrangig nach ortsplanerischen Kriterien zu bestimmenden Siedlungsentwicklung. Hier zeigt sich aber, dass auch mit einer deutlich reduzierten Bebauung eine geordnete Siedlungserweiterung noch uneingeschränkt möglich ist.

 

Kernaufgabe der kommunalen Bauleitplanung ist es, die geordnete Siedlungsentwicklung sicherzustellen. Das erfordert eine ganzheitliche und aufeinander abgestimmte Planung für zusammenhängende Räume. Gerade die verkehrliche Erschließung sowie die Bau-, Nutzungs- und Grünstruktur erfordern eine raumübergreifende Betrachtungsweise, da ansonsten die Gefahr planerischen Stückwerks (städtebauliche Unordnung) entsteht. Eine abschnittsweise Siedlungsentwicklung, wie sie hier zur Lösung ansteht, erfordert deshalb eine Gesamtplanung als planerische Grundlage für eine geordnete Ortsentwicklung. Diese Aufgabe erfüllt das (informelle) Strukturkonzept.

 

Informelle Entwicklungsplanungen sind ein bewährtes Instrument, um konkrete ortsplanerische Aufgaben sachgerecht zu lösen. Einerseits sind sie detaillierter als der Flächennutzungsplan und erlauben damit eine situationsgerechte Entscheidung, anderseits lassen sie – da informell – große Handlungsspielräume für nachfolgende Bebauungsplanverfahren offen. Mittelbar kommt Entwicklungsplänen dahingehend eine rechtliche Wirkung zu, als ihre Ergebnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als Planungsleitlinie (Abwägungsbelang) zu berücksichtigen sind.

 

4. Ergänzungssatzung Nettelkofener Straße:

 

Die Entwicklung nördlich der Nettelkofener Straße hatte ihre Grundlage im Bauwunsch für das mittlerweile am Ortseingang erstellte Doppelhaus. Das dafür erforderliche Baurecht mittels Ergänzungssatzung konnte wiederum nur auf der Grundlage (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) der Strukturplanung geschaffen werden. Diese bandartige Siedlungsentwicklung steht dem Landesentwicklungsprogramm (LEP, B VI Nr. 1.5 Abs. 3) – einem verbindlich zu beachtenden Ziel der Landesplanung (§ 1 Abs. 4 BauGB, § 4 ROG) – nur deshalb nicht entgegen, da es ein Teil der im Strukturkonzept bestimmten Gesamtbebauung ist. Um dieses Doppelhaus, dessen isolierte Zulassung eine städtebauliche Fehlentwicklung darstellen würde, in eine geordnete Siedlungsentwicklung einzubinden, ist die plangemäße Anschlussbebauung geboten. Eine vollständige Aufgabe der Planung wäre auch aus diesem Grunde schwer begründbar. Hierzu ist auf die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, vom 10.04.2012, und des Landratsamtes Ebersberg vom 04.05.2012 zu verweisen, wonach die bauliche Entwicklung des dortigen Ortsrandes gemäß dem Strukturkonzept vom 15.11.2011 Zulässigkeitsvoraussetzung für die besagte Ergänzungssatzung war.

 

5. Naturschutzrechtlicher Ausgleich:

 

Im Zusammenhang mit der Planverwirklichung ist vorab festzustellen, dass die notwendigen naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen von den Begünstigten der Baulandausweisung selbst bereitzustellen sind. Diese Flächen sind möglichst am Rand des beantragten Plangebietes anzuordnen, um gleichzeitig den mit dem Plangebiet entstehenden Siedlungsabschluss dauerhaft festzulegen und einen naturnahen Übergang zur freien Landschaft zu schaffen.

 

6. Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik:

 

Gemäß dem Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik vom 15.11.2011 wird Wohnbauland nur mehr ausgewiesen bzw. geschaffen, wenn ein Teil des Baulands für den Eigenbedarf oder den Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung gesichert wird (Einheimischenbindung). Der Grundsatzbeschluss wird demnächst in grundsätzlicher Weise überarbeitet. Die Umsetzung des Grundsatzbeschlusses erfolgt in seiner künftigen Fassung. Maßgeblicher (und auch spätester) Zeitpunkt für den Abschluss der städtebaulichen Verträge ist die Planreife gemäß § 33 Abs. 1 BauGB. Ab diesem Zeitpunkt besteht ein Bebauungsanspruch und schließt sich der Abschluss von Kooperationsverträgen aus (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB).

 

7. Geltungsbereich des Bebauungsplanes:

 

Auf der Grundlage des Strukturkonzeptes erfasst der Geltungsbereich des beantragten Bebauungsplanes die nachfolgenden Flächen:

 

 

Neben den Grundstücken Fl.Nr. 381/T der Gemarkung Grafing und Fl.Nrn. 483/T und 482/T der Gemarkung Nettelkofen ist im Interesse der Rechtsklarheit auch der Geltungsbereich der Ergänzungssatzung für die Grundstücke Fl.Nrn. 482/2–482/7 der Gemarkung Nettelkofen in den Bebauungsplan einzubeziehen. Die planungsrechtliche Klarheit und Einheitlichkeit macht eine Überplanung dieser bereits bebauten Grundstücke mit dem beantragten (qualifizierten) Bebauungsplan notwendig. Das gilt insbesondere auch für die Festsetzung der örtlichen Verkehrsflächen, die die straßenmäßige Erschließung über den dortigen Straßenanschluss notwendig macht (§ 125 Abs. 1 BauGB).

 

Aus Gründen der städtebaulichen Ordnung sind auch die rückwärtigen Gartenflächen der angrenzenden Grundstücke Fl.Nr. 482/1 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nr. 382 der Gemarkung Nettelkofen in den Geltungsbereich einzubeziehen. Für diese Hinterlandflächen entsteht mit dem beantragten Bebauungsplan die Möglichkeit einer rückwärtigen Erschließung und damit auch einer städtebaulich geordneten Bebauung. Jedenfalls werden diese (bisher unbebaubaren) Grundstücksteilflächen mit der Realisierung des beantragten Bebauungsplanes von Gebäuden eingefasst und liegen dann innerhalb des Bebauungszusammenhangs. Der Bebauungsplan würde also auch mittelbar eine Änderung der Bereichszuordnung für diese Teilflächen auslösen und diese zum Innenbereich entwickeln. Diese städtebauliche Entwicklung macht es erforderlich, auch hier eine geordnete Bebauung durch den Bebauungsplan sicherzustellen und eine koordinierte städtebauliche Gesamtlösung sicherzustellen.

 


         Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1.         Dem Antrag vom 02.04.2015 wird entsprochen und für das Gebiet „nördlich der Nettelkofener Straße/Adalbert Stifter Straße“ im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 482/T, 482/1/T, 483/T, 483/2, 483/3, 483/4, 483/5, 483/6 und 483/7 der Gemarkung Nettelkofen sowie Fl.Nrn. 381/T und 382/T der Gemarkung Grafing die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB).

 

2.         Planungsziel ist die Entwicklung einer maßvollen Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO) entsprechend dem Siedlungscharakter der angrenzenden Bebauung.

 

3.         Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Antragsteller/Grundstückseigentümer zu tragen. Hierfür ist ein Städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) abzuschließen.

 

4.         Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt zur Anwendung. Für den dort bestimmten Anteil der künftigen Bauflächen ist der Verkauf an den noch zu bestimmenden Personenkreis mit sozial förderungswürdigen Wohnbedarf mit entsprechender Kaufpreisbeschränkung (Einheimischenbauprogramm) durch städtebaulichen Vertrag zu sichern (Vertragsmodell).

 

5.         Mit den Planungsleistungen wird der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München beauftragt.

 

6.         Die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen (§ 1a Abs. 3 BauGB) sind möglichst vollständig innerhalb des Plangebietes festzusetzen. Ziel ist die Umsetzung unter gleichzeitiger Entwicklung eines naturnahen Ortsrandes.