Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 254/0 der Gemarkung Grafing (Wasserburger Straße 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.04.2015   BWUA/010/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Beantragt ist die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 254 der Gemarkung Öxing mit den Grundmaßen von 10,50 x 9,50 Meter.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach dem Zulässigkeitsbestimmungen des § 34 BauGB.

 

Für das betreffende Baugrundstück besteht eine Vorbescheidsgenehmigung vom 04.07.2001 für eine Bebauung mit 2 Doppelhäusern. Durch Überschreitung der 3-jährigen Geltungsdauer des Vorbescheids ist die Genehmigung mittlerweile jedoch erloschen. Das Bauvorhaben unterliegt damit erneut einer vollumfänglichen Zulässigkeitsprüfung.

 

Art der baulichen Nutzung:

In den bisherigen Baufällen ist die Stadt zu dem Ergebnis gekommen, dass die Umgebungsbebauung keinem Baugebiet der BauNVO (§ 34 Abs. 2 BauGB) entspricht und sich somit als Gemengelage beurteilt (§ 34 Abs. 1 BauGB). Maßgeblich war die Betrachtung der auf dem südlich angrenzenden Nachbargrundstück ausgeübten gewerblichen Nutzungen in Form eines Betriebs für Kfz-Handel, Verleih und Reparaturen sowie eines Gebäudereinigungsbetriebs. Der Hofstelle (Wasserburger Straße 2) kommt für das Baugrundstück keine Prägungswirkung mehr zu. Bei der für die Beurteilung maßgeblichen typisierenden Betrachtung des Störpotentials Betriebe der vorgefundenen Art neigt die Stadt zwischenzeitlich dazu, diese als sonstige (nicht wesentlich störende) Gewerbebetriebe nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO einzuordnen.

 

Diese Beurteilung erfolgt aufgrund der Betrachtung der (bisher) vorhandenen tatsächlichen Betriebsarten. Konkrete Betriebsbeschreibungen der vorhandenen Unternehmen liegen zumindest der Stadt nicht vor, da deren Nutzung offenbar im Rahmen der gewerblichen Nachnutzung ohne förmliche Nutzungsänderungen aufgenommen wurde. Die letzte förmliche Nutzungsänderung liegt vor für eine Nutzungsänderung vom Zimmereibetrieb zum Getränkeabholmarkt und stammt vom 14.09.1994.

 

(Anmerkung: Im Nachgang zur Sitzung wurde mitgeteilt, dass der Kfz-Betrieb aufgegeben wird und die gesamten Gewerbeflächen vom Gebäudereinigungsbetrieb genutzt werden.)

 

Damit entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem (faktischen) Mischgebiet und die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO.

 

Für das jetzt beantragte Vorhaben ist dieses Ergebnis bei der Prüfung der Gebietsverträglichkeit (§ 34 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB) unbedeutend. Das beantragte Wohnbauvorhaben ist sowohl im Mischgebiet allgemein zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO), als auch in der überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Gemengelage (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Bedeutung kommt der Beurteilung aber möglicherweise bei der Prüfung der Umgebungsverträglichkeit zu, die durch das Gebot der Rücksichtnahme zum Ausdruck kommt. In der Gemengelage ist das Rücksichtnahmegebot rechtlicher Bestandteil des Einfügungsgebotes (§ 34 Abs. 1 BauGB). In faktischen Baugebieten kommt das normative Prüfungsgebot nach § 15 Abs. 1 BauNVO zur Anwendung.

 

Das Gebot der Rücksichtnahme ist nicht darauf beschränkt, Betriebe mit unzumutbaren Umwelteinwirkungen abzuwehren. Das Rücksichtnahmegebot ist vielmehr auch dann zu beachten, wenn – wie hier – eine Wohnbebauung an einen zulässig ausgeübten Gewerbebetrieb heranrückt und sich damit möglicherweise unzumutbaren Umwelteinwirkungen aussetzt bzw. die ungestörte Ausübung des Gewerbebetriebes beschränkt wird.

 

Im faktischen Mischgebiet sind die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA-Lärm anzuwenden, in einer Gemengelage sind dagegen Zwischenwerte zu bilden (Nr. 6.7 der TA-Lärm). Hier wird der Zwischenwert aber niedriger liegen als der Lärmrichtwert für ein Mischgebiet, der dort als oberste Grenze anzusehen ist.

 

Eine abschließende Beurteilung ist nicht möglich, zumal Stadt die konkreten Strukturen und Abläufe der benachbarten Gewerbebetriebe nicht kennt. Gleichwohl ist aber festzustellen, dass mit dem Vorhaben die Wohnbebauung näher heranrückt als die vorhandene Nachbarwohnbebauung. Zwar fehlen aufgrund der aktuellen Nutzung (Kfz-Verleih und Werkstatt, Gebäudereinigung) konkrete Hinweise, wonach mit Überschreitungen der maßgeblichen Immissionsrichtwerte bzw. der Zwischenwerte zu rechnen wäre. Durch das nähere Heranrücken ist aber eine individuelle immissionsschutzfachliche Prüfung notwendig, um die zentrale Frage der Umgebungsverträglichkeit abschließend zu beantworten.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Das Vorhaben entspricht mit einer Wandhöhe von 6,15 Meter und einer Firsthöhe von 8,45 Meter uneingeschränkt dem maßgeblichen Einfügungsrahmen. Entsprechendes gilt für die Gebäudemaße und die Bebauungsdichte.

 

Überbaubare Grundstücksflächen/Ortsrecht:

Auch hinsichtlich der Grundstücksflächen, die überbaut werden dürfen, entspricht das Vorhaben dem Einfügungsgebot.

 

Jedoch wiederspricht die beantragte Garage dem in der Stellplatzsatzung geforderten Mindestabstand von 5 m zum nördlichen Straßengrundstück. Hierfür ist die Garage um 1 m nach Süden zu versetzen. Eine atypische Befreiungssituation ist nicht erkennbar.

 

Mit diesem Gebäudeversatz entsteht auch kein straßenrechtlicher Ausschlussgrund für die Garage, die dann mit der Südostwand näher als 3 Meter an die Straßengrenze heranrückt. So liegt das Gebäude innerhalb der Anbaubeschränkungszone (Art. 24 BayStrWG). Nach Stellungnahme zum Vorbescheid ist ein Mindestabstand von 3 Meter zum Fahrbahnrand (nicht zur Grenze des Straßengrundstücks) einzuhalten. Die Bauvorlagen stellen den 3-Meter-Abstandsstreifen zur Grundstücksgrenze dar, der ca. 60 cm vom Fahrbahnrand entfernt ist. Andernfalls wird im Hinblick auf die anstehende Abstufung zur Ortsstraße auch eine geringfügige Unterschreitung des 3-Meter-Abstandes als zulassungsfähig angesehen.

 

Die erforderliche Befreiung vom der Abstandregelung der örtlichen Stellplatzsatzung gegenüber der Wasserburger Straße kann gleichzeitig erteilt werden, da dort bereits Garagengebäude in vergleichbarer Entfernung zur Straßengrenze bestehen.

 

Erschließung:

Bereits für die Vorbescheidsgenehmigung im Jahr 2001 wurden die Voraussetzungen für die gesicherte Erschließung geschaffen. Neben einer Abtretung von Flächen für die Wasserburger Straße wurden auch die Rechtsverhältnisse der neu geschaffenen Stichstraße geregelt. Diese ist Eigentümerweg, dem öffentlichen Verkehr gewidmet und sichert die ordnungsgemäße verkehrliche Erschließung. Die Widmungsvoraussetzungen sind durch entsprechende dingliche Rechte gesichert. Die noch ausstehende Abtretung der Straßenfläche ist damit nicht Voraussetzung für die gesicherte Erschließung. Die notwendige Aufstufung zur Ortsstraße ist auch aufgrund der bestehenden dinglichen Sicherung möglich.

 

Der technische Ausbauzustand der Straße ist für eine Wohnbebauung ausreichend. Eine lediglich wassergebundene Decke ist ausreichend, um die ordnungsgemäße Befahrbarkeit sicherzustellen.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 254/0 der Gemarkung Grafing, Wasserburger Straße 3, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Es ist zu ermitteln bzw. sicherzustellen, dass die Immissionsbelastung des benachbarten Gewerbebetriebs die Grenzen der Unzumutbarkeit nicht überschreiten und damit das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt ist.

·      Die Garage hat einen Abstand von 5 Meter zum Straßengrundstück Fl.Nr. 255/4 der Gemarkung Grafing einzuhalten und ist hierfür um 1 Meter nach Süden zurückzusetzen.