Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Vollzug des BauGB;
Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße/südlich des Aldi-Marktes (Bebauungsplan "Aiblinger Straße");
Billigung des Bebauungsplan-Vorentwurfes und Vergabe der Planungsleistungen

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.03.2015   BWUA/009/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde mit der Ladung zur heutigen Sitzung versandt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt vorgetragen.

 

1. Verfahrensstand:

 

Der Stadtrat hat am 13.01.2015 den Feststellungsbeschluss zur 13. Änderung des Flächennutzungsplanes gefasst (§ 5 BauGB). Der Änderungsbereich 2 beinhaltet die Darstellung eines Allgemeinen Wohngebiets auf den Grundstücken Fl.Nrn. 551 und 549 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße/südlich des Aldi-Marktes. Die notwendige Genehmigung für die Flächennutzungsplanänderung liegt noch nicht vor.

 

Bereits vor Abschluss der Flächennutzungsplanänderung hat der Stadtrat am 04.11.2014 den Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) für das nachfolgende Bebauungsplanverfahren gefasst. Losgelöst von konkreten Inhalten des Bebauungsplanverfahrens wurde diese Entscheidung auf Antrag der Grundstückseigentümer vorgezogen, um die Frage zu klären, in welcher Form der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik zur Anwendung gebracht wird (hier: Vertragsmodell).

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 27.01.2015 wurden dann vom Büro für Architektur und Stadtplanung Feierer-Kornprobst, Stephanskirchen, verschiedene Bebauungsentwürfe vorgestellt. Dieses Stadtplanungsbüro wurde jedoch nicht von der Stadt, sondern von den Grundstückseigentümern beauftragt.

 

 

2. Grundsätzliches:

 

An diesem Punkt wurde zum allgemeinen Verständnis angemerkt, dass die Aufstellung von Bebauungsplänen – sowohl dem Grunde nach als auch inhaltlich – in der alleinigen Entscheidungshoheit der Stadt Grafing b.M. steht (§ 1 Abs. 3 BauGB). Niemand, auch nicht die betroffenen Eigentümer, haben einen Rechtsanspruch auf Aufstellung bzw. den Abschluss eines Bebauungsplanverfahrens bzw. auf einen bestimmten Inhalt oder Umfang der Planung.

 

Diese planerische Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit und auch der Anspruch auf eine unverkürzte und ungebundene Abwägungsentscheidung könne weder vertraglich eingeschränkt noch gerichtlich ersetzt werden. Die Interessen der Grundstückseigentümer werden, gemeinsam mit den sonstigen privaten Interessen und den öffentlichen Belangen, im Rahmen eines abwägenden Entscheidungsprozesses entsprechend ihres objektiven Gewichts berücksichtigt (§ 1 Abs. 7 BauGB). Eine Rechtskontrolle ist auf die ordnungsgemäße Verfahrensdurchführung und Planabwägung sowie die Rechtmäßigkeit des Planungsergebnisses beschränkt. Um die notwendige Kontrolle über den Planungsfortgang, die Entscheidungsbefugnis und Weisungshoheit zu gewährleisten, erfolgt die Beauftragung der Architektenleistungen auch durch die Stadt (vgl. zu den Grenzen der Verfahrensprivatisierung auch § 4b BauGB). Die Kosten der Planungen sind von den Planungsbegünstigten (Grundstückseigentümern) vertraglich zu übernehmen (städtebaulicher Vertrag, § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).

 

Auf eine vertragliche Einigung mit den Grundstückseigentümern angewiesen sind die Gemeinden aber hinsichtlich der „Einheimischensicherung“ des künftigen Baulands. So erlaubt § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB den Abschluss von städtebaulichen Verträgen, um die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung („Einheimischenbauland“) zu sichern. Diese Ziele können nicht hoheitlich (etwa durch Festsetzungen im Bebauungsplan) durchgesetzt („verfügt“) werden, sondern sind auf die erlaubten vertraglichen Formen des kooperativen Verwaltungshandelns angewiesen. Der Vertragsabschluss liegt also in der Vertrags- und Dispositionsfreiheit der Beteiligten und kann nicht „erzwungen“ werden. Da aber die Baulandausweisung regelmäßig nur dann erfolgen wird, wenn man sich auf die Umsetzung der gemeindlichen Ziele einig geworden ist, wird im Regelfall der Vertragsabschluss gelingen. Andernfalls wird die Gemeinde im Rahmen ihrer Planungshoheit das Bebauungsplanverfahren einstellen und die Baulandausweisung an anderer Stelle vorantreiben.

 

Schwierigkeiten ergeben sich an der Abschlussbereitschaft über städtebauliche Verträge in der Verfahrenspraxis dann, wenn mehrere Grundstückseigentümer in einem zusammenhängenden Baugebiet betroffen sind. Hier kann die Weigerung eines Betroffenen zum späten Scheitern einer Baulandausweisung führen, da aus städtebaulichen Gründen selten einzelne Grundstücke ausgenommen werden können.

 

Außerdem gilt es zu beachten, dass Bauleitplanung auf eine Umsetzung angelegt ist. Bebauungspläne, die von vornherein keine Umsetzungsperspektive haben, können ggf. (§ 1 Abs. 3 BauGB) unwirksam sein.

 

Deshalb ist ein kooperatives Verfahren zwischen den Grundstückseigentümern und der Stadt hinsichtlich der Planungsinhalte anzustreben. Auf Grundlage des Ergebnisses wird dann ein (noch nicht verfestigter) Bebauungsplanentwurf erarbeitet, der hinsichtlich der sonstigen städtebaulichen und gesetzlichen Anforderungen (hier vor allem des Lärmschutzes, DIN 18005 und TA-Lärm) noch viele Änderungen erfahren wird, insbesondere auch aufgrund der erst später in den Bürger- und Behördenbeteiligungsverfahren gewonnenen Erkenntnisse.

 

 

3. Planungsvarianten (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 27.01.2015):

 

Die in der Sitzung am 27.01.2015 vorgestellten Planungsalternativen des Büros Feierer-Kornprobst unterschieden sich vor allem hinsichtlich ihrer Raumstruktur, der Bebauungsdichte und der Gebäudetypik wesentlich. In Abkehr von den Entwürfen mit einer vorwiegend durch Einzelhäuser (Doppelhäuser, Hausgruppen) geprägten Bebauung hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mehrheitlich dazu bekannt, eine größtmögliche bauliche Verdichtung mit einer Mischung aus Geschosswohnungsbau und Hausgruppen (Reihenhausbebauung) zu schaffen.

 

Bevorzugt wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss dort das Planungskonzept C. Es setzt den Schwerpunkt in der Reihenhausbebauung, schafft aber einen hohen Anteil an Geschosswohnungsbau (3–4 Vollgeschosse) und im Randbereich noch Doppelhäuser. Hier würde hinsichtlich der zu bebauenden Grundfläche ein Höchstmaß an baulicher Dichte entstehen, was wiederum die Unterbringung des Parkverkehrs in Tiefgaragen voraussetzt.

 

Das Erschließungssystem besteht aus einer zentralen Haupterschließungsstraße, die über die Glonner Straße angefahren wird. Am Südende entsteht eine Wendefläche mit der Möglichkeit eines späteren Straßenanschlusses an die Aiblinger Straße. Anschlüsse nach Westen für die dort künftig zu erwartende Siedlungserweiterung und die dort dann entstehende Anbindung an die Aiblinger Straße sind vorgesehen.

 

Bei einer maßgeblichen Grundstücksfläche von ca. 13.895 m² kann eine Geschossfläche von max. ca. 11.300 m² entstehen, was einer Geschossflächenzahl von 0,72 entspricht. Die Grundflächenzahl (nur Hauptgebäude) liegt bei ca. 0,32.

 

 


Die erste Befassung hinsichtlich der möglichen Bebauungsinhalte erfolgte mit dem Zweck, die städtebauliche Grundausrichtung für das Baugebiet herauszuarbeiten. Anhand dieser vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss zu bestimmenden Planungsgrundzüge ist dann der Bebauungsplanvorentwurf zu erarbeiten.

 

Auch wenn mehrheitlich das Planungskonzept C als Planungsgrundlage für den Bebauungsplanvorentwurf befürwortet wurde, hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss zumindest grundsätzliche Strukturuntersuchungen über die weitergehende Bebauungsentwicklung im dortigen Raum für notwendig erachtet. Außerdem wurde angesichts der besonderen Bedeutung des Bebauungsplans (nicht nur für das Plangebiet, sondern für den gesamten Teilraum zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße) eine weitere Beurteilung der städtebaulichen Situation durch den Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München für erforderlich gehalten. Damit soll im Sinne einer städtebaulichen Wettbewerbssituation ein unvoreingenommener Bebauungsentwurf eines weiteren Fachplaners die Richtigkeit der zu treffenden Entscheidung fördern.

 

 

4. Strukturuntersuchung:

 

Kernaufgabe der kommunalen Bauleitplanung ist es, die geordnete Siedlungsentwicklung sicherzustellen. Das erfordert auch bei der Bewältigung der hier gestellten Planungsaufgabe eine ganzheitliche und aufeinander abgestimmte Planung für zusammenhängende Räume. Gerade die verkehrliche Erschließung sowie die Bau-, Nutzungs- und Grünstruktur erfordern eine raumübergreifende Betrachtungsweise, da ansonsten die Gefahr planerischen Stückwerks (städtebauliche Unordnung) entsteht. Eine lediglich punktuelle (abschnittsweise) Siedlungsentwicklung, wie sie im gegenständlichen Teilraum südlich des Aldi-Marktes zur Diskussion steht, kann diese Anforderungen nur dann erfüllen, wenn sie Teil eines großräumigen Siedlungskonzeptes ist.

 

Informelle Entwicklungsplanungen haben sich in der Planungspraxis als Vorstufe zur Bauleitplanung bewährt, um konkrete ortsplanerische Aufgaben sachgerecht zu lösen. Einerseits sind sie detaillierter als der Flächennutzungsplan und erlauben damit eine situationsgerechte Entscheidung, anderseits lassen sie – da informell – große Handlungsspielräume für nachfolgende Bebauungsplanverfahren offen. Mittelbar kommt Entwicklungsplänen dahingehend eine rechtliche Wirkung zu, als ihre Ergebnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als Planungsleitlinie (Abwägungsbelang) zu berücksichtigen sind.

 

Es wurde in den vorausgegangenen Beratungen auch hier die Notwendigkeit aufgezeigt, die Entwicklung und die Erschließung der westlichen Anschlussflächen näher zu konkretisieren. Nur so ist es möglich, für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 eine Bebauungsplanung zu entwickeln, die auch mit der künftigen Gesamtentwicklung der nach Westen anschließenden Flächen koordiniert ist. Es steht zumindest bisher außer Frage, dass eine spätere Siedlungserweiterung nach Westen hin gewollt und folgerichtig ist. Auch aus diesem Grund hat sich der Stadtrat dafür ausgesprochen, die Aiblinger Straße (St 2089) nach Westen und damit an den Rand des langfristig zu entwickelnden Siedlungsbereichs zu verlegen.

 

Es ist deshalb zu Beginn der Planungen sicherzustellen, dass das gegenständliche Baugebiet als erster Abschnitt einer weitergehenden Siedlungsentwicklung mit den planerischen Gesamtüberlegungen abgestimmt ist und städtebauliche Insellösungen (Planungstorso) verhindert werden.

Gerade deshalb sollte im aktuellen Planungsgebiet (Fl.Nrn. 549 und 551) nicht schnittartig nach Westen hin ein Bebauungsende entstehen, nur weil hier aktuell die Grenzen der betroffenen Grundstücke und des Bebauungsplangebietes liegen. Auch um die Entscheidung treffen zu können, ob dort eine ausgeprägte Ortsrandeingrünung entstehen soll, was bei der Entwicklung des endgültigen Siedlungsrandes notwendig wäre, sind städtebauliche Vorüberlegungen unverzichtbar. Es ist deshalb zumindest informell die Entscheidung zu treffen, ob überhaupt und in welcher Grundform die Wohnungsbebauung sich später nach Westen hin fortsetzen soll.

 

So besteht auch bereits eine Strukturplanung aus den 1990er Jahren, die gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei den Planungsentscheidungen zu berücksichtigen ist. Auch in der Auseinandersetzung mit diesen früheren konzeptionellen Planungsvorstellungen, wie sie bisher in dem Strukturkonzept vom 31.01.1992 von der Stadt mit einer durchgehenden Einzelhausbebauung mit 2 Vollgeschossen bestimmt wurden, sind die städtebaulichen Zielvorstellungen auf ihre Aktualität hin zu prüfen bzw. fortzuschreiben.

 

Aus diesem Grunde wurde – unabhängig von den für das Baugebiet (Fl.Nrn. 549 und 551) tätigen Städteplanern – vom Architekturbüro Immich (Städtebaulicher Fachberater) eine städtebauliche Studie/Strukturplan erstellt. Diese städtebauliche Studie zeigt die Grenzen der künftigen Bebauung (Trassenverlauf der an den Westrand zu verlegenden Aiblinger Straße) auf sowie die Grundstruktur für die verkehrliche Erschließung und der baulichen Entwicklungsabsichten. So ist es die erklärte Absicht der Stadt, in diesem Gebiet auch eine verdichtete Mehrfamilienhausbebauung umzusetzen. Die Bebauung mit höhergeschossigen Mehrfamilienhäusern ist nach dem Strukturplan vorrangig am Rand des Aldi-Marktes und entlang der Straßen umzusetzen, wodurch auch eine visuelle und schalltechnische Abschirmung gegenüber diesen Lärmquellen erreicht wird. Für diese Bebauung ist auch eine höhere Geschossentwicklung zu rechtfertigen, ohne ortsplanerische Störungen gegenüber den umliegenden Siedlungsgebieten zu schaffen. Mangels eines unmittelbaren städtebaulichen Zusammenhangs mit den vorhandenen Siedlungsgebieten mit ihren kleinteiligen Strukturen (Einzelhausbebauung) nördlich der Glonner Straße bzw. östlich und südlich der Aiblinger Straße eignet sich dieser Teilraum für eine bauliche Intensivierung. Das geänderte Siedlungsleitbild des Stadtrates zugunsten einer möglichst intensiven baulichen Verdichtung lässt sich damit durchaus ortsplanerisch verträglich umsetzen.

 

 

 


5. Bebauungsentwurf des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München:

 

Im Weiteren wurde der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (die Stadt Grafing b.M. ist Verbandsmitglied) auf Grundlage einer Mehrfachbeauftragung um Bebauungsentwürfe für das Plangebiet gebeten. Damit wird die Absicht verfolgt, neben den Entwürfen des von den Grundstückseigentümern beauftragten Städteplaners noch weitere städtebauliche Ideen zu entwickeln.

 

Vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wurden 3 Varianten erarbeitet, die dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann vorgestellt wurden.

 

Die Varianten 1 und 2 sehen eine Bebauung vorwiegend mit Einzelhäusern und oberirdischen Stellplätzen/Garagen vor. Geschosswohnungsbau ist lediglich an der Ostseite vorgesehen. Auffallend sind die recht großzügigen Freiflächen, gerade im Süden. Bei der Variante 2 wird die Mehrfamilienhausbebauung mit einer Tiefgarage ausgeführt. Die Gebäudeordnung variiert zwischen den beiden.


Bebauungsvariante 1

 

 


Bebauungsvariante 2

 

 


Bebauungsvariante 3

 

 


Die Bebauungsvariante 3 ist eine Fortentwicklung der Bebauungsvariante 1, jedoch mit einer deutlich intensivierten Bebauung und einer größtmöglichen unterirdischen Unterbringung des ruhenden Verkehrs (Tiefgaragen). Der Schwerpunkt der Bebauung liegt hier im Geschosswohnungsbau. Vor allem wird die besonders problematische Lärmsituation des Plangebiets günstig gelöst. Gegenüber den gewerblichen Lärmimmissionen aus dem Norden (Aldi) und dem Verkehrslärm der Aiblinger Straße im Osten schützt eine abschirmende Blockbebauung. Es entstehen dadurch hochwertige Wohnlagen im Gebietsinneren. Zum Südrand hin – der Problemseite – werden die Gebäude mit der Giebelseite gestellt. Die Gebäude erhalten dort eine Nordsüdausrichtung, was die sicher unvermeidliche Festsetzung der Grundrissorientierung (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) für die schutzwürdigen Wohnräume erleichtert. Denn allein mit aktiven Schutzmaßnahmen (Wand/Wall-Kombination) wird der Lärmschutz zumindest für die oberen Geschosse der äußeren Bebauung nicht zu erreichen sein.

 

Der Bebauungsentwurf überzeugt vor allem durch seine Flexibilität. Fast beliebig lassen sich die Bauräume (Häuser) verlängern, verkürzen, trennen oder verbinden. Auch ist die Bebauung durch Einzelhäuser (Hausgruppen) im Süden durch den zentralen Erschließungsanger klar getrennt. Unter Verzicht auf einzelne Häuser kann auch das System (vor allem bei der Reihenhausbebauung) mit oberirdischen Stellplätzen umgesetzt werden. Die Gebäude höherer Geschosszahl liegen im Gebietsinneren bzw. – unter gewissen Einschränkungen hinsichtlich der Höhenwirkung gegenüber der vorhandenen Bebauung – auch am Westrand, was aus Gründen des Lärmschutzes vorteilhaft ist. Mit einer Höhenabstufung nach Osten hin – diese seitens der Verwaltung dringend empfohlen wird – sollte ein behutsamer Übergang zur vorhandenen Wohnbebauung geschaffen werden.

 

Mehr zufällig ergibt sich auch die einfache Trennbarkeit der beiden Grundstücke (Fl.Nrn. 549 und 551) unterschiedlicher Eigentümer. Hier ist die Gefahr geringer, dass sich zur Klärung der Bodenordnung und dann auch der Erschließung die Realisierung verzögert bzw. sogar eine hoheitliche Bodenordnung (Umlegungsverfahren) notwendig wird.

 

Gefällig ist auch die Stichstraße mit Platzfläche (Wendefläche), die bei verkehrsberuhigter Ausführung als Begegnungs- und Kommunikationsbereich auch die sozialen Raumaspekte aufgreift.

 

Seitens der Verwaltung wurden vor allem die von vornherein auf die Lärmkonfliktlage reagierende Baukörperstellung und die Flexibilität positiv herausgestellt. Ohne das ganze Bebauungssystem in Frage zu stellen, können die kritischen Abstände zum südlichen Gebietsrand erhöht und verkürzt werden. Demgegenüber sind im Planungskonzept C des Entwurfes Feierer-Kornprobst die südlichen Gebäude mit der Wohnseite unmittelbar an der stark lärmbelasteten Aiblinger Straße angeordnet. Bei dieser Gebäudestellung ist eine lärmorientierte Grundrissorientierung nicht vernünftig möglich, da die Wohnräume dann nach Norden auszurichten wären. Eine Vergrößerung der Abstände wiederum würde eine grundlegende Änderung des dortigen Konzeptes fordern.

 

Zum Vergleich der einzelnen Bebauungsentwürfe und vor allem auch mit dem Planungskonzept C des Entwurfes Feierer-Kornprobst wurden die städtebaulichen Daten ermittelt. Die Berechnung der Geschossfläche erfolgt nicht nach den Berechnungsregeln der BauNVO sondern – aus Gründen der Vergleichbarkeit – nach der Berechnungsmethodik des Herrn Feierer-Kornprobst.

 

 

 

Variante 1

Variante 2

Variante 3

Grundstücksfläche

15.870 m²

15.870 m²

15.870 m²

Bauland (§ 19 Abs. 3 BauNVO)

13.870 m²

13.870 m²

13.870 m²

 

 

 

 

 

Einfamilienhaus

 

1 Einfamilienhaus

Grundfläche: 130 m²

Geschossfläche (2,5): 325 m²

2 Einfamilienhäuser

Grundfläche: 130 m²

Grundfläche Gesamt: 260 m²

Geschossfläche (2,5): 325 m²

Geschossfläche Gesamt: 650 m²

 

 

Doppelhaus

 

 

4 Doppelhäuser

Grundfläche: 160 m²

Grundfläche Gesamt: 640 m²

Geschossfläche (2,5): 400 m²

GF Gesamt: 1.600 m²

 

7 Doppelhäuser

Grundfläche: 160 m²

Grundfläche Gesamt: 1.120 m²

Geschossfläche (2,5): 400 m²

Geschossfläche Gesamt: 2.800 m²

 

 

Reihenhaus

 

3 Hausgruppen (11 Reihenh.)

Grundfläche: 82 m²

Grundfläche Gesamt: 902 m² Geschossfläche (2,5): 205 m²

GF-Gesamt: 2.255 m²

 

3 Hausgruppen(11 Reihenhäuser)

Grundfläche: 82 m²

Grundfläche Gesamt: 902 m²

Geschossfläche (2,5): 205 m²

GF-Gesamt: 2.255 m²

 

4 Hausgruppen (14 Reihenh.)

Grundfläche: 82 m²

Grundfläche Gesamt: 1.148 m²

Geschossfläche (2,5): 205 m²

GF Gesamt: 2.870 m²

 

Mehrfamilienhaus

 

4 Mehrfamilienh. II+T (2,75) Grundfläche: 1.254 m²

Geschossfläche: 3.448 m²

 

 

1 Mehrfamilienhaus II+T (2,75)

Grundfläche: 820 m²

Geschossfläche: 2.200 m²

 

 

9 Mehrfamilienhäuser II+T (2,75)

Grundfläche 1.551 m²

Geschossfläche: 4.265 m²

III+T (3,75)

Grundfläche: 1.144 m²

Geschossfläche : 4.290 m²

 

Grundfläche Gesamt (GR)

Geschossfläche Gesamt (GF)

2.925 m² (0,21)

 

7.628 m² (0,55)

3.102 m² (0,22)

 

7.905 m² (0,57)

3.843 m² (0,28)

 

11.425 m² (0,82)

 

Die städtebaulichen Daten zeigen fast identische Bauzahlen im Vergleich des Planungskonzeptes C (Feierer-Kornprobst) mit der Bebauungsvariante 3 (Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München). Bei vergleichbarer Bebauungsintensität entstehen beim Entwurf des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München aber großzügigere Raumstrukturen sowohl bei den inneren Freiräumen, als auch bei der äußeren Eingrünung.

 

Von der Verwaltung wurde durch einfache Bildmontage eine Planungsvariante 4 zusammengestellt, die im Gebietsinneren die Mehrfamilienhausbebauung durch eine Einzelhausbebauung ersetzt. Grund waren Vorgespräche mit den Eigentümern und auch mit Mitgliedern aus dem Stadtrat, die eine ausgewogenere Durchmischung von Mehrfamilienhäusern (Geschosswohnungsbau) und Einzelhäusern wünschen. Diese Vorgehensweise zeigt auch die Flexibilität des Entwurfes auf. Wie das Beispiel zeigt, kann auf geänderte bauliche Anforderungen einfach reagiert werden, ohne den Grundentwurf verändern zu müssen.

 

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurden die vorgestellten Planungsvarianten 3 und 4 des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum mehrheitlich als sehr überzeugend bezeichnet. Gegenüber den Planungskonzepten des Büros für Architektur und Stadtplanung Feierer-Kornprobst ist hier deutlich zu erkennen, dass die städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt hier in besserer Weise berücksichtigt wurden. Vor allem ist es mit den Varianten des Planungsverbandes sehr gut möglich, die Bebauung an den tatsächlichen Bedarf anzupassen und einen Teilbereich der Fläche als Einheimischenbauland zur Verfügung zu stellen. So ist etwa der südliche Gebietsteil (südlich des trennenden Erschließungsangers) für die Bebauung im Rahmen eines „Baulandmodells für Ortsansässige/soziale Wohnbebauung“ einfach und getrennt von der übrigen Bebauung umsetzbar.

 

Ein Ausschussmitglied fand die Platzfläche (Wendehammer) bei den Varianten 3 und 4 sehr gelungen und könnte sich durchaus vorstellen, dass der Wendehammer noch etwas größer gestaltet wird. Platzflächen dieser Art tragen zur Wohnqualität bei und werden von der Bevölkerung als Gemeinschaftsflächen gerne genutzt. Sie bestimmen die Qualität und fördern die Identifikation der Bevölkerung mit ihrem Wohnumfeld.

 

In der weiteren Beratung sprach sich ein Ausschussmitglied für die Variante 2 und aufgrund der geplanten Reihenhausbebauung gegen die Varianten 3 und 4 aus. Dies wurde damit begründet, dass bei Reihenhäusern eine Eigenbebauung durch die Einheimischen nicht möglich ist.

 

Hierzu wurde seitens der Verwaltung im Hinblick auf die vielfältigen Erwartungen in das Baugebiet nochmals klargestellt, dass eine individuelle Bebauung bei Hausgruppen nicht empfohlen werden könne. Ungeachtet des zusätzlichen baulichen Aufwandes sind es auch die praktischen Abwicklungsschwierigkeiten der Baustellen. Ein Reihenmittelhaus zu einem späteren Zeitpunkt als die beiden Nachbarhäusern zu bauen, ist nicht nur unzweckmäßig, sondern lässt sich nicht ohne Störungen der (ggf. dann schon bezogenen) Nachbargrundstücke abwickeln. Zumindest die Rohbauarbeiten sollten dann gleichzeitig ausgeführt werden. Entsprechende Regeln für die Bauabwicklung sind deshalb von besonderer Wichtigkeit, wenn man sich für diese Bauform entscheidet.

 

Wichtiger noch sind die Fragen zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs. Bei Haugruppen (Reihenhäusern) ist die zugehörige oberirdische Garage bzw. der Stellplatz gewohnte Praxis. Eine größtmögliche bauliche Verdichtung, die der Stadtrat hier umsetzen möchte, wird aber die Unterbringung des Parkverkehrs in Tiefgaragen erforderlich machen. Eigene Tiefgaragen sind ohnehin nur gemeinsam zu errichten und zudem kostenintensiv. Alternativ wäre es möglich, die Errichtung und dann die Kaufverpflichtung von Stellplätzen in einer Sammeltiefgarage (Quartiersgarage) vorzubereiten. Hier wird man im weiteren Planungsverlauf noch zu achten haben.

 

Auch in der heutigen Sitzung wurde von einem Ausschussmitglied abschließend darauf hingewiesen, dass gerade für das weiter sehr aktuelle Thema des „Einheimischenbaulandes“ auch eine bedarfsgerechte Ausweisung erfolgen muss.

 


Nach Sachvortrag und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, wie folgt:

 

Zur Aktualisierung und Fortschreibung der überholten Strukturplanung vom 31.01.1992 wird der Strukturplan des Architekturbüros Immich vom 19.02.2015 für die Gesamtentwicklung des Teilraumes zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße gebilligt. Der Strukturplan beschreibt die städtebaulichen Ziele, die äußeren Grenzen und die Verkehrs- und Bebauungsstruktur der dortigen Siedlungsentwicklung in seinen Grundzügen.

 

Gemäß Nr. 6 des Stadtratsbeschlusses vom 04.11.2014 (Aufstellungsbeschluss) werden die Bebauungsvorschläge 3 bzw. 4 (Alternativ) vom 18.03.2015 des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München als Bebauungsplanvorentwürfe für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ gebilligt.

 

Mit den Planungsleistungen für das Bebauungsplanverfahren „Aiblinger Straße“ ist der Äußere Wirtschaftsraum München zu beauftragen, sobald der städtebauliche Vertrag zur Planungskostenübernahme (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) mit den Eigentümern der Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing vorliegt.

 

Auf Grundlage des Bebauungsplanvorentwurfs ist dann der Bebauungsplanentwurf auszuarbeiten und auf dessen Grundlage die schalltechnische Untersuchung als wesentlichster Bestandteil des Umweltberichtes durchzuführen.

 

Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage der gebilligten Bebauungsplanvorentwürfe und der darauf zu erstellenden schalltechnischen Untersuchung die vorgezogene Bürger- und Behördenbeteiligung (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) durchzuführen.

 

Herr Peter Rothmoser, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.