Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Tekturplan zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 924/0 der Gemarkung Nettelkofen (Wasserburger Straße 43)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.03.2015   BWUA/009/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Tekturpläne wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Zum besseren Verständnis wurde die Vorgeschichte des Grundstücks kurz erläutert.

 

Vorbescheid:

 

Für das Grundstück besteht ein bestandskräftiger Vorbescheid (V-1998-95), dessen Geltungsdauer zuletzt bis zum 14.10.2015 verlängert wurde.

 

Der Vorbescheid regelt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit für die Neubebauung des Grundstückes

a)    mit einem Doppelhaus (E+D, 10 x 14 Meter) an der Ostseite (Straßenseite) und

b)   einem Einfamilienhaus (E+D, 9 x 12 Meter) nebst Garagen im westlichen Grundstücksteil.

 

Der Vorbescheid (Art. 71 BayBO) stellt einen vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung dar und trifft insoweit eine abschließende Regelung. Im Rahmen seines Regelungsumfangs und seiner Bindungswirkung entfällt eine erneute Prüfung im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren mit der Folge, dass auch keine Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen mehr zu treffen ist.

 

Die Bindungswirkung entfällt jedoch, wenn das zur Baugenehmigung gestellte Vorhaben vom Vorbescheid mehr als nur geringfügig abweicht. Das ist hier der Fall. Das beantragte Doppelhaus ist jetzt mit 2 Vollgeschossen + Dachgeschoss beantragt und weicht damit wesentlich vom Vorbescheid (Geschosstyp E+D) ab. Angemerkt wurde, dass bereits im Vorbescheidsverfahren eine Bebauung mit 2 Vollgeschossen (2+D) beantragt wurde, jedoch nicht genehmigungsfähig war. Gleiches gilt zur Gebäudelage, die nicht nur unwesentlich verändert wird.

 

Antragsinhalt:

 

Antragsgegenstand ist die Errichtung eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen im vorderen Grundstücksteil. Die Wandhöhe ist mit 5,50 Meter und die Firsthöhe mit 9 Meter beantragt. Dabei wird aber die Höhenlage des Gebäudes um 0,90 Meter gegenüber der vorhandenen Geländehöhe angehoben.

 

Der Abstand zur nordöstlichen Grundstücksgrenze beträgt 5,70 Meter und zur südwestlichen Grenze (Seeoner Bach) 8,50 Meter. Das Haus wird damit ca. 2 Meter nach Norden verschoben.

 

Bereichszuordnung:

 

Das im derzeitigen Zustand nur im Osten mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück nimmt nur in den Grenzen der vorhandenen Bebauung am Bebauungszusammenhang teil. Der rückwärtige Grundstücksteil, derzeit mit einem Nebengebäude bebaut, liegt nicht mehr innerhalb des Bebauungszusammenhangs; dieser endet hinter der letzten Gebäudekante des Hauptgebäudes (Wohngebäudes).

 

An der beim Vorbescheid sehr großzügigen Bereichsabgrenzung kann aber dann nicht mehr festgehalten werden, wenn jetzt das Wohnhaus mehr als nur geringfügig in die freie Landschaft hinaus erweitert werden soll. Bereits hier bestehen erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des (sonstigen Außenbereichs-) Vorhabens, das mit einer Vielzahl an öffentlichen Belangen kollidiert (Flächennutzungsplan, Wasserwirtschaft, Planungserfordernis).

 

Hierauf kommt es aber letztendlich nicht an, da das Vorhaben bereits aus anderen Gründen unzulässig ist.

 

Einfügungsgebot:

 

Das Bauvorhaben – soweit es bei Übereinstimmung der Gebäudelage mit dem Vorbescheid dem Innenbereich zugehört – fügt sich hinsichtlich der Bauhöhe nicht in die Eigenart der Umgebungsbebauung ein.

 

Bereits wiederholt wurde für das Bauvorhaben der Versuch unternommen, die Bebauungsmöglichkeit hinsichtlich der Bauhöhe zu erweitern. Da der Vorbescheid nur die Behörden, nicht aber den Bauherrn bindet, ist es natürlich zulässig, ein vom Vorbescheid abweichendes (anderes) Vorhaben zu beantragen. Jedoch zeigt bereits der Vorbescheid die Grenzen des Einfügungsgebotes auf und lässt kaum Spielraum für eine Vergrößerung.

 

Hierzu eine kurze Chronologie:

 

Vorbescheidsantrag 2002:

Beim Vorbescheid (10.02.2002) war bereits eine 2-geschossige Bebauung beantragt, wurde aber aufgrund des Verstoßes gegen das Einfügungsgebot abgelehnt. Zugelassen wurde ein Gebäude des Geschosstyps E+D mit einer Beschränkung der Kniestockhöhe auf 40 cm und der Dachneigung auf 30–40°. Das entspricht den umgebenden Gebäudetypen und einer Wandhöhe von ca. 4,30 Meter.

 

Änderungsantrag zum Vorbescheid 2009:

Hier wurde von einem potentiellen Bauherrn vor dem Grundstückskauf versucht, die Bebauungshöhe zu erweitern. Dabei wurde eine Wandhöhe von ca. 4,30 Meter und eine Firsthöhe von 9,30 Meter beantragt, jedoch die Höhenlage des Hauses um ca. 1,30 Meter geändert. Damit wären durch die Geländeauffüllung nach außen hin wirksame Wandhöhen von 5,55 Meter und eine Firsthöhe von 10,30 Meter entstanden, die den Einfügungsrahmen überschritten haben. Das Einvernehmen wurde verweigert und der Antrag dann mangels Erfolgsaussicht zurückgenommen.

 

Bauantrag für das Einfamilienhaus auf dem Baugrundstück vom 22.07.2014:

Hier wurden eine Wandhöhe von 5,80 Meter und eine Firsthöhe von 9,15 Meter beantragt. Durch eine Veränderung der Höhenlage (Aufschüttung) wurde eine Bauhöhe von 6,50 Meter erreicht. Auch hier wurde das Einvernehmen wegen Verstoß gegen das Einfügungsgebot verweigert.

 

Bei der Sachverhaltsermittlung für die o.g. Genehmigungsverfahren wurde von der Stadt der maßgebliche Einfügungsrahmen ermittelt. Danach weisen die vorhandenen Gebäude westlich der Wasserburger Straße eine max. Wandhöhe von 4,50 bis 4,80 Meter auf. Allein das auf dem Grundstück vorhandene Wohnhaus weist eine Wandhöhe von 5 Meter auf und bildet damit selbst die Obergrenze des Einfügungsrahmens. Bei diesen Ermittlungen ist die Stadt Grafing vom Genehmigungsbestand ausgegangen. Jetzt hat sich bei der Bestandsvermessung ergeben, dass das Bestandsgebäude eine Wandhöhe von 5,43 Meter aufweist, also einen Höhenunterschied von knapp 0,50 Meter gegenüber der früheren Baugenehmigung. Grund für den Höhenunterschied ist der hohe Sockel von 1,30 Meter. Ob diese Genehmigungsabweichung des in den 1960er Jahren errichteten Gebäudes mit oder ohne Behördenzustimmung entstanden ist, lässt sich nicht mehr feststellen. Da aber ein bauaufsichtliches Einschreiten nicht erfolgte, ist das Vorhaben durch seine langjährige Existenz maßgeblich für die Gebietsprägung (BVerwG 06.11.1968). Einfügungsmaßstab ist damit – unabhängig von ihrer Entstehungsgeschichte – die tatsächlich vorhandene Bebauung und damit die hier anzutreffende Wandhöhe von 5,43 Meter. Die maximale Firsthöhe der näheren Umgebung (Wasserburger Straße 33a) beträgt 9,30 Meter.

 

Maßgebend für die Bestimmung der Bauhöhe und deren Bezugspunkte ist die nach außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zur Umgebungsbebauung (vgl. BVerwG 26.07.2006 und 23.03.1994). Im vorliegenden Baufall ist hier auch die Korrektur der Höhenlage des Gebäudes einzurechnen; die Geländeauffüllungen erfolgen gebäudenah und wirken sich damit unmittelbar auf die wahrnehmbare Höhe des Bauwerks aus.

 

Mit der Auffüllung von ca. 0,90 Meter gegenüber dem bisherigen Geländeverlauf entstehen aber eine einfügungsrelevante Wandhöhe von ca. 6,40 Meter und eine Firsthöhe von 10,20 Meter.

 

Eine Rahmenüberschreitung dieser Größenordnung führt – gerade am Ortsrand – fraglos zu städtebaulich nachteiligen Veränderungen und damit zu einem Verstoß gegen das Einfügungsgebot. Nicht einmal in der weiteren Umgebungsbebauung (östlich der Wasserburger Straße) finden sich Gebäude mit vergleichbaren Höhen. Selbst dort sind Wandhöhen nur bis 5,50 Meter anzutreffen. Die beantragte Bauhöhe ist damit unzulässig und muss auf eine absolute Höhe (einschließlich Auffüllung) von 5,50 Meter an der Seitenwand und 9,30 Meter am First reduziert werden.

 

Erschließung:

 

Die straßenmäßige Erschließung des Grundstücks erfolgt über eine Zufahrt zur Staatsstraße 2080. Hierfür bedarf es einer straßenrechtlichen Zulassung, die vom zuständigen Straßenbaulastträger (Staatliches Bauamt Rosenheim) erteilt werden muss. Im Vorbescheid waren im Bereich der jetzt an der Ostseite vorgesehenen Doppelgarage offene Stellplätze vorgesehen.

 

Ein Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung und an die zentrale Abwasserkanalisation ist vorhanden.

 

Wasserrecht:

 

Im Rahmen der gemeindlichen Stellungnahme wird auf die zentrale Problematik des Grundstücks eingegangen. Das Grundstück liegt vollständig im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Seeoner Baches. § 78 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 6 WHG verbietet dort die Errichtung von baulichen Anlagen aller Art. Diese Vorschrift ist 2009 in Kraft getreten und ersetzte die erstmals 2005 erlassene Vorgängerregelung (§ 31 b WHG a.F.) über ein generelles Bauverbot in hochwassergefährdeten Bereichen. Es spricht aber vieles dafür, dass sich der vorher erteilte Vorbescheid, der bereits die Überschwemmungsproblematik zum Inhalt hatte, gegen diese spätere Rechtsverschärfung durchsetzt (Tatbestandswirkung / Rückwirkungsverbot).

 

Da aber nun die Bindungswirkung des Vorbescheides aufgegeben wird, bestimmt sich die wasserrechtliche Zulässigkeit nach dem aktuellen Rechtsstand. Danach kann die gleichzeitig mit dem Bauantrag beantragte wasserrechtliche Ausnahme nach § 78 Abs. 3 WHG vom Bauverbot zugelassen werden, wenn

1.    kein Retentionsraumverlust verursacht wird,

2.    keine nachteilige Veränderung des Hochwasserabflusses eintritt,

3.    hochwasserangepasst gebaut wird und

4.    bestehende Hochwasserschutzmaßnahmen nicht beeinträchtigt werden.

 

Wird die Bindungswirkung des Vorbescheids in Anspruch genommen, so setzen sich die damit verbundenen Tatbestands- und Feststellungswirkungen gegenüber späteren Rechtsänderungen durch. Da hier jedoch ein „anderes“ Vorhaben beantragt wird, ist neu über die Vorhabenszulassung zu entscheiden, wobei die zwischenzeitlich in Kraft getretenen Bauverbote zu beachten sind.

 

Die Entscheidung trifft das staatliche Landratsamt Ebersberg als untere Wasserrechtsbehörde.

Die entsprechenden Nachweise erfolgen durch ein Gutachten des Sachverständigenbüros Dr. Blasy - Dr. Overland vom 17.12.2014. Danach wird durch weitere 25 cm hohe Geländeabgrabungen im südlichen Gartenbereich kein zusätzlicher Retentionsraum entzogen und der Hochwasserabfluss nicht nachteilig verändert. Um den Wasserabfluss sicherzustellen, wird die nördliche Überflutungsfläche mit 3 Rohren (DN 500) unter der Grundstückszufahrt wieder mit dem Gewässerabfluss verbunden.

 

Um aber das Gebäude wiederum hochwasserangepasst (§ 78 Abs. 3 Nr. 4 WHG) ausführen zu können, ist die Anpassung der Höhenlage erforderlich. Die Fußbodenoberkante wird (Freibord) 30 cm über der Wasserspiegellage beim HQ 100 (hundertjährlichen Hochwasserereignis) festgelegt. Und damit beginnen die o.g. Probleme – um die Anforderungen des Hochwasserschutzes sicherzustellen, entstehen baurechtlich unzulässige Bauhöhen.

 

Hinzu kommt noch die Notwendigkeit einer angemessenen Ortsrandbepflanzung. Diese ist jedenfalls für die Zulassung der im Außenbereich liegenden Bebauung (rückwärtiges Einfamilienhaus) nicht verzichtbar. Der Freiflächengestaltungsplan sieht einen dichten Pflanzgürtel an der Nord- und Ostseite vor, der aber wiederum innerhalb des Hochwasserrückhalteraums liegt. Ein wirksamer Wasserdurchfluss entlang der Nordseite wird damit erheblich beeinträchtigt oder sogar unmöglich gemacht.

 

Durch die Pflanzung in einem 2,50 Meter breiten Gürtel entlang der Nordgrenze werden auch die zivilrechtlichen Pflanzabstände missachtet. Selbst die Abstandsflächen des rückwärtigen Einfamilienhauses können nicht mehr auf dem Baugrundstück eingehalten werden.

 

Im Übrigen ist im Rahmen der Bauantragsprüfung auch über eine wasserrechtliche Anlagengenehmigung nach Art. 20 BayWG zu entscheiden. Hier ist insbesondere auch unter Beachtung des Schutzes des Gewässerrandstreifens (Art. 21 BayWG) die Freihaltung eines 5 Meter breiten Uferstreifens zu fordern. Diese Forderung wird von dem beantragten Vorhaben eingehalten.

 

Sonstiges:

 

Im Kellergeschoß ist ein Büro vorgesehen. Inwieweit dieser Raum den bauordnungsrechtlichen Anforderungen des Art. 45 BayBO entspricht, kann nicht beurteilt werden.

 

Für das Einfamilienhaus sind 2 Stellplätze notwendig, welche über eine Doppelgarage nachgewiesen werden. Der Rangierraum vor den Garagen ist mit 6 Meter gerade ausreichend.

Die Zufahrt unterschreitet in Teilbereichen die notwendige Mindestbreite von 3 Meter, da im Bereich des geplanten Doppelhauses noch Bauteile (Treppenabsatz) in den Verkehrsraum ragen.

 

Für den westlichen Grundstücksteil erfolgte eine Realteilung. Die Erschließung des Grundstückes ist daher über ein Weg- und Leitungsrecht auf dem Vorderliegergrundstück zu sichern. Gerade für die Befahrbarkeit der Stellplätze ist es notwendig, den gesamten Garagenvorplatz als Wende- / Rangierfläche zu sichern.

 

Die Abstandsflächen des Einfamilienhauses erstrecken sich in Teilen auf die Fl.Nr. 920 der Gemarkung Nettelkofen. Eine Abstandsflächenübernahme liegt nach Kenntnisstand noch nicht vor.

 

Zusammenfassend sind erhebliche rechtliche Bedenken an der Bebauung dieses Grundstücks angebracht. Die Intensivierung der Bebauung mit einem weiteren Haus stößt merklich an die rechtlichen Grenzen des Grundstücks, das in seiner Situation stark belastet ist. Die fraglos notwendigen Anforderungen an das hochwasserangepasste Bauen (Höhenlage) müssen bei der Bauhöhe berücksichtigt werden. Die hier zum wiederholten Male aufgezeigten Probleme haben ihre Ursache in der der baulichen Intensivierung des Grundstücks und können nicht einfach durch die Missachtung des Einfügungsgebotes „korrigiert“ werden.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 3 Stimmen, dem Tekturplan zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 924/0 der Gemarkung Nettelkofen, Wasserburger Straße 43, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.