Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit je einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 924/0 der Gemarkung Nettelkofen (Wasserburger Straße 41 und 41a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.03.2015   BWUA/009/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Zum besseren Verständnis wurde die Vorgeschichte des Grundstücks kurz erläutert.

 

Vorbescheid:

Für das Grundstück besteht ein bestandskräftiger Vorbescheid (V-1998-95), dessen Geltungsdauer zuletzt bis zum 14.10.2015 verlängert wurde.

 

Der Vorbescheid regelt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit für die Neubebauung des Grundstückes

a)    mit einem Doppelhaus (E+D, 10 x 14 Meter) an der Ostseite (Straßenseite) und

b)   einem Einfamilienhaus (E+D, 9 x 12 Meter) nebst Garagen im westlichen Grundstücksteil.

 

Der Vorbescheid (Art. 71 BayBO) stellt einen vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung dar und trifft insoweit eine abschließende Regelung. Im Rahmen seines Regelungsumfangs und seiner Bindungswirkung entfällt eine erneute Prüfung im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren mit der Folge, dass auch keine Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen mehr zu treffen ist.

 

Die Bindungswirkung entfällt jedoch, wenn das zur Baugenehmigung gestellte Vorhaben vom Vorbescheid mehr als nur geringfügig abweicht. Das ist hier der Fall. Das beantragte Doppelhaus wird jetzt mit 2 Vollgeschossen + Dachgeschoss beantragt und weicht damit gegenüber dem Vorbescheid (Geschosstyp E+D) in erheblicher Weise ab.

Angemerkt wurde, dass bereits im Vorbescheidsverfahren eine Bebauung mit 2 Vollgeschossen (2+D) beantragt war, jedoch nicht genehmigungsfähig war.

 

Antragsinhalt:

 

Antragsgegenstand ist die Errichtung eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen im vorderen Grundstücksteil. Die Wandhöhe ist mit 5,50 Meter und die Firsthöhe mit 9 Meter beantragt. Dabei wird aber die Höhenlage des Gebäudes um 0,90 Meter gegenüber der vorhandenen Geländehöhe angehoben.

 

Der Abstand zur nordöstlichen Grundstücksgrenze beträgt 5,70 Meter und zur südwestlichen Grenze (Seeoner Bach) 8,50 Meter. Das Haus wird damit ca. 2 Meter nach Norden verschoben.

 

Bereichszuordnung:

 

Wie schon in der Stellungnahme vom 22.07.2014 zu einem Bauantrag mit einem Einfamilienhaus auf den hinteren Grundstücksteil dargelegt, liegt der bisher mit einem Wohnhaus bebaute (östliche) Grundstücksteil im unbeplanten Innenbereich. Das jetzt beantragte Doppelhaus rückt nicht weiter als der Baubestand in den Außenbereich vor und ist damit vollständig dem Bebauungszusammenhang zuzurechnen. Aufgrund seiner Innenbereichslage beurteilt sich die bauplanungsrechtlich Zulässigkeit allein nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

Einfügungsgebot:

 

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Art, der Bauweise und auch hinsichtlich der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Einfügungskonflikte bestehen jedoch beim Maß der baulichen Nutzung in Bezug auf die Bauhöhe.

 

Bereits wiederholt wurde für das Bauvorhaben der Versuch unternommen, die Bebauungsmöglichkeit durch die Bauhöhe zu erweitern. Da der Vorbescheid nur die Behörden, nicht aber den Bauherrn bindet, ist es natürlich zulässig, ein vom Vorbescheid abweichendes (anderes) Vorhaben zu beantragen.

 

Hierzu eine kurze Chronologie:

 

Vorbescheidsantrag 2002:

Beim Vorbescheid (10.02.2002) war bereits eine 2-geschossige Bebauung beantragt, wurde aber aufgrund des Verstoßes gegen das Einfügungsgebot abgelehnt. Zugelassen wurde ein Gebäude des Geschosstyps E+D mit einer Beschränkung der Kniestockhöhe auf 40 cm und der Dachneigung auf 30–40°. Das entspricht den umgebenden Gebäudetypen und einer Wandhöhe von ca. 4,30 Meter.

 

Änderungsantrag zum Vorbescheid 2009:

Hier wurde von einem potentiellen Bauherrn vor dem Grundstückskauf versucht, die Bebauungshöhe zu erweitern. Dabei wurde eine Wandhöhe von ca. 4,30 Meter und eine Firsthöhe von 9,30 Meter beantragt, jedoch die Höhenlage des Hauses um ca. 1,30 Meter geändert. Damit wären durch die Geländeauffüllung nach außen hin wirksame Wandhöhen von 5,55 Meter und eine Firsthöhe von 10,30 Meter entstanden, die den Einfügungsrahmen überschritten haben. Das Einvernehmen wurde verweigert und der Antrag dann mangels Erfolgsaussicht zurückgenommen.

 

Bauantrag für das Einfamilienhaus auf dem Baugrundstück vom 22.07.2014:

Hier wurden eine Wandhöhe von 5,80 Meter und eine Firsthöhe von 9,15 Meter beantragt. Durch eine Veränderung der Höhenlage (Aufschüttung) wurde eine Bauhöhe von 6,50 Meter erreicht. Auch hier wurde das Einvernehmen wegen Verstoß gegen das Einfügungsgebot verweigert.

 

Bei der Sachverhaltsermittlung für die o.g. Genehmigungsverfahren wurde von der Stadt der maßgebliche Einfügungsrahmen ermittelt. Danach weisen die vorhandenen Gebäude westlich der Wasserburger Straße eine max. Wandhöhe von 4,50 bis 4,80 Meter auf. Allein das auf dem Grundstück vorhandene Wohnhaus weist eine Wandhöhe von 5 Meter auf und bildet damit selbst die Obergrenze des Einfügungsrahmens.

Bei diesen Ermittlungen ist die Stadt Grafing vom Genehmigungsbestand ausgegangen. Jetzt hat sich bei der Bestandsvermessung ergeben, dass das Bestandsgebäude eine Wandhöhe von 5,43 Meter aufweist, also einen Höhenunterschied von knapp 0,50 Meter gegenüber der früheren Baugenehmigung. Grund für den Höhenunterschied ist der hohe Sockel von 1,30 Meter. Ob diese Genehmigungsabweichung des in den 1960er Jahren errichteten Gebäudes mit oder ohne Behördenzustimmung entstanden ist, lässt sich nicht mehr feststellen. Da aber ein bauaufsichtliches Einschreiten nicht erfolgte, ist das Vorhaben durch seine langjährige Existenz maßgeblich für die Gebietsprägung (BVerwG 06.11.1968). Einfügungsmaßstab ist damit – unabhängig von ihrer Entstehungsgeschichte – die tatsächlich vorhandene Bebauung und damit die hier anzutreffende Wandhöhe von 5,43 Meter. Die maximale Firsthöhe der näheren Umgebung (Wasserburger Straße 33a) beträgt 9,30 Meter.

 

Maßgebend für die Bestimmung der Bauhöhe ist die nach außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zur Umgebungsbebauung (vgl. BVerwG 26.07.2006 und 23.03.1994). Im vorliegenden Baufall ist hier auch die Korrektur der Höhenlage des Gebäudes einzurechnen; die Geländeauffüllungen erfolgen gebäudenah und wirken sich damit unmittelbar auf die wahrnehmbare Höhe des Bauwerks aus.

 

Mit der Auffüllung von ca. 0,90 Meter gegenüber dem bisherigen Geländeverlauf entstehen eine einfügungsrelevante Wandhöhe von ca. 6,40 Meter und eine Firsthöhe von 10,20 Meter. Der Einfügungsrahmen wird damit deutlich überschritten.

 

Diese Rahmenüberschreitung führt - gerade am Ortsrand - fraglos zu städtebaulich nachteiligen Veränderungen und damit zu einem Verstoß gegen das Einfügungsgebot. Nicht einmal in der weiteren Umgebungsbebauung (östlich der Wasserburger Straße) finden sich Gebäude mit vergleichbaren Höhen. Die Bauhöhe ist unzulässig und auf eine absolute Höhe (einschließlich Auffüllung) von 5,50 Meter an der Seitenwand und 9,30 Meter am First zu reduzieren.

 

Die im Dachgeschoss vorgesehenen Balkone (Quergiebel) lassen aufgrund ihrer Breite von 2,30 Meter noch keine einfügungsrelevanten Wandhöhen entstehen.

 

Erschließung:

 

Die straßenmäßige Erschließung des Grundstücks erfolgt über eine Zufahrt zur Staatsstraße 2080. Hierfür bedarf es einer straßenrechtlichen Zulassung, die vom zuständigen Straßenbaulastträger (Staatliches Bauamt Rosenheim) erteilt werden muss. Im Vorbescheid waren im Bereich der jetzt an der Ostseite vorgesehenen Doppelgarage offene Stellplätze vorgesehen.

 

Ein Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung und an die zentrale Abwasserkanalisation ist vorhanden.

 

Hinweis:

Für das Doppelhaus sind 4 Stellplätze notwendig, welche über zwei Doppelgaragen nachgewiesen werden. Die Breite der Zufahrt ist im Bereich der Gebäude unter 3 Meter (Treppenstufen des Eingangs im Bereich der Verkehrsfläche), so dass die Garagen des hinteren Doppelhauses nicht ordnungsgemäß anfahrbar sind.

 

Wasserrecht:

 

Im Rahmen der gemeindlichen Stellungnahme wird auf die zentrale Problematik des Grundstücks eingegangen. Das Grundstück liegt vollständig im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Seeoner Baches. § 78 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 6 WHG verbietet dort die Errichtung von baulichen Anlagen aller Art. Diese Vorschrift ist 2009 in Kraft getreten und ersetzte die erstmals 2005 erlassene Vorgängerregelung (§ 31 b WHG a.F.) über ein generelles Bauverbot in hochwassergefährdeten Bereichen. Es spricht aber vieles dafür, dass sich der vorher erteilte Vorbescheid, der bereits die Überschwemmungsproblematik zum Inhalt hatte, sich gegen diese spätere Rechtsverschärfung durchsetzt (Tatbestandswirkung / Rückwirkungsverbot).

 

Da aber nun die Bindungswirkung des Vorbescheides aufgegeben wird, bestimmt sich die wasserrechtliche Zulässigkeit nach dem aktuellen Rechtsstand.

 

Danach kann die gleichzeitig mit dem Bauantrag beantragte wasserrechtliche Ausnahme nach § 78 Abs. 3 WHG vom Bauverbot zugelassen werden, wenn

1.    kein Retentionsraumverlust verursacht wird,

2.    keine nachteilige Veränderung des Hochwasserabflusses eintritt,

3.    hochwasserangepasst gebaut wird und

4.    bestehende Hochwasserschutzmaßnahmen nicht beeinträchtigt werden.

 

Die Entscheidung trifft das staatliche Landratsamt Ebersberg als untere Wasserrechtsbehörde.

 

Die entsprechenden Nachweise erfolgen durch ein Gutachten des Sachverständigenbüros Dr. Blasy - Dr. Overland vom 17.12.2014. Danach wird durch weitere 25 cm hohe Geländeabgrabungen im südlichen Gartenbereich kein zusätzlicher Retentionsraum entzogen und der Hochwasserabfluss nicht nachteilig verändert. Um den Wasserabfluss sicherzustellen, wird die nördliche Überflutungsfläche mit 3 Rohren (DN 500) unter der Grundstückszufahrt wieder mit dem Gewässerabfluss verbunden.

 

Um aber das Gebäude wiederum hochwasserangepasst (§ 78 Abs. 3 Nr. 4 WHG) ausführen zu können, ist die Anpassung der Höhenlage erforderlich. Die Fußbodenoberkante wird (Freibord) 30 cm über der Wasserspiegellage beim HQ 100 (hundertjährlichen Hochwasserereignis) festgelegt. Und damit beginnen die o.g. Probleme - um die Anforderungen des Hochwasserschutzes sicherzustellen, ist die Höhenlage des Gebäudes zu ändern. Damit entstehen dann die bereits erwähnten unzulässigen Bauhöhen.

 

Hinzu kommt noch die Notwendigkeit einer angemessenen Ortsrandbepflanzung. Diese ist jedenfalls für die Zulassung der im Außenbereich liegenden Bebauung (rückwärtiges Einfamilienhaus) nicht verzichtbar. Der Freiflächengestaltungsplan sieht einen dichten Pflanzgürtel an der Nord- und Ostseite vor, der aber wiederum innerhalb des Hochwasserrückhalteraums liegt. Ein wirksamer Wasserdurchfluss entlang der Nordseite wird damit erheblich beeinträchtigt oder sogar unmöglich gemacht.

 

Durch die Pflanzung in einem 2,50 Meter breiten Gürtel entlang der Nordgrenze werden auch die zivilrechtlichen Pflanzabstände missachtet. Selbst die Abstandsflächen des rückwärtigen Einfamilienhauses können nicht mehr auf dem Baugrundstück eingehalten werden.

 

Im Übrigen ist im Rahmen der Bauantragsprüfung auch über eine wasserrechtliche Anlagengenehmigung nach Art. 20 BayWG zu entscheiden. Hier ist insbesondere auch unter Beachtung des Schutzes des Gewässerrandstreifens (Art. 21 BayWG) die Freihaltung eines 5 Meter breiten Uferstreifens zu fordern. Diese Forderung wird von dem beantragten Vorhaben eingehalten.

 

Zusammenfassend sind erhebliche rechtliche Bedenken angebracht an der Bebauung dieses Grundstücks. Die Intensivierung der Bebauung mit einem weiteren Haus stößt merklich an die rechtlichen Grenzen des Grundstücks, das in seiner Situation stark belastet ist. Die fraglos notwendigen Anforderungen an das hochwasserangepasste Bauen (Höhenlage) müssen bei der Bauhöhe berücksichtigt werden. Die hier zum wiederholten Male aufgezeigten Probleme haben ihre Ursache in der baulichen Intensivierung des Grundstücks und können nicht einfach durch die Missachtung des Einfügungsgebotes „korrigiert“ werden.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, dem Bauantrag zur Errichtung eines Doppelhauses mit je einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 924/0 der Gemarkung Nettelkofen, Wasserburger Straße 41 und 41a, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.