Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des BauGB;
Städtebaulicher Vertrag (§ 11 BauGB) zur Erschließung des Baugebietes "Brauereigelände Rotter Straße, Mühlenstraße, Kellerstraße";
Genehmigung der Notarurkunde vom 26.02.2015

BezeichnungInhalt
Sitzung:03.03.2015   StR/010/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilt dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort.

Dieser erläutert folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

Wie in der Beschlussvorlage ausgeführt wurde, wurde ein Entwurf des städtebaulichen Vertrags zur Erschließung des Baugebietes „Brauereiglände Rotter Straße/Kellerstraße“ dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 27.01.2015 vorgestellt und auch gebilligt. Die Verwaltung zum Vertragsabschluss bevollmächtigt, sobald die erforderliche Teilfläche aus dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 7 (Rotter Straße 10) verfügbar ist, das für den Bau der  Linksabbiegespur mit Mittelinsel benötigt wird. Dieser Straßengrunderwerb sollte gleichzeitig mit dem städtebaulichen Vertrag am 26.02.2015 erfolgen, wurde kurzfristig verschoben und dann aber am 02.03.2015 beurkundet. Somit ist der notwendige Grunderwerb zur Herstellung der Erschließungsanlagen jetzt abgeschlossen, was jedoch auch Wirksamkeitsvoraussetzung für den gegenständlichen städtebaulichen Vertrag ist.

 

Der Abschluss des städtebaulichen Vertrages erfolgte mit Notarurkunde vom 26.02.2015, URNr. F0297/2015 des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg vorbehaltlich der Nachgenehmigung durch den Stadtrat.

 

Im Schwerpunkt regelt der Vertrag die Erschließung des Baugebietes, wobei die Erschließungsarbeiten im Wesentlichen dem Bauherrn übertragen werden. Aufgrund der notwendigen Abtretungen von Erschließungsflächen bzw. deren dinglicher Sicherung unterliegt der Vertrag insgesamt dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung (§ 311b, 128 BGB). Erst mit der Wirksamkeit des städtebaulichen Vertrags sind dann auch die derzeit noch fehlenden Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung gegeben, da er die Erschließung des Baugebietes im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB sicherstellt.

 

Ausgangslage

 

Der qualifizierte Bebauungsplan „Brauereigelände Rotter Straße mit Anschlussbebauung“ ist am 22.10.2014 in Kraft getreten. Der Bebauungsplan bestimmt damit abschließend die Bebaubarkeit und die dafür notwendige Erschließung (plangemäße Erschließung) innerhalb des Plangebietes.

 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung innerhalb von Gebieten mit qualifizierten Bebauungsplänen ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB, dass Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen und die plangemäße Erschließung gesichert ist.

 

Dabei ist die gesetzliche Erschließungslast eine gemeindliche Aufgabe und obliegt der Stadt, soweit sich nicht nach anderen Vorschriften etwas anderes ergibt (§ 123 BauGB). Eine andere gesetzliche Regelung in diesem Sinne trifft beispielsweise das Straßenrecht (BayStrWG), in dem es die Baulast für die Ortsdurchfahrten von klassifizierten Straßen anderen Aufgabenträgern zuweist. Insoweit fällt der vom Bebauungsplan festgesetzte Umbau der Rotter Straße (Kreisstraße, EBE 9) in die Baulast des Landkreises Ebersberg (Art. 41 Nr. 2 BayStrWG). Die Umsetzung dieser originär gemeindlichen Aufgabe  setzt deshalb eine entsprechende straßenrechtliche Vereinbarung voraus, die zum Umbau der Kreisstraße berechtigt und die Kostentragung (Art. 14 Abs. 4  BayStrWG) regelt. Diese noch abzuschließende Bauvereinbarung mit der  Staatlichen Straßenbauverwaltung ist ebenfalls eine vertragliche Wirksamkeitsvoraussetzung (Bedingung). Die anfallenden Kosten für den Straßenumbau werden dann wiederum mit dem städtebaulichen Vertrag vom Erschließungsträger (Bauherrn) übernommen. 

 

Von der allgemeinen  Erschließungspflicht (als gesetzliche Aufgabe) zu trennen ist die Frage, ob ein subjektiver Anspruch des Bauherrn auf Erschließung besteht. Das wird durch die Vorschrift des § 123 Abs. 3 BauGB verneint. Damit wird klargestellt, dass die Gemeinde zwar diese Aufgabe zu erfüllen hat, die zeitliche Umsetzung der Erschließung aber in ihrer Entscheidung steht. Gleichwohl verdichtet sich in bestimmten Fällen die allgemeine Erschließungspflicht zu einer konkreten Erschließungspflicht. Das ist beispielsweise der Fall bei der Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens zur Baugenehmigung. Gleiches gilt auch dann, wenn die Gemeinde einen qualifizierten Bebauungsplan erlässt und das Angebot Dritter zur Übernahme der Erschließungsaufgaben ablehnt. Aber auch in der vorliegenden Fallgestaltung, in der der qualifizierte Bebauungsplan mit der darin festgesetzten Erschließung die Bebauung eines bereits vorher (aufgrund seiner Innenbereichsqualität) bebaubaren und auch erschlossenen Grundstücks sperrt, ist ein Erschließungsanspruch gegeben.

 

Bezüglich des Abschlusses städtebaulicher Verträge – insbesondere zur Übertragung der Erschließung (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) – ist vor allem das Angemessenheitsgebot und das Abschlussverbot im Fall eines Leistungsanspruchs (§ 11 Abs. 3 BauGB) zu beachten. In der vorliegenden Fallkonstellation ist diesbezüglich von Bedeutung, dass es sich um kein Neubaugebiet handelt, sondern um die Neubebauung eines bereits bebaubaren und eingeschränkt auch schon erschlossenen Grundstücks innerhalb des Bebauungszusammenhangs handelt. Hieraus ergeben sich Einschränkungen hinsichtlich der Angemessenheit  bei der Leistungs- und Kostenübertragung, etwa beim Umbau bereits vorhandener Erschließungsanlagen (hier insbesondere der verkehrsberuhigte Ausbau der bereits vorhandenen Mühlenstraße) oder nicht zwingend erschließungsnotwendiger Erschließungsanlagen (hier die Platzfläche). 

 

Vertragsgegenstand und -inhalt

 

Der Grundstückseigentümer ist an einer baldmöglichsten Erschließung und Bebauung des Geländes interessiert und hat der Stadt den Abschluss eines Erschließungsvertrages angeboten. Der Erschließungsvertrag regelt die gesamten Erschließungsmaßnahmen für das Baugebiet und sichert damit die Erschließung des Baugrundstücks. Damit schafft er die letzten Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung.

 

Die wesentlichen Regelungsinhalte des Vertrages wurden anschließend anhand von Plandarstellungen erläutert. 

 

a) Straßen und Wege

Die Planung und Herstellung der Mühlenstraße und Kellerstraße sowie der inneren Erschließungswege erfolgt durch den Bauherrn auf eigene Kosten. Die Stadt leistet für die Mühlenstraße und die Kellerstraße eine Kostenbeteiligung in Höhe von 10 v.H. der nachgewiesenen Baukosten. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass für die bestehende Mühlenstraße keine Verpflichtung zur Durchführung besteht. Diese Straße ist bereits vorhanden und befindet sich in einem benutzbaren Zustand; sie ist somit auch im Bestand in der Lage, die ihr zugedachte Erschließungsfunktion zu erfüllen. Da aber für eine Vereinfachung der Bauausführung der zweigeschossigen Tiefgarage zugestanden wird, die Straße teilweise zu beseitigen, wurde eine Wiederherstellung in dem qualitativ höherwertigen Ausbauzustand und in verkehrsberuhigter Ausführung mit dem Bauherrn vereinbart. Da die übertragenen Leistungen angemessen sein müssen (§ 11 Abs. 2 BauGB), erfolgt eine Kostenbeteiligung. Der 10-%-Eigenanteil entspricht der gesetzlichen Eigenbeteiligung gemäß § 129 BauGB. Eine Beitragserhebungspflicht für diesen Eigenanteil besteht aber in der Folge nicht. 

 

Die Art und Qualität der Ausführung bestimmt die Stadt Grafing. Hierfür sind jetzt in der Folge des Erschließungsvertrags die Ausführungspläne zu erstellen und der Stadt vorzulegen. Das Bestimmungsrecht über das Bauprogramm verbleibt damit bei der Stadt.

 

b) Leitungsgebundene Einrichtungen:

Der Bauherr errichtet auch sämtliche durch das Vorhaben ausgelöste leitungsgebundenen Erschließungsanlagen, insbesondere der Abwasserkanalisation, Trink- und Löschwasserversorgung. Eine (Teil-)Ablösung der Herstellungsbeiträge erfolgt nicht, da die dabei entstehenden Hauptleitungen nur einen sehr untergeordneten Umfang einnehmen und damit trotz der vollständigen Herstellungsbeitragspflicht keine unzulässige Doppelbelastung entsteht.  Es war auch ausdrücklicher Wunsch des Bauherrn, etwa auf eine öffentliche Kanalleitung (Hauptleitung) entlang der Mühlenstraße zu verzichten. Dort werden jetzt parallel zur Mühlenstraße im Privatgrundstück Grundstücksentwässerungsanalgen („private2 Hausanschlussleitungen) verlegt, was vor allem aber auf konstruktive Gründe (Zwangspunkt der Tiefgaragendecke und der Höhendifferenz zur Straße) zurückgeht.

 

Aufgrund des vereinbarten Straßenneubaus wird auch die bereits bestehende Trinkwasserhauptleitung in der Mühlenstraße erneuert, die sich in einem altersbedingt  schlechten Zustand befindet. Auch hier handelt es sich um eine bereits vorhandene und auch ausreichend dimensionierte Erschließungsanlage, deren Erneuerung nicht Voraussetzung für die Erschließung des Bauvorhabens ist. Diese Kosten trägt deshalb die Stadt Grafing.

 

c) Platzfläche mit Gehwegverbreiterung an der Rotter Straße:

Die Stadt errichtet den Vorplatz und den Gehsteig entlang der Rotter Straße auf eigene Kosten. Hier wurde durch die Regierung von Oberbayern die Förderzusage für Städtebaufördermittel gegeben. Damit wird einerseits dem Umstand Rechnung getragen, dass dieser Fläche keine Erschließungsfunktion zukommt und deren Herstellung somit nicht zur Bedingung für die gesicherte Erschließung gegenüber dem Bauherrn gemacht werden kann. Die Stadt ist aber auch an einer städtebaulich ansprechenden und hochwertigen Ausführung interessiert, deren Kostenübertragung hinsichtlich der Angemessenheitsgrundsätze ebenfalls rechtsproblematisch ist. 

 

d) Straßenaufweitung Rotter Straße (Linksabbiegespur mit Querungshilfe):

Die Stadt errichtet aufgrund des unmittelbaren baulichen Zusammenhangs mit der Platzgestaltung auch die Linksabbiegespur mit Querungshilfe. Die hierfür anfallenden Kosten sind aber nach dem Vertragsinhalt vollständig vom Bauherrn zu ersetzen.

 

Allgemeines:

Die Herstellungs- und Kostentragungspflichten werden mit einer Erfüllungsbürgschaft abgesichert. Damit ist auch beim Ausfall des Erschließungsträgers sichergestellt, dass die Stadt Grafing b.M. in der finanziellen Lage der Nacherschließung ist.

 

Die öffentlichen Straßen- und Wegeflächen sind vom Bauherrn unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Hierbei handelt es sich um die Verbreiterungsflächen an der Mühlenstraße und Kellerstraße sowie vor allem den verbreiterten Gehweg- und die Straßenflächen an der  Rotter Straße. Soweit sie durch die Tiefgarage unterbaut sind, erfolgt anstatt der Grundabtretung eine Sicherung durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Allgemeinheit. Das betrifft größtenteils die Platzfläche an der Einmündung Mühlenstraße/Rotter Straße, die Arkadendurchgänge und die inneren Fußwege. Die dingliche Sicherung  sichert - in gleichwertiger Weise wie der Eigentumserwerb - die rechtlichen Voraussetzungen (Art. 6 Abs. 3 BayStrWG) für die Widmung zur öffentlichen Verkehrsfläche und dem Ausschluss der gesetzlichen Übernahme- / Entschädigungspflicht (Art. 13 Abs. 2 BayStrWG) ab.

 

Die Kellerstraße (Abschnitt im Plangebiet) wurde bereits beim Verkauf des Voreigentümers an den jetzigen Bauherrn zur Abwendung des Vorkaufsrechtes erworben. Diese Fläche ist nicht erst mit dem jetzigen Bebauungsplan als Straßenfläche festgesetzt, sondern bereits mit dem Bebauungsplan für das südlich davon gelegene Areal der „Grandauer Brauerei“ aus dem Jahr 2003. Seit dieser Zeit war ein freiwilliger Erwerb aber leider nicht zu erreichen, weshalb diese Straße derzeit noch einen Privatweg darstellt. Diesem Umstand ist der auffällig schlechte Zustand dieses Straßenabschnitts zuzuschreiben. 

 

Notwendige Voraussetzung für den Abschluss des städtebaulichen Vertrags ist dessen rechtliche Umsetzbarkeit (subjektive Möglichkeit). Hier geht es um die Berechtigung zum Umbau der Rotter Straße für die Errichtung der Linksabbiegespur. Das erfordert den Abschluss der Bauvereinbarung mit dem Landkreis Ebersberg und die Verfügbarkeit der notwendigen Grundstücke.

 

Um die im Bebauungsplan bestimmte Aufweitung der Rotter Straße zum Bau einer Linksabbiegespur und einer Querungshilfe zu ermöglichen, wurde eine Teilfläche aus dem Grundstück Rotter Straße 10 (Schuhgeschäft) erworben.  Hier besteht noch folgende Konfliktlage: Die im Bebauungsplan festgesetzte Straßenaufweitung nach Süden hätte zur Folge, dass bis an das Bestandsgebäude herangebaut wird. Wegen der Höhenlage wäre der Eingang zum Geschäft erschwert und stark eingeschränkt. Die Umsetzung der Bebauungsplanlösung würde also letztendlich voraussetzen, dass auch dieses Grundstück bis zur Umsetzung der Straßenaufweitung (ca. Ende 2016) neu bebaut wird. Das ist zwar beabsichtigt, kann aber derzeit nicht rechtsverbindlich unterstellt werden.

 

Mit dem Staatlichen Bauamt wurde deshalb, wie schon mehrmals gegenüber dem Gremium erwähnt, eine andere Umsetzungsvariante erarbeitet. Danach wird die Straße nach Norden hin aufgeweitet. Die dort am Pfarrhaus bestehenden 3 Längsparkplätze müssen dafür aufgegeben werden. Diese Parkplätze sind aber ohnehin wegen der Linksabbiegespur und den Sichtverhältnissen für den Fußgängerüberweg verkehrlich ungünstig gelegen. Das Staatliche Bauamt verlangt auch, die 6 bestehenden Senkrechtparkplätze umzubauen. Schon jetzt und jedenfalls mit dem durch den Bau der Ostumfahrung entstehenden zusätzlichen Verkehrsaufkommen sind diese Senkrechtparkplätze nicht mehr verkehrsgerecht. Ein Rückwärts-Ausfahren verlangt die Benutzung der Gegenfahrbahn und ist unfallgefährdend. Mit dem Bau der Linksabbiegespur ist aber auch die durchgehende Linie zur Fahrbahntrennung der Linksabbiegespur zu beachten. Diese darf nicht mehr überfahren werden, was das rechtmäßige Rückwärtsausfahren ausschließt. Diese Stellplätze sollen aber dann wieder als Längsparkplätz hergestellt werden.

 

Mit dieser Verschiebung der Straßenaufweitung nach Norden kann die Fahrbahn vollständig außerhalb des Anwesens Rotter Straße 10 verlegt werden. Um aber auch in der Zeit bis zur Neubebauung dieses Grundstücks dort einen Gehweg in der Bestandsbreite vorzuhalten, war eine Fläche von ca. 9 m² aus diesem Grundstück zu erwerben.

Hinsichtlich der Abweichung der Straßenbaumaßnahme (Linksabbiegespur) von den Festsetzungen des Bebauungsplans ist § 125 BauGB beachtlich. Grundsätzlich besteht auch für Erschließungsanlagen nach § 127 Abs. 2 BauGB die Bindung an den Festsetzungsinhalt des Bebauungsplans. Auch klassifizierte Straßen sind Erschließungsanlagen in diesem Sinne. Das bestätigt § 128 Abs. 3 BauGB, der sie lediglich hinsichtlich des Aufwands vom Anwendungsbereich ausnimmt. Die geschilderte Abweichung ist aber gemäß § 128 Abs. 3 BauGB ohne gesonderte Anpassung des Bebauungsplans zulässig, da Grundzüge der Planung nicht berührt werden, dadurch keine Mehrbelastung  von Erschließungsbeitragspflichtigen erfolgt und die Nutzung der betroffenen Grundstücke durch die Abweichung nicht wesentlich  beeinträchtigt werden. Die Entscheidung über die Abweichung hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 27.01.2015 bereits beschlossen.

 

Auf Nachfrage bzgl. der Erledigung des Winterdienstes für Gehsteige führte der Vertreter der Verwaltung aus, dass dies grds. der Stadt Grafing als Baulastträger  obliege, diese jedoch die Arbeiten durch Verordnung auf die Anwohner übertragen habe.

Im Endeffekt werde dann die Hausverwaltung der Wohnanlage dies zu übernehmen haben.

Auch sei selbstverständlich die behindertengerechte Ausführung mit bedacht worden, die allerdings an mancher Stelle wegen Platzmangels nicht durchgeführt werden konnte.

Schlussendlich seien Rollstuhlfahrer auf die äußeren Wege der Wohnanlage angewiesen.

Ebenfalls möchte man die Kellerstraße für Autos so unpassend wie möglich gestalten, um somit einen „Schleichweg“ von vornherein zu vermeiden.

 


Der Stadtrat der Stadt Grafing b.M. hat vom Inhalt der Urkunde des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg vom 26.02.2015, URNr. F297/2015 (Städtebaulicher Vertrags für das Baugebiet „Bereich zwischen der Rotter Straße, Mühlenstraße und der Kellerstraße (Brauereigelände Wildbräu mit Anschlussbebauung“)), genaue Kenntnis und genehmigt einstimmig unwiderruflich und vorbehaltlos den ganzen Inhalt. 

 

Die Erste Bürgermeisterin wird ermächtigt und beauftragt, alle Erklärungen zur Durchführung und zum Vollzug des Vertrags abzugeben, insbesondere auch Erklärungen über den Rangrücktritt.