Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses und eines Scheunenersatzbaus mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/0 der Gemarkung Nettelkofen (Wiesham 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.02.2015   BWUA/008/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt und erklärt. Beantragt werden die vollständige Beseitigung des ehemaligen landwirtschaftlichen Stall- und Tennengebäudes und die anschließende Neuerrichtung mit leicht vergrößerten Außenmaßen. Der südliche Gebäudeteil des Neubaus soll künftig zu Wohnzwecken (zwei Wohnungen) genutzt werden. Der nördliche Gebäudeteil wird als landwirtschaftliche Scheune genutzt.

 

Wiesham hat sich aufgrund sukzessiver baulicher Veränderungen zum Ortsteil entwickelt, für den die Grenzen des Bebauungszusammenhangs mit der Klarstellungssatzung vom 08.02.2010 festgelegt wurden. Das Vorhaben liegt innerhalb der festgelegten Bebauungsgrenzen und beurteilt sich damit als Innenbereichsvorhaben nach § 34 BauGB.

 

Art der baulichen Nutzung, Wohnungszahl:

Die vormalige Außenbereichssatzung vom 14.01.2004 mit Beschränkungen zur Wohnungszahl, die ausgelöst durch das vorliegende Gebäude erlassen wurde, hat mit der geänderten Bereichszuordnung seine Wirksamkeit verloren.

 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem faktischen Dorfgebiet (§ 5 BauNVO), da jedenfalls noch ein landwirtschaftlicher Betrieb existiert und damit für die Gebietsart bestimmend ist. Hierfür spricht auch die historische Entwicklung, das Wiesham ein deutliches städtebauliches Gepräge als Dorfgebiet mit noch existierender Landwirtschaft verleiht.

 

Im faktischen Dorfgebiet ist eine Wohnnutzung allgemein zulässig (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Die Problematik liegt jedoch am möglichen Umfang und der Lage der Wohnbebauung, die den Gebietscharakter zu wahren hat und auf die landwirtschaftliche Nutzung und deren Entwicklungsmöglichkeiten Rücksicht zu nehmen hat (§ 5 Abs. 1 Satz 2 und § 15 Abs. 1 BauNVO).

 

Bei der Errichtung von lediglich 2 zusätzlichen Wohnungen sind Auswirkungen auf die Gebietsart (Dorfgebiet) und ein „Umkippen“ der Gebietsstruktur noch nicht zu erkennen. Anders als in einem „Mischgebiet“ sind „Dorfgebiete“ nicht auf ein bestimmtes Durchmischungsverhältnis angewiesen. Erst ein beherrschen und vollständiges zurückdrängen der Landwirtschaft wird dort einen Widerspruch zur Gebietsart (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO) zur Folge haben.

 

Eine nähere Betrachtung verlangt jedoch die Frage, ob es zu einem unzulässigen heranrücken der Wohnbebauung zum südlich gelegenen Landwirtschaftsbetrieb kommt. Hier mag man im Hinblick auf die wechselseitige Pflicht, auf die jeweilige Nachbarnutzung ist entsprechend Rücksicht zu nehmen, die auffällige Nähe zur südlichen Grundstücksgrenze bemängeln. Angesichts der vorgefundenen Situation, insbesondere der Größe des Grundstückes und der damit gegebenen Bebauungsmöglichkeiten, wäre eine Abstandsvergrößerung leicht möglich.

 

Letztendlich wird hier die immissionsfachliche Beurteilung der konkreten Situation entscheidend sein. Maßgeblich sind hier vor allem die Geruchseinwirkungen aus der Landwirtschaft (Stallungen) und deren Anlagen (Güllegruben, Mistlager, Fahrsilos), denen sich ein neu hinzukommendes Wohngebäude selbst in einem Dorfgebiet und dem sich daraus ergebenden „geringeren Schutzanspruches gegen übliche landwirtschaftliche Emissionen“ nicht grenzenlos aussetzen darf. Bei einem Dorfgebiet sind Geruchsstundenhäufigkeiten von 15 % zumutbar. Ob diese tatsächlich eingehalten sind, kann im Rahmen der gemeindlichen Beurteilung nur grob abschätzend geprüft werden. Hier ist lagebedingt eine Unzulässigkeit nicht von vornherein zu erkennen.

 

Die Stadt kommt deshalb – vorbehaltlich der von der Genehmigungsbehörde zu veranlassenden immissionsschutzfachlichen Beurteilung – zu dem Ergebnis, dass trotz der Nähe zur südlich benachbarten Landwirtschaft keine unzumutbare Umwelteinwirkungen an der heranrückenden Wohnbebauung auftreten.

 

 

Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche:

Geplant ist der Neubau des Gebäudes, der sich nach den Außenmaßen am Bestand orientiert. Es ist lediglich eine Verbreiterung des Gebäudes um 1,60 Meter geplant. Der geplante Baukörper entspricht auch in dieser Größe dem Einfügungsrahmen.

 

Allerdings ist durch den Neubau eine Änderung der Wandhöhe sowie der Firsthöhe vorgesehen, wobei insbesondere an der Westseite umfängliche Geländeänderungen (Auffüllungen) geplant sind.

 

Die Wandhöhe soll an der Ostseite 7,01 Meter bzw. 8,01 Meter betragen. An der Westseite, bedingt durch die Geländeveränderungen max. 6,56 Meter. Es ist eine Dachneigung von 30 Grad vorgesehen, was noch den Vorgaben der Dachgestaltungssatzung entspricht. Die Firsthöhe wird sich durch die Erhöhung der Dachneigung und der Wandhöhe um rd. 1,60 Meter auf max. 10,76 Meter erhöhen. Diese Bauhöhen fügen sich noch in die Umgebungsbebauung ein. So sind in unmittelbarer Nachbarschaft (Wiesham 2) am landwirtschaftlichen Wohngebäude Wandhöhen von 8,20 Meter und Firsthöhen von 11 Meter vorzufinden.

 

Der geplante Quergiebel nach Westen ist noch als untergeordneter Wandteil zu beurteilen und damit nicht Einfügungsrelevant.

 

Hinweise:

Das Bauvorhaben liegt in der Anbauverbotszone (Art. 23 BayStrWG) zur Kreisstraße EBE 8, die in einem Abstand von nur 2,50 Meter südlich des beantragten Gebäudes verläuft. Aufgrund der bereits verfügten Abstufung zur Ortsstraße, die mit der Verkehrsübergabe der Ostumfahrung wirksam wird, sind straßenrechtliche Zulassungshindernisse aber nicht zu erkennen. Es ist zu erwarten, dass durch die Straßenverkehrsbehörde eine Ausnahme erteilt werden kann.

 

Durch den Einbau von zwei Wohnungen entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf. Dabei ist das Baugrundstück bzw. die bauliche Anlage insgesamt zu beurteilen.

3 Wohnungen über 100 m²               je 2,0 Stpl. (Bestand)        6,0 Stpl.

1 Wohnung über 100 m²                     je 2,0 Stpl. (Neu)                2,0 Stpl.

1 Wohnung unter 100 m²                   je 1,5 Stpl. (Neu)                1,5 Stpl.

Summe                                                                                                        9,5 Stpl. gerundet 10 Stpl.

 

Es sind 4 zusätzliche Stellplätze nachzuweisen. In den Bauvorlagen ist nur 1 Garage dargestellt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses und eines Scheunenersatzbaus mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 885/0 der Gemarkung Nettelkofen, Wiesham 3, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.