Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zur Sanierung und Erweiterung des bestehenden Wohnhauses, zur Erneuerung der Dachkonstruktion und zum Einbau von drei Wohnungen im Stallgebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 371/0 der Gemarkung Straußdorf (Filzhof 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.02.2015   BWUA/008/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Es wurde erläutert, dass das Vorhaben im bauplanungsrechtlichen Außenbereich liegt und sich nach § 35 BauGB beurteilt.

 

In der Vergangenheit wurden mehrere Versuche unternommen, die Hofstelle wieder zu renovieren und einer (Wohn-)Nutzung zuzuführen, die jedoch aufgrund des fortgeschrittenen Verfalls des Gebäudes gescheitert sind.

 

Nach einem neuerlichen Eigentumswechsel wird jetzt Folgendes beantragt:

a) die Sanierung des ehemaligen landwirtschaftlichen Wohngebäudes

b) die Erneuerung der gesamten Dachkonstruktion des Gebäudes

c) der Abriss und Neuaufbau des ehemaligen Stallungsgebäudes zum Einbau von drei Wohnungen

d) Sanierungsmaßnahmen und Umnutzungen im bestehenden Tennengebäude (Querbau)

 

Mangels Privilegierung ist das Vorhaben als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Soweit die Voraussetzungen der Begünstigung nach § 35 Abs. 4 BauGB vorliegen, bleiben wesentliche öffentliche Belange von einer Beeinträchtigung ausgenommen.

 

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB - Nutzungsänderung:

Die landwirtschaftliche Nutzung der Hofstelle wurde bereits vor rund 14 Jahren aufgegeben, seit diesem Zeitpunkt wird die Hofstelle auch nicht mehr bewohnt und bewirtschaftet. Eine den Bestandschutz als landwirtschaftliches Gebäude ausschließende (genehmigte oder ungenehmigte) Nachfolgenutzung hat also nicht stattgefunden. Damit handelt es sich nach wie vor um ein Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.

 

Nach den Antragsunterlagen ist vorgesehen, die Nutzung des Wohnteils zum (nichtlandwirtschaftlichen) Wohnen zu ändern und hierfür den Baubestand zu sanieren.

 

Dabei soll die Dachkonstruktion – sowohl im Wohn- als auch im Stallungsgebäude – insgesamt (gesamtes Dachtragwerk) erneuert werden. In diesem Zug wird die Dachneigung zur Verbesserung der Nutzbarkeit geringfügig auf 28 Grad erhöht. Der Ausbau des Dachgeschosses und der Einbau von Dachgauben sind vorgesehen.

 

Dieser Gebäudeteil (Wohnteil) ist nach Ansicht der Stadt in einem baulichen Zustand, der eine Einordnung als erhaltenswerte Bausubstanz noch zulässt. Die Nutzungsänderung für 1 Wohnung ist dem Grunde nach gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB zulässig.

 

Dass im Zuge der „Nutzungsänderung“ der stark beschädigte Dachaufbau gänzlich erneuert werden muss, kann hier unbeachtlich bleiben. Zwar handelt es sich hierbei nicht mehr nur um eine „Instandhaltungsmaßnahme“. So werden auch tragende Bauteile ersetzt. Die Erneuerung des Daches stellt aber keine Änderung i.S.d. § 29 BauGB dar, die bauplanungsrechtlich relevant ist. Das wäre erst dann der Fall, wenn sie das Bauvolumen erweitern oder das ursprüngliche Bauwerk seine Identität verliert (vgl. BayVGH 14.08.2012). Da § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB nur die Nutzungsänderung nicht aber auch eine Änderung begünstigt, ist diese Unterscheidung von besonderer Bedeutung. Nach der o.g. Rechtsmeinung ist die Dacherneuerung im Rahmen der Nutzungsänderung zulässig.

 

§ 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB:

Anders verhält es sich beim Wirtschaftsteil, der erhebliche Bauschäden aufweist. In vielen Gesprächen mit dem Voreigentümer und auch Kaufinteressenten bestand Übereinstimmung, dass dieser Gebäudeteil nicht mehr sanierungsfähig ist sondern bereits aufgrund des fortgeschrittenen Verfalls von einer Bauruine ausgegangen werden muss. Hier fehlen fraglos die Voraussetzungen für eine Nutzungsänderung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB.

 

Jedoch eröffnet der § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB (seit 2013) die erweiterte Möglichkeit, Gebäude oder Gebäudeteile insgesamt zu erneuern, wenn das äußere Erscheinungsbild im Wesentlichen unverändert bleibt und keine stärkere Belastung des Außenbereiches zu erwarten ist.

 

Der Anwendungsbereich ist aber nur dann eröffnet, wenn überhaupt noch von einem bestandsgeschützten Gebäude gesprochen werden kann. Hieran bestehen erhebliche Zweifel, da der Gebäudeverfall bereits so weit fortgeschritten ist, dass man hier von einem „abgängigem“ Gebäude sprechen kann. Selbst wenn dieser den Bestandschutz zum Wegfall bringende Zustand noch nicht erreicht ist, muss zumindest mehr als bezweifelt werden, ob aufgrund des Verfallszustands noch eine zumindest äußerlich noch erhaltenswerte Bausubstanz vorliegt, wie es für die Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB verlangt werden muss. Die amtliche Begründung für diese Vorschrift verweist darauf, dass der Anwendungsbereich solche Fälle erfassen soll, deren optisch intakte Bausubstanz marode ist. Hier ist bereits äußerlich keine intakte Bausubstanz mehr erkennbar.

 

§ 35 Abs. 4 Nr. 1 lit. b BauGB:

Selbst wenn man über alle diese Grundsätze hinweg noch den Anwendungsbereich des § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB eröffnet sieht, ist jedenfalls das Vorhaben in der Gestalt des vorliegenden Bauantrages nicht genehmigungsfähig. So wird der Ersatzbau im zu erneuernden Bereich wie im Bestand mit Holzverschalung im Obergeschoss und Verputz im Erdgeschoss ausgeführt. Um die geplanten Wohnnutzungen zu ermöglich ist der Einbau von zusätzlichen Fenstern und eines Balkonvorbaus an der Südseite vorgesehen, im Dachgeschoss sollen Gauben entstehen.

 

Diese Veränderungen gehen – jedenfalls an der Südseite – weit über das hinaus, was im Rahmen des Gebots zur Wahrung der äußeren Gestalt von § 35 Abs. 4 Nr. 1 lit. b BauGB verlangt wird. Vielmehr wird durch Terrassenfenster, Quergiebel und Balkone das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes so verändert, dass es nicht mehr ansatzweise an ein Stallgebäude erinnert. Das ursprüngliche Erscheinungsbild des Wirtschaftsteils (Stallteil) erfährt eine grundlegende Umgestaltung, die den landwirtschaftlich geprägten Gestaltwert mehr als unwesentlich verändert.

 

Zu einer wesentlichen Veränderung der äußeren Gestalt führt auch die offene Unterbringung der Stellplätze.

 

Zu § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe c):

Die landwirtschaftliche Nutzung wurde für das gesamte Anwesen bereits langjährig aufgehoben, das Anwesen ist bereits seit rd. 14 Jahren nicht mehr bewohnt. Die 7-Jahres-Frist ist gem. §245 b BauGB i.V.m. Art. 82 BayBO nicht anzuwenden.

 

Zu § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe d und e):

Die Hofstelle wurde vor mehr als 7 Jahren in zulässiger Weise errichtet, die Nutzungsänderungen/Ersatzbauten liegen innerhalb des vorhandenen Baubestandes.

 

Zu § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe f):

Neben den bisher für Wohnzwecke zulässigen und bestehenden landwirtschaftlichen Wohnungen dürfen maximal drei Wohneinheiten zusätzlich entstehen. Diese Regelung führt dazu, dass bei noch bestehenden landwirtschaftlichen Betrieben neben den zulässigen Wohnungen für Betriebsleiter und Austragswohnung maximal 3 zusätzliche, freie Wohnungen entstehen dürfen, insgesamt je Hofstelle maximal 5 Wohnungen.

 

Vorliegend ist die Hofstelle aber aufgegeben, der landwirtschaftliche Betrieb existiert nicht mehr, die ehemaligen vorhandenen landwirtschaftlich privilegierten Wohnungen wurden entprivilegiert.

 

Bei einer solchen Konstellation bestehen unterschiedliche Rechtsmeinungen über die Anrechnungspflicht der (entprivilegierten) Wohnung. In Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg wird jedoch die Zulässigkeit von drei weiteren Wohnungen, neben der bestehenden Wohnung (entprivilegierte Betriebsleiterwohnung) ausgegangen. Die Rechtmäßigkeit der zusätzlichen Wohnungen wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass die Privilegierung der bisher nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten Wohnung wegfällt, etwa durch eine Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes. Dies ergibt sich aus dem in § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB eingefügten Wort „bisher“, das nur für den Wegfall der Privilegierung Bedeutung haben kann. Im Fall einer vollständigen Betriebsaufgabe können also die vorhandenen Wohnungen, soweit sie nach Abs. 1 Nr. 1 privilegiert waren, weiter genutzt werden und zusätzlich in Räumen bzw. Gebäuden der Hofstelle bis zu maximal drei neue Wohnungen eingerichtet werden. Die drei zusätzlichen Wohnungen (neben dem bisherigen landwirtschaftlichen Wohnteil) sind damit zulässig.

 

Zu § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe f):

Es muss die Verpflichtung übernommen werden, keine Neubebauung für den durch die Nutzungsänderung beanspruchten Gebäudeteil vorzunehmen.

 

Öffentlicher Belang der Wasserwirtschaft:

Sonstige von § 35 Abs. 4 nicht erfasste öffentliche Belange sind nicht beeinträchtigt. Das Vorhaben liegt jedoch in der weiteren Schutzzone des Wasserschutzgebietes „Kupfgraben“ der Wasserversorgung der Gemeinde Aßling. Hier ist eine Ausnahme von den Festsetzungen der Schutzgebietsverordnung notwendig, da nach der Schutzgebietsverordnung die Errichtung von baulichen Anlagen nur zulässig ist, wenn diese in eine Sammelkanalisation entwässert. Filzhof wird aber auf Dauer nicht an die Abwasserkanalisation angeschlossen.

 

Erlaubt ist zwar die Errichtung von Kleinkläranlagen, jedoch nur für die bestehenden baulichen Anlagen.

 

Hier wird aber nicht nur die Nutzung eines vorhandenen Gebäudes geändert, sondern es soll unter Inanspruchnahme des § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB erneuert (neu errichtet) werden. Dadurch entstehen 3 weitere Wohnungen und damit eine Verschärfung der Abwassersituation. Das häusliche Abwasser wird nach mechanisch/biologischer Klärung versickert. Unter der Voraussetzung einer entsprechenden Befreiung – auch unter Beachtung der entstehenden Wohnungszahl – durch das zuständige Landratsamt Ebersberg steht auch der Gewässerschutz als eigenständiger baurechtlicher Belang dem Vorhaben nicht entgegen.

 

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

 

Wohnhaus                                                            2,0 Stpl.

Wohnungen je unter 100 m²                         3 × 1,5 Stpl.     4,5 Stpl.

Summe                                                                  6,5 Stpl.

Gerundet 7 Stellplätze

Der Stellplatznachweis ist mit den im Grundrissplan dargestellten 7 Stellplätzen erbracht.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss begrüßte das geplante Bauvorhaben, da das landwirtschaftliche Anwesen derzeit zunehmend verfällt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Sanierung und Erweiterung des bestehenden Wohnhauses, zur Erneuerung der Dachkonstruktion und zum Einbau von drei Wohnungen im Stallgebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 371/0 der Gemarkung Straußdorf, Filzhof 4, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Es ist der Verzicht auf Ersatzbauten zu klären.

·      Der Belang des Gewässerschutzes steht nur dann nicht entgegen, wenn aus wasserwirtschaftlichen Gründen eine Ausnahme von den Festsetzungen des Verbotskatalogs des Wasserschutzgebietes „Kupfgraben“ für die Neuerrichtung und Vergrößerung der Wohnungsanzahl mit örtlicher Versickerung des vorgereinigten Hausabwassers erteilt wird.

·      Die äußere Gestalt des Stallteils (Wirtschaftsteils) muss gewahrt bleiben; hierfür hat sich der Neubau auch an der Südseite an der ursprünglichen Fassadengliederung zu orientieren.