Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zum Einbau einer zweiten Wohneinheit im Obergeschoss des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 493/2 der Gemarkung Elkofen (St.-Anna-Straße 14)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.02.2015   BWUA/008/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Zum Verständnis der baurechtlichen Situation wurde vom Verwaltungsvertreter die Vorgeschichte des Grundstücks kurz erläutert.

 

Genehmigungsverlauf:

Mit Baugenehmigung Az. 41/748/75 vom 29.03.1976 wurde das jetzige Wohngebäude auf Fl.Nr. 493/2 als landwirtschaftliches Ersatzwohngebäude für den baufälligen Wohnteil der Hofstelle (Fl.Nr. 493) genehmigt. In der Nebenbestimmung Nr. 16 des Baugenehmigungsbescheides wurde die Nutzung des Altbestandes und die Nutzung des Dachgeschosses (Ersatzbau) zu Wohnzwecken unter Zwangsgeldandrohung untersagt. Für das Dachgeschoss wurde die ursprüngliche Wohnnutzung also bereits bei der Erstgenehmigung abgelehnt und lediglich eine Speichernutzung erlaubt.

 

Ebenfalls als Nebenbestimmung (Nr. 6) wurde die Verbreiterung der Erschließungsstraße Fl.Nr. 753/2 auf 5,50 Meter verlangt. Bereits zum damaligen Zeitpunkt wurde also die vorhandene wegemäßige Erschließung als unzureichend angesehen.

 

Das Baugrundstück Fl.Nr. 493/2 wurde zu einem späteren Zeitpunkt (im Jahr 1982) als selbstständiges Grundstück gebildet. Im Rahmen der damals noch notwendigen Teilungsgenehmigung (Bescheid vom 01.07.1982, Az. 41/711-2 Grafing), die eine Vorhabenzulässigkeitsprüfung nach § 35 BauGB zum Inhalt hatte, wurde die dingliche Sicherung der landwirtschaftlichen Nutzung verlangt.

 

Mit Bescheid vom 21.03.1984, Az. 41/963/83, wurde der Um- und Anbau des Gebäudes genehmigt, jedoch nur für Maßnahmen im Erdgeschoss. Eine Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken war auch hier nicht Genehmigungsinhalt.

 

Zusätzliche landwirtschaftliche Wohnungen wurden im alten Anwesen nicht errichtet. Die Wohnnutzung wurde vollständig in das gegenständliche Gebäude verlagert. Die eigentliche landwirtschaftliche Hofstelle ist mittlerweile aufgegeben bzw. wird nur noch temporär als Lagergebäude genutzt. Eine landwirtschaftliche Nutzung erfolgt auch auf diesem Teil der Hofstelle nicht mehr, wenngleich aber eine den Bestandschutz auflösende Nachfolgenutzung offenbar nicht aufgenommen wurde.

 

Bauantrag:

Gegenstand des Bauantrages ist die Nutzungsänderung des Dachgeschosses für eine selbständige Wohnung. Nach Angaben des Antragstellers wurde das Dachgeschoss schon seit langen als Wohnung genutzt und vom Rechtsvorgänger verwirklicht.

 

Das Bauvorhaben ist dem bebauten Bereich des Ortsteils Eisendorf vorgelagert und nimmt am Bebauungszusammenhang nicht mehr teil. Aufgrund seiner Lage im Außenbereich beurteilt sich die Zulässigkeit nach den Vorschriften des § 35 BauGB.

 

Das (vorhandene) Wohnhaus wurde zu landwirtschaftlichen Wohnzwecken genehmigt, wobei diese Wohnnutzung ausdrücklich auf das Erdgeschoss beschränkt wurde. Es wurde somit als landwirtschaftliches Wohnhaus als privilegiertes Vorhaben (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) genehmigt. Mit der späteren Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung erfolgt dann der Wegfall des Privilegierungszweckes. Auch wenn diese „Entprivilegierung“ als planungsrechtliche relevante Änderung der Zweckbestimmung der Baugenehmigungspflicht unterlag, eine solche aber nicht beantragt und damit die nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung zu keiner Zeit formlich genehmigt war, sind diese Nutzungsänderungen gegebenenfalls gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB materiell-rechtlich zulässig gewesen. Die materielle Rechtmäßigkeit wiederum würde ausreichen, um deren Zulässigkeit im Sinne des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB zu begründen. Das ist aber dann nicht der Fall, wenn die durch Dienstbarkeit gesicherte Nutzungssicherung (beschränkte persönliche Dienstbarkeit, URNr. 1360/2, des Notars Stühler vom 06.08.1982) für landwirtschaftliche Zwecke nach wie vor besteht. Auch wenn es sich dabei um ein zivilrechtliches Instrument handelt, wird damit entsprechend der ausdrücklichen gesetzlichen Ermächtigung des § 35 Abs. 5 BauGB die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der privilegierten Nutzung abgesichert. Ein Verstoß gegen die Dienstbarkeit führt damit auch zur öffentlich-rechtlichen „Unzulässigkeit“.

 

Unterstellt man die Löschung der Dienstbarkeit durch den Freistaat Bayern, dann ist in der Folge ein (zumindest materiell-rechtlich) in zulässiger Weise errichtetes Wohngebäude entstanden, das dann gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB durch eine weitere Wohnung erweitert werden kann. Voraussetzung wäre aber (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 lit. c BauGB), dass die Wohnung vom Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird. Die Eigennutzung wurde vom Bauwerber auch erklärt.

 

Es ist hier jedoch eine Genehmigung aufgrund des Begünstigungstatbestandes des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB möglich. Danach kann (aufgrund der gemäß Art. 82 BayBO nicht anzuwendenden 7-Jahresfrist nach Buchstabe c) ein Gebäude ungeachtet der über Jahrzehnte zurückliegenden Aufgabe der Landwirtschaft zugunsten einer weiteren Wohnung umgenutzt werden.

 

In diesem Fall ist die mit privatrechtlichen Mitteln (beschränkte persönliche Dienstbarkeit, URNr. 1360/2, des Notars Stühler vom 06.08.1982) gesicherte Nutzungssicherung für landwirtschaftliche Zwecke, die der materiellen Zulässigkeit der Entprivilegierung entgegenstand, nicht hinderlich. Denn für die Anwendbarkeit des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist die materiell-rechtliche Zulässigkeit der Entprivilegierung nicht Voraussetzung. Vielmehr muss die landwirtschaftliche Nutzung der „freien Wohnnutzung“ unmittelbar vorausgegangen sein (erste Nutzungsänderung), was hier der Fall ist.

 

Sonstige, von § 35 Abs. 4 BauGB nicht ausgenommene öffentliche Belange stehen dem Vorhaben nicht entgegen.

 

Weitere Zulässigkeitsvoraussetzung ist die ausreichende Erschließung. Hier besteht das Problem, dass faktische (nicht ausgebaute) öffentlich Feld- und Waldwege keine Erschließung für ein nicht privilegiertes Vorhaben vermitteln können (BayVGH 06.04.2004). Hinzu kommt, dass der Weg nur in einer Breite von max. 2,50 Meter (direkt an der Grundstücksgrenze, unmittelbar bei der Grundstückszufahrt bereits nur mehr 2,20 Meter) überhaupt als öffentliche Verkehrsfläche zur Verfügung steht. Die mit Baugenehmigung vom 29.03.1976 (Az. 41/748/75) verlangte Straßengrundabtretung auf 5,50 Meter wurde nämlich leider nicht durchgeführt. Der Weg ist zwar in der Natur ausreichend breit, verläuft aber ungesichert über das südliche Privatgrundstück.

 

Für die Erschließung ist es notwendig, dass der Weg in ausreichender Breite für die Benutzung dauerhaft zur Verfügung steht, möglichst als öffentliche Verkehrsfläche aber ggf. auch durch dingliche Sicherung zugunsten des Vorhabens. Zudem bedarf es der Umstufung des Weges, wobei zum Ausschluss unwirtschaftlicher Erschließungsaufwendungen (§ 35 Abs. 3 Nr. 4 BauGB) eine Vereinbarung zur Wegebaulastübernahme noch zu treffen ist.

 

Die Wasserleitung führt über das private Vorderliegergrundstück und bedarf der dinglichen Leitungssicherung; der Nachweis ist durch den Bauherrn zu führen. Besteht keine dauerhafte Sicherung (Dienstbarkeit) für die Leitung, ist auch hierfür die Kostenübernahme für den Fall einer späteren Umlegung zu vereinbaren.

 

Hinweis:

Unabhängig von der planungsrechtlichen Beurteilung sind für die zweite Wohneinheit zusätzliche Stellplätze nachzuweisen. Der entsprechende Stellplatznachweis fehlt. Durch die zusätzliche Wohneinheit entsteht ein Gesamtbedarf von 4 Stellplätzen (2 Stellplätze je Wohnung). Nachgewiesen sind bisher nur 2 Stellplätze.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Einbau einer zweiten Wohneinheit im Obergeschoss des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 493/2 der Gemarkung Elkofen, St.-Anna-Straße 14, das gemeindliche Einvernehmen unter der Einschränkung zu erteilen, dass derzeit die Erschließung nicht gesichert.