Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zum Neubau eines Wohnhauses mit abgeschlossener Einliegerwohnung und Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 365/1/T der Gemarkung Grafing (Melakstraße 11)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.02.2015   BWUA/008/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Antragsunterlagen vorgestellt und erklärt. Beantragt ist die Errichtung eines Wohnhauses mit abgeschlossener Einliegerwohnung (Mehrfamilienhaus) und eines Garagen-/Nebengebäudes. Zwischen dem Wohnhaus und der Garage entsteht ein unterirdischer Verbindungsgang, der mit dem zurückgesetzten Hauptgebäude verbunden ist.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich daher nach § 34 BauGB. Die vorgesehene Wohnbebauung ist nach der Art der baulichen Nutzung im vorliegenden faktischen Reinen Wohngebiet uneingeschränkt zulässig.

 

Das Vorhaben entspricht hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen und dem Maß der baulichen Nutzung dem Einfügungsgebot. Zwar wird eine Grundfläche von 224 m² überbaut. Gebäude mit entsprechender Grundflächengröße sind aber auf dem Grundstück selbst und in der weiteren Umgebung (Seefeldstraße 1) bereits vorhanden.

 

Der Einfügungsrahmen wird aber durch die Breite des Gebäudes von 14 Meter überschritten. Auch wenn vergleichbare Gebäudebreiten in der näheren (und weiteren Umgebung) nicht vorhanden sind, führt diese Rahmenüberschreitung nicht zu negativen städtebaulichen Spannungen und dem Erfordernis einer bauleitplanerischen Lösung. So entsteht diese Breite nur im Untergeschoss des Gebäudes. Die für die Beurteilung maßgebliche äußere Wirkung des Bauwerks wird durch den Umstand relativiert. Das Untergeschoss liegt nur zu einem geringen Teil über der Geländeoberfläche. Im Obergeschoss dagegen, das bestimmend ist für die Außenwirkung des Gebäudes, entsprechen die absoluten Gebäudemaße (Breite und Länge) dem Einfügungsrahmen.

 

Die talseitig entstehenden Wandhöhen von maximal 6 Meter entsprechen ebenfalls dem Einfügungsrahmen.

 

Die Garage wird in einem Abstand von 6 Meter von der Straße errichtet. Vor der Garage wird ein offener Stellplatz als Stauraumstellplatz errichtet, an dem beidseits max. 1,25 Meter hohe „Unterstellen“ errichtet werden. Aufgrund der geringen Höhe sind die Unterstände nicht begehbar und damit keine „Gebäude“ im Sinne des Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO. Soweit diese Unterstände an der Nachbargrenze errichtet werden, kommt ihnen aufgrund der geringen Höhe auch keine abstandsflächenrelevante Wirkung zu (Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayBO). In der Folge sind diese baulichen Anlagen auch bauplanungsrechtlich nicht relevant und als Grenzgebäude dann zulässig.

 

Auf die Einhaltung eines Sicherheitsabstandes zum öffentlichen Verkehrsraum gemäß Art. 14 BayBO kann hier verzichtet werden.

 

 

Hinweis zu den Stellplätzen:

Für das Mehrfamilienhaus entsteht ein Stellplatzbedarf von 2,0 Stpl. für die Wohnung über 100 m² und für die kleinere Einliegerwohnung ein Bedarf von 1,5 Stpl.; insgesamt also 3,5 Stpl. somit gerundet 4 Stellplätze.

 

Die Stadt hält die Stellplätze Nr. 3 und 4 hinsichtlich ihrer Rangierfläche und des steil ansteigenden Geländes nicht für ordnungsgemäß befahrbar. Ungeachtet dessen führt die geplante Zufahrt über ein – nach Antrag – geteiltes Drittgrundstück. Für die Sicherung der Zufahrt ist – sobald eine eigene Fl.Nr. gebildet wurde – eine Dienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht mit Doppelsicherung) notwendig.

 

Bauplanungsrechtliche Würdigung der Stellplätze:

Nach § 12 Abs. 2 BauNVO sind Stellplätze grundsätzlich auch in – wie hier – Reinen Wohngebieten gemäß § 3 BauNVO allgemein zulässig. Aber auch diese Stellplätze haben das Rücksichtnahmegebot zu beachten, da § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO alle Anlagen der §§ 2 bis 14 BauNVO erfasst, also auch die baugebietstypischen Stellplätze. (§ 12 BauNVO. Die Stellplätze sind dann unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets unzumutbar sind. Hinsichtlich der unzumutbaren Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft sind vor allem die Zufahrten von besonderer Bedeutung, weil - jedenfalls bei Wohnbebauung - der Zu- und Abgangsverkehr die Nachbarschaft regelmäßig am stärksten belastet. Aus diesem Grunde begegnen Garagen und Stellplätze in ruhigen rückwärtigen Gartenbereichen hinter Wohnhäusern oft rechtlichen Bedenken (vgl. BVerwG, 20.03.2003).

 

Ob auch die im Nordosten des Baugrundstückes geplanten 2 Stellplätze im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO unzumutbar sind, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.

 

Für die Unzumutbarkeit spricht vor allem, dass diese Stellplätze über eine fast 50 Meter lange Zufahrt über einen relativ steilen Hang angefahren werden. Hinzu kommt, dass mangels Wendemöglichkeit beim Ausfahren rangiert werden muss („enge Hoflage“). Das Bauvorhaben und die Nachbarschaft liegen außerdem in einem (faktischen) Reinen Wohngebiet, das einen besonderen Schutzanspruch für die Wohnruhe beanspruchen kann. Auf diese Umstände hat der Bauherr die notwendige Rücksicht zu nehmen.

 

Diese besonderen Umstände machen es erforderlich, die Beeinträchtigung der Nachbarschaft auf das ihr entsprechend der Eigenart des Gebiets zumutbare Maß zu mindern. Hierfür kommt insbesondere eine Anordnung der Stellplätze in unmittelbarer Straßennähe in Betracht, wie es auch für die weiteren Stellplätze vorbildlich gelöst ist.

 

Aufgrund dieser besonderen örtlichen Verhältnisse kommt die Stadt zu dem Ergebnis, dass die Stellplätze im Nordosten des Grundstücks nebst deren Zufahrt dem Gebot der Rücksichtnahme widersprechen und in dieser Form unzulässig sind.

 

 

Hinweis:

Die Planvorlagen sind hinsichtlich der Darstellung der Nebenanlagen an der Nordostecke etwas unklar. Nur für den Fall, dass die dortige Überdachung nicht an die Ostgrenze heranreicht (3 Meter Abstand), sind die dortigen Flächen für „Räder, Geräte, Müll“ an der Grundstücksgrenze zulässig. Werden jedoch auch die Flächen für „Räder, Geräte, Müll“ überdacht, dann werden die zulässigen Grenzwandlängen (9 Meter je Grundstücksgrenze/15 Meter insgesamt) überschritten.

 

Soweit die Abtrennung an der Nordostgrenze des Grundstücks überdacht wird, entsteht eine Grenzbebauung, die die zulässigen Höchstmaße von 15 Meter Grundstückgrenzlänge bzw. auch die Höchstlänge von 9 Meter je Grundstücksgrenze überschreitet.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Wohnhauses mit abgeschlossener Einliegerwohnung und Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 365/1/T der Gemarkung Grafing, Melakstraße 11, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

Das gilt nicht für die Stellplätze an der Nordostgrenze nebst Stellplatzzufahrt, die im rückwärtigen Grundstücksbereich dem Rücksichtnahmegebot widersprechen.