Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zum Anbau an ein bestehendes Mehrfamilienhaus auf den Grundstücken Fl.Nrn. 97/0 und 83/1 der Gemarkung Grafing (Griesstraße 22)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.02.2015   BWUA/008/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO die Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines grenzständigen Anbaus an das bestehende Mehrfamilienhaus beantragt (sog. Bebauungsgenehmigung).

 

Darüber hinaus wird um die Beantwortung folgender Zusatzfragen gebeten:

 

1.    Ist es zulässig, entsprechend der beigefügten Skizzen einen Anbau an das bestehende Gebäude annähernd profilgleich (ca. 30 cm abgesetzt am Ortgang und an den Fassaden) von ca. 5 Meter nach Osten zu errichten?

2.    Ist es zulässig, entsprechend der beigefügten Skizzen an der Ostgrenze eine „Tiefgarage" (Garagendecke entspricht ca. OK Nachbargrundstück Fl.Nr. 91) als Grenzbebauung zu errichten?

3.    Ist entsprechend der beigefügten Skizzen auf dem Dach der „Tiefgarage" (Flachdach ca. auf dem Niveau des östlichen Nachbargrundstückes Fl.Nr. 91) eine Terrassennutzung zulässig?

4.    Ist es zulässig, entsprechend der beigefügten Skizzen an der Nordostecke der Fl.Nr. 83/1 einen Kellerersatzraum/Gartengeräteraum als zweiseitige Grenzbebauung zu errichten? Wandhöhe in Bezug auf Gartenhöhe Nachbargrundstück Fl.Nr. 91 = ca. 2,30 Meter.

5.    Ist es zulässig, entsprechend der beigefügten Skizzen einen Treppen- und Liftturm an der Nordgrenze der Fl.Nr. 83/1 und Fl.Nr. 97 als Grenzbebauung an der hier erforderlichen Brandwand der geplanten Nachbarbebauung zu errichten?

 

Bei den sog. „Zusatzfragen“ handelt es sich um eine textliche Beschreibung des Vorhabens. Der Antragswille lässt sich dahingehend auslegen, dass damit auch eine Beurteilung des Abstandsflächenrechts gewünscht ist. Die Stadt wird deshalb im Rahmen ihrer Stellungnahme (Art. 64 BayBO) auch ihre Sichtweise zum Abstandsflächenrecht (Bauordnungsrecht) darlegen, die hier unmittelbar mit dem Bauplanungsrecht zusammenhängt.

 

Zum Vorhaben: An der Gebäudeostseite soll – nach Beseitigung eines ca. 4,50 Meter breiten und eingeschossigen Pultdachanbaus – ein Anbau errichtet werden durch eine weitgehend profilgleiche Verlängerung des Hauptgebäudes (Erdgeschoss und Dachgeschoss, Giebelbau), die bis an die Nordgrenze heranreicht (Grenzgebäude). Zur Ostgrenze hin entsteht ein grenzständiger Anbau mit überdachter Dachterrasse.

 

Art der baulichen Nutzung:

Die Umgebungsbebauung entspricht einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO. Angaben über die künftige Nutzung enthält der Antrag nicht, weshalb insoweit eine Zulässigkeitsprüfung entfällt.

 

Maß der baulichen Nutzung, zu überbauende Grundstücksfläche:

Mit dem beantragten Anbau erhöht sich die Gesamtgrundfläche des Grundstücks um ca. 70 m² auf 466 m². Damit wird der Einfügungsrahmen hinsichtlich der absoluten Grundfläche überschritten. Gebäude mit vergleichbaren Grundflächengrößen finden sich nur in der weiteren Umgebungsbebauung mit der Stadtbücherei und dem Hotel-Gebäude (Kastenwirt) bzw. im Enthammer-Hof. Ungeachtet dessen führt aber diese Rahmenüberschreitung nicht zu negativen städtebaulichen Spannungen. So ist die prägende Umgebung gekennzeichnet durch eine weitgehend geschlossene Bauweise. Es existiert also eine zusammenhängende Bebauung, die nach außen hin als Einheit wirkt und eine (grundstücksweise) Differenzierung der jeweiligen Gebäudegrundflächen (Einzelgebäude) nicht erkennbar macht. Einfügungsmaßstab ist aber die äußere Wahrnehmbarkeit der Bebauung, die aus diesem Grund durch das Bauvorhaben hier nicht in Unordnung gebracht wird.

 

Hinsichtlich der Bauhöhe (Firsthöhe, Wandhöhe) entspricht das Vorhaben dem Rahmen des vorhandenen Gebäudebestandes (profilgleicher Anbau) und der unmittelbaren Nachbarbebauung. Es fügt sich damit in die Umgebungsbebauung ein.

 

Der „Turm“ an der Nordgrenze des Grundstücks erreicht gegenüber der Griesstraße eine Wandhöhe von ca. 10 Meter. Zwar überschreitet er den maßgeblichen Rahmen (in der Umgebungsbebauung sind Wandhöhen von bis zu 8 Meter anzutreffen), ordnet sich aufgrund seiner Außenmaße aber gegenüber dem Hauptgebäude deutlich unter. Als untergeordneter Wandteil ist dieser Gebäudeteil nicht einfügungsrelevant.

 

Dass lediglich noch Freiflächen von ca. 160 m² verbleiben, widerspricht dem Einfügungsgebot ebenso wenig. § 34 Abs. 1 BauGB verlangt hinsichtlich des Maßes der Bebauung, dass die verbleibende Freifläche dem Verhältnis der umgebenden Freiflächen entspricht. Auch hier ist die Umgebungsbebauung durch eine teilweise sogar vollständige Überbauung gekennzeichnet.

 

Bauweise:

Die Eigenart der Bebauung in der prägenden Umgebungsbebauung ist gekennzeichnet durch eine beengte und regellose Bebauung, wie sie im historischen Ortskern von Grafing häufig anzutreffen ist. Zumindest in der Baureihe entlang der Griesstraße stehen die Gebäude in geschlossener Bauweise, also ohne seitlichen Grenzabstand. Eine geschlossene Bebauung findet sich außerdem in der Rathausgasse. Auch für die Bebauung zwischen der Lederergasse und der Weißgerbergasse bei den Grundstücken Lederergasse 3, Griesstraße 20–22 und Weißgerbergasse 9 ist diese Bauweise anzutreffen, wenn auch hier nicht durchgehend.

 

Das bedeutet, dass zumindest hinsichtlich der Nordgrenze eine grenzständige Bebauung aufgrund der vorhandenen Bauweise zulässig ist. Maßgeblich für die „geschlossene Bauweise“ ist ein Grenzanbau an der seitlichen Grundstücksgrenze. Welche Grenze nun „seitlich“ liegt, ist vom Blickwinkel der erschließenden Straße zu bestimmen. Aufgrund des rechtwinkeligen Straßenverlaufs stellt in der anzutreffenden Bebauungssituation die Nordgrenze die maßgebliche seitliche Grundstücksgrenze dar, an die grenzständig in allen Geschossen angebaut werden darf (muss).

 

Fraglich wird aber sein, ob aufgrund der Bauweise auch an die Ostgrenze (Grenze zu Fl.Nr. 9) gebaut werden darf. Für diese – für die Bebauung sehr einschneidende Beurteilung – verlangt die Rechtsprechung eine enge räumliche Abgrenzung (vgl. BayVGH vom 03.04.2014, Rn. 12). In Folge dessen ist die Grenzanbauberechtigung nur auf die Nordseite beschränkt und erstreckt sich nicht auch noch auf die östliche Grundstücksgrenze (also der Grenze zwischen Fl.Nrn. 83/1 und 91). Gegenüber dieser Grenze darf also nicht ohne Grenzabstand gebaut werden – das gilt nicht nur für das Baugrundstück sondern auch für das Nachbargrundstück Fl.Nr. 91. Zumindest die Bauweise lässt eine Bebauung ohne Grenzabstand an der Ostseite nicht zu. Auch das Gebot der Rücksichtnahme würde hier entgegenstehen.

Das führt aber nicht zur Unzulässigkeit des beantragten Vorhabens. So ist hier folgendes zu berücksichtigen:

a)  die unterschiedliche Geländehöhe, wonach das Baugrundstück um ca. 2,50 Meter tiefer liegt als das Nachbargrundstück Fl.Nr. 91. Dadurch entsteht durch die geplante erdgeschossige Bebauung keine abstandsflächenrelevante Grenzwand.

b) die Grenzbebauung lediglich im nördlichen Abschnitt auf einer Länge von 4 Meter mit einem eingeschossigen Gebäudeteil.

In diesem beantragten Umfang ist die Grenzbebauung als bauplanungsrechtlich zulässig anzusehen, auch wenn sie den Einfügungsrahmen hinsichtlich der Bauweise verlässt. In diesem Umfang werden bodenrechtliche Spannungen nicht begründet und die Umgebungsbebauung – auch unter Berücksichtigung der Vorbildwirkung – nicht negativ in Unordnung gebracht.

 

Besondere Bedeutung kommt in den besonderen Situationslagen dem Gebot der Rücksichtnahme zu. Es setzt letztendlich auch dem Einfügungsgebot dahingehend eine Grenze, als dass es unter Berücksichtigung der gegenseitigen Situationsbelastungen unzumutbare Störungen ausschließt. Aber auch unter Beachtung dieser Korrekturfunktion ist die Zulassung des Grenzanbaus an der Ostgrenze nicht rücksichtslos. Das gilt auch für die Benutzung des mit dem Nachbargrundstück niveaugleichen Flachdaches als „Dachterrasse“. In der vorgefundenen Situation mit einer wechselhaften und uneinheitlichen Bebauung sind die Grundstücke dahingehend vorbelastet, dass die Einhaltung der Regelgrenzabstände nicht verlangt werden kann.

 

Anmerkung zum Abstandsflächenrecht: Auf der Grundlage dieses Ergebnisses kommt der gesetzliche Wegfall der Abstandsflächenpflicht (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO) nur für die Nordseite zur Anwendung. Für die Ostseite bedarf es dagegen einer Abweichung, die aufgrund der vorgefundenen Bebauungssituation aber gerechtfertigt erscheint.

 

Hinweise:

·      Das Gebäude Griesstraße 22 ist ein Baudenkmal (Einzeldenkmal).

·      Der Stellplatznachweis ist nicht Antragsgegenstand.

·      Das Vorhaben liegt im 60-Meter-Bereich zur Urtel und bedarf der Anlagengenehmigung (Art. 20 BayWG).

 

Von einem Ausschussmitglied wurde dem Bauwerber empfohlen, das Dach des geplanten Anbaus firstgleich mit dem bestehenden Gebäude auszuführen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Anbau an ein bestehendes Mehrfamilienhaus auf den Grundstücken Fl.Nrn. 97/0 und 83/1 der Gemarkung Grafing, Griesstraße 22, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Rothmoser Peter hat den Sitzungssaal verlassen.