Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des BauGB;
Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohnbebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße / südlich des Aldi-Marktes (Bebauungsplan "Aiblinger Straße");
Vorstellung des Bebauungsplanvorentwurfes und ggf. Billigungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.01.2015   BWUA/007/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter führte aus, dass der Stadtrat am 13.01.2015 den Feststellungsbeschluss zur 13. Änderung des Flächennutzungsplanes gefasst hat (§ 5 BauGB). Unter anderem wurden damit auch die Grundstücke Fl.Nrn. 551 und 549 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße/südlich des Aldi-Marktes als Wohngebiete dargestellt (vorbereitende Bauleitplanung). Hier folgt noch das Genehmigungsverfahren (§ 6 BauGB).

 

Aufgrund des fortgeschrittenen Verfahrensstands der Flächennutzungsplanänderung hat der Stadtrat am 04.11.2014 auch schon vorab die Aufstellung des Bebauungsplans für diese Grundstücke zur Wohngebietsausweisung (WA) beschlossen (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB). Im Mittelpunkt der Entscheidung über den Bebauungsplan-Aufstellungsbeschluss stand vor allem die für den Grundstückseigentümer entscheidende Frage, in welcher Form der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik zur Anwendung gebracht wird – in Form des Erwerbsmodells oder des Vertragsmodells. Aufgrund der von der Mehrheit des Stadtrats geforderten Anpassung des bisher geltenden Grundsatzbeschlusses (2011) bestand in diesem Punkt bislang Unklarheit.

 

Aus diesem Grund – und entgegen der ansonsten gewohnten Herangehensweise – wurde der Aufstellungsbeschluss ohne jede planerische Darlegung der Bebauungsinhalte getroffen. Allein hinsichtlich der Erschließung hat sich der Stadtrat erklärt, dass nach Möglichkeit die Haupterschließung über die Glonner Straße erfolgen soll. Das wurde bereits im Zuge des Bebauungsplanes „Sondergebiet großflächiger Einzelhandel (ALDI)“ durch entsprechende Festsetzung der dort liegenden Verkehrsfläche vorbereitet.

 

Die Beauftragung eines Städteplaners war ebenso wenig Beschlussinhalt wie ein diskussionsfähiger Bebauungsplan-Vorentwurf. Seitens der Grundstückseigentümer wurde dann gebeten, dem Büro für Architektur und Stadtplanung Feierer-Kornprobst, Stephanskirchen, die Architektenleistungen für das Bebauungsplanverfahren zu übertragen. Vor Entscheidung über die Vergabe der Architektenleistungen und Abschluss des Architektenvertrags wurde durch die Grundstückseigentümer das genannte Büro mit der Erstellung eines ersten Bauentwurfs zum Bebauungsplan-Vorentwurf beauftragt. Durch eine erste Bewertung der Bauentwürfe und durch nähere Bestimmung der städtischen Planungsziele soll die Entscheidung über den Bebauungsplaninhalt und die Vergabe der Planungsarbeiten vorbereitet werden.

 

Nach dieser kurzen Vorinformation durch die Verwaltung hat der von den Grundstückseigentümern für die Erstellung eines Bebauungsentwurfes beauftragte Architekt und Stadtplaner, Herr Feierer-Kornprobst, verschiedene Planungsvarianten vorgestellt. Dabei handelt es sich um 3 Grundvarianten, die dann jeweils noch verändert wurden. Der Vortrag beschränkte sich auf die sich wesentlich unterscheidenden Grundvarianten A, B und C.

 

Das Planungskonzept A setzt den Schwerpunkt in der Ausweisung von Wohnbauflächen für den Geschosswohnungsbau. Am Westrand kann eine Baureihe für Doppelhäuser entstehen. Darauf ausgelegt erfolgt die Unterbringung des Parkverkehrs vorwiegend in Tiefgaragen. Das schafft trotz der entstehenden baulichen Verdichtung die notwendigen Freiräume für großzügige Grünflächen und Begegnungsflächen bzw. Kinderspielflächen. Die Erschließung erfolgt über eine zentrale Haupterschließungsstraße mit Wendefläche. Anschlüsse nach Westen für die dort künftig zu erwartende Siedlungserweiterung und den dort dann entstehenden Anbindungen an die Aiblinger Straße sind vorgesehen. Die Wendefläche ist unmittelbar an der Aiblinger Straße angeordnet und schafft auch dort die Möglichkeit eines späteren Straßenanschlusses. Eine Verkehrsverbindung mit der Aiblinger Straße ist aber – zumindest solange diese die Verkehrsfunktion als Staatsstraße erfüllt – nicht vorgesehen. Damit wäre ein unerwünschter Querverkehr zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße zu befürchten, etwa bei Überlastungen der Haupteinmündung östlich des Aldi-Marktes.

 


Für den Geschosswohnungsbau ist eine 4-geschossige Bebauung denkbar. Der Entwurf stellt das Dachgeschoss (4. Geschoss) beispielhaft mit einem zurückgesetzten Satteldachgeschoss (Laternengeschoss) dar.

 

Bei dieser Planungsvariante kann bei einer maßgeblichen Grundstücksfläche von ca. 14.425 m² eine Geschossfläche von ca. 12.500 m² entstehen, was einer Geschossflächenzahl von 0,87 entspricht. Die Grundflächenzahl beschränkt auf die Hauptgebäude liegt bei ca. 0,26.

 

Zentrales Problem wird natürlich der Verkehrslärmkonflikt mit der Aiblinger Straße einnehmen. Auch wenn mittelfristig eine Verlegung der Staatsstraße und dann die Rückstufung zur Ortsstraße vorgesehen sind, muss für den maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses der notwendige Lärmschutz gewährleistet sein. Dort wird mit einer durchgehenden Lärmschutzwand zu rechnen sein, die es in einer für das Straßenbild angemessenen Weise zu gestalten gilt.

 

Das Planungskonzept B sieht im Schwerpunkt eine Doppelhausbebauung vor. Die Bebauung ist durchmischt mit Bauräumen für Hausgruppen (Reihenhäuser) bzw. alternativ für den Geschosswohnungsbau.

 

Für diese Bebauungsform sind jeweils oberirdische Garagen vorgesehen. Für die Hausgruppen/Mehrfamilienhäuser sind auch Tiefgaragen zu überlegen. Andererseits können die Garagen im Nahbereich zur Lieferzone des Aldi-Marktes und an der Staatsstraße auch als Element des Lärmschutzes eingesetzt werden.

 

Die Erschließung sieht eine einfache Ringstraße vor, jeweils mit Anbindungen für Fußgänger und Radfahrer zur Aiblinger Straße. Anschlüsse nach Westen für eine Fortsetzung der Bebauung und dann für einen Netzanschluss an die Aiblinger Straße sind vorgesehen.

 

Bei dieser Planungsvariante kann bei einer maßgeblichen Grundstücksfläche von ca. 12.795 m² eine Geschossfläche von max. ca. 9.160 m² entstehen, was einer Geschossflächenzahl von 0,72 entspricht. Die Grundflächenzahl beschränkt auf die Hauptgebäude liegt bei ca. 0,27.

 

 

 

 

 

 


Das Planungskonzept C sieht einen Schwerpunkt in der Reihenhausbebauung vor, jedoch mit einem hohen Anteil an Geschosswohnungsbau (4 VG) und Doppelhäusern. Hier entsteht hinsichtlich der zu bebauenden Grundfläche ein Höchstmaß an baulicher Dichte, was wiederum die Unterbringung des Parkverkehrs in Tiefgaragen voraussetzt. Die entstehende Geschossfläche bleibt jedoch gegenüber dem Planungskonzept zurück, da die Reihenhausbebauung eine geringere Geschosszahl aufweist.

Das Erschließungssystem ist identisch mit der Planungsvariante A, also einer zentralen Haupterschließungsstraße mit Wendefläche am Südende mit der Möglichkeit eines späteren Straßenanschlusses an die Aiblinger Straße. Anschlüsse nach Westen für die dort künftig zu erwartende Siedlungserweiterung und den dort dann entstehenden Anbindungen an die Aiblinger Straße sind vorgesehen.

 

Bei dieser Planungsvariante kann bei einer maßgeblichen Grundstücksfläche von ca. 13.895 m² eine Geschossfläche von max. ca. 11.300 m² entstehen, was einer Geschossflächenzahl von 0,72 entspricht. Die Grundflächenzahl beschränkt auf die Hauptgebäude liegt bei ca. 0,32.

 

Die Bauzahlen wurden dann im Überblick dargestellt und kurz erläutert. Auf die zulässigen Höchstmaße des § 17 BauNVO wurde hingewiesen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Von der Verwaltung wurde erklärt, dass Gegenstand der heutigen Sitzung die erstmalige Vorstellung eines Bebauungsplanentwurfes ist. Es besteht keine Dringlichkeit und Notwendigkeit, zwingend bereits einen bzw. auch alternativ mehrere Bebauungsentwürfe als Grundlage für den Bebauungsplan-Entwurf zu billigen. Vielmehr soll die Befassung dazu genutzt werden, um anhand der vorgestellten Bebauungsentwürfe eine gemeinsame Grundausrichtung zu finden. Aus diesem Zweck wurden auch inhaltlich ganz unterschiedliche Entwürfe ausgearbeitet, um möglichst eine erste Richtung zu bestimmen. Für die Fortführung des Verfahrens wäre es aber sehr wichtig, diese Grundausrichtung zu bestimmen, für die der erste Bebauungsentwurf natürlich noch an vielen kleinen und großen Punkten überarbeitet werden muss. Schließlich folgen auch dann erst die Beteiligungsverfahren, für die zwar – gemessen am Unterrichtungs- und Anhöhrungszweck – ein ausreichend konkreter und diskussionsfähiger Plan und ggf. sogar wesentliche Planungsalternativen notwendig sind, aber nicht bereits ein gefestigter Planentwurf.

 

In der anschließenden Beratung wurde mehrheitlich die Planungsvariante C als Ausgangslage für die weitere Planung bevorzugt. Die Stadt hat sich wiederholt dafür ausgesprochen, in der Stadtentwicklung künftig eine deutliche bauliche Verdichtung anzustreben. Angesichts der aktuellen Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt ist allein noch durch kleinere Grundstücksgrößen zu erreichen, dass auch Bauherrn mit geringeren finanziellen Möglichkeiten noch bestehen können. Hierauf muss die Stadt reagieren, wobei das Gelände an der Aiblinger Straße hierfür auch günstig geeignet ist. Hier wird erstmals in einem baulich noch unbeanspruchten Teilraum eine Neubebauung entwickelt. Besondere Rücksichtnahme auf vorhandene städtebauliche Strukturen, die ansonsten bei kleineren Baulandentwicklungen am Rand von gewachsenen Siedlungsbereichen einen gewichtigen Belang darstellen, bestehen hier nicht.

 

Mehrheitlich war man auch der Auffassung, dass ausreichend Freiräume für innere Grün- und Begegnungsflächen notwendig sind, insbesondere Kinderspielflächen.

 

In Wortbeiträgen wurden die ersten Rohentwürfe als einfallslos und nicht aufgabengerecht bezeichnet. Die städtebaulichen Ziele der Stadt wurden dort verfehlt. Die heutige Varianten A und noch besser die Variante C beinhalten jedoch die erwarteten Grund­elemente einer verdichteten Bebauung. Im Hinblick auf die Anzahl der Vollgeschosse sollte man jedoch etwas sensibler gegenüber der vorhandenen Anschlussbebauung auftreten. Eine Geschossentwicklung mit max. 4 Vollgeschossen zum Siedlungsinneren oder zum Aldi-Markt hin ist jedoch gut vorstellbar. Ungeachtet der richtigen Grundüberlegungen sind diese Planungsvarianten zwar noch an vielen Punkten zu optimieren, entsprechen aber den Planungsvorstellungen der Stadt für dieses Quartier dem Grunde nach.

 

Es wurde auch die Notwendigkeit aufgezeigt, die Entwicklung und Erschließung der westlichen Anschlussflächen zu konkretisieren. Nur so ist es möglich, hier eine ganzheitliche und aufeinander abgestimmte Bebauung zu entwickeln. Es steht ja außer Frage, dass eine spätere Siedlungserweiterung nach Westen hin gewollt und folgerichtig ist. Es ist deshalb unbedingt sicherzustellen, dass das gegenständliche Baugebiet als erster Abschnitt eine weitergehende Entwicklung nicht erschwert oder gar behindert. Aus diesem Grunde ist die Doppelhausbebauung am Westrand nicht ganz schlüssig. Gerade dort darf nicht schnittartig ein auf die aktuellen Planungs- und Grundstücksgrenzen abstellendes Bebauungsende entstehen. Die bereits existierende Strukturplanung aus den 1990er Jahren – immerhin ein beachtlicher Planungsbelang (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) – müsste für diesen Zweck zumindest an die geänderten Planungsvorstellungen angepasst (fortgeschrieben) werden.

 

Es wurde auch die Meinung vertreten, dass hier keine Entscheidung getroffen werden kann, ohne die statistischen Zahlen, z.B. Anzahl Wohneinheiten, Flächengröße, geplanter Bevölkerungszuwachs usw. ausreichend zu würdigen.

 

In einem weiteren Wortbeitrag wurde ebenfalls die Notwendigkeit erklärt, die Grundlagen für kostengünstiges Bauen zu schaffen. Hierfür bestehen durchaus noch viele erkennbare Möglichkeiten zur Erhöhung der Geschossfläche. Man sollte also prüfen, ob nicht durchgehend eine höhere Vollgeschosszahl anzustreben wäre. Ein Optimierungsbeispiel ist auch die Hausgruppe im Südwesten, die bei der Variante B mit 4 Reihenhäusern und bei der Variante C mit 3 Reihenhäusern geplant ist.

 

Es könnte auch die Möglichkeit in Erwägung gezogen werden, den Grundstücksstreifen gegenüber dem ALDI-Parkplatz zu erwerben und dort Quartiersstellplätze zu errichten. Es wäre den Anwohnern durchaus möglich, die Stellplätze dort zu nutzen. Mit einem Quartiersstellplatz könnte man sich die doch sehr teure Tiefgarage sparen.

 

Andererseits wurde auch die Frage aufgeworfen, ob die laufenden baulichen Entwicklungen (BayWa, Rotter Straße, etc.) zzgl. der jetzt auch noch geschätzten 60 Wohnungen an der Aiblinger Straße nicht eine unerwünschte sprunghafte Bevölkerungszunahme entsteht. Eine abschnittsweise Entwicklung des Baugebiets sollte deshalb überdacht werden.

 

Es wurde im Weiteren darauf hingewiesen, dass gerade für das wieder sehr aktuelle Thema des Einheimischenbaulands auch eine bedarfsgerechte Ausweisung erfolgt. Erfahrungen in vergangenen Baugebieten zeigen, dass sich die tatsächliche Bedarfssituation oft anders verhält. Von der Vorsitzenden wurde berichtet, dass derzeit ohnehin nur eine geringe Anzahl Vormerkungen für Einheimischenbauland besteht und deshalb eine Bedarfsabfrage keine aussagekräftigen Ergebnisse liefern wird. Das Interesse des Bauwilligens entsteht erfahrungsgemäß immer erst bei entsprechender Aktualität eines Baugebietes. Außerdem gilt es zu bedenken, dass aufgrund der sich abzeichnenden rechtlichen Anforderungen die Einheimischenbaulandmodelle vorrangig auf die sozialen und wirtschaftlichen Verhältnisse (Einkommensobergrenzen) abstellen müssen. Auch daraus ergeben sich schon andere Ansätze für die dortige Bebauung.

 

Ein Ausschussmitglied bat zu bedenken, dass bei einem über einer Tiefgarage gelegenen Reihenhaus eine Eigenbebauung durch die Einheimischen nicht möglich sein. Es solle also in diesem Fall von einer Tiefgarage abgesehen werden.

 

Von der Vorsitzenden wurde abschließend zusammengefasst, dass mehrheitlich die Bebauungsvariante C als Planungsgrundlage für den Bebauungsplanvorentwurf befürwortet wird. Ungeachtet dessen wurde vorgeschlagen, dass zumindest grundsätzliche Strukturuntersuchungen über die spätere weitergehende Bebauung – also der Anschlussbebauung nach Westen hin – erfolgen soll. Außerdem ist angesichts der besonderen Bedeutung des Bebauungsplans, und zwar nicht nur für das Plangebiet sondern für den gesamten Teilraum zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße, eine weitere Beurteilung der städtebaulichen Situation durch den Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München sinnvoll. Wenn schon nicht zum Instrument des Planungswettbewerbs gegriffen wird, dann kann zumindest ein reduziertes Plangutachten durch einen weiteren Fachplaner hier die Richtigkeit der zu treffenden Entscheidung fördern.

 


Nach Sachvortrag und ausgiebiger Beratung nahm der Bau-, Werk- und Umweltausschuss die vorgestellten Planungsvarianten zur Kenntnis. Von der Billigung eines Bebauungsentwurfs als Grundlage für den Vorentwurf des Bebauungsplans wird abgesehen. Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wird mit der Erstellung eines weiteren Bebauungsvorschlags beauftragt.

 

Herr Peter Rothmoser, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlicher Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.